Na seara jurídica, o termo rever significa reanálise, fazendo com que seja reaberta aquela discussão acerca do objeto jurídico, como por exemplo, o modo de execução, termo, prazo, etc.
Em geral, as ações revisionais de contratos têm por finalidade rediscutir o próprio contrato, especialmente quanto às cláusulas contratuais aqui contidas, de modo a tratar determinado juízo de valor acerca de seu conteúdo.
O objeto do contrato, que pode ser revisto judicialmente, conforme se verá no presente texto, estabelece o elo entre duas partes - o locador e o locatário - no qual o locador (empreendedor) cede seu espaço físico para o locatário, denominado como lojista. Note-se que o empreendedor, parte do contrato, é aquele que planeja toda a estrutura para que o lojista consiga exercer sua atividade empresarial, de modo a atrair, conservar e distribuir consumidores, em diversos seguimentos. A estrutura desenvolvida se resume comumente como praças de alimentação, centro de entretenimento, segurança, dentre outras vantagens.
Cumpre salientar que inexiste uma lei especificando sobre o contrato de shopping center, detendo uma natureza jurídica diferenciada, pois se trata de uma locação de um espaço destinado a exploração empresária, no qual o lojista, explorador do espaço físico deverá pagar em dinheiro pela sua utilização em alugueis.
Muito se tem aplicado faticamente a Lei de Locações (Lei n. 8.245/91) aos contratos de shoppings centers, de forma subsidiária, sendo equivalente de uma locação empresaria.
Adentrando-se ao tema deste presente texto, podemos assim afirmar que, cabe ao locatário-lojista, parte do negócio jurídico firmado entre as partes, promover a ação renovatória de contrato, assim como, poderá reaver cláusulas contratuais tidas como abusivas ou mesmo inadequadas à realidade.
Podemos apresentar algumas situações como abusivas na esfera contratual:
Aluguel dobrado ou multiplicado:
Existem algumas datas comemorativas, ou mesmo meses do ano, em que é possível prever contratualmente encargos a maior de alugueis, incumbindo ao lojista pagar. Exemplo disso: exigência de cobrança de aluguel em dobro na época de Natal, denominado como 13° aluguel.
Em verdade, trata-se de uma polêmica que gira em torno da liberdade das partes contratuais, conforme a razão e os limites da função social do contrato (art. 421, do Código Civil de 2002). No entanto, a limitação da liberdade é o reflexo de ponderação das atividades a serem exercidas contratualmente. Por vezes, interesses podem ser contrapostos num contrato que pode conter cláusulas leoninas, ou seja, em que umas das partes se aproveita da boa-fé para ganhar dinheiro ou benéficos. Isto é distinto de cláusulas abusivas.
Portanto, se contiver num contrato de locação de shopping center clausula contratual que obrigue o lojista a pagar dobrado ou multiplicado os valores de aluguéis, poderá o lojista promover ação judicial para reaver a referida cláusula contratual, bem como deverá devolver, o Locador, os valores pagos indevidamente dos últimos cinco anos da vigência contratual. Obviamente, trata-se de uma questão lógica, pois o lojista não se utilizou do espaço duplamente. Sendo assim, não teria sentido a cobrança além do que já previsto contratualmente.
Aluguel de desempenho:
Outra figura das mais bizarras na senda contratual é o aluguel do desempenho, que se desenvolve em percentual sobre o valor do imóvel.
Trata-se, em verdade, numa interferência direta do Empreendedor-Locador nas atividades do lojista, sobretudo, dos lucros auferidos em determinado período, conforme a participação de sucesso na loja.
Assim, se pensarmos ser lícita a exigência de um percentual sobre o desempenho de determinada loja, seguramente afrontará ao princípio da boa-fé objetiva e de toda a estruturação da Teoria Geral dos Contratos, devidamente inserta no nosso Código Civil de 2002. Sobre o princípio da boa-fé objetiva é proveniente de uma conduta honesta, leal e correta. De forma oculta, aceitar a aplicação de cláusula de aluguel de desempenho seria o mesmo que aceitar o locador-empreendedor como sócio oculto da atividade empresária desenvolvida pelo lojista, sendo que o primeiro terá uma colheita de “frutos” muito melhor e sem esforço algum.
Em situações como esta, poderá o lojista mover ação judicial com o objetivo de retirar a clausula contratual e pedir de volta os valores pagos a maior, a contar dos últimos cinco anos.
Taxa de Administração
É inadmissível a exigência de taxa de administração estipulada por um Shopping Center. Trata-se de uma cobrança abusiva e com contornos de má-fé, haja vista que shopping center é um empreendimento uno e não um condomínio.
Ademais, já existe faticamente um aluguel percentual inerente à administração logística e de mercado, que incide de uma remuneração de uma clausulada de sucesso sobre a receita do estabelecimento, sendo desnecessária qualquer taxa de administração. Este percentual gira em torno de 5% e qualquer estipulação a maior pode ser revista pelo Poder Judiciário.
Cobrança de sindico?
Já mencionado no item anterior, os shopping centers são um empreendimento uno e não um condomínio. Assim, seria ilógico e inadequado cobrar do lojista taxas ou custas referente a sindico, ainda que empregado para esta função. Se há a cobrança de alugues, via de consequência, estarão inclusos todos os custos inerentes ao shopping center.
Taxa de Administração
O ato do shopping center é gerenciar seu negócio com o objetivo de estabelecer metas. Desta forma, a cobrança de taxa de administração é incabível na prática, sendo caracterizada como abusiva, eis que existe remuneração de verba própria para tanto.
Despesas de áreas comuns do shopping center
Na prática, é muito comum repassar aos lojistas os gastos de pinturas, fachadas, iluminação, áreas externas do shopping. No entanto, esta transferência é indevida, pois existem as despesas rateáveis, as quais são submetidas a um cálculo denominado como coeficiente de rateio de despesas, que determinam as parcelas devidas de cada lojista, de forma clara e objetiva.
A solução para o lojista, neste caso, será a revisional do contrato se houver previsão. Porém, em não havendo previsão contratual, exigir-se-á a prova da abusividade, seja por meio de email, boleto bancário ou qualquer elemento probante da exigência.
Conclusões finais
Diante de todo o exposto, demonstrou-se a existência de um leque de possibilidades de revisionais de contrato de locação de shoppings centers, nos quais foram empregados critérios lógico-jurídicos de construção e elementos interpretativos indispensáveis que não podem ser olvidados, tais como a boa-fé das partes e a liberdade de contratar.
Sobre as abusividades e clausulas leoninas, cada caso deverá ser analisado por um profissional, mediante estudo apurado. Apresentamos apenas teses, sendo que algumas já serviram por base na jurisprudência pátria, não podendo de modo algum exigir que tais teses sejam absolutas, devendo também ser relativizadas, conforme a posição em que se encontram faticamente.
Por fim, comprovada a abusividade da clausula contratual, deverá o lojista promover uma ação judicial para que seja revisto o contrato, cabendo ao Poder Judiciário dar a resposta adequada, equilibrando os efeitos do acordo contratual. Além disso, poderá receber os valores pagos indevidamente nos últimos cinco anos.