O ex-presidente Michel Temer sancionou no último dia 27 de dezembro a Lei nº 13.786/2018, que regulamenta, dentre outras questões, o distrato e a resolução do contrato de compra e venda de imóveis.
A nova lei, que tramitava no Congresso Nacional desde 2015 e tem vigência imediata, acrescenta os artigos 35-A, 43-A e 67-A a Lei 4.591/64 (Lei de Incorporação Imobiliária) e altera os artigos 26-A, 32-A, 34 §2º e 35 da Lei 6.766/79 (Lei de Parcelamento de Solo Urbano), trazendo importantes mudanças para o setor imobiliário.
Agora é obrigatório que os contratos de compra e venda, promessa ou cessão de imóvel sejam iniciados por um quadro resumo que deverá conter informações como preço total a ser pago pelo imóvel, parcelas e suas discriminações, índices de correção que serão utilizados, taxas de juros, prazo da entrega do imóvel, prazos de quitação do preço após a conclusão da obra, eventuais ônus que recaiam sobre o imóvel, informações sobre a possibilidade do direito de arrependimento, penalidades e ainda as consequências do desfazimento do contrato.
Na nova redação da lei de Incorporação Imobiliária está previsto que todas as informações citadas acima passam a ser obrigatórias e devem constar com clareza no quadro resumo que inicia o contrato. Caso o contrato seja celebrado irregularmente, deverá ser aditado no prazo de 30 dias para sanar a omissão, sob pena de rescisão do contrato pelo adquirente do imóvel por justa causa, mediante devolução dos valores já pagos, sem que o incorporador tenha direito a qualquer retenção.
Além disso, as consequências do desfazimento do contrato devem estar redigidas de forma clara e destacada a fim de atender às exigências do Código de Defesa do Consumidor, bem como será necessária à assinatura do adquirente ao lado dessas cláusulas a fim de que o mesmo possua total e inequívoca ciência sobre as consequências no caso de resolução do contrato por sua culpa.
Outra questão importante que a nova lei veio regulamentar são os prazos de entrega do imóvel e de tolerância no atraso da obra, que não poderá ser superior a 180 (cento e oitenta) dias. Ultrapassando-se tal prazo, adquirente poderá promover a resolução do contrato e receberá todos os valores pagos corrigidos mais a multa estabelecida contratualmente num prazo de 60 (sessenta) dias contados da resolução. Caso o adquirente adimplente decida não resolver o contrato, lhe será assegurado receber 1% do valor pago à incorporadora para cada mês de atraso, a título de indenização, com a devida correção monetária prevista no contrato. Ou seja, ou o adquirente decide resolver o contrato por inadimplemento absoluto e receber os valores que desembolsou mais a multa, ou decide ficar com o imóvel e receber a indenização de 1% por mês de atraso.
No entanto, cabe destacar que não é somente o incorporador que poderá sofrer penalidades. Se o desfazimento do contrato se der por inadimplemento absoluto do adquirente, este fará jus ao recebimento apenas de parte dos valores pagos ao incorporador, que poderá deduzir, além da comissão de corretagem, um percentual de até 25% dos valores pagos, conforme estiver previamente estabelecido no contrato e claramente indicado no quadro resumo.
Além dessas deduções, responde ainda o adquirente por impostos reais incidentes sobre o imóvel, cotas de condomínio e contribuições às associações (se houverem), demais encargos previstos no contrato e um percentual de 0,5% do valor da transação em caso de fruição do imóvel, até que ele seja restituído ao incorporador. Todos esses valores poderão ser realizados mediante compensação e limitados aos valores que efetivamente foram pagos pelo comprador, com exceção do percentual de fruição, que pela redação do artigo da lei poderá ser cobrado pelo incorporador caso não haja saldo para quitação.
Outra relevante questão tratada na nova Lei diz respeito ao percentual de retenção para as incorporações que serão ou estão submetidas ao regime de patrimônio de afetação. Esse regime nada mais é do que a separação do terreno e acessões objeto de determinada incorporação imobiliária, bem como dos bens e direitos a ela vinculados, do restante do patrimônio do incorporador, a fim de evitar que na falência do último os bens objeto da incorporação respondam pelas demais dívidas do incorporador, oferecendo maior segurança aos compradores de imóveis nessa modalidade, já que terão a garantia de propriedade sobre o bem.
No caso de resolução do contrato por culpa do comprador, em se tratando de incorporação imobiliária sob o regime em questão, poderão ser retidos até 50% dos valores pagos, além das demais deduções previstas na nova Lei e já explicadas anteriormente. Caso adquirente inadimplente encontre um novo comprador que se sub-rogue nas obrigações e direitos do contrato, mediante anuência do incorporador, aprovação dos cadastros e prova da suficiência da capacidade financeira e econômica do novo comprador, não se aplicará a retenção em questão.
Outra questão importante regulada pela nova Lei diz respeito ao direito de arrependimento. Se o comprador efetivar a compra fora da sede do incorporador ou em estandes de vendas, ele poderá exercer o seu direito de arrependimento num prazo improrrogável de 7 (sete) dias, que será provado pelo envio de carta registrada com aviso de recebimento ao incorporador e, nesse caso, terá direito à devolução de todos os valores pagos, inclusive comissão de corretagem. Se o comprador não exercer o seu direito de arrependimento, o contrato celebrado será irretratável, conforme já disposto no art. 32, §2º da Lei de Incorporações Imobiliárias.
Por fim, em que pese todas essas previsões, podem as partes de comum acordo definir condições diversas da prevista na nova Lei caso resolvam distratar o contrato.
Já com relação à Lei de Parcelamento do Solo Urbano, as exigências do quadro resumo são as mesas das previstas na Lei de Incorporação Imobiliária, bem como com relação à clareza das informações no contrato, tanto com relação às assinaturas como com relação às penalidades e consequências do desfazimento.
As diferenças entre uma lei e outra estão apenas na taxa de fruição que, no caso de loteamentos, será de 0,75% até a restituição do imóvel ao incorporador e o percentual de retenção (cláusula penal) será de até 10% do preço já pago ao incorporador. Além desses, poderão ser descontados ainda os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso, impostos sobre a propriedade, contribuições condominiais, tributos e emolumentos incidentes na rescisão e a comissão de corretagem e, se houver saldo a ser ressarcido ao comprador, a devolução deverá ocorrer em 12 (doze) parcelas mensais num prazo de 180 (cento e oitenta) dias, em caso de obras em andamento, ou em 12 (doze) meses em caso de obras concluídas.
Com relação à possibilidade de nova venda, esta só poderá ser realizada após a comprovação do início da devolução dos valores ao titular do registro cancelado, conforme estipulado no contrato. Há exceção à exigência da prova do início do pagamento se o adquirente não for localizado ou não ter se manifestado ou se houver o inadimplemento do contrato e o adquirente já houver pago mais de 1/3 do valor do contrato.
Vale destacar que os procedimentos previstos na nova redação do artigo 32-A da Lei de Parcelamento do Solo Urbano não se aplicam aos contratos e escrituras de compra e venda de lote que estão sob a modalidade de alienação fiduciária. Nesse caso aplicam-se os termos da lei especial nº 9.514/1997, que trata da alienação fiduciária de imóvel.
A nova Lei representa importante avanço para o setor imobiliário e traz maior segurança jurídica para incorporadores e adquirentes de imóveis ao preencher lacunas que haviam em nossa legislação sobre as questões tratadas acima.