A Lei do Inquilinato possibilita que, ordinariamente, tanto locador quanto locatário pleiteiem a revisão do valor do aluguel, desde que ultrapassados ao menos 3 anos de contrato e sempre que se verifique que tal valor não condiz mais com aquele praticado pelo mercado. Como é previsível que nesse período de tempo possa haver alterações nos valores locatícios é que o legislador previu essa possibilidade. Essa regra é absolutamente essencial para que as relações locatícias se desenvolvam com estabilidade e previsibilidade.
Por outro lado, não existe na lei de locação a previsão de revisão diante de fatos inesperados e que tragam para uma das partes uma desproporção abrupta quanto à obrigação assumida contratualmente, como na atual situação vivenciada em decorrência da pandemia do coronavírus.
Não obstante, deve prevalecer a exceção da teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva, aplicável aos contratos em geral, que se dá justamente naqueles casos em que se verifica a ocorrência de algo inusitado, completamente surpreendente e que, por conta disso, faz com que o cumprimento do contrato acabe por não ser possível ou então gere a uma das partes um sacrifício desproporcional.
Fácil perceber a possibilidade de isso ocorrer quando se trata de locação de imóvel comercial. Naquela hipótese em que o empreendimento empresarial tiver que reduzir substancialmente sua atividade ou até mesmo fechar o estabelecimento por um período razoável de tempo, superior a 30 dias, em decorrência da pandemia, não há dúvida de que o pagamento de alugueres em período em que o imóvel, em decorrência de fato inesperado e alheio à vontade das partes, trará ao locatário uma onerosidade excessiva. Diante disso, razoável que locador e locatário encontrem uma medida adequada de redução do valor locatício, de forma a que essa onerosidade seja compartilhada entre ambos.
Caso esse consenso não seja possível, terá o locatário à sua disposição a via judicial, com o manejo de uma ação revisional fundada na teoria da imprevisão.