Durante muitos anos, vigorou intacto o entendimento de que o imóvel único dado em fiança para garantia de contrato de locação não residencial, isto é, destinado a comércio ou prestação de serviços, poderia ser objeto de penhora, encontrando-se o mesmo excluído da impenhorabilidade do bem de família na forma da Lei 8.009/90 e com base na exceção prevista no inciso VII do art. 3º da mesma lei.
A previsão da possibilidade de tal entendimento tinha se sedimentado no Tema 295 de Repercussão Geral, tendo a tese assim se assentado: É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000.[-]
Todavia, o Pretório Excelso (STF) passou a admitir uma nova interpretação ao instituto da impenhorabilidade do bem de família, afastando a penhora do imóvel residencial único do fiador quando a fiança se tratar de garantia dada em locação comercial, ou seja, não residencial.
Tivemos a oportunidade de manejar o Agravo Regimental no Recurso Extraordinário nº 1259431, no qual o Relator Ministro Edson Fachin, em decisão monocrática proferida em 12 de agosto de 2020, acolhendo a nova visão do STF, afastou a penhora de um único imóvel dado em garantia de locação comercial.
Foi no Recurso 605.709, relatado pela Ministra Rosa Weber, que o STF deu um novo norte ao entendimento, até então esposado no Tema 295, distinguindo a fiança prestada em locações de imóveis residenciais, permitindo nesse caso a penhora do bem de família, cujo entendimento ainda permanece e a figura do locação não residencial onde tal penhora não é mais possível.
A penhora do imóvel único decorrente de locação reside no fundamento da viabilização de moradia ao afiançado, evitando-se o agravamento das dificuldades dos locatários com garantias mais onerosas como seguro fiança, fiador com mais de um imóvel, etc, não se constituindo o objeto da fiança então prestada em fomentar o comércio e a economia.
Há tempos essa distinção se fazia necessária uma vez que grande parte das sociedades simples e limitadas encerram suas atividades entre dois e três anos arrastando atrás de si inúmeras de dívidas, inclusive os alugueres com a consequente perda da moradia dos fiadores decorrente do insucesso ou má-gestão dos negócios dos afiançados.
Com base na atual posição do STF tornou-se impenhorável o bem de família (único bem imóvel dos fiadores) em razão de fiança oferecida em contrato de locação não residencial.
Para encerrar, é necessário se consignar que os fiadores devem, aos primeiros sinais de insolvência de seus afiançados, exonerar-se da fiança, evitando maiores prejuízos a seu patrimônio com a diminuição do valor do débito e a penhora ainda postulada e deferida em vários Tribunais do País, o que continua gerando muitas demandas nesse sentido.