Aos Senhores Condôminos do Ed. XXXXXXXXXXXX
PARECER JURÍDICO
Estudo de viabilidade jurídica para ajuizamento de execução objetivando recebimento de cotas condominiais e cotas extraordinárias devidas pelo proprietário da unidade 802 do referido condomínio.
Em decorrência das circunstancias que envolvem o caso, há dúvidas quanto à legitimidade passiva do devedor, bem como em relação à situação jurídica do bem garantidor, sendo este o foco do presente trabalho.
I - Metodologia _________________________________________________________________________________
Analise documental, partindo das certidões de ônus apresentadas pelo Edifício no momento da contratação, com especial atenção as 02 averbações decorrentes de processos judiciais que geraram constrição sobre o referido bem.
II - Considerações acerca do Bem Garantidor ______________________________________________________
- Averbação: R-3 - 45.047 (09/03/2000) - Imóvel adquirido através de escritura pública pela Srª. XXXXX XXXXXXX XXXXXX;
- Averbação: R-4 - 45.047 (09/03/2000) - Imóvel adquirido através de escritura pública pelo Sr. XXXXXXXX XXXXX XXXXXXXX, menor impúbere á época do negócio;
- Averbação: R-5 - 45.047 (12/05/2005) - Sequestro realizado nos autos do processo 024.XX.XXXXXX-X movido pelo Ministério Público do Estado do XXXXXXXX XXXXX;
- Averbação: R-6 - 45.047 (02/02/2011) – Penhorado nos Autos do processo 024.XX.XXXXXX-X, em decorrência de dívidas fiscais junto a Prefeitura de XXXXXXX (IPTU – R$ 6.022,28).
III - Documentação Complementar ________________________________________________________________
Para aprofundamento da analise, foi requerido junto ao Cartório do 3º Ofício de Notas de XXXXXXX cópia da Escritura lavrada sob o n. 541, fls. 154/159 de 20/10/1999 (contrato de compra e venda em que figuram como adquirentes a Srª XXXXX XXXXXXX e Sr. XXXXXXX XXXXX XXXXXXXX).
IV - Diligências Executadas ______________________________________________________________________
- Analise da Ação 024.XX.XXXXXX-X, movida pelo Ministério Público Estadual em face do Sr. XXXXXXX XXXXX XXXXXXX e que deu ensejo à constrição do bem, sendo identificada sentença de mérito confirmando o sequestro da unidade 802, in verbis:
“1.9- Apartamento 802 do Ed. XX XXXXXXX XXXX
A decisão de sequestro abrangeu o apartamento 802 do Edificio XX XXXXXXX XXXX, situado na XXXXX XX XXXXX, nesta Comarca.
Consta dos autos que o referido imóvel foi adquirido da XXXXXX Engenharia, por XXXXX XXXXXXXX e XXXXX XXXXXXX XX XXXXXXX (tia de XXXXXX XXXXXXXX), em 22/10/1999, pelo valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), conforme escritura arquivada no Cartório do 3° Ofício de XXXXXXX, Registro 541, livro 51.
A defesa requereu a baixa do sequestro do imóvel sob o argumento de que não há prova de que foi adquirido com dinheiro público.
A cópia da escritura de compra e venda às fls. 1020/1021 consta como compradores XXXXXXX XXXXX XXXXXXXX E XXXXXXX XXXXX XXXXXXXX, menor representado por seus pais XXXXXXX XXXXX XXXXXXXX e XXXXXXX XXXXX XXXXXXXX (esses últimos reais compradores do imóvel).
É importante constatar que o bem em questão foi adquirido em período concomitante ao desvio de verbas na Assembleia Legislativa em que um dos autores foi o acusado XXXXXXX XXXXX XXXXXXXX Com pleno conhecimento da co-autora XXXXXXX XXXXXXXX.
É nítido que o dinheiro utilizado foi aquele obtido ilicitamente. No período de compreendido entre 1999 e 2003 XXXXXXX XXXXXXXX e sua esposa aumentaram de forma ostensiva o patrimônio com a compra de carros, apartamentos e sitio e dentre tais imóveis foi adquirido o apartamento em questão.
Ressalte-se, mais uma vez, que XXXXXXX XXXXXXXX como funcionário da XXXXXXXXX XXXXXXXXXXX não ganhava o suficiente para a compra de tantos imóveis em pouco tempo.
Diz o § 2° do art. 4° da Lei 9.613/1998:
O juiz determinará a liberação dos bens, direitos e valores apreendidos ou sequestrados quando comprovada a licitude de sua origem.
O que se vê é uma hipótese de inversão da prova na esfera patrimonial, ou seja, cabe a parte alegar que o bem foi adquirido licitamente.
Além da alegação de que o bem teria sido comprado por XXXXXXX XXXXX, tia de XXXXX XXXXXXXX, a defesa não trouxe qualquer outra prova que demonstrasse ter sido o imóvel adquirido licitamente, não informou sequer a origem do dinheiro supostamente pertencente a XXXXX XXXXXXXX usado para a compra.
Nem a própria XXXXX XXXXXXXX se insurgiu através de embargos pleiteando seu suposto direito.
Em razão do exposto, DETERMINO O CONFISCO DO APARTAMENTO 802 DO EDIFICIO XX XXXXXXX XXXX, SITUADO NESTA CIDADE”.
- Analise da Ação movida pela Prefeitura Municipal de XXXXXXX em face da Srª. XXXXX XXXXXXXX, onde foi constatada a suspensão da execução em decorrência de parcelamento realizado pelo devedor, ficando mantida tal penhora até o final do pagamento (05/06/2021);
- Da análise da Escritura de Compra e Venda obtida junto ao Cartório do XXXX foi possível identificar que a Srª XXXXX XXXXXXXX figura tão somente como usufrutuária do referido imóvel, sendo que seu falecimento acarreta a extinção de tal modalidade de posse, deixando o bem livre e desimpedido ao proprietário, Sr. XXXXXXX XXXXXXXX.
V - Conclusão __________________________________________________________________________________
Da analise sistêmica da situação, foi possível identificar que o imóvel tem como responsável legal o Sr. XXXXXXX XXXXXXXX, sendo a Srª. XXXXX XXXXXXXX tão somente usufrutuária (falecida).
Em decorrência das ações intentadas em face do Sr. XXXXX XXXXXXXX foi identificado que o dinheiro utilizado na aquisição de tal imóvel provém de ilícito penal (desvio de verba pública), sendo que a pedido do Parquet foi realizado o sequestro judicial do apartamento 802, porém tal restrição não recaiu sobre nenhuma das vagas de garagem,
A outra restrição colocada sobre o bem se encontra com sua exigibilidade suspensa até 2021 em decorrência de parcelamento celebrado pelo devedor, porém com a manutenção das penhoras sobre a totalidade do bem garantidor (apartamento e vagas).
Assim, considerando a complexidade de todos os elementos colhidos para elaboração do presente estudo, entendemos recomendável o ajuizamento de demanda executória trazendo no polo passivo do processo a atual ocupante do imóvel (como comodatário do bem), o legítimo proprietário do bem e o Espólio de XXXXX XXXXXXXX, notificando as Varas sobre a existência de tal feito, solicitando providências em caso de arresto ou adjudicação.
Tal apontamento decorre do desconhecimento dos termos ajustado entre as pessoas acima citadas quanto à responsabilidade pelo custeio das despesas de condomínio, sendo que por meio de tal providência chamaremos ao processo todos os possíveis responsáveis pelo débito.
Destacamos ainda que suplantada as tentativas de recebimento por meio dos sistemas eletrônicos disponibilizados pelo Poder Judiciário (Bacen-Jud e Renajud) e restando inadimplido o débito é possível o deferimento de medida judicial permitindo a venda de 01 vaga de garagem através de leilão afim de quitar tal débito[1], tudo em estrito seguimento aos preceitos trazidos pelo Art. 620 do Código de Processo Civil.
VI - Custos de Execução do Serviço _______________________________________________________________
Para elaboração, acompanhamento e execução dos serviços ora citados, sugere-se um orçamento de R$ XX.XXXX,00 (XXXX XXX reais) a título de interposição de ação e 20% (vinte por cento) sobre o valor apurado com o resultado da ação, ao momento de seu recebimento, mesmo que parcial.
Ressalta-se que tal valor engloba todos os estudos, projetos, petições a qualquer juízo, estimando-se em 20 dias o tempo máximo para inicio do processo de cobrança judicial, a contar da formalização do contrato.
Vitória/ES, 11 de Agosto de 2014.
João Eugênio Modenesi Filho
OAB/ES XX.XXX
[1] Mediante Ofício Autorizativo da Vara Criminal e da Vara dos Feitos da Fazenda Pública Municipal permitindo a baixa da penhora de 01 vaga de garagem.