No que se refere à ação renovatória de contrato de aluguel de imóvel comercial, quando constatado que as partes firmaram contrato de locação comercial com prazo de 12 (doze) meses, considerando-se que a parte locatária pretende a renovação do pacto, com a permanência no imóvel pelo prazo de cinco (05) anos ou a indenização, nos termos do artigo 52, §3º, da Lei nº 8.245/91, realizaremos a análise da legislação aplicável ao caso para definir as garantias advindas do referido contrato.
Referente aos requisitos para renovação de contrato de locação de imóvel não residencial, o artigo 51 da Lei 8.245/91 assim dispõe:
“Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
(…)
§5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.”
Destarte, verificando-se que a locatária não observou o prazo delineado de no mínimo seis meses e de no máximo um ano antes do término do contrato, previsto no §5º do artigo 51 da Lei de Locações, é imperioso reconhecer que decaiu do direito à renovação do contrato de locação.
Nesse sentido, a jurisprudência do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás:
“(...) 1. Não tendo o locatário proposto ação renovatória de locação comercial dentro do lapso temporal de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores ao termo final do contrato, o reconhecimento da decadência, nos termos do artigo 51, §5º, da Lei 8.245/91 é medida que se impõe. 2. A decretação de despejo, pleito formulado em sede de contestação, ante a improcedência da ação renovatória, é consectário lógico, inteligência do artigo 74 da Lei nº 8.245/91. (…) (TJGO, Apelação Cível 450849-09.2012.8.09.0051, Rel. Des. Fausto Moreira Diniz, 6ª Câmara Cível, julgado em 10/02/2015, DJe 1732 de 23/03/2015)
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. DATA DO AJUIZAMENTO. DECADÊNCIA. Não tendo o locatário proposto ação renovatória de locação comercial dentro do lapso temporal de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores ao termo final do contrato, opera-se a decadência, nos termos do artigo 51, §5º, da Lei 8.245/91. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO”. (TJGO, Apelação Cível 201833-36.2013.8.09.0051, Rel. Des. Walter Carlos Lemes, 3ª Câmara Cível, julgado em 01/04/2014, DJe 1520 de 08/04/2014)
Conclui-se, pois, que a inércia da parte autora, deixando fluir o prazo decadencial, esgotou o seu direito à proteção especial, isso porque prejudicada pela decadência do direito de ação.
Oportuno consignar que “se, de um lado, o parágrafo 3º do artigo 52 impõe tão-somente ao locador especulador, ardiloso ou desidioso o ônus indenizatório, de outro, a toda evidência, exime a responsabilidade daquele outro, desprovido de tais ânimos, que retoma o imóvel locado por não ter o locatário exercido, oportunamente, seu direito de renovação. O não preenchimento, in totum, dos requisitos legais hábeis a determinar a renovação do contrato importa na exclusão da responsabilidade indenizatória, sendo induvidoso que, em hipóteses tais, a retomada do imóvel, ainda que imotivada, substancia exercício regular de direito inerente à propriedade do locador.” (STJ- REsp 286321/SP, Sexta Turma, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, DJ 06/05/2002, pág. 334).
Como alhures mencionado, tendo a locatária se descurado de promover a ação renovatória em tempo hábil a fim de preservar o direito à renovação do contrato de locação, e, caso não fosse renovado, obter a indenização cabível, operou-se a decadência.
A propósito, o escólio jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça:
“(…) 1. "O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar." (artigo 52, parágrafo 3º, da Lei nº 8.245/91). 2. O artigo 52, parágrafo 3º, da Lei do Inquilinato busca evitar a retomada insincera, assegurando ao locatário o direito de vir a ser ressarcido pelos danos causados pelo locador que se utiliza indevidamente da prerrogativa legal, empregando-a como subterfúgio especulativo, conferindo destinação diversa da declarada ou, ainda, quedando-se inerte pelo prazo de três meses contados da entrega do imóvel. 3. O não preenchimento, in totum, dos requisitos legais hábeis a determinar a renovação do contrato importa na exclusão da responsabilidade indenizatória, sendo induvidoso que, em hipóteses tais, a retomada do imóvel, ainda que imotivada, substancia exercício regular de direito inerente à propriedade do locador. (…”) (REsp 141.576/SP, Rel. Ministro HAMILTON CARVALHIDO, SEXTA TURMA, julgado em 21/08/2003, DJ 22/09/2003, p. 392).
Desse modo, não há possibilidade de renovação do locação de imóvel não residencial ante o reconhecimento da decadência do direito de ação.