11.O princípio "tempus regit actum"
A aquisição da propriedade imobiliária inter vivos no Brasil é ato jurídico complexo: requer um título causal e um modo, que é o registro. Noutros termos, o contrato gera apenas efeitos jurídicos obrigacionais inter partes, não constituindo a propriedade, que é efeito do registro. Essa a disciplina constante dos artigos 1.245 a 1.247 do vigente Código Civil.
Portanto, entre nós, não importa a data da confecção do título causal, seja ele judicial, administrativo ou extrajudicial, mas sim a data em que este título logrou acesso ao registro imobiliário. Isso porque a qualificação registral é feita não levando em conta a data dos títulos, mas sim a sequência dos atos registrais lançados no fólio real. Esse é o chamado princípio do tempus regit actum, que quer significar que o que regerá a qualificação é o tempo do registro.
Uma decisão bastante ilustrativa desse princípio foi proferida pelo CSM-SP nos autos da Apelação Cível 854-6/9, comarca de Jundiaí, publicada no DOE de 04.09.2008. No caso concreto, o exequente havia obtido o registro da penhora e prosseguiu, então, com a execução. Quando obteve a adjudicação do imóvel e pretendeu registrá-la, o imóvel havia sido penhorado, também, pelo INSS, o que o deixou indisponível, a teor do disposto no artigo 53, parágrafo primeiro, da Lei Federal 8.212/91, que prescreve que "os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo indisponíveis".
O exequente insurgiu-se, alegando que seu título era anterior ao registro da penhora do INSS. Mas o fato é que o registrador deve levar em conta o estado atual da matrícula.
O CSM-SP decidiu exatamente que
"é atribuição e dever do Oficial Registrador proceder à qualificação registrária do título no instante de sua apresentação, independentemente da época em que foi lavrado. Para fins de registro, não importa o momento da celebração do contrato, pois é na data da sua apresentação ao registro é que será analisado: o registro encontra disciplina no princípio "tempus regit actum"; é sujeito à lei vigente ao tempo da apresentação do título, pouco importando a data do contrato".
Embora haja referência a "contrato", o raciocínio é o mesmo se tratar-se de título judicial, assentando a decisão que
"não se sustenta, por esse motivo, a alegação do apelante no sentido de que os requisitos que devem ser observados para o registro são aqueles existentes no momento do julgamento da adjudicação do imóvel em seu favor. Ao contrário, a qualificação abrange a análise dos requisitos de admissibilidade do registro no momento da apresentação do título".
12.Prenotação anterior: o princípio da prioridade
Corolário do item acima é a questão de haver título prenotado anteriormente ao que se quer agora registrar, já que "o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo" (artigo 1.246 do Código Civil).
A Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo já teve oportunidade de enfrentar o problema advindo dessa circunstância, no processo 583.00.2008.165201-6, cuja sentença foi publicada no DOE de 07.08.2008.
A solução passa pela exata compreensão do "princípio da prioridade", e na sentença cita-se o magistério de Afrânio de Carvalho, para estabelecer que
"num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore potior jure", e que "essa precedência é firmada pela prenotação, isto é, apresentação do título no Registro de Imóveis para qualificação".
Dessa forma, o registrador deve qualificar o título que primeiro logrou ingresso no seu protocolo, vigorando aqui o princípio prior tempore potior jure.
Aliás, é bom ressaltar que se houver título prenotado anteriormente, o segundo título sequer poderá ser qualificado, devendo aguardar a solução do procedimento de registro daquele primeiro. Essa é a orientação normativa da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo, conforme se vê do Provimento CG 32/97, publicado no DOJ de 29.12.1997, onde ficou estabelecido que
"pode ocorrer, finalmente, caso de prenotações sucessivas, de títulos contraditórios ou excludentes. A prenotação de um título impede o exame e o registro de outro. Há, por dizer, uma fila de precedência: quem dela é excluído e considerado inabilitado poderá retornar, mas após os outros, que nela já se encontravam no momento de sua desqualificação (cfr. José Roberto Gouvêa, ob. cit., pág. 02). Não só o registro, mas também o exame do segundo título subordina-se ao resultado do procedimento de registro do título que goza da prioridade. Somente se inaugura novo procedimento registrário, ao se esgotar o primeiro. Isso em vista do princípio da isonomia, com o fito de proporcionar às partes titulares de direitos contraditórios igual prazo para sanar eventuais falhas de seus títulos".
Essa matéria foi objeto de normatização, tendo sido disciplinada no item 29 do Capítulo XX do Provimento CG 58/89 (Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça), nos seguintes termos:
29. No caso de prenotações sucessivas de títulos contraditórios ou excludentes, criar-se-á uma fila de precedência. Cessados os efeitos da prenotação, poderá retornar à fila, mas após os outros, que nela já se encontravam no momento da cessação.
29.1.O exame do segundo título subordina-se ao resultado do procedimento de registro do título que goza da prioridade. Somente se inaugurará novo procedimento registrário, ao cessarem os efeitos da prenotação do primeiro.
13.A penhora impede o registro de ato transmissivo na sua sequência?
Um equívoco bastante comum acerca da penhora é supor que ela torne automaticamente o imóvel indisponível, impedindo atos de disposição do mesmo.
Na verdade, como já vimos acima, apenas a penhora em favor da Fazenda Nacional tem esse condão. As demais penhoras não tiram do proprietário o poder de disposição. No já referido acórdão proferido na Apelação Cível 641-6/7, comarca de São José dos Campos, publicado no DOE de 04.04.2007, o CSM-SP averbou expressamente que a penhora não gera indisponibilidade e, assim, não é óbice ao registro de título de transmissão do bem constrito. Com arrimo nas lições de Afrânio de Carvalho, fixou mais que
"dada a eficácia relativa da inscrição preventiva, o executado continua titular do domínio e, nessa qualidade, pode alienar o imóvel penhorado. Embora o adquirente fique sujeito a ver decretada à ineficácia da alienação, não incumbe ao registrador antecipá-la, pelo que há de praticar o ato registral". O imóvel só se tornaria indisponível se houvesse ordem judicial expressa nesse sentido, posto que a "indisponibilidade, que excepciona a regra da disponibilidade, depende de lei ou de decisão judicial que a imponha: pressupõe ato de império que lhe dê suporte jurídico de exceção".
14.E o arresto?
Assim como se disse sobre a penhora, o arresto também não deixa por si só o imóvel indisponível. É o que decidiu o CSM-SP na Apelação Cível 647-6/4, comarca de São Bernardo do Campo, publicada no DOJ de 27.04.2007, estabelecendo que o
"arresto, em si, sem previsão legal específica ou provimento jurisdicional que amplie seus efeitos, não gera indisponibilidade", dado que "indisponibilidade de bens é forma especial de inalienabilidade e impenhorabilidade, impedindo o acesso de títulos de disposição ou oneração, ainda que formalizados anteriormente à ordem de inalienabilidade" (CSM, Ap. Cív. nº 29.886-0/4 - SP, Rel. Des. Márcio Bonilha). Logo, indisponibilidade, que excepciona a regra da disponibilidade, depende de lei ou de decisão judicial que a imponha: pressupõe ato de império que lhe dê suporte jurídico de exceção".
Nesse caso concreto, acrescentou o CSM-SP que "não há lei prescrevendo indisponibilidade como conseqüência automática de arresto nem houve decisão judicial que a tenha determinado", o que, contrario sensu, levaria a outra solução.
Portanto, em conclusão,
"tal como a penhora, o arresto não gera indisponibilidade e, assim, não é óbice ao registro de título de transmissão do bem constrito [...] Em suma, decreto exclusivo de arresto não comporta leitura extensiva para decreto de indisponibilidade, até porque medida cautelar constritiva, de exceção, deve ser interpretada restritivamente; logo, inadmissível o óbice ao registro de escritura de venda e compra de bem para o qual há tão-somente arresto (não indisponibilidade) decretado judicialmente e inscrito".
15.Falecimento do proprietário e penhora do imóvel sem prévia partilha
Como se sabe, vigora no Brasil o princípio de "saisine", estampado no artigo 1.784 do Código Civil, que preceitua que "aberta a sucessão, a herança transmite-se, desde logo, aos herdeiros legítimos e testamentários".
Além disso, o falecimento também é causa de extinção do matrimônio, conforme se vê do artigo 1.571, inciso I, do mesmo diploma legal.
Quer isto significar que na hipótese de falecimento do proprietário que consta da matrícula inaugura-se o estado de indivisão de seu patrimônio, consubstanciado na figura jurídica conhecida como espólio, de sorte que seu patrimônio passa a formar uma universitas juris até que essa forma peculiar de condomínio seja extinta pela partilha dos bens e recolhimento da meação do cônjuge supérstite.
Não é possível, assim, registrar penhora incidente sobre a herança ou sobre a meação antes de extremadas em regular processo sucessório, que deve ser registrado (artigo 167, I, 24 e 25, combinado com o artigo 172 da Lei 6.015/73).
Esse o entendimento do CSM-SP, conforme se vê da decisão proferida nos autos da Apelação Cível 280-6/9, comarca da Capital, publicada no DOJ de 23.02.2005, averbando que "decorrendo do desfazimento do casamento pelo óbito, o surgimento da figura do espólio e a conseqüente necessidade da partilha de bens antes do registro da constrição".
Também na Apelação Cível 351-6/3, comarca de Franco da Rocha, publicada no DOJ de 01.11.2005, restou assentado que
"de fato, a comunhão decorrente do casamento é "pro indiviso". Ou seja, a parcela ideal pertencente a cada cônjuge não pode ser destacada, o que somente ocorre quando dissolvida a sociedade conjugal. Em sendo a morte a causa da extinção do casamento e da comunhão, a metade só se extremará com a partilha, posto que indivisível antes dela. Dessa forma, antes de se inscrever a penhora, deve antes se formalizar o registro da partilha dos bens do cônjuge da executada".
Melhor explicitando o entendimento, restou assentado na Apelação Cível nº 425-6/1, comarca da Capital, publicada no DOJ de 29.11.2005, que o
"Egrégio Conselho Superior da Magistratura firmou o entendimento de que a herança é uma universalidade em que todos os bens permanecem em indivisão até que pela partilha sejam individuados os que tocarão ao cônjuge supérstite e os que pertencerão aos herdeiros, do que decorre a necessidade de levar ao inventário também a metade ideal do cônjuge sobrevivente. Ademais, consistindo numa universalidade, nada impede que na partilha a meação do viúvo e os quinhões dos herdeiros sejam individuados em bens determinados, de modo a evitar a formação de condomínio, hipótese em que não subsistirá meação, nem metade ideal, do viúvo sobre bem que, eventualmente, for atribuído com exclusividade a um ou mais herdeiros [...] O mandado judicial da penhora, que recaiu sobre a metade ideal de tal imóvel pertencente a co-proprietária, revela sua viuvez. Nesse caso, malgrado não se desconheça que a metade ideal já pertencia a devedora antes do óbito de seu esposo, não se pode deslembrar que, como bem entendeu o digno magistrado, a partilha dos bens decorrente do óbito do marido da devedora recai sobre todo o patrimônio do casal para pôr fim à indivisão, separando dos bens havidos em comum aqueles que pertencerão ao cônjuge meeiro supérstite dos outros que comporão os quinhões hereditários dos sucessores do ‘de cujus’. É possível que a meação do cônjuge sobrevivente e os quinhões dos herdeiros recaiam sobre todos os bens pertencentes em comum pelo casal, que passarão a lhes pertencer em condomínio, mas, também, não se pode descartar a hipótese da meação e dos quinhões hereditários se individualizaram em determinados bens".
Nessa mesma esteira, na Apelação Cível 381-6/0, comarca da Capital, publicada no DOJ de 23.08.2005, o CSM-SP enfrentou pretensão de penhora sobre imóvel que o executado havia recebido por herança, mas ausente ainda o registro do respectivo Formal de Partilha, decidindo exatamente de ser
"imperioso que se traga o título aquisitivo decorrente do direito hereditário deste último (o executado, nota minha), ou seja, o formal de partilha. Só assim, com o registro e a transferência do domínio ao indicado como devedor, caberá o ingresso de penhora resultante de execução contra ele promovida".
Nesta mesma decisão constou aspecto que não pode, então, ser olvidado: antes do registro da partilha, o registro da penhora só é possível se no pólo passivo da ação figurar o Espólio do "de cujus".
16.Cancelamento de registro de penhora feito irregularmente
Não é incomum na praxis registral a ocorrência de devolução de mandado de penhora em razão do mesmo não observar os princípios e regramentos da Lei de Registros Públicos. Como se disse alhures, mesmo títulos judiciais devem ser qualificados pelo Registrador, e se houver, por exemplo, inobservância dos princípios da continuidade e da especialidade, a qualificação deve ser negativa.
Isso não significa afronta à ordem judicial, mas apenas cumprimento do dever legal do Registrador de qualificar os títulos que lhe são apresentados.
Infelizmente, por vezes vê-se o registrador diante de ameaçadores mandados determinando a penhora sob pena de prisão, mesmo ao arrepio dos princípios informadores do registro imobiliário, o que, em última instância, só viria a contribuir para o desmantelamento do sistema e o caos que se seguiria, com a incerteza e a insegurança jurídica reinando soberanas.
E a matéria já foi objeto de apreciação inclusive pelo Supremo Tribunal Federal, em caso concreto (HC 85.911-9-MG, j. em 25.10.2005, relator o Ministro Marco Aurélio de Melo) onde o Juiz Trabalhista provocou o Ministério Público, considerando que a devolução feita pelo Registrador de certo título emanado daquela Justiça Laboral subsumia-se ao tipo penal previsto no artigo 330 do Código Penal – desobediência.
O título fora devolvido porque o Registrador considerou necessário que ele contivesse certos requisitos, o que foi confirmado pela Vara de Registros Públicos respectiva.
Peço vênia para consignar aqui alguns trechos do r. acórdão porque são paradigmáticos. Assentou o Ministro Marco Aurélio que
"dificil é imaginar que se chegue à necessidade de impetração, no Supremo, de habeas para afastar constrangimento como o retratado neste processo [...] O paciente limitou-se a cumprir dever imposto por lei, pela Lei dos Registros Públicos. Examinado título emanado da jurisdição cível especializada do trabalho – carta de adjudicação – percebeu que não se contaria, no instrumento, com informações e peças exigidas por lei. Como lhe cumpria fazer e diante, ao que tudo indica, de resistência da parte interessada, suscitou dúvida e aí, mediante pronunciamento que veio a se fazer coberto pela preclusão maior, o Juízo da Vara dos Registros Públicos disse do acerto da recusa em proceder de imediato ao registro, consignando, inclusive, que a observância das exigências legais, após a dúvida levantada, não seria de molde a obstaculizar a decisão. Assim, não é dispensável definir sobre a possibilidade de se ter, como agente do crime de desobediência, pessoa que implemente atos a partir de função pública, valendo notar, de qualquer maneira, que se procedeu não na condição de particular, não considerado o círculo simplesmente privado, mas por força de delegação do poder público, tal como previsto no artigo 236 da Constituição Federal. O que salta aos olhos é a impropriedade da formalização do procedimento criminal, provocado que foi por visão distorcida do órgão da Justiça do Trabalho, como se do Direito não se submetesse à organicidade. Concedo a ordem para fulminar, e essa é a expressão mais adequada ao caso, o procedimento instaurado contra o paciente [...]" (o último destaque é meu).
Em São Paulo, quando há ordens deste jaez, deve o Registrador comunicar os órgãos censório-fiscalizatórios que, via de regra, determinam o cancelamento do registro feito irregularmente sob ameaça de prisão por crime de desobediência.
No Processo CG nº 898/2005, publicado no DOJ de 02.05.2006, a Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo enfrentou exatamente a situação em que a Registradora havia inicialmente devolvido o mandado, que afrontava o princípio da continuidade, posto que o executado não era o proprietário que constava na matrícula do imóvel, mas que ao depois terminou fazendo o registro porque reapresentado o mandado com ordem de cumprimento em vinte e quatro horas independentemente da regularização das deficiências apontadas.
Com fundamento no artigo 214 da Lei de Registros Públicos, que disciplina as nulidades de pleno direito do próprio ato registral, determinou a Corregedoria o cancelamento daquele registro, averbando que
"diante desta situação, é legítima a correção da ilegalidade reconhecidamente praticada, mediante cancelamento do registro indevido do mandado de penhora, assim considerado, sob o aspecto estritamente extrínseco, formal [...] Assim sendo e considerando que o registro se deu tão somente para que não se descumprisse ordem judicial, conforme explicitado pela Oficiala, e que, de fato, não há coincidência entre o titular do domínio e o executado, o que afronta o princípio da continuidade, o registro deve ser cancelado".
A Primeira Vara de Registros Públicos de São Paulo também tem prestigiado esse procedimento. Na sentença proferida nos autos do processo nº 583.00.2008.124924-2, publicada no DOJ de 21.05.2008, em que houve determinação de registro de Carta de Arrematação que feria o princípio da continuidade, sob pena de crime de desobediência, depois de feito o registro aquele Juízo entendeu que
"o registro irregular não pode ser mantido vigente, porque ofende o princípio da continuidade registrária [...] Haveria séria e grave ofensa à segurança jurídica, se se permitisse a infringência do princípio disposto na lei especial [...] Caso haja determinação acompanhada de ordem de prisão, como parece ter ocorrido no caso, ainda que o ato registro ou de averbação seja manifestamente violador da indisponibilidade legal determinada por outro Juízo, o registrador, ao cumprir a ordem, deve comunicar essa Corregedoria Permanente imediatamente, por meio de representação, para que sejam adotadas as providências que venham a restaurar os basilares princípios sobre os quais se assentam os Registros Imobiliários, para a garantia do cumprimento da ordem judicial anterior e legal, assim como para proteger a segurança jurídica que o serviço delegado de Registro de Imóveis não pode prescindir, sob pena de grave prejuízo ao cumprimento da anterior ordem judicial legal, e com graves conseqüências para o direito de propriedade imóvel, confiado constitucionalmente à guarda do Oficial Registrador. O Registrador de Imóveis exerce importante função de garante das liberdades públicas. E isso precisa ser aqui consignado. Se a desordem reinasse no registro predial, de modo que ele passasse a recepcionar ordens contraditórias, de qualquer conteúdo, com violação de todo o sistema, recairia a insegurança sobre o direito de propriedade privada, um dos pilares do regime democrático [...] Diante do exposto, determino o cancelamento do registro [...]".
