Introdução
Por conveniência ou necessidade, é comum entre condomínios edilícios e em empresas sediadas em lugares afastados dos centros urbanos, ou no meio rural, a cessão gratuita de imóvel ao empregado para usar e fruir durante a execução do contrato de trabalho. Embora seja certo que essa cessão interessa diretamente à empresa, porque, de outra forma, não poderia contar com essa mão de obra, é inegável que também representa um benefício financeiro ao trabalhador. Esse imóvel pode ou não configurar salário-utilidade e compor a remuneração do trabalhador. Depende do modo jurídico como é aferido no contexto da relação de emprego: se cedido para o trabalho ou pelo trabalho. Pois bem. Extinto o contrato de trabalho, o empregado pode continuar na posse desse imóvel? Por quanto tempo? Enquanto não decide sair, o proprietário pode exigir aluguéis provisionais? Em qual valor? Admitindo-se que o empregado não possa ou não queira deixar o imóvel, que tipo de ação o empregador deve manejar? Em qual juízo: trabalhista ou civil? Qual o foro competente: o da situação da coisa ou o da sede da empresa?
De último: se já não há contrato de trabalho, que situação jurídica justificaria a presença do empregado na posse precária desse imóvel? Ou não há posse legítima, mas apenas esbulho possessório?
Salário e remuneração
Salário e remuneração têm conceitos distintos. Salário é a contraprestação paga ao empregado diretamente pelo tomador do serviço, em dinheiro ou utilidades; remuneração é todo ganho do empregado, ainda que não provenha diretamente do tomador do serviço. Gorjetas são um exemplo típico de remuneração. Assim, são remuneração, e não salário, as comissões sobre vendas, as percentagens, os prêmios, os abonos, as ações compradas nos planos das stock option, as gratificações ajustadas, as ajudas de custo e as diárias para viagens que não excedam a 50% do salário-dia do empregado, dentre outros.
A CLT admite pagamento de salário em dinheiro e em utilidades, desde que a parte paga em dinheiro não seja inferior a 30% do salário mínimo de cada região. Utilidades são todos aqueles bens (vestuário, moradia, automóveis, produtos alimentícios etc) de que o trabalhador precisa para viver dignamente, e, não fossem fornecidos pela empresa, teriam de ser pagos do próprio bolso.
Natureza jurídica do imóvel cedido ao empregado
Saber se um imóvel cedido ao empregado para usar e fruir na constância do contrato de trabalho é ou não utilidade implica definir sua natureza jurídica. Para saber de que modo jurídico esse imóvel está na posse do empregado, a doutrina construiu os conceitos para e pelo trabalho. Se o imóvel é cedido parao trabalho, isto é, para que a execução do trabalho se torne possível, é considerado ferramenta de trabalho, e não integra o valor do salário ou da remuneração. O exemplo mais comum é o do apartamento do zelador em condomínios edilícios. Não há dúvida de que a zeladoria de um prédio não seria tão eficiente sem a presença física do zelador. Nesses casos, o apartamento que o condomínio empresta ao zelador para morar, na constância da relação de emprego, é uma ferramenta de trabalho, uma benesse que lhe é dada para que o trabalho possa ser melhor executado. O valor equivalente ao aluguel desse apartamento jamais poderá ser integrado à sua remuneração.Se, ao contrário, esse imóvel é cedido ao empregado pelo trabalho, isto é, pela relevância do trabalho esperado ou pelas qualidades excepcionais do empregado ou da função que virá ocupar na empresa, será considerado fringebenefits, espécie de benefício indireto, acessório ao contrato de trabalho e parte da sua remuneração. Neste caso, o apartamento representa um plus, um valor agregado ao salário, e parte substancial da sua remuneração.
Empréstimo, locação tácita e comodato
Como dito, o imóvel cedido ao empregado pode ou não tipificar utilidade agregada à sua remuneração, mas somente conserva essa natureza jurídica enquanto a relação de emprego se mantiver. Uma vez desfeito o contrato de trabalho, esse imóvel nem é salário nem ferramenta de serviço.Para justificar a posse precária de um imóvel de propriedade da empresa, pelo empregado, depois de desfeita a relação de emprego, a doutrina ora fala em empréstimo, ora em locação tácita, ora em comodato.
empréstimo, não há. Empréstimo é um contrato por meio do qual um dos partícipes entrega ao outro uma coisa para usar e fruir, desde que, depois de certo tempo, a restitua em espécie, ou em coisa equivalente em gênero, quantidade e qualidade.Se o imóvel é ferramenta de trabalho, a cessão gratuita é parte do contrato de trabalho, mas o equipamento continua pertencendo à empresa. Se é salário-utilidade, é parte da remuneração e, nesse caso, não é benesse, mas contraprestação do serviço. De qualquer sorte, como o empregador quer retomar o bem que está na posse clandestina do empregado, cessa qualquer discussão sobre a natureza de empréstimoporque empréstimo contra a vontade do emprestador é qualquer outra coisa, menos empréstimo.
Locação tácita, da mesma forma não é. Locação tácita é aquela situação jurídica especialíssima, que pressupõe a existência de um contrato locatício anterior, já vencido, e com a permanência consentida do locatário no imóvel. O art.46 da L.nº 8.245/91, que regula as locações residenciais urbanas, diz que, nas locações ajustadas por escrito, por prazo igual ou superior a trinta meses, o contrato se resolve no advento do termo. Cuida da denúncia vazia. Ou seja: o locador não precisa notificar o locatário de que o contrato chegou ao fim. Para isso, basta o advento do termo. O §1° desse artigo diz que se o locatário continuar no imóvel por mais de trinta dias após o vencimento do prazo, com o consentimento do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mas o proprietário, embora possa retomá-lo a qualquer tempo, deverá notificar o locatário para desocupação em trinta dias. Essa prorrogação diz-se tácita, ou locação tácita. A posse precária de um imóvel, pelo empregado, após o desfazimento do contrato de trabalho, não pode tipificar locação tácita porque não é prorrogação tácita de nenhum contrato locatício anterior nem há consentimento do proprietário. O próprio termo locação é impróprio. Nada impede que a empresa alugue um imóvel a seu empregado. Desde que não haja fraude e o contrato de locação não se preste a mascarar a utilidade representada pelo imóvel, é perfeitamente possível a convivência dos dois contratos, o de emprego e o de locação. Mas locação é um contrato bilateral, comutativo, oneroso, consensual, não solene e de trato continuativo. Uma relação jurídica locatícia é bilateral porque cria obrigações recíprocas para ambas as partes; é comutativa porque as obrigações são conhecidas de ambas as partes desde o momento da conclusão do contrato; é onerosa porque impõe dispêndio aos dois contratantes; é consensual porque independe da entrega da coisa para que se consume; é não solene porque não exige forma especial, podendo ser verbal ou escrita; e é de trato continuativo ou de relação continuada porque é da sua essência prolongar-se no tempo. Como não há contrato contra a vontade,e, no caso, o patrão deseja a retomada do imóvel que está na posse clandestina do empregado, por óbvio não há contrato de locação, ainda que tácito.
Comodato também não é. Em tese, o contrato de comodato não é incompatível com o contrato de emprego, salvo naqueles tipos de contrato em que o uso do imóvel é essencial à própria formação do contrato de trabalho. Comodato é empréstimo gratuito de coisas infungíveis e inconsumíveis, móveis, imóveis ou semoventes. Se a coisa é fungível, a sua propriedade passa ao emprestante (tomador do empréstimo), que dela pode fruir e dispor porque não se obriga a restituir a própria coisa, mas coisa equivalente. Sobre a coisa fungível, o emprestador detém mero direito de crédito. No empréstimo de coisas infungíveis não se transfere o domínio. O emprestante(tomador do empréstimo) detém apenas a posse, pois a propriedade continua com o emprestador, que sobre a coisa tem direito real. Comodato é empréstimo de uso: a coisa emprestada tem de ser devolvida ao emprestador em sua individualidade, daí — em tese — não haver comodato sobre coisas fungíveis ou consumíveis porque a possibilidade de sua substituição impede que o seu empréstimo contenha obrigação de devolver a coisa mesma. O comodato é um empréstimo gratuito. Se o comodante(emprestador) exige do comodatário(tomador do empréstimo da coisa)qualquer contraprestação em dinheiro, deixa de haver comodato. Se, em vez de dinheiro, o emprestador exige do comodatário uma prestação de fato(como a prestação do serviço, por exemplo), desnatura-se o comodato e configura-se um contrato atípico, que pode ser de qualquer outra natureza, menos de comodato. Em suma: a permanência do empregado no imóvel da empresa, após o término do contrato de trabalho, contra a vontade do proprietário, configura esbulho possessório. A ação para a sua retomada é de reintegração na posse.
Reintegração na posse
A CLT não contém regra específica disciplinando a retomada de imóveis de propriedade da empresa na terminação do contrato de trabalho. A solução é casuística. Por autorização expressa do art.8º, parágrafo único, da CLT, aplica-se a legislação extravagante. Assim, as questões jurídicas disso decorrentes devem ser resolvidas com o apoio supletivo da lei de locação imobiliária, do Código Civil e do Código de Processo Civil. Se o imóvel foi cedido ao empregado para usar e fruir na constância do contrato de trabalho, com a cessação desse contrato cessa, também, a sua posse legítima. É bem de ver que, não havendo um contrato de trabalho a legitimar a posse, o uso do imóvel contra a vontade do proprietário torna o empregado um detentor de fato, mas não necessariamente um locatário de fato. Ainda assim, como a legislação processual civil pode ser supletivamente aplicada ao processo do trabalho, algumas regras da lei das locações resolvem satisfatoriamente aquelas situações jurídicas nascidas da insistência do empregado em permanecer no imóvel de propriedade da empresa após o fim do contrato de trabalho.
A locação residencial de imóveis urbanos é regida pela L. nº 8.245, de 18/10/91. Se, a par do contrato de trabalho, patrão e empregado ajustam um contrato de locação para o imóvel que o empregado vai ocupar durante a relação de emprego, não há dúvida de que esse contrato, adjeto ao contrato de emprego, será executado de acordo com a lei de locação. São dois contratos de distintas naturezas jurídicas, e desde que não se trate de fraude, isto é, contanto que o contrato de locação não esteja sendo usado para mascarar a natureza jurídica de salário indireto desse imóvel, ambos podem coexistir. Nessa hipótese, a retomada do imóvel se faz por meio da ação de despejo. Não há dúvida, portanto, de que é por meio da ação de despejo que a sociedade empresária deverá retomar o imóvel cedido ao empregado na constância da relação de emprego e mantido na sua posse após o término do contrato de trabalho, se entre eles tiver havido locação. Se não for caso de locação, mas de cessão de imóvel para ou pelo trabalho, a retenção indevida, pelo empregado, desafia ação de reintegração na posse.
Onde propor a ação?
Pelo critério da competência territorialdetermina-se o lugar onde a causa deve ser proposta. O art.651 da CLT diz que a competência das Varas do Trabalho é determinada pela localidade onde o empregado prestar serviços ao empregador, ainda que contratado noutro lugar ou no estrangeiro. Se o empregado reside no imóvel da empresa para que possa executar o contrato de trabalho com maior eficiência, é intuitivo que o juiz do trabalho competente para julgar a causa será o do foro da situação do imóvel cuja reintegração na posse se pede. Essa é, também, a regra estabelecida no art.95 do CPC e na L.nº 8.245/91, para os casos de ação de despejo. Juiz competente será, portanto, o da Vara do Trabalho onde o imóvel estiver situado.
Aplicação subsidiária da L.nº 8.245/91
Extinto o contrato de trabalho, e esgotado o prazo do aviso prévio, o empregado deve desocupar o imóvel que lhe foi cedido pela empresa. Se não o faz sponte sua, a empresa deve ajuizar ação de reintegração na posse. Como dito, ainda que a permanência clandestina do empregado no imóvel da empresa não constitua locação tácita, certas regras da lei de locações podem ser úteis ao juiz do trabalho da condução subsidiária do processo de retomada. Nessa ação, é aconselhável que se peça, por analogia à lei de locações, aluguel provisional, a ser pago pelo empregado enquanto estiver na posse do bem.A inicial deve indicar o valor do aluguel pretendido e vir apoiada em documentos que comprovem a estimação. Em audiência de conciliação, o juiz o fixará em quantia não superior a 80% do valor pretendido. Diferentemente da ação de despejo, em que os provisionais são devidos desde a citação, no processo do trabalho são devidos desde o ajuizamento da ação. Sem prejuízo de sua contestação, o empregado poderá, até o momento da audiência, impugnar o valor do aluguel provisional pretendido pela empresa. Se o juiz não tiver elementos nos autos para decidir, nomeará perícia. Se as partes não elegerem outra periodicidade para o reajuste do aluguel provisional, prevalecerá aquele previsto na lei de locações. Durante o tempo em que o empregado se mantiver no uso e gozo da propriedade, por acordo com a empresa ou por determinação do juiz, deverá comportar-se como verdadeiro inquilino. Deve, por isso mesmo,
(I) pagar pontualmente o aluguel e os demais encargos incidentes sobre o imóvel, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido;
(II) usar o imóvel para o fim combinado ou presumido, compatível com a sua natureza, devendo tratá-lo como se fosse seu;
(III) restituí-lo, findo prazo, no estado em que o recebeu;
(IV) comunicar ao proprietário qualquer dano ou avaria, bem assim eventuais turbações de terceiros;
(V) reparar danos no imóvel ou nas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
(VI) não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do proprietário;
(VII) entregar à empresa documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, intimações, multas ou exigência de autoridade pública;
(VIII) pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
(IX) permitir a vistoria do imóvel pelo proprietário ou mandatário;
(X) cumprir a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
(XI) pagar o prêmio do seguro de fiança e;
(XII) pagaras despesas ordinárias de condomínio.
(XII)
O prazo em que o empregado poderá permanecer no imóvel é, em regra, de trinta dias, por aplicação analógica do art.53, §5º, da L.nº 8.245/91, contados da audiência de conciliação. Se se tratar de aviso prévio proporcional, é possível fixar o prazo da desocupação nos limites do novo aviso. Nada impede, contudo, que as próprias partes, ou o juiz, decidam por prazo maior, atendendo às circunstâncias do caso.
Conclusões
1.Qualquer que seja a natureza jurídica do imóvel cedido ao empregado para usar e fruir na constância do contrato de trabalho, cessada a relação de emprego, cessa, imediatamente, a posse legítima do empregado sobre o bem, tratando-se, daí em diante, de mera detenção de fato da propriedade, e não de “locação tácita”.
2.Se houver contrato de locação anexo ao contrato de trabalho, a retomada do imóvel se faz por meio de ação de despejo; se não houver, a ação própria para a retomada desse imóvel é a de reintegração na posse, e deve ser ajuizada na Justiça do Trabalho, por força do disposto no art.114 da CF/88.
3.Desde que haja pedido, o juiz do trabalho pode fixar aluguéis provisionais, a serem pagos pelo empregado até a efetiva desocupação do imóvel, em valores nunca superiores a 80% da quantia pedida na inicial; esses aluguéis são devidos, no processo do trabalho, desde o ajuizamento da ação.
4.Durante a ocupação provisória, o empregado é responsável por todas as despesas sobre o imóvel, como se locatário fosse(L.nº 8.245/91, art.23).
5.Se as partes não convencionarem outro prazo, não se tratar do aviso prévio proporcional ou o juiz não decidir de modo diferente, o empregado pode permanecer no imóvel por trinta dias(L.nº 8.245/91, art.53,§5°).
