Da teoria do adimplemento substancial como forma de limitação dos direitos do credor em contratos de compra e venda de imóveis.
Wanderson Marquiori Gomes de Oliveira
A Teoria do adimplemento substancial (substancial performance) teve origem no direito inglês, no século XVIII e foi desenvolvida para superar alguns exageros proporcionados pelo formalismo exacerbado da execução dos contratos em geral. A teoria, limitando os direitos puramente econômicos do credor, não considera resolvida a obrigação quando a atividade do devedor, embora não tenha sido perfeita ou não atingido plenamente o fim proposto, aproxima-se consideravelmente do seu resultado final.
Como regra e pela própria locução do art. 475 do Código Civil de 2002 “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.
A presente regra, contudo, não se coaduna com a sistemática civil constitucional vigente, devendo, portanto, ser interpretada através dos princípios da boa-fé objetiva e função social do contrato, elementos que servem como fonte limitadora da vontade contratual ao mesmo tempo que se apresenta com sua razão de ser.
Não se admite mais, no direito civil vigente, a análise dos contratos desassociada dos presentes institutos servindo apenas ao capital e em prol do viés econômico envolto nas relações contratuais. A interpretação dos contratos, deve valorizar o ser humano, principalmente, naqueles contratos envolvendo a compra e venda de imóveis, onde o objeto do contrato, é o meio pelo qual se consagra o direito fundamental de moradia.
Na análise dos contratos denunciados ao judiciário em razão do inadimplemento contratual puramente pecuniário, é dever desse poder sob pena de negligenciar os preceitos constitucionais envolvidos, ponderar, acerca do quantitativo contratual cumprido e os reflexos decorrentes da resolução contratual, em contraposição ao direito puramente econômico e secundário do credor.
Deve-se a todo momento buscar pela manutenção dos contratos, porquanto, a sua resolução não atende o fim social a que este se destina, eis que, aumenta o número de cidadãos sem casa própria, no plano econômico, aumenta os índices de inadimplencia e consequentemente menor oferta de crédito, não promove a circulação de riquezas, e, principalmente, mormente, em razão do vencimento antecipado do saldo devedor como consequência da resolução o objeto do contrato é entregue e a dívida permanece, o que é inadmissível, revelando verdadeiro locumpletamento indébito.
A manutenção do contrato substancialmente cumprido, revelasse como medida mais compatível com a ideologia constitucional adotada, devendo o credor buscar a satisfação de seu crédito, direito secundário e de menor relevo, através dos demais meios regulares de cobrança, ainda que judiciais.
A orientação desenvolvida, vem crescendo começa a ter precedentes jurisprudências, razão pela qual colaciona-se a decisão do TJMG:
EMENTA: AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL - APLICAÇÃO - MANUTENÇÃO DO VÍNCULO CONTRATUAL
- O adimplemento substancial dos valores estipulados no contrato, impede a rescisão deste quando demonstrada a boa-fé do devedor, em vista da função social do contrato.
- Tendo sido apurado nos autos que o devedor arcou com a maior parte dos valores entabulados, deve ser mantida a sentença que julgou improcedente o pedido de rescisão contratual.
(Apelação Cível 1.0024.08.935316-3/001, Rel. Des.(a) Mariângela Meyer, 10ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 26/02/2013, publicação da súmula em 07/03/2013).
A presente teoria revela a nova ordem civil empregada, devendo ser aplicada para a manutenção dos contratos, principalmente, naqueles cujo objeto tem grande valor social. O contrato deixou de ser a máxima expressão da autonomia da vontade para se tornar prática social de especial importância, não podendo esse instituto obedecer somente a vontade do capital mas se interessar pela proteção e segurança de toda a sociedade.
*Sobre o Autor: Wanderson Marquiori Gomes de Oliveira, aluno do mestrado em direito privado da FUMEC, como tema de pesquisa desenvolvido na área de contratos e função social.
