Do Sumário: Das Razões de Ser – 1. Do Breve Escorço Histórico – 2. Das Generalidades da Suscitação de Dúvida – 2.1 Do Nascimento da Dúvida – 2.2 Da Natureza Jurídica do Processo de Suscitação de Dúvida – 3. Das Possíveis Exigências – 4. Do Trâmite da Suscitação de Dúvida – 5. Da "Execução" da Sentença ou Acórdão – 6. Outras Formas de Obtenção do Registro pela Via Judicial – Das Razões Finais – Das Referências Bibliográficas.
Das Razões de Ser
Por primeiro é inarredável o alerta de que, apesar de toda a pesquisa desenvolvida em torno do tema, a singeleza da exposição das opiniões a serem encontradas no presente compêndio forma a base de toda a sua estrutura.
Buscou-se um tema preenchido daquelas consideradas duas das principais dimensões a serem contidas em um trabalho no nível das Ciências Jurídicas:
a) ausência de complexidade – árdua fora a procura do já mencionado tema, tendo em vista a preferência pela escolha de um tido como não prolixo, mas pouco discutido na medida mais próxima da sua racionalidade, sem também desmesurar a sua real necessidade de investigação por estar ainda controvertido no mundo jurídico; e
b) pertinência – trata-se de uma abordagem na qual se levou em consideração a sua firme conexão com a realidade forense do país, bem como com livro dos Procedimentos Especiais de Jurisdição Voluntária do Código de Processo Civil brasileiro, dada a tão estreita escala de utilização do instituto jurídico-processual delineado.
A escolha do estudo sobre a Suscitação de Dúvida, assim se deu por causa justamente das possibilidades legais a serem averiguados resultantes desse tipo de procedimento, alem da zona cinzenta que ocupa em relação a sua tipificação jurídica como procedimento administrativo ou judicial.
Para não haver sombra de dúvida a respeito da importância do tema e da sua influência no dia-a-dia forense nacional, visto tratar de Registro de Imóveis, far-se-á, antes de tudo, uma sucinta revisão acerca das linhas históricas do instituto, na tentativa de se chegar cientificamente à posição do mesmo dentro do gênero de ferramenta processual.
A seguir busca-se deslindar especificamente todo o procedimento de Suscitação de Dúvida dentro dos princípios processuais-constitucionais para evitar a necessidade de um estudo comparado necessariamente mais aprofundado, ocasionando a fuga por completo da circunscrição temática.
Prosseguindo, é produzida uma investigação comparativa a respeito da situação (positiva ou negativa) do assunto relativamente a outros institutos processuais ou ações para obtenção do mesmo resultado prático que o processo de suscitação.
Por fim, satisfeitas as condições de obediência ou não da principiologia a que está subordinado todo o trâmite da Suscitação de Dúvida, fica estabelecido o acroase conclusivo acerca da matéria, procurando preencher também o rigor científico utilizado no curso do desenvolvimento do assunto.
1. Do Breve Escorço Histórico
O Procedimento Especial de Suscitação de Dúvida, enquanto demanda judicial para verificação de possíveis e ou prováveis irregularidades no Processo de Registro Imobiliário, em especial, nasceu junto com o Código de Processo Civil anterior (Decreto-lei nº 1.068, de 18 de setembro de 1939), quando enumerava no seu livro dos Procedimentos Especiais, arts. 457 a 464 o trâmite do Registro Torrens, e nos arts. 595 a 599 as averbações ou retificações no registro civil, não obstante o Regulamento nº 737, de 25 de novembro de 1850, contivesse em seu bojo simplórias referências sobre a formalização dos títulos, pessoas físicas e jurídicas.
Durante o período em que a Argüição de Dúvida permaneceu em vigor inserta no CPC, a provável razão para tal fora o crescimento moderado da população, e por via de conseqüência a esse mesmo reflexo na construção, compra ou transferência por qualquer modo de bens imóveis.
Na vigência do vetusto CPC, todo o procedimento referente ao registro imobiliário, consoante se observa na praxe legislativa nacional, vinha sendo alterado apenas pelo por leis esparsas e essas modificações não eram tão extensivas ao ponto de causar o nascimento de uma norma específica.
Entretanto, com o crescimento populacional no país e bem assim o elevado número de aquisições de imóveis obrigou os poderes Legislativo, Executivo e Judiciário a pensar numa forma de especializar e conclamar a devida importância que o Sistema Registral de Imóveis havia adquirido no fim da década de 60 e início dos anos 70.
Nessa esteira floresceu a lei de Registros Públicos, Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, estabelecendo regras e condutas específicas para os órgãos notariais nas espécies de registros abarcados pela mesma, contida, na sua totalidade, por questões óbvias, de regras de ordem pública.
Conforme se apresenta na sua atualidade a Lei de Registros Públicos se encontra dividida da seguinte forma: Disposições Gerais (Título I), Do Registro de Pessoas Naturais (Título II), Do Registro Civil de Pessoas Jurídicas (Título III), Do Registro de Títulos e Documentos (Título IV), Do Registro de Imóveis (Título V), Das Disposições Finais e Transitórias (Título VI).
2. Das Generalidades da Suscitação de Dúvida
No Título V, que trata acerca da forma como proceder para o Registro Imobiliário, se encontra também o processo de Suscitação de Dúvida, para os casos de haver algum entrave, seja pela própria forma do registro, seja porque a lei faz a exigência.
A própria norma determina algumas exigências que devem irretorquivelmente satisfeitas para a formalização do registro do bem. Tais requisitos são observados pelo Oficial do Notário Imobiliário durante o percurso da fase nominada exame formal dos títulos.
Nesta fase o Tabelião, em estrita obediência aos ditames do texto legal, quer seja da Lei nº 6.015/73, do Código Civil, eventualmente da legislação tributária, ou ainda da Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto-lei nº 4.657, de 4 de setembro de 1942), fará a devida verificação de todos os títulos exibidos pelo apresentante.
2.1 Do nascimento da dúvida
O Levantamento da Dúvida, consoante se apresenta no diploma legal, não é um benefício conferido ao Oficial Cartorário, pois que a própria norma assim não o trata. Denota-se, isso sim, da mensagem do legislador, uma verdadeira obrigação, integrando, inclusive, o corpo das funções básicas do Oficial dentro do ambiente tabelional.
A Dúvida em si mesma é a justificação promovida pelo Tabelião, após o requerimento de registro de domínio (dominus) sobre bem imóvel, a respeito do indeferimento do mencionado registro e dirigida ao Juiz da Vara de Registros Públicos que, quando da sua autuação, recebe o nome de Suscitação de Dúvida.
Essa justificativa para não efetuar o registro daquele determinado título imobiliário, se encontra fundamentada naquelas exigências feitas pela Lei de Registros Públicos para a correta formalização do ato jurídico.
Feitas as solicitações pelo Oficial, ao requerente, in casu o apresentante, restará apenas três alternativas plausíveis:
1) atender de pronto às exigências e ter seu registro efetuado o mais rápido possível;
2) desistir do registro do título e negar a eficácia legal ao seu imóvel e ter restituído o valor pago pelos emolumentos à luz do art. 14 da Lei de Registros Públicos; ou
3) propor requerimento de suscitação de dúvida pelo Oficial junto ao Juízo competente para dirimir questões acerca dos Registros Públicos, ao qual aquele se encontra diretamente vinculado para decidir sobre o cabimento ou não das mencionadas exigências.
Manda ainda, o teor do art. 198 da Lei nº 6.015/73, que o apresentante, no caso de não se conformar com as estipulações feitas pelo Titular do Cartório, deverá apresentar por escrito uma espécie de resposta ou impugnação em face do suscitado pelo Oficial, depois do que este remeterá as peças ao Juízo Registral.
2.2 Da natureza jurídica do processo de suscitação de dúvida
A comunidade jurídica, ou seja, a melhor doutrina e a jurisprudência em peso afirmam categoricamente ser a Suscitação de Dúvida um procedimento constituído de caráter eminentemente administrativo.
Essa classificação, entretanto, como quer essa mesma comunidade jurídica, falece de completude formal e funcional devido exatamente ao modo de tramitação do processo de suscitação, consoante verificar-se-á adiante.
Ora, pela própria maneira como se apresenta o Processo Administrativo na Administração Pública, é bastante visível não se poder a Suscitação de Dúvida conter tão somente características de rito e procedimento administrativo. Se assim o fosse, estar-se-ia lidando com todas a fases atos e termos de um trâmite puramente administrativo. Isso, todavia, definitivamente não é o que ocorre no mundo prático-forense.
Perfilhando os elementos característicos do processo administrativo serão encontrados, dentre outros, o informalismo e o julgamento.
O primeiro diz respeito à dispensa da rigidez inerente ao processo judicial, especialmente em relação aos atos que devam ser praticados pelo particular. O segundo, por seu turno, trata da solução da lide administrativa, diferenciando-se também do rito judicial pelo fato de ser uma decisão, não uma sentença, pois esta é própria de juiz investido em jurisdição, não tendo a administração o poder de prolatar uma. Todavia, a decisão proferida ao final de uma demanda administrativa o é por um juiz, não por um delegado da administração.
A opinião dominante acerca do caráter administrativo do processo de Suscitação de Dúvida, assim entende, acredita-se, por causa de dois motivos básicos: a um pelo fato de o procedimento ter seu prólogo de forma administrativa, ou seja, por ele começar no Cartório e somente depois da solicitação do requerente é que seria enviado ao Juízo competente; a dois porque não possui o condão de instaurar um litígio contencioso, sob a alegação de o Oficial não ter qualquer interesse na contenda, mas por outro lado estar apenas cumprindo determinação legal, e ainda em favor do próprio apresentante.
Nenhuma das duas posições merece ou deve prosperar, sob duas razões bastante singelas: na primeira hipótese, a bem da verdade, o processo somente tem início quando do recebimento, pelo juiz, da petição inicial de suscitação, na qual o Notário expõe as razões fáticas e jurídicas que supõe fundamentar as exigências para o registro do título imobiliário; relativamente à segunda hipótese também não procede, visto que o fato de ser um procedimento de jurisdição puramente voluntária da parte apresentante, ou mesmo pelo Oficial não ter qualquer interesse na demanda, não implica necessariamente dizer que o processo não é constituído também de caráter judicial. Ora, apenas uma pequena parte de todo o processo é feito no Órgão Cartorário, o procedimento judicial propriamente dito somente se inicia mediante a recepção da vestibular.
Um outro ponto de relevância merecedor de atenção é o fato de a conclusão da ação se dar por intermédio de uma sentença, e não por simples decisão, como soy acontecer no processo administrativo. Sentença, como é sabido, é ato próprio e privativo de juiz, não cabendo, pois, a órgão administrativo, ainda que investido de jurisdição para casos isolados, que simplesmente decide a lide.
Deve ser visto também que, para ser o processo de Suscitação de Dúvida inteiramente caracterizado como procedimento administrativo, o mesmo deveria conter alguma regra procedimental ainda no órgão cartorário. Porém não é o que acontece, seguindo a suscitação, após chegar ao juízo, todas as normas processuais-judiciais pertinentes constantes da própria lei reguladora dos Registros Públicos e do CPC subsidiariamente. Destaque-se o art. 204 da Lei nº 6.015/73 mencionar apenas da decisão ter caráter administrativo, sem tocar no restante do procedimento.
A ultima justificativa é o fato de não apenas por ser procedimento de jurisdição voluntária, mas também por ser a sentença que julgar a dúvida passiva de recurso de Apelação, assim como está sedimentado nas disposições gerais dos procedimentos de jurisdição voluntária contidos no CPC, rezado pelo art. 1.110 do mesmo.
Constata-se, por conseguinte, possuir a Suscitação de Dúvida a qualidade híbrida de procedimento administrativo-judicial, porquanto o seu trâmite acontece de início na esfera administrativa, passando, em seguida, à fase judicial, aí permanecendo inclusive em sede de Apelação que deverá ser acordada pelo Colegiado imediatamente superior ao qual o Juízo Registral se encontra vinculado.
3. Das Possíveis Exigências
O art. 198 da LRP estatui que em havendo incertezas ou qualquer exigência a ser cumprida relativamente ao registro imobiliário, na hipótese de discordância por parte do apresentante o Oficial encaminhará ao Juízo competente para ações registrais a suscitação, o qual julgará procedente ou não.
No ato de promover a suscitação da eventual dúvida, o Oficial deverá observar atentamente o comando legal para o requisitos extrínsecos do registro, sob o ponto de vista da sua autenticidade.
Em primeiro lugar deve o Notário verificar o tipo do instrumento, se se trata de escritura pública ou instrumento particular, procurando se atentar para a veracidade das assinaturas neles contidas, se houve preterição de qualquer solenidade essencial ou omissão de declaração indispensável, se fora declarada a perfeita caracterização do bem a ser registrado e em nome de quem está matriculado, a necessidade ou não de ser averbada eventual construção, mudança de número, demolição, entre outras.
A seguir o Tabelião deverá certificar se houve o pagamento do Imposto de Transmissão de Imóveis Inter Vivos ou Causa Mortis, conforme seja o caso, bem como a transcrição, nos mesmos atos públicos, das certidões de quitação dos imóveis para com a Fazenda Pública.
Uma terceira verificação a ser feita pelo Oficial é a respeito da regular obtenção dos alvarás ou autorizações judiciais ou administrativas, de extrema importância para a realização de alguns negócios, tais como alienações de bens pertencentes a menores ou gravados com cláusula de inalienabilidade.
A possível derradeira observação a ser feita pelo Notário é, desde que seja essencial para o negócio a ser realizado, se existe outorga uxória ou marital para o referido negócio, bem com se há uma representação regular da parte.
Assevera-se, por conseguinte, dever o Oficial proceder a uma verificação dentro da sua esfera exclusivamente administrativa, não podendo, sob nenhuma hipótese, excedê-la para contestar a validade do título, opondo-se à sua eficácia.
Os cuidados mencionados anteriormente devem ser tomados com a finalidade de segurança do negócio e pela reputação da repartição. Do contrário estaria o cartório invadindo a seara judiciária, no caso de querer discutir se as obrigações foram ou não cumpridas, e ainda suscitando ilegalidade. O máximo de ilegalidade que poderá ser examinado pelo Tabelião será a do título que fora apresentado para assentamento, tendo em vista que não contendo os elementos essenciais não poderá ser registrado.
4. Do Trâmite da Suscitação de Dúvida
Seguindo a regra estabelecida no caput do art. 198 da LRP, na hipótese de o Oficial se deparar com alguma irregularidade, desde que esta seja sanável, depois de protocolar, à margem da prenotação, a ocorrência da dúvida, deverá dar ciência do fato ao apresentante, certificando por escrito a exigência a ser satisfeita, para que este corrija a irregularidade apontada ou desista do registro.
Ainda de acordo com o caput do art. mencionado acima, em não aceitando a exigência feita pelo Oficial, por entendê-la descabida ou no caso de não poder satisfazê-la, pode o apresentante requerer seja o título junto com a declaração de dúvida remetido à análise e solucionamento a cargo do juízo competente.
A abertura do processo de suscitação de dúvida obedece aos requisitos relacionados nos incisos do art. 198. O título deverá ser prenotado; à margem da prenotação, na coluna atos formalizados, será anotada a observação dúvida suscitada, deixando-se um espaço para a anotação do resultado; após a certificação da prenotação e da dúvida suscitada, será o título rubricado em todas a suas folhas; a seguir o Oficial dever dar ciência da dúvida ao apresentante, cedendo a este uma cópia da peça e notificando o mesmo para impugná-la no prazo de 15 (quinze) dias.
Tendo sido cumprido todos os termos acima, as razões da suscitação serão encaminhadas ao juízo competente, juntamente com o título questionado a ser registrado.
Consoante se observa, não pode, pois, o Tabelião levantar a dúvida ex officio, sendo legalmente necessário que o requerente a provoque, na forma do seu requerimento, demonstrando as razões que motivam a improcedência da mesma. Só então o Oficial deverá remetê-la ao juiz para dirimi-la.
Na redação da sua petição, o Notário procurará levar a efeito os fundamentos, em razões de fato e de direito, pelos quais fez as tais exigências, com precisão e clareza. Trata-se de obrigação legal do Oficial protocolar a peça de dúvida escrita de forma inteligível, sob pena de, caso contrário, incorrer em indeferimento liminar, ocasião em que é alcançada pelas hipóteses do parágrafo único, do art. 295 do Código de Processo Civil. Nessas condições, seria equiparável a ser julgada improcedente, significando dizer não poder o mesmo prosseguir com aquelas exigências, e registrar o citado título.
Para que o apresentante – que agora passou a ser interessado – possa oferecer resposta – equivalente à contestação – o juiz mandará citá-lo em obediência ao art. 1.105 do CPC, por qualquer das formas dispostas no art. 221 e seguintes do mesmo diploma legal, haja vista ter o processo se transformado em judicial.
Ainda quando citado, o interessado não apresentar resposta no prazo assinalado no art. 198, III da LRP, o representante do Ministério Público terá vista dos autos e se pronunciará no prazo de 10 (dez) dias (art. 200 da LRP), seguindo à imediata sentença (arts. 199 e 201 da LRP). Não ofertando resposta o interessado, decidirá o julgador baseado nos elementos constantes dos autos, não sendo, pois, a falta de resposta produz óbice à lavratura da decisão.
Poderá, mesmo sem haver resposta, o Magistrado ordenar, ex officio, a pedido do interessado ou do Ministério Público, diligências a fim de obter esclarecimentos e informações necessárias. Na outra opção, caso não haja requerimento de quaisquer diligências, a sentença será proferida dentro de 15 (quinze) dias (art. 201 da LRP).
Publicada a sentença, poderá o interessado, o Órgão Ministerial ou mesmo o terceiro porventura prejudicado, nos termos do art. 202 da LRP, interpor recurso de Apelação, que será analisada pelo Tribunal competente ao qual o Magistrado se encontra vinculado, conhecendo este de todos os elementos insertos nos autos (art. 515 do CPC).
5. Da "Execução" da Sentença ou Acórdão
Tendo transitada em julgado a sentença ou o acórdão que decidiu a respeito da suscitação de dúvida, procede-se, a seguir ao trâmite em conformidade com a mesma (art. 203 da Lei nº 6.015/73), ocorrendo duas hipóteses: a procedência ou provimento, a improcedência ou improvimento da dúvida.
Na hipótese do inciso I, do art. 203, se o processo for julgado procedente pelo juízo a quo, ou provido pelo Tribunal, não mais poderá o Oficial suscitá-la novamente.
Determinará o juiz ou Tribunal que após a ciência ao Oficial para que este faça consignar no Protocolo e cancele a pré-notação, serão todos os documentos restituídos à parte sem a necessidade de traslado. Desta feita não poderá o título ser registrado.
A sentença ou acórdão denegatório do registro do título, oriunda da procedência ou provimento da dúvida, ou ainda sem que tenha havido recurso, tendo os prazos corrido in albis, produzirá coisa julgada formal em relação ao cancelamento da pré-notação.
A outra hipótese é a improcedência ou o improvimento da sentença ou do acórdão. Ocorrendo tal situação, o serventuário deverá dar seguimento ao processo registral, antes interrompido, e desta feita também não poderá mais opor qualquer obstáculo. Do trânsito em julgado da sentença ou acórdão, poderá o interessado apresentar novamente seus documentos, junto com a certidão da decisão, para de logo se prossiga o serviço de registro. Esses atos o Oficial deve declarar na coluna de anotações do Protocolo (art. 203, II da LRP).
Relativamente às custas, durante o processo de Suscitação de Dúvida, somente serão pagas pelo interessado no caso de resultar em decisão denegatória do registro, ou seja, se a dúvida levantada pelo Cartório for procedente ou provida, à luz do art. 207 da LRP.
6. Outras Formas de Obtenção do Registro pela Via Judicial
Apesar da sua expressa disposição em lei, não tem a Suscitação de Dúvida o condão de exclusividade para a obtenção do termo de registro pela via judicial.
A despeito do exposto na CF/88, art. 5º, inciso LXIX, e do § 1º, art. 1º da Lei nº 1.533, de 31/12/1951, sendo o Oficial do Cartório um agente do Poder Poderes, cujos poderes lhe são delegados pela Administração Pública, e desde que seja a exigência ilegal, pode perfeitamente o interessado impetrar Mandado de Segurança.
No caso específico da ação mandamental, pode o interessado se aproveitar de institutos jurídicos extremamente vantajosos se comparados com o procedimento especial da dúvida: a possibilidade da concessão de Medida Liminar e, com isso, a imediata realização do registro, e a ausência do efeito suspensivo na apelação cabível quando da sentença concessiva da segurança (art. 12, § 1º da Lei nº 1.533/51).
Em última análise, vale salientar poder, ainda, o interessado valer-se, na via ordinária, da Ação Declaratória por exemplo, se ocorrer a necessidade imperativa da produção de prova documental, testemunhal e pericial.
Das Razões Finais
De conformidade com o que fora cogitado no intróito do presente, procurou-se estabelecer uma relação direta do processo de Suscitação de Dúvida com os normativos vigentes e cogentes, e também com os princípios fundamentais legais regedores dessa espécie de ação.
Sob certo prisma, sequer haveria a real necessidade de estudo mais aprofundado a respeito do tema, levando-se em consideração as poucas e expressas regras da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015, de 31/12/1973), que permitem às partes a rápida obtenção de resultado judicial negativo ou positivo acerca da dúvida levantada.
Uma das questões havidas no âmago do presente trabalho foi a possibilidade de ser uma natureza jurídica híbrida para a ação de Suscitação de Dúvida, tomando por base a própria legislação registral castiça. Chegou-se à conclusão de que, conquanto se tenha um procedimento de caráter administrativo, vez que o seu prólogo se dá de forma administrativo, entretanto, demonstrado restou a existência do caráter misto, pois a maior parte do processo prossegue de forma judicial e utiliza as normas do CPC subsidiariamente.
A outra questão abordada dentro do texto foi a da efetiva possibilidade de se substituir a dúvida por outras ações, tais como o Mandado de Segurança ou a Ação Ordinária Declaratória.
Na pesquisa feita para o levantamento de material do presente trabalho nada fora encontrado que sustentasse óbice à caracterização mista da Suscitação de Dúvida, tendo em vista que o próprio curso do processo deixa claro ambas as características.
Restou, por conseguinte, perfeita e plena o estudo acerca do procedimento de Suscitação de Dúvida, no qual o apresentante de título de propriedade imóvel a ser registrado, por força de exigência burocrático-cartorária ou legal, deve complementar a documentação.
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