Acessibilidade nos condomínios edilícios.

            Os direitos de locomoção, igualdade, inclusão social e a vedação a qualquer ato de discriminação às pessoas portadoras de deficiência ou mobilidade reduzida, não é assunto recente em nosso país, sendo contemplado pela Constituição Federal desde 1988, nos artigos 5º; 7º, XXXI; 23, II; 24, XIV; 37, VIII; 203, IV, V; 208, III, IV; 227, §1º, II, §2º e 244.

            É muito comum às dúvidas, por exemplo, se o condomínio residencial é obrigado a reservar um percentual mínimo de vagas na garagem, mesmo para as edificações antigas. Ou se é obrigatória a realização de adaptações, aquisições de equipamentos, instalações de rampas, pisos reclinados, elevadores adaptados, corrimão contínuo, banheiros adaptados, cadeira de rodas, dentre outros equipamentos que possam auxiliar na locomoção dessas pessoas com dificuldades. Outra dúvida recorrente é quanto à situação financeira do condomínio, se está obrigado a realizar as adaptações, mesmo não possuindo caixa suficiente.

            Importante destacar que as pessoas com algum tipo de mobilidade reduzida, não necessariamente nasceram com a deficiência física, auditiva, visual ou mental permanente. Não são raros os casos de condôminos que são saudáveis, em perfeitas condições físicas e mentais, mas que por uma fatalidade na vida foram acometidos por uma doença grave ou um acidente que lhe dificultou a sua mobilidade. São exemplos cotidianos pessoas que sofreram derrames, paralisias, acidentes automobilísticos, amputações, infartos, etc.

            Até mesmo a senilidade é um fator que exige maiores cuidados. Para os idosos um simples subir e descer de escadas é uma tarefa dificultoso em um condomínio sem adaptações. Além disso, mulheres grávidas, lactantes, pessoas com criança de colo e obesos, também podem demandar maiores cuidados.

            O síndico deve propiciar condições de acessibilidade não só para pessoas portadoras de deficiências, mas também àquelas que por uma situação ocasional ou permanente, tenham dificuldades de acessar não só a sua própria unidade, como às demais áreas comuns da edificação até a via pública.

A Legislação que trata do assunto é farta e passa por todas às áreas e esferas de competências da União, Estados e Municípios. Inclusive, desde dezembro de 2015, está em vigor o Estatuto da Pessoa com Deficiência (Lei Federal nº 13.146/2015), trazendo inúmeras definições e mudanças no âmbito dos condomínios residenciais.

O conceito de acessibilidade está reproduzido no artigo 3º, inciso I, do Estatuto, como sendo:

acessibilidade: possibilidade e condição de alcance para utilização, com segurança e autonomia, de espaços, mobiliários, equipamentos urbanos, edificações, transportes, informação e comunicação, inclusive seus sistemas e tecnologias, bem como de outros serviços e instalações abertos ao público, de uso público ou privados de uso coletivo, tanto na zona urbana como na rural, por pessoa com deficiência ou com mobilidade reduzida;

Repare que o proposito maior do estatuto é conferir condições de “acesso” às pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida. Vale dizer, fazer com que a pessoa que tem dificuldades consiga alcançar o seu destino de maneira “segura” e com “autonomia”, nos espaços públicos ou privativos.

Já as definições de pessoa portadora de deficiência e com mobilidade reduzida, podem ser extraídas dos artigos 2º e 3º, IX do Estatuto, confira:

Art. 2º - Considera-se pessoa com deficiência aquela que tem impedimento de longo prazo de natureza física, mental, intelectual ou sensorial, o qual, em interação com uma ou mais barreiras, pode obstruir sua participação plena e efetiva na sociedade em igualdade de condições com as demais pessoas.

Art. 3º, IX, - pessoa com mobilidade reduzida: aquela que tenha, por qualquer motivo, dificuldade de movimentação, permanente ou temporária, gerando redução efetiva da mobilidade, da flexibilidade, da coordenação motora ou da percepção, incluindo idoso, gestante, lactante, pessoa com criança de colo e obeso.

            Referido diploma é claro ao determinar a “eliminação de barreiras, entraves e obstáculos arquitetônicos” existentes tanto nos edifícios públicos quanto nos privados (art. 3º, “b”[1]), além de trazer a figura do “acompanhante” (inciso XIV[2]), imprescindível à pessoa com necessidades, como nos casos de motoristas ou cuidadores de deficientes visuais que necessitam de uma vaga preferencial.

Frise-se que a Lei conceitua “barreiras” no sentido de que não seja impedido o acesso da pessoa ao seu destino.

Dizendo com outros falares, de nada adiantará ao Condomínio instalar um elevador ou uma rampa, se o equipamento não funciona adequadamente ou é imprestável para a utilização do usuário. Há casos absurdos de rampas desniveladas ou íngremes, por exemplo, sem qualquer possibilidade de utilização normal e com segurança pelo usuário.

Importante destacar que existe norma técnica disciplinando como deverá ser realizado o aparato de acesso (ABNT NBR 9050/2015).

Portanto, não basta existir o equipamento de acessibilidade. É preciso que o equipamento esteja funcionado corretamente e consiga cumprir o seu objetivo que é facilitar a locomoção e o acesso da pessoa com dificuldades, de maneira que não seja excluída ou impedida do convívio social.

Mas não é só isso!

Havendo qualquer tipo de “ação discriminatória” ou, até mesmo “omissão”, nos casos de deixar de fazer uma rampa propiciando o acesso, por exemplo, poderão ser os casos denunciados às autoridades (art. 7º[3]), podendo, ainda, ser configurada a prática do crime previsto nos artigos 88 do Estatuto, in verbis: “Praticar, induzir ou incitar discriminação de pessoa em razão de sua deficiência: pena de reclusão de 1 a 3 anos e multa”.

Nunca é demais lembrar que no Estatuto, em seus artigos 31 e 53, repetiu-se o comando Constitucional, qual seja: “a pessoa com deficiência tem direito à moradia digna”, bem como possa de “forma independente, exercer os seus direitos de cidadania e participação social”.

Anteriormente à vigência do Estatuto, havia muita dúvida por parte de síndicos e Administradores, quanto à adaptação da acessibilidade nos condomínios residenciais particulares. Ao passo que a legislação anterior não era muito clara, havendo entendimentos de que somente os edifícios públicos teriam a obrigatoriedade de se adaptarem (como já ocorrem nos shoppings centers, drogarias, farmácias, supermercados, etc.).

Ocorre que após a entrada em vigor do Estatuto, foi extirpada a dúvida sobre a obrigatoriedade dos condomínios edilícios residenciais antigos em terem que se adaptar às normas de acessibilidades, independentemente se sofrerem ou não processo de construção, reforma ou ampliação, como antes se preconizava.

Vale reproduzir abaixo os dispositivos do Estatuto que também impões às edificações privadas e “já existentes” a obrigatoriedade da acessibilidade:

Art. 56. A construção, a reforma, a ampliação ou a mudança de uso de edificações abertas ao público, de uso público ou privadas de uso coletivo deverão ser executadas de modo a serem acessíveis.

Art. 57. As edificações públicas e privadas de uso coletivo já existentes devem garantir acessibilidade à pessoa com deficiência em todas as suas dependências e serviços, tendo como referência as normas de acessibilidade vigentes.

Art. 58. O projeto e a construção de edificação de uso privado multifamiliar devem atender aos preceitos de acessibilidade, na forma regulamentar.

§ 1o As construtoras e incorporadoras responsáveis pelo projeto e pela construção das edificações a que se refere o caput deste artigo devem assegurar percentual mínimo de suas unidades internamente acessíveis, na forma regulamentar.

§ 2o É vedada a cobrança de valores adicionais para a aquisição de unidades internamente acessíveis a que se refere o § 1o deste artigo. Grifamos.

Note-se, ainda, que as construtoras deverão assegurar aos novos projetos um “percentual mínimo”, sendo proibida a cobrança de valores adicionais por esses aparatos construtivos.

Contudo, a Legislação Federal acaba delegando para os entes públicos locais (Municípios), a incumbência de disciplinar sobre o “percentual mínimo assegurado”, por meio de seus Códigos de Obras, Planos Diretores e mais normatizações, informando ainda que a emissão do habite-se e a concessão do alvará de funcionamento dependerão do cumprimento das normas para a certificação das regras de acessibilidade, in verbis:

Art. 60. Orientam-se, no que couber, pelas regras de acessibilidade previstas em legislação e em normas técnicas, observado o disposto naLei no10.098, de 19 de dezembro de 2000no10.257, de 10 de julho de 2001, eno12.587, de 3 de janeiro de 2012:

I - os planos diretores municipais, os planos diretores de transporte e trânsito, os planos de mobilidade urbana e os planos de preservação de sítios históricos elaborados ou atualizados a partir da publicação desta Lei;

II - os códigos de obras, os códigos de postura, as leis de uso e ocupação do solo e as leis do sistema viário;

III - os estudos prévios de impacto de vizinhança;

IV - as atividades de fiscalização e a imposição de sanções; e

V - a legislação referente à prevenção contra incêndio e pânico.

§ 1o A concessão e a renovação de alvará de funcionamento para qualquer atividade são condicionadas à observação e à certificação das regras de acessibilidade.

§ 2o A emissão de carta de habite-se ou de habilitação equivalente e sua renovação, quando esta tiver sido emitida anteriormente às exigências de acessibilidade, é condicionada à observação e à certificação das regras de acessibilidade. Grifamos.

E ao delegar aos Munícipios a incumbência de fixar os percentuais mínimos, surgem mais dúvidas e insegurança aos Condomínios Privados, pois há um emaranhado de normas municipais, disciplinando vários assuntos e causando completa confusão sobre o assunto.

Na Cidade de São Paulo, por exemplo, existe a Lei Municipal nº 15.649/2012 (regulamentada pelo Decreto Municipal nº 53.942/2013), a qual, alterou o item 13.3.4 do Capítulo 13 do Anexo I da Lei nº 11.228/1992 (Código de Obras), obrigando aos condomínios residenciais novos e antigos que passarem por reformas, seja reservado alguns percentuais de vagas no estacionamento, para deficientes, motociclistas e bicicletas. Contudo, ao observarmos a tabela, percebemos nitidamente a preferência do legislador municipal em aumentar os percentuais de motos e bicicletas, deixando por último o percentual ao portador de deficiência:

Estacionamento

Deficiente

Motociclista

Bicicleta

Privativo até 100 vagas

-

10%

5%

Privativo mais de 100 vagas

1%

10%

5%

Coletivo até 10 vagas

-

20%

10%

Coletivo mais de 10 vagas

3%

20%

10%

No caso de pessoas com deficiência física e locomotora, os edifícios residenciais com até 100 vagas de garagem não estariam obrigados a reservar vagas para esses condôminos. Mas seriam obrigados a reservar 10% para motociclistas e 5% para bicicletas.

Os edifícios residenciais com mais de 100 vagas, deveriam disponibilizar 1% aos deficientes10% aos motociclistas e 5% para as bicicletas. Repare que o percentual é único para bicicletas.

Para os edifícios comerciais até 10 vagas não é obrigatório reservar vaga para deficiente, mas deverá reservar 20% para motociclistas e 10% para bicicletas. Acima de 10 vagas, passa a ser obrigatório a reserva para deficientes (3%), além das motocicletas (20%) e o percentual das bicicletas permanece o mesmo (10%).

Ora, reservar 10% de vagas para motocicletas, 5% para bicicletas e apenas 1% para pessoas com deficiências que em tese seriam os maiores prejudicados, revela o interesse da Municipalidade na aplicação do plano diretor apenas para a mobilidade pública dos veículos automotores nos grandes centros urbanos, deixando de lado aqueles que mais precisam da acessibilidade.

E se verificarmos o que determina o artigo 41 do Estatuto do Idoso (Lei Federal n° 10.741/03), extrai-se que é assegurada a reserva para os idosos de 5% (cinco por cento) das vagas nos estacionamentos públicos e privados, devendo serem posicionados de forma a garantir a melhor comodidade ao idosoin verbis:

Art. 41. É assegurada a reserva, para os idosos, nos termos da lei local, de 5% (cinco por cento) das vagas nos estacionamentos públicos e privados, as quais deverão ser posicionadas de forma a garantir a melhor comodidade ao idoso.

Lembrando que no artigo 1.º do Estatuto do Idoso estão assegurados os direitos das pessoas com idade igual ou superior a 60 (sessenta) anos. Ademais, a pessoa idosa também é reconhecida pelo Estatuto da Pessoa com Deficiência como portadora de “mobilidade reduzida”, como visto alhures.

O assunto é bastante polêmico, principalmente, no que diz respeito aos percentuais que são devidos para cada tipo de situação. Há situações no condomínio em que existem várias pessoas reivindicando vagas preferenciais na garagem, cada qual com suas necessidades, mas acaba não havendo espaço para todos, além do custo nas adaptações que serão pagos pelos demais condôminos. Outro motivo de discórdia.

Com relação a situação financeira do Condomínio, de fato, deve ser primeiro deliberada em assembleia o assunto, mediante prévio estudo da “viabilidade técnica”, para a instalação do aparato ou reformas e adaptações necessárias, o que certamente significará mais despesas.

Sem dúvidas que haverá uma valorização do patrimônio de todos, sendo muito atrativo um empreendimento com acessibilidade (até para os visitantes) que os Condomínios com diversas barreiras e acesso dificultoso.

Enfim. A Lei está em vigor e os problemas persistem.

Diante toda essa problemática, o Judiciário tem sido palco de todas essas demandas envolvendo condôminos com necessidades especiais e Condomínios. Vale citar algumas decisões, condenando os Condomínios nas adaptações necessárias, garantindo, assim, o direito de locomoção e reduzindo as desigualdades com a promoção de medidas que garantam o acesso irrestrito às áreas comuns e internas da edificação.

Vale reproduzir alguns julgados do Egrégio Tribunal de Justiça de São Paulo:

“Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. C. C. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Destinação de vaga de garagem para uso exclusivo das pessoas com deficiência. Exigência legal. Incidência do disposto no art. 47 no novo Estatuto das Pessoas com Deficiência, em período de vacatio legis (Lei nº 13.146/2015). Necessidade, entretanto, de garantia de 01 (uma) vaga devidamente sinalizada e com as especificações de desenho e traçado de acordo com as normas técnicas vigentes de acessibilidade (art. 47, par. 1º, Lei nº 13.146/2015). Existência, a princípio, da demarcação da respectiva área junto ao condomínio agravado (fls. 57). Utilização inadequada, insuficiência quantitativa ou desconformidade do espaço mínimo exigível. Equacionamento das matérias dependente de efetivo contraditório. Verossimilhança das alegações, por ora, não observada. Ausência do requisito exigido pelo art. 273, caput, do CPC. AGRAVO IMPROVIDO”. (Agravo de Instrumento nº 2208079-28.2015.8.26.0000 - Relatora: Donegá Morandini; São Bernardo do Campo; 3ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 09/11/2015).

“Ementa: Condomínio edilício. Obra de acessibilidade. Edificação de rampa de acesso. Morador com capacidade de locomoção reduzida. Instalação que se impõe. Lei federal nº 10.048/2000 c/c artigos 5º e 244 da Constituição Federal. Sentença modificada para determinar a adaptação dos acessos, sob pena de multa diária. Danos morais. Inocorrência. Simples recusa do réu à construção da rampa de acesso não pode ser considerada discriminação. Danos materiais. Inocorrência. Verba indenizatória que não pode ser destinada à cobertura de despesas que a parte teve para atuar em juízo. Recurso provido em parte. Trechos do voto: “É manifesta a legitimidade ativa da coautora Mércia que, apesar de não sofrer diretamente com a falta de acessibilidade do edifício, é proprietária do apartamento em que reside com o coautor Alberto, paraplégico, e formulou o pedido administrativo para construção da rampa para permitir seu acesso à residência (fls. 23). No mérito, é certo que a Constituição Federal garante igualdade e liberdade de locomoção a todos os brasileiros e estrangeiros residentes no País, declarando que a propriedade atenderá sua função social (artigo 5º, incisos I, XV e XXIII, e artigo 244). A Lei nº 10.098/2000 trouxe efetividade às normas constitucionais, determinando a promoção da acessibilidade das pessoas portadores de deficiência ou com mobilidade reduzida, por meio da eliminação das barreiras e de obstáculos nas vias e espaços públicos, no mobiliário urbano, na construção e reforma de edifícios e nos meios de transporte e de comunicação (artigo 1º). (...) Assim, diante da comprovação de necessidade do autor (fls. 15), de rigor a condenação do réu à construção da rampa pretendida, pois o direito à propriedade deve ser mitigado quando confrontados com as garantias fundamentais à igualdade e liberdade de locomoção. (...) Bem por isso, deve ser acolhido o recurso, determinando se proceda o réu a reforma necessária ao acesso do apelante ao edifício, sob pena de multa diária de R$ 100,00, estabelecendo-se o prazo de 1 (um) ano, a contar do transito em julgado desta decisão, para conclusão da obra. (Apelação 9000248-47.2010.8.26.0037 - Relator(a): Araldo Telles; Araraquara; 10ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 28/04/2015)”. Grifamos.

“Ementa: AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. Vaga de deficiente em garagem de condomínio. Sentença de parcial procedência. Garantia de acessibilidade aos deficientes físicos com dificuldade de locomoção que tem previsão condominial e que deve ser praticada. Sentença mantida. Aplicação do art. 252 do Regimento Interno deste Egrégio Tribunal de Justiça. Recurso não provido. (Apelação 0160746-18.2009.8.26.0100. Relator(a): Fábio Quadros; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 26/06/2014)”. Grifamos.

Bem se vê que na relutância injustificada de alguns síndicos em proporcionar acessibilidade aos condôminos que delas necessitam,  acabam gerando ações na justiça, o que pode acabar saindo mais custoso ao Condomínio, principalmente por conta das indenizações por danos morais eventualmente sofridos.

A recomendação é que o assunto “acessibilidade” seja amplamente discutido nas Assembleias com os condôminos, apontando-se os riscos caso não sejam realizadas as adaptações construtivas necessárias.

Como sugestão o Condomínio pode estudar a possibilidade de criar um "fundo de obras de acessibilidade" para a realização de obras e adaptações aos poucos, sem sacrificar o orçamento e, igualmente, sem prejudicar o direito dos condôminos portadores de deficiência ou com mobilidade reduzida.

Afinal, hoje todos somos saudáveis e jovens, mas e amanhã?


[1] Art. 3º, IV - barreiras: qualquer entrave, obstáculo, atitude ou comportamento que limite ou impeça a participação social da pessoa, bem como o gozo, a fruição e o exercício de seus direitos à acessibilidade, à liberdade de movimento e de expressão, à comunicação, ao acesso à informação, à compreensão, à circulação com segurança, entre outros, classificadas em:

(...)

b) barreiras arquitetônicas: as existentes nos edifícios públicos e privados;

[2] XIV - acompanhante: aquele que acompanha a pessoa com deficiência, podendo ou não desempenhar as funções de atendente pessoal.

[3] Art. 7o É dever de todos comunicar à autoridade competente qualquer forma de ameaça ou de violação aos direitos da pessoa com deficiência.


Autor

  • Alexandre Callé

    Advogado especializado em condomínios e locações.OAB/SP 235.941 www.advocaciacalle.com.br calle@gmail.com 11 9 7150-1188 11 2656-1022 Rua Nove de Julho, 22, sala 42, Centro, Guarulhos, SP, CEP 07010-040. Escritório na Avenida Paulista (para reuniões) Atendo em seu Condomínio, mediante agendamento.

    Textos publicados pelo autor

    Site(s):

Informações sobre o texto

Este texto foi publicado diretamente pelo autor. Sua divulgação não depende de prévia aprovação pelo conselho editorial do site. Quando selecionados, os textos são divulgados na Revista Jus Navigandi.

Comentários

8

  • 0

    Dagoberto Oliveira das Virgens

    Excelente texto! Muito esclarecedor! Mas gostaria da opinião do Dr. quanto a seguinte situação: em um condomínio de salas comerciais, onde possui banheiros específicos para o auditório e sala de reuniões, um locatário está exigindo utilizar a qualquer momento um destes banheiros (PNE) porque o da sala que locou não possui adaptações. o Dr. entende que ele tem esse direito?

  • 0

    Jeser Rodrigues de Castro

    Olá, meu caso é um pouco diferente dos aqui citados. Comprei um apartamento na planta e quando foi entregue descobri que uma das minhas 3 vagas de garagem é uma vaga para PNE. Não sou PNE e não foi avisado pela construtora bem consta no meu contrato que a vaga seria para PNE. Todas as vagas estão regitradas deidamente nas escrituras. A explicação da construtora é que essa vaga estaria disponível para compra por alguém com necessidades especiais mas qua na ausência de tal comprador ela pode ser comercializado normalmente e por isso me venderam. Toda essa situação está causando muito transtorno pois não me sinto à vontade com essa marcação de deficiente na minha vaga e não posso removê-la. O condômino insiste que a vaga deve ficar à disposição do condômino para uso de deficientes. Como faço para resolver esse problema.

  • 0

    Nivaldo Rabello Jr

    Caso as exigências de acessibilidade sejam solicitadas por um inquilino. Como ficam a obrigatoriedade do condomínio, por não se ter como mensurar o prazo que este permanecerá no edifício?

Veja todos os comentários