O Brasil possui um sistema extremamente rígido e vigilante quanto à aquisição de propriedades rurais por estrangeiros.
Assim, a Lei 5.709/71, regulamentada pelo Decreto 74.965/74, impõe diversas limitações a estrangeiros, tanto pessoa física quanto jurídicas, começar pelo artigo primeiro, in verbis:
“Art. 1º
- O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.
§ 1º - Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.”
Assim, de início, a referida Lei já informa que estrangeiros que não possuam residência fixa no país e, no caso de pessoa jurídica, não tenha autorização para funcionar no Brasil não poderão adquirir propriedade rural no território brasileiro.
O artigo 1126 do Código Civil Brasileiro, possui relevante informação sobre o conceito de nacionalidade, in verbis:
“Art. 1.126.
É nacional a sociedade organizada de conformidade com a lei brasileira e que tenha no País a sede de sua administração.
Parágrafo único.Quando a lei exigir que todos ou alguns sócios sejam brasileiros, as ações da sociedade anônima revestirão, no silêncio da lei, a forma nominativa. Qualquer que seja o tipo da sociedade, na sua sede ficará arquivada cópia autêntica do documento comprobatório da nacionalidade dos sócios.”
É necessário ressalta que, apesar de nacional, o § 1º do artigo 1º supramencionado restringe a atuação das empresas, ainda que nacionais, caso estas possuam “a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior”.
Com o advento da emenda constitucional 6/95, o artigo 171, que trazia em seus incisos I e II a diferenciação entre empresas brasileiras e empresas de capital nacional, foi suprimido, voltando assim a não haver mais qualquer tratamento diferenciado.
Não obstante, foi emitido parecer AGU/LA 01/97 pela Advocacia Geral da União, adotando o entendimento de que o § 1º do artigo 1º da Lei 5.709/71 não fora recepcionado pela Constituição de 1988, e tal parecer foi aprovado pelo então Presidente da República Fernando Henrique Cardoso, vinculando assim toda a administração pública direta.
Diante da evidente confusão, o Ministério Público Federal realizou um pedido de providências, de nº 0002981-80.2010.2.00.0000, junto ao Conselho Nacional de Justiça, que por sua vez decidiu pela necessidade dos Notários e Registradores para exigir os requisitos da Lei 5.709/71 nos casos previstos do § 1º do seu artigo 1º.
Por fim, houve novo parecer pela Advocacia Geral da União, CGU/AGU 01/2008, dessa vez aprovado pelo então Presidente da República Luiz Inácio Lula da Silva, adotando anterior, ou seja, que o § 1º do artigo 1º da Lei 5.709/71 fora recepcionado pela Constituição de 1988.
Importante ressaltar que tais restrições não se aplicam aos casos de sucessão legítima, conforme o § 2º do mesmo dispositivo, com exceção do previsto no artigo 7º, in verbis:
“Art. 7º - A aquisição de imóvel situado em área considerada indispensável à segurança nacional por pessoa estrangeira, física ou jurídica, depende do assentimento prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional.”
Uma vez expostas as limitações quanto à qualidade dos adquirentes, passemos então às limitações físicas das propriedades, prevista no artigo 3º da referida Lei, in verbis:
“Art. 3º - A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.
§ 1º - Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.
§ 2º - O Poder Executivo baixará normas para a aquisição de área compreendida entre 3 (três) e 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida. (Vide Lei nº 8.629, de 1993)
§ 3º - O Presidente da República, ouvido o Conselho de Segurança Nacional, poderá aumentar o limite fixado neste artigo.”
O INCRA, conforme o artigo 4º do Decreto 74.965/76, possui a competência para fixar em cada região o módulo de exploração indefinida, podendo reajustá-lo sempre que necessário.
Para entendimento dos artigos supracitados, faz-se necessário conceituar os diversos tipos de módulos rurais, fazendo a diferenciação entre módulo rural, módulo fiscal e módulo de exploração indefinida, e ainda, as definições de fração mínima de parcelamento e a zona típica de módulo.
Todas as definições a seguir foram coletadas do sitehttp://www.incra.gov.br/, de propriedade do INCRA, in verbis:
“O Modulo de Exploração Indefinida é uma unidade de medida, expressa em hectares, a partir do conceito de módulo rural, para o imóvel com exploração não definida. A dimensão do MEI varia entre 5 e 100 hectares, de acordo com a Zona Típica de Módulo (ZTM) do município de localização do imóvel rural.”
“O conceito de módulo rural é derivado do conceito de propriedade familiar e, em sendo assim, é uma unidade de medida, expressa em hectares, que busca exprimir a interdependência entre a dimensão, a situação geográfica dos imóveis rurais e a forma e condições do seu aproveitamento econômico.”
“Módulo fiscal é uma unidade de medida expressa em hectares, fixada para cada município, considerando os seguintes fatores: tipo de exploração predominante no município; renda obtida com a exploração predominante; outras explorações existentes no município que, embora não predominantes, sejam significativas em função da renda ou da área utilizada; conceito de propriedade familiar.”
“Fração mínima de parcelamento é a menor área em que um imóvel rural, num dado município, pode ser desmembrado. Corresponde ao módulo de exploração hortigranjeira da Zona Típica de Módulo (ZTM) a que o município pertencer. Ao ser parcelado o imóvel rural, para fins de transmissão a qualquer título, a área remanescente não poderá ser inferior a FMP.”
“Zona típica de Módulo são regiões delimitadas, a partir do conceito de módulo rural, com características ecológicas e econômicas homogêneas, baseada na divisão microrregional do IBGE - Microrregiões Geográficas (MRG), considerando as influências demográficas e econômicas de grandes centros urbanos.”
Quanto a fração mínima de parcelamento, as alíneas a, b e c do § 1º do artigo 8º da Lei nº 5.868/72, determinam que este valor irão variar quanto ao zoneamento, in verbis:
“Art. 8º - Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do artigo 65da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento fixado no parágrafo primeiro deste artigo, prevalecendo a de menor área.
§ 1º - A fração mínima de parcelamento será:
a) o módulo correspondente à exploração hortigranjeira das respectivas zonas típicas, para os Municípios das capitais dos Estados;
b) o módulo correspondente às culturas permanentes para os demais Municípios situados nas zonas típicas A, B e C;
c) o módulo correspondente à pecuária para os demais Municípios situados na zona típica D.”
O artigo 3º, em seu § 1º, dispõe que nas aquisições por estrangeiros de propriedades de até 3 (três) módulos, este estará livre de restrições, independendo de autorizações e licenças, exceto em caso de vedação expressa em lei, como o caso de área indispensável à segurança nacional, em que dependerá de assentimento prévio da Secretária-Geral do Conselho de Segurança Nacional, conforme previsto no artigo 7º, § 1º, do Decreto 74.965/76.
Ainda nesta esteira, o artigo 7º, § 3º, do Decreto 74.965/76 determina que também, dependerá de autorização a aquisição de mais de um imóvel, mesmo que não superior à três módulos, realizada pela mesma pessoa física.
O parágrafo seguinte determina que nas aquisições de áreas superiores a 20 módulos, a autorização fica condicionada à aprovação do projeto de exploração apresentado.
Ou seja, a pessoa física estrangeira somente poderá adquirir, no máximo, 50 módulos de exploração indefinida, sendo que, entre 3 e 50 módulos de exploração indefinida, a pessoa necessitará de autorização do INCRA, e na área superior a 20 módulos, esta necessitará de aprovação do projeto de exploração.
O artigo 12 da Lei 5709/71, impõe um percentual de 24% como limite da soma de todas as propriedade rurais que adquiridas por pessoas estrangeiras, fisicas e jurídicas, no município onde se situem, e desses 25%, 40% como limite para aquisição por uma única nacionalidade, conforme previsto no § 1º deste artigo.
Em seguida, o § 2º expõe as exceções à regra supracitada, informando que não serão alcançadas pela referida restrição:
- - os imóveis rurais com área menor à 3 módulos;
- - os imóveis que tiverem sido objeto compra e venda ou sua promessa, cessão ou sua promessa, mediante escritura pública ou instrumento particular devidamente protocolado no registro competente, e que tenham sido cadastradas no INCRA em nome do promitente adquirente, antes de 10 de março de 1969;
- - quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens.
Por fim, o § 3º, informa que o Presidente da República poderá, mediante decreto, autorizar a aquisição de propriedades rurais pelos estrangeiros acima dos tetos expostos em lei, caso os projetos de desenvolvimento do país tenha relação com o imóvel adquirido.
REFERÊNCIAS
BALBINO FILHO, Nicolau. Registro de Imóveis: doutrina, Prática e jurisprudência, 16ª Edição – São Paulo, Saraiva.
FUKASSAWA, Fernando. Regularização Fundiária Urbana, 1º Ed. 2013, São Paulo, Saraiva
LEVY Wilson; Nalini, José Renato. Regularização Fundiária, 2º Edição, 2014, São Paulo, Ed. Forense
SERRA, Marcio Guerra. Registro de Imóveis I: Parte Geral – 1ª Edição – São Paulo, Saraiva, 2013.
SERRA, Marcio Guerra. Registro de Imóveis II: Atos Ordinatórios – 1ª Edição – São Paulo, Saraiva, 2013.
SERRA, Marcio Guerra. Registro de Imóveis III: Procedimentos Especiais – 1ª Edição – São Paulo, Saraiva, 2013.
