A extinção de condomínio rural é um problema que afeta milhares de proprietários rurais em todo o Brasil.
A maioria das situações se dá em razão de imóveis recebidos por herança, na qual, os herdeiros fazem o inventário, registram o formal de partilha e mantem o registro do imóvel em comum.
Com o passar dos anos, os herdeiros vão morrendo, vendendo suas partes e o registro permanece em comum e só se dão conta do problema, quando vão realizar algum trâmite em órgãos públicos e se exige a anuência de todos os demais condôminos.
Além disso, é indiscutível que a pluralidade de proprietários sobre um imóvel é fonte de conflitos.
E é diante dessas situações que se busca a extinção do condomínio rural.
A legislação brasileira prevê três possibilidades para a extinção do condomínio, quais sejam: (1) por escritura de divisão amigável, (2) por ação judicial de divisão e (3) por escritura de estremação.
Escritura de divisão amigável de condomínio
A extinção do condomínio rural, pode ser feita por escritura, desde que, todos os coproprietários sejam maiores e capazes e expressamente concordem com a divisão.[1]
Dentre os trâmites para a lavratura da escritura, exige-se[2]: (1º) a averbação do georreferenciamento do imóvel; (2º) a conferência se as áreas resultantes são compatíveis com as áreas originais e (3º) os memoriais descritivos acompanhados da Anotação de Responsabilidade Técnica ou do respectivo Registro de Responsabilidade Técnica do profissional responsável.
Há que se ressaltar ainda que somente será possível a divisão se as áreas partilhadas forem superiores à fração mínima de parcelamento[3].
Cumpridos os requisitos, lavrar-se-á a escritura de divisão, que registrada extinguirá todo o condomínio, fixando a propriedade individual de cada um.
Ação de divisão de condomínio
Uma outra hipótese para extinção do condomínio rural é a ação judicial de divisão.
A legislação brasileira assegura a qualquer dos condôminos o direito de exigir judicialmente a divisão de imóvel comum.[4] Por ser um procedimento um pouco mais demorado, tal hipótese somente se justifica, quando inexistir acordo entre os todos condôminos, quanto à divisão.
Frise-se que, também na ação de divisão, somente será possível a divisão se as áreas partilhadas forem superiores à fração mínima de parcelamento. Quando insuscetível de divisão e não houver acordo quanto à venda amigável, o imóvel será vendido judicialmente, partilhando-se o valor apurado[5]
O procedimento da ação de divisão encontra-se definido nos artigos 588 a 598 do novo Código de Processo Civil.
Proferida a sentença e registrado o auto de partilha, se extinguirá todo o condomínio, fixando a propriedade individual de cada um.
Escritura de estremação[6]
Uma terceira hipótese para extinção de condomínio é a escritura de estremação, quem tem como objetivo regularizar uma situação consolidada de fato.
O primeiro aspecto a se observar para a escritura de estremação é que o imóvel já deve estar dividido de fato há algum tempo, com a área de cada condômino devidamente delimitada e separada dos demais, de modo que cada condômino exerça a sua posse com exclusividade, sem intervenção dos demais.
O diferencial da escritura de estremação, é que não é necessário a participação de todos os condôminos, nem a regularização de todo o imóvel, mas tão somente da parte do condômino interessado que exerce a posse exclusiva de sua parte.
A escritura de estremação é sem dúvida o procedimento mais simples para extinção do condomínio, sendo necessário somente a contratação de um profissional habilitado para elaboração do mapa e do memorial descritivo, com anotação de responsabilidade técnica.
É necessário ainda que se cumpra os seguintes requisitos: (1) que a área a ser separada, bem como a restante do condomínio sejam superiores à fração mínima parcelável; (2) que o proprietário esteja na posse do imóvel há no mínimo cinco anos e (3) que todos os confrontantes da gleba estejam de acordo e reconheçam o tempo de posse.
A estremação poderá ser instrumentalizada por escritura pública declaratória, ou por instrumento particular, quando a gleba tiver valor igual ou inferior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Concluído, a escritura será protocolada no Registro de Imóveis e sendo verificada a regularidade, o oficial de registro localizará a gleba, lavrando ato de registro, abrindo nova matrícula para a parcela localizada.
Bibliografia
Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais. Provimento nº 260, de 18 de outubro de 2013. Provimento Nº 260/CGJ/2013. Disponível em: <http://www8.tjmg.jus.br/institucional/at/pdf/cpr02602013.pdf>. Acesso em: 05 jul. 2016.
BRASIL. Lei nº 10406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil.
BRASIL. Lei nº 13105, de 16 de março de 2015. Código de Processo Civil.
LAURO DINIZ (Minas Gerais). Federação de Agricultura e Pecuária do Esatdo de Minas Gerais. Escritura de estremação. Disponível em: <http://www.sistemafaemg.org.br/Conteudo.aspx?Code=9401&Portal=2&ParentCode=9400&ParentPath=None&ContentVersion=R>. Acesso em: 05 jul. 2016.
[1] NCPC - Art. 571. A demarcação e a divisão poderão ser realizadas por escritura pública, desde que maiores, capazes e concordes todos os interessados, observando-se, no que couber, os dispositivos deste Capítulo.
[2] Provimento 260/CGJMG/2013 - Art. 177. É dever do tabelião de notas orientar a parte interessada a proceder à averbação do georreferenciamento no Ofício de Registro de Imóveis anteriormente à lavratura da escritura pública nos casos exigidos em lei, constando a advertência na escritura pública. § 1º. Para lavratura da escritura, o tabelião de notas deverá conferir se as áreas resultantes são compatíveis com as áreas originais, bem como se restará caracterizada transmissão de parte ideal, a ser formalizada previamente com recolhimento de ITBI ou ITCD, conforme a transmissão seja onerosa ou gratuita. § 2º. Serão exigidos, ainda, se já averbada a reserva legal, memoriais descritivos de sua distribuição entre as áreas resultantes, sem que seja deslocada a área averbada, salvo com autorização do órgão ambiental competente. Todos os trabalhos técnicos deverão estar acompanhados da respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica - ART ou do respectivo Registro de Responsabilidade Técnica - RRT do profissional responsável. § 3º. As áreas resultantes da divisão de imóvel rural deverão ser equivalentes ou superiores à fração mínima de parcelamento - FMP.
[3] Fração Mínima de Parcelamento: É a menor área em que um imóvel rural, num dado município, pode ser desmembrado. Corresponde ao módulo de exploração hortigranjeira da Zona Típica de Módulo (ZTM) a que o município pertencer. Ao ser parcelado o imóvel rural, para fins de transmissão a qualquer título, a área remanescente não poderá ser inferior a FMP (http://www.incra.gov.br/o-que-e-fracao-minima-de-parcelamento-fmp. Acesso em: 05 jul. 2016.)
[4] Código Civil - Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
[5] Código Civil - Art. 2.019. Os bens insuscetíveis de divisão cômoda, que não couberem na meação do cônjuge sobrevivente ou no quinhão de um só herdeiro, serão vendidos judicialmente, partilhando-se o valor apurado, a não ser que haja acordo para serem adjudicados a todos.
[6] Provimento 260/CGJMG/2013 - Art. 1.012. Nas circunscrições imobiliárias possuidoras de condomínios rurais pro diviso que apresentem situação consolidada e localizada, a regularização de frações com abertura de matrícula autônoma, respeitada a fração mínima de parcelamento, será feita com a anuência dos confrontantes das parcelas a serem individualizadas. § 1º. Para as situações consolidadas até a vigência deste Provimento, deverá ser comprovado pelo requerente o período de 5 (cinco) anos de ocupação retroativa, e, para aquelas consolidadas após a vigência deste Provimento, o período de 10 (dez) anos para que seja procedida a regularização, respeitando-se em todos os casos a fração mínima de parcelamento. § 2º. A identificação do imóvel a regularizar obedecerá ao disposto nos arts. 176, II, 3, e 225 da Lei dos Registros Públicos.
Art. 1.013. A instrumentalização do ato para fins de localização da parcela será feita mediante escritura pública declaratória, ou por instrumento particular nos casos do art. 108 do Código Civil. § 1º. É obrigatória a intervenção na escritura pública ou no instrumento particular de todos os confrontantes da gleba a localizar, sejam ou não condôminos na área maior. § 2º. O município, o Estado e a União, ou seus órgãos representativos, serão notificados pelo oficial de registro em todos os procedimentos em que o imóvel (parcela) a ser localizado fizer divisa com vias públicas (estrada, rua, travessa, corredor, etc.), arroio, rio, lago, etc. §3º. Quando utilizado o instrumento particular, as assinaturas deverão ter suas firmas reconhecidas. § 4º. Na impossibilidade de obtenção da anuência de qualquer confrontante no ato notarial, ou no instrumento particular, será ele notificado pelo oficial de registro a manifestar-se no prazo de 15 (quinze) dias, seguindo-se o procedimento previsto no art. 213, §§ 2º a 6º, da Lei dos Registros Públicos.
Art. 1.014. Tratando-se de simples localização de parcela, será desnecessária a retificação da descrição do imóvel, desde que da escritura pública conste referência expressa à apresentação dos seguintes documentos: I - título de domínio; II - CCIR; III - prova de quitação do ITR; IV - certidão das benfeitorias expedida pela Prefeitura Municipal; V - planta e memorial descritivo. Parágrafo único. Os documentos mencionados neste artigo serão encaminhados com a escritura pública e, ainda, com a ART do CREA ou RRT do CAU relativos ao profissional responsável, devidamente quitados.
Art. 1.015. A escritura pública declaratória ou o instrumento particular serão protocolizados no Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição de localização do imóvel, devendo o oficial de registro verificar sua regularidade em atenção aos princípios registrais. §1º. O oficial de registro localizará a gleba, lavrando ato de registro, a exemplo do que ocorre com as escrituras de divisão, do que resultará a abertura da respectiva matrícula para a parcela localizada. §2º.Tratando-se de localização cumulada com retificação de descrição da gleba, o oficial de registro praticará 2 (dois) atos: a averbação desta e o registro daquela.
Art. 1.016. A adoção do procedimento previsto neste Provimento não exclui a possibilidade de efetivação de escritura pública de divisão ou ajuizamento de ação de divisão, restando ao interessado a opção, respeitadas as circunstâncias de cada caso.
Art. 1.017. Na eventualidade da incidência de cláusulas, ônus ou gravames sobre a parcela objeto da localização ou retificação, serão observadas as providências abaixo: I - no caso de hipoteca, não será necessária a anuência do credor hipotecário, devendo o oficial de registro, todavia, comunicar-lhe a realização do registro da localização da parcela; II - no caso de penhora, não será necessária prévia autorização judicial para o registro e/ou retificação, devendo o oficial de registro, todavia, comunicar o fato ao juízo, mediante ofício; III - no caso de penhora fiscal em favor do INSS, havendo o devedor ofertado o imóvel em garantia da dívida, não será admitida a localização da gleba sem a expressa anuência daquela autarquia federal, uma vez que a medida determina a indisponibilidade do bem, na forma do art. 53 da Lei nº 8.212/1991; IV - no caso de anticrese, é indispensável a anuência do credor anticrético; V - no caso de propriedade fiduciária, a localização da parcela será instrumentalizada em conjunto pelo credor e pelo devedor; VI - no caso de usufruto, a localização será obrigatoriamente firmada pelo nu-proprietário e pelo usufrutuário; VII - no caso de indisponibilidade por determinação judicial ou ato da Administração Pública federal, não será admitido o processamento, uma vez que consiste em ato de disposição; VIII - na hipótese de estar a parcela sob arrolamento, medida de cautela fiscal, possível o registro da localização, devendo o oficial de registro, todavia, comunicar o fato imediatamente ao agente fiscal; IX - no caso da incidência de outros ônus, cláusulas e gravames não expressamente previstos neste artigo, será aplicada a regra qualificatória inerente às escrituras públicas de divisão.
Art. 1.018. A necessidade ou não de prévio georreferenciamento da parcela a ser localizada será determinada de acordo com as normas da legislação federal.
