5. EFEITOS JURÍDICOS DA VENDA CASADA NOS IMÓVEIS FINANCIADOS

Conforme sublinhado anteriormente, em relação aos imóveis financiados existe a obrigatoriedade de se fazer o seguro de imóveis. Já foi explicada a finalidade dessa obrigatoriedade, no entanto nunca é demais reforçar o porque da existência do seguro: O seguro habitacional foi um dos meios encontrados pelo legislador para garantir as operações originárias do SFH, visando a atender a política habitacional e a incentivar a aquisição da casa própria. A apólice colabora para com a viabilização dos empréstimos, reduzindo os riscos inerentes ao repasse de recursos aos mutuários. Diante dessa exigência da lei, tornou-se habitual que, na celebração do contrato de financiamento habitacional, as instituições financeiras imponham ao mutuário um seguro administrado por elas próprias ou por empresa pertencente ao seu grupo econômico (MELLO, 2014, p. 83).

Assim, é possível constatar que existe, de um lado, a imposição da obrigatoriedade do seguro e, de outro o artigo 39, inciso I do CDC. Não bastasse isso ainda existe a Súmula 473 do STJ, cuja determinação e que não há obrigação do mutuário contratar o seguro habitacional pela mesma instituição financeira que este adquiriu o imóvel. Diante de posicionamentos diferentes como fica essa questão na prática? Qual o posicionamento que deve preponderar? Para responder a essa questão recorreu-se aos ensinamentos de Mello (2014), que em seus escritos afirmar que apesar da obrigatoriedade, qualquer tentativa da instituição financeira em obrigar o mutuário a fazer o seguro com ela ou com outra empresa indicada pela mesma, estará configurado à pratica abusiva nos moldes estabelecidos pelo CDC.

Eis o entendimento do autor supracitado: Ocorre que, a despeito da aquisição do seguro ser fator determinante para o financiamento habitacional, a lei NÃO determina que a apólice deva ser necessariamente contratada frente ao próprio mutuante ou seguradora por ele indicada. Além de inexistir previsão legal a justificar essa vinculação, tal procedimento caracteriza a denominada “venda casada”, expressamente vedada pelo art. 39, I, do CDC, que condena qualquer tentativa do fornecedor de se beneficiar de sua superioridade econômica ou técnica para estipular condições negociais desfavoráveis ao consumidor, cerceando-lhe a liberdade de escolha. Tem-se, pois, que a abusividade da conduta resulta da imposição de uma condição negocial desproporcional e injustificada que só encontra suporte na superioridade econômica da fornecedora, qual seja, condicionar a concessão do financiamento à contratação de seguro com a própria empresa concedente do crédito ou outra empresa por ela indicada (MELLO, 2014, p. 86).

Com esse esclarecimento, pode-se inferir que a venda casada no financiamento de imóvel habitacional, tem como efeito jurídico a aplicabilidade das disposições contidas no CDC, inclusive no que diz respeito às sanções aplicáveis Há ainda a sanção penal, já que se trata de uma conduta criminosa. Essa sanção está prevista no artigo 5º, inciso II da Lei 8.137/90 o qual estabelece a pena de detenção aos infratores, que pode variar de dois a 5 anos, bem como o pagamento de multa. Há diversas denúncias de venda casada em relação aos bancos no financiamento imobiliário. Uma dessas é a do Ministério Público Federal, feita pela Procuradoria da República em São José dos Campos (SP) face à Caixa Econômica Federal pela prática reiterada de venda casada.

O Inquérito Civil nº 1.34.014.000267/2011-75 buscou apurar os fatos através da denúncia de um consumidor mutuário à Procuradoria da República, sendo que, no decorrer da investigação foi constatado que, de fato, a Caixa Econômica Federal, através de seus agentes, adotam práticas contrárias a legislação, ao condicionar de forma dissimulada, a liberação do financiamento imobiliário ao seguro ou outros produtos oferecidos pela instituição em comento. Em um dos trechos da denúncia: No decorrer das apurações do referido IC, chegaram ao conhecimento do Parquet diversas outras irregularidades/ilegalidades cometidas pela CEF, por meio de declarações de consumidores ouvidos nesta Procuradoria da República e de diversas reclamações feitas ao PROCON de São José dos Campos, sendo constatado que a empresa pública, em suma, condiciona (as vezes de forma dissimulada) a liberação de financiamento imobiliário à aquisição de outros serviços e produtos da instituição financeira, caracterizando-se, em tese, a odiosa prática de “venda casada” (art. 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor), ou induz o consumidor , de forma direta ou sutil, a acreditar que haverá dificuldades na aprovação do crédito se não houver a contratação dos produtos que lhe são impostos (MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL PROCURADORIA DA REPÚBLICA NO MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS).

Conforme a dita denúncia, a instituição se aproveita da ignorância e do desconhecimento da legislação por parte dos mutuários. Além disso, não fornece ao usuário as informações necessárias quanto ao financiamento e o seguro, impondo-lhe, na verdade a obrigatoriedade de adquirir outros produtos para eu o financiamento do imóvel saia mais rápido. Além do seguro, que de fato é obrigatório, outra prática corriqueira dos bancos que trabalham com financiamento imobiliário é a imposição de abertura de conta corrente e de outros produtos bancários.

Segundo informa a denúncia, o resultado disso é diversos aborrecimentos e prejuízos para os mutuários. Inclusive isso aumenta o endividamento dos mutuários junto aos bancos devido à cobrança de taxas em relação a esses produtos. Foi constatado, ainda, à prática de má fé dos funcionários dos bancos através da inserção de documentos de outros produtos em relação a documentação relativa ao financiamento do imóvel. Na ação civil pública proposta pelo Ministério Público Federal, restou evidenciado o dano moral coletivo, nos moldes propostos pelo art. 186 e 187 do Código Civil. A seção a seguir tenta demonstrar o posicionamento dos tribunais superiores em relação a essa matéria.


6. JULGADOS DA JURISPRUDÊNCIA

Na jurisprudência oi possível verificar a existência de várias decisões contemplando a venda casada de financiamento de imóvel e seguro do mesmo. Nessa seção, serão apresentadas e comentadas algumas sentenças proferidas pelos tribunais superiores. A primeira delas, proferida pelo Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais, assim determinou:

AÇÃO REVISIONAL - CONTRATO DE FINANCIAMENTO - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - PRESTAÇÕES - ÍNDICE DE REAJUSTE - TAXA REFERENCIAL - SUBSTITUIÇÃO - INPC - TABELA PRICE - JUROS COMPOSTO - ILEGALIDADE - AMORTIZAÇÃO - SALDO DEVEDOR - SEGURO HABITACIONAL - VENDA CASADA. Enquadrando-se as partes como fornecedores e consumidores, tal relação jurídica deve ser regida pelo microssistema consumerista, que possibilita a modificação e a revisão de cláusulas contratuais, quando forem excessivamente onerosas ao consumidor. Sendo a taxa referencial o custo médio de captação de numerário no mercado financeiro, não pode ser utilizado como índice de correção monetária, já que não mede a real desvalorização da moeda, devendo ser substituído, para a apuração das prestações e do saldo devedor, pelo INPC. Como a tabela Price trabalha com juros compostos, sendo estes componentes da própria prestação, possibilitam o anatocismo. Além de violar o princípio da transparência. Devendo, assim, ser afastada, para calcular a amortização, do saldo devedor. Quando da celebração do contrato de financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação, a instituição bancária, retira a liberdade do consumidor de contratar, impondo a contratação do seguro habitacional, por seu intermédio, realiza uma pratica abusiva, denominada de venda casada, sendo tal cláusula nula de pleno direito (Processo 20000004128910001 MG 2000000412891-0001, publicação 07/02/2004, Relator Batista Franco). A análise do conteúdo do julgado acima deixa evidente o entendimento dos magistrados em relação a constatação de ter ocorrido venda casada no negócio envolvendo a aquisição de um imóvel pelo Sistema Nacional de Habitação. Seguindo as disposições do CDC, os magistrados tornaram o contrato nulo de pleno direito em relação a esse caso. Em sentença mais recente, proferida pelo Tribunal Regional de 2º Região, a decisão foi a que se segue: CIVIL. SFH. SEGURO RESIDENCIAL E SEGURO HABITACIONAL. VENDA CASADA. DANOS MORAIS. O simples fato de terem sido contratados, na mesma data, o financiamento habitacional, com estipulação de seguro obrigatório por imposição de lei, e contrato de seguro residencial, com cobertura de riscos diversa, não autoriza a presunção de que houve venda casada, mormente quando não há previsão contratual impondo a aquisição de outros produtos ou serviços. Entretanto, diante do conjunto a sentença acolheu o pedido de devolução em dobro dos valores pagos a título de seguro residencial e a Ré não recorreu. Incabível, porém, acrescentar condenação por danos morais, nem sequer concretamente especificados, e ausente situação apta a configurá-los. Apelação desprovida (AC 200851010000182, Sexta Turma Especializada, Relator: Guilherme Couto, publicação 31/01/2014).

Pelo teor da sentença proferida pelos desembargadores, percebe-se que o entendimento foi pela não caracterização do dano moral em relação a possibilidade de ter ocorrido venda casada no financiamento de habitação em conjunto com seguro. Pelo fato de este ser obrigatório no contrato de seguro residencial, prevaleceu o entendimento de que no caso em testilha não houve qualquer sinal de obrigatoriedade por parte do agente que promoveu a venda, mas sim a aplicabilidade da Lei.


7. CONSIDERAÇÕES FINAIS

A sociedade atual tem como característica marcante o consumo desenfreado devido ao acesso mais fácil ao crédito e a toda uma cultura voltada para a compra de bens e serviços e, no anseio de realizar os sonhos, muitas pessoas acabam se endividando através de algumas práticas abusivas que o CDC veda, como é o caso da venda casada, a primeira prática abusiva contida no artigo 34 do referido diploma legal.

O foco da presente pesquisa foi analisar a venda casa no financiamento de imóvel habitacional, porque há controvérsia jurídica e doutrinária sobre essa questão porque o seguro habitacional por lei é obrigatório. Dessa forma, se é obrigatório, a primeira vista não há problema do banco que intermediou o financiamento fazer o seguro ou indicar ao mutuário uma empresa que faça o seguro do imóvel.

Com efeito, ao fazer o financiamento, o mutuário também precisa fazer o seguro, até porque isso visa a proteger as partes, ou seja, o mutuário e a sua família e o banco que intermediou o financiamento. Mas, a partir do momento em que existe uma imposição para a aquisição do produto, ou mesmo de abertura de conta no banco, por exemplo, estará caracterizada a venda casada. No Brasil, diversos bancos, condicionam a obtenção do financiamento do imóvel, à aquisição de outros produtos, como seguro, abertura de conta, aplicações etc. Até mesmo os bancos públicos incorrem nessa conduta abusiva que tem como resultado prejuízos para os mutuários devido ao aumento da taxa de endividamento.

No ordenamento jurídico brasileiro, a venda casada é uma prática abusiva, portanto um ato ilícito sujeito às sanções estabelecidas no próprio Código, ou seja, no artigo 56. Além disso, o fabricante e/ou fornecedor pode responder por danos morais decorrentes da venda casada se essa causou dano ao consumidor. Pelo fato de as entidades bancárias se aproveitarem da ignorância e do sonho dos mutuários em adquirir a casa própria, a saída para minimizar a ocorrência da venda casada é a informação e a conscientização dos consumidores sobre o que significa a venda casada e suas implicações jurídicas para quem a pratica.

Outra questão é a fiscalização dos órgãos competentes em relação a isso, inclusive alteração na legislação, pois a exigência obrigatória dos seguros em relação aos imóveis financiados facilita a ocorrência disso.


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Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

CRISTINA, Daiane. A venda casada em contratos imobiliários do Sistema Financeiro de Habitação. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 24, n. 5971, 6 nov. 2019. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/67173. Acesso em: 11 nov. 2019.

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