Sumário: 1. Introdução. 2. Impactos da crise nos contratos de locação. 3. Locações comerciais em que os estabelecimentos estão fechados. 4. Formas de buscar a distribuição dos riscos e prejuízos em razão da crise. 5. Perspectiva do locador e do inquilino. 6. O deslocamento do equilíbrio antigo e a busca do novo equilíbrio. 7. Conclusão.
1. Introdução
O objetivo do presente artigo é abordar os principais efeitos da crise instaurada pela covid-19 nos contratos de locação comercial e residencial tanto da perspectiva do inquilino, quanto da perspectiva do locador, buscando apresentar soluções e alternativas para mitigação de problemas também nessas duas perspectivas.
Cabe destacar que vínhamos de um cenário com aquecimento da economia, ampliação do emprego formal, aumento da disponibilidade de crédito e redução da taxa de vacância dos imóveis (ou taxa de desocupação).
A crise motivada pelas necessárias iniciativas na tentativa de contenção da disseminação da covid-19 alterou profundamente o cenário econômico e social, impactando as relações jurídicas em geral. Abordamos isso no artigo covid-19: como lidar com os impactos sobre os contratos.
A seguir trataremos dos impactos nos contratos de locação.
2. Impactos da crise nos contratos de locação
A crise instaurada pela covid-19 e as medidas para sua contenção determinou a redução da demanda por bens e serviços, o aumento do desemprego, da inadimplência, a restrição de acesso ao crédito, entre outros fatores que atingem de maneira bastante adversa as locações.
Ainda, de forma mais direta, alguns estabelecimentos destinados ao público, como são os estabelecimentos comerciais, estão fechados por determinação impositiva de estados e municípios, a fim de inibirem a aglomeração de pessoas e consequentemente disseminação da doença.
Nesse contexto, ora os contratos de locação são afetados pela redução da capacidade de pagamento de inquilinos (inadimplência), ora pela impossibilidade de os inquilinos utilizarem o espaço locado, ora pelos dois fatores.
Soma-se a isso a existência de projeto de lei (PL 1179/2020) em tramitação no congresso nacional pretendendo a alteração temporária de alguns dispositivos da lei de locações (Lei nº 8245), dentre os quais a suspensão da concessão de medida liminar de despejo até 31 de dezembro de 2020, e suspensão total ou parcial do pagamento dos alugueres até 30 de outubro de 2020 em casos de:
- alterações econômico-financeiras sofridas pelo inquilino, decorrentes de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração.
Os inquilinos que exercerem o direito de suspensão total ou parcial dos aluguéis, deverão pagar nos meses subsequentes ao fim da suspensão, os aluguéis regulares (sem desconto) mais 20% do valor não pago dos aluguéis dos meses anteriores em que optou-se pela suspensão.
Vale destacar que esse projeto é preliminar e ainda pode ser bastante modificado até ser aprovado, e, portanto, essas regras ainda não valem.
3. O deslocamento do equilíbrio antigo e a busca do novo equilíbrio
Todo contrato estabelece um determinado equilíbrio, que é testado e desestabilizado ao longo do tempo pelo comportamento dos contratantes e por situações externas que interferem nas condições econômicas e fáticas de cumprimento das obrigações.
O contrato de locação de imóveis é típico contrato de duração (que se prolonga no tempo), de modo que é afetado pelas alterações das condições econômico-sociais, que deslocam o equilíbrio das relações que estabelecem.
Assim, o equilíbrio existente na data de contratação pode ser modificado ao longo do tempo, sendo possível que um contratante passe a ser beneficiado em detrimento de prejuízo do outro, que um possa sofrer prejuízo sem nenhum benefício aparente do outro, ou que ambos passem a sofrer prejuízos.
4. Perspectiva do locador e do inquilino
Em nossa opinião, no atual cenário econômico, tanto locador quanto inquilino estão em situação de risco. O inquilino pode estar obrigado a pagar aluguel sem poder abrir seu comércio (falaremos adiante sobre isso), pode ter sido demitido ou perdido receita mensal, de modo que simplesmente não consegue mais pagar o aluguel. Por outro lado, o locador pode também ter perdido receita pelas mesmas razões, e ainda correr o risco de não poder contar com a renda de uma ou mais de suas locações.
Certamente uma nova situação de equilíbrio é possível, mas é fundamental que locador e inquilino renegociem o contrato e o novo ponto de equilíbrio à luz das circunstâncias, e uma vez que tenham chegado a um acordo, é fundamental regularem detalhadamente essa nova situação, para estarem protegidos de problemas.
A maior resistência, nesse momento, pode ser do locador, mas uma análise cuidadosa mostra que não vale a pena resistir a ponto de conduzir a discussão a um processo. Em primeiro lugar, muito provavelmente o PL 1179/2020 será aprovado quanto à suspensão da concessão de medida liminar para despejo, o que, em palavras mais simples, impede o despejo do inquilino antes do fim do processo. Em segundo lugar, todos os prazos estão suspensos até 30 de abril, o que significa que se você entrar com uma ação hoje contra seu inquilino, o prazo para defesa dele só passaria a correr depois de 30 de abril. Em terceiro lugar, ainda que depois de 30 de abril a justiça volte a funcionar, provavelmente demorará ainda mais no julgamento dos processos.
Tudo isso, em termos práticos, significa que dificilmente será possível despejar um inquilino ainda esse ano, e ainda que se consiga, provavelmente o locador terá grandes dificuldades de alugar o imóvel, já que o mercado locatício perdeu bastante fôlego.
5. Formas de buscar a distribuição dos riscos e prejuízos em razão da crise
A renegociação é melhor saída nesse momento de crise, devendo prevalecer o bom senso, equilíbrio e solidariedade. No caso dos inquilinos que sofreram perda de renda por demissão, redução de salário, ou dificuldade nos negócios em razão das medidas de isolamento, de fato, o pagamento de aluguel pode se tornar um problema. O locador por outro lado, também pode ter sido afetado pelos mesmos problemas.
Assim, dentro de limites razoáveis, que vão variar caso a caso, é melhor renegociar e evitar problemas com inadimplência e processos judiciais. Um processo certamente é o que ninguém quer nesse momento de crise.
Existem algumas medidas que podem ser habilmente utilizadas para reequilibrar a relação:
- Redução temporária do valor da locação com aumento de preço nos meses subsequentes a fim de compensar o desconto concedido.
Exemplo: A aluga um imóvel a B por R$ 2500,00. B é demitido, tem a jornada de trabalho e salário reduzidos proporcionalmente, ou seu negócio passa por problemas em razão das medidas de distanciamento social. Seria possível aditar o contrato para prever a redução do valor da locação durante 3 meses em 50%, findo os quais o valor do aluguel passaria a ser de R$ 2916,66 pelos 9 meses seguintes, devolvendo-se, assim, o desconto concedido durante os 3 meses.
- Suspensão dos aluguéis, com levantamento da caução (depósito de garantia da locação) pelo locador, e obrigação de reconstituição da garantia pelo inquilino tão logo a situação se normalize.
Muitas outras soluções podem ser milimetricamente dosadas até o ajuste ficar adequado ao locador e ao inquilino. Acordada a mudança, é fundamental para segurança jurídica que esta conste de um aditamento bem redigido e assinado por ambos os contratantes, falamos sobre isso nesse artigo aqui.
6. Locações comerciais em que os estabelecimentos estão fechados
Nos casos dos imóveis comerciais que estão fechados em razão de determinação baseada em decreto, entendemos que a situação é bastante diferente, já que não há mais proveito econômico por parte do inquilino por circunstâncias alheias à sua vontade.
Aqui, entendemos que o inquilino poderia pleitear o reconhecimento da extinção do contrato por caso fortuito ou força maior (que determina a perda do que em direito se denomina causa final do contrato), sem obrigação de pagamento da multa rescisória.
Isso acontece porque o fim do contrato não ocorre única e exclusivamente por vontade do inquilino, mas porque o contrato não tem mais para ele qualquer função.
Nesse cenário, a medida a ser negociada entre locador e inquilino pode ser a concessão de desconto (especialmente se a paralisação da atividade do inquilino seja parcial no estabelecimento), ou suspensão do pagamento dos aluguéis com ou sem pagamento posterior por parte do inquilino a fim de reembolsar (ainda que parcialmente) os descontos concedidos pelo locador.
Mais uma vez, muitos cenários e soluções podem ser pensadas e construídas.
7. Conclusão
É preciso bom senso, equilíbrio e agilidade a fim de buscar adaptação ao cenário de crise presente. Certamente, a renegociação pode ser muito relevante para mitigar os impactos da crise.
Destacamos a importância de ter esses novos ajustes regulados por escrito, a fim de garantir segurança jurídica e evitar problemas futuros.
