Passado o primeiro momento de adaptação aos problemas enfrentados com a covid-19, muitos são os efeitos que a pandemia vem trazendo para a sociedade, notadamente aos negócios jurídicos.
As locações urbanas, que desde a vigência da Lei 8.245/91 (Lei de Locações Urbanas)[1] têm tanta estabilidade nos seus regramentos, com um conjunto de normas tão objetivas para solução de discussões contratuais, ainda não havia passado por um fato social tão relevante que trouxesse para os debates jurídicos e políticos a manutenção das obrigação assumidas contratualmente pelas partes.
Não se pode deixar de considerar que contratos que tenham por objeto a locação urbana, desde os mais simples, muitas vezes estabelecidos de forma verbal, até aos mais complexos, normalmente com valores altos envolvidos, são parte efetiva das principais relações pessoais, pois tratam de moradia e trabalho.
Por isso, mesmo sem muito tempo para se estabelecer uma legislação eficaz a essas relações, alguns projetos de lei estão sendo apreciados pelo Congresso Nacional, dos quais se destaca o Projeto de Lei nº 1.179/20[2], aprovado no Senado Federal e aguarda votação na Câmara dos Deputados, o qual dentre outros aspectos relevantes, trata de alguns pontos que regem as locações urbanas.
Mesmo o referido projeto, caso seja aprovado na forma como foi enviado à Câmara dos Deputados, ainda assim não poderá, nem deveria, tratar de todas as hipóteses advindas dos efeitos da covid-19.
Não havendo uma legislação completa, especificamente ao enfrentamento dos problemas evidenciados nas relações locatícias durante a pandemia, os mais renomados juristas vêm trazendo ao debate posicionamentos dos mais variados, bem como já se é possível observar que o judiciário, trabalhando em regime diferenciado e com foco nas urgências, também vem concedendo decisões inovadoras, com base na legislação em vigor, notadamente na lei de locações e no Código Civil brasileiro[3].
Dentre tais posicionamentos, os mais vistos versam sobre caso fortuito, força maior e desequilíbrio da base contratual, por imprevisibilidade. Nas decisões tem-se visto de tudo, suspensão total das obrigações locatícias, manutenção de parte destas e mesmo redução do valor de aluguel.
Como setor “maduro” que é o das locações urbanas, antes mesmo de tais posicionamentos, boa parte dos locatários e locadores promoveram autocomposição para reconhecer que o momento é perda para todos e, independentemente de direitos, estabeleceram regras provisórias enquanto as partes passam pelo momento complicado que está sendo para maiorias dos setores da economia. Permanece a máxima de que o acordo é a melhor opção para todos!
Nesse cenário, ao tratar de algum caso específico, se ainda não houver discussão judicial, é hora de avaliar os direitos, deveres e repercussões contratuais para se adequar aos efeitos da crise e planejar a melhor forma de se posicionar.
Apesar do pouco tempo do início efetivo dos problemas enfrentados, estes já são devastadores; mesmo aqueles que tenham se resguardado para momentos de crise, não terão como manter a relação locatícia ilesa, sob pena de ter que afetar outras prioridades muitas vezes essenciais à própria existência da locação.
Passamos a comentar alguns dos principais dispositivos do Código Civil e lei de locações urbanas que estão sendo abordados quando das discussões sobre as locações urbanas, que poderão ser considerados em tratativas extrajudiciais e demandas judiciais:
Artigos 317, 479 e 480 do Código Civil Brasileiro:
Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
Esses artigos são abordados por aqueles que, apesar de reconhecerem a pandemia do covid-19 e que ela pode em determinados casos ser motivo de alegação de caso fortuito ou força maior, não tratam destes como os maiores fundamentos de discussões locatícias, mas sim a quebra da base contratual.
Ao invés de se focar em fundamentos que podem vir a trazer eventualmente a própria resolução do contrato, passa-se a, baseado na necessidade de equilibrar a relação, ajustar a prestação para um patamar mais justo.
Obviamente que o equilíbrio deverá ser visto sob a análise de provas de parte a parte, na qual se demonstre que existe nesse momento prejuízo maior à alguma das partes, caso se mantenha o trato da forma inicialmente pactuada, de forma que o juiz possa ter subsídio para corrigir o valor do aluguel.
Deve-se ressaltar que a dificuldade de se produzir provas robustas, nesse momento, pode ser mais difícil do que aguardar a dilação, motivo pelo qual, caso as partes não cheguem a um acordo, o que restará é uma demanda judicial com pedido de natureza cautelar na qual esteja minimamente demonstrado o desequilíbrio, permitindo ao juízo ponderar a situação para a um possível convencimento provisório e promover os reajustes devidos.
Embora argumentado e requerido por muitos, a desobrigação total de uma das partes perece ser uma medida injusta quando se trata de relações locatícias.
Artigos 393 e 478 do Código Civil Brasileiro:
Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Como comentado acima, esses dispositivos levam à clara possibilidade de se rescindir o contrato de locação. Nesse momento, no qual já existem problemas, mas se tem a previsibilidade de que é temporário, inclusive com expectativa de não se alongar tanto o desequilíbrio na locação, é pouco justificável a resolução do contrato.
Com a aplicação principalmente do art. 393 nas condições então observadas, chega-se a onerar e culpar exclusivamente uma das partes pelo caso fortuito ou força maior, o que não é verdade, pois nesse caso todos perdem, considerando, principalmente, que é algo provisório.
O tema não deve ser tratado como um negócio que se acabará, mas algo que no momento causa dificuldade de uma das partes cumprir sua obrigação. que dificilmente pode ser compartilhado com o locador.
Ressalva-se a não aplicação desses artigos e dos comentários sobre os mesmos, enquanto os efeitos da pandemia são considerados de natureza provisória. O amadurecimento poderá sobrevir com o passar dos dias, sendo inafastável a possibilidade destes efeitos se alongarem por longo período e atrair a correta incidência dos mencionados artigos, bem como se compreender que as obrigações não poderão voltar a poder ser cumpridas.
Artigo 567 do Código Civil Brasileiro e Incisos I, II e III do art. 22 da Lei de Locações Urbanas:
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
Primeiramente esclarece-se que existe uma grande discussão sobre a possibilidade de aplicação do art. 567 do Código Civil brasileiro em relação às locações urbanas, mas fugindo dessa discussão e considerando que seja aplicável, tanto o referido artigo quanto os três primeiros incisos do art. 22 da lei de locações urbanas, são bastante agressivos ao locador e considerados inaplicáveis nas condições atualmente evidenciadas.
O art. 567 transparece a realidade de que o objeto da locação não teria mais a prestatividade inicialmente contratada, bem como os três primeiros incisos do art. 22 da lei de locações urbanas atribuem ao locador a impossibilidade dele se prestar.
Deve-se lembrar, novamente, que não se trata de algo definitivo e que o locador não tem como fazer de forma diferente, pelo que não se mostra adequada a aplicação desses dispositivos, principalmente na condição de que todos estão perdendo.
Artigos 421 e 421-A e seus incisos do Código Civil Brasileiro e arts. 54 e 54-A da Lei de Locações Urbanas:
Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.
Art. 421-A. Os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção, ressalvados os regimes jurídicos previstos em leis especiais, garantido também que:
I - as partes negociantes poderão estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação das cláusulas negociais e de seus pressupostos de revisão ou de resolução;
II - a alocação de riscos definida pelas partes deve ser respeitada e observada; e
III - a revisão contratual somente ocorrerá de maneira excepcional e limitada.
Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei.
Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.
Tais dispositivos nasceram para obstaculizar a intervenção de pessoas alheias aos negócios celebrados, principalmente ao Estado, e trazem termos que reforçam o cumprimento dos contratos.
Tal princípio é louvável e deve ser seguido, dentro das condições normais, inclusive sobre aspectos que tratem de aumento da inflação, variação cambial, desvalorização ou substituição do padrão monetário, por exemplo. Apesar desses aspectos não serem perfeitamente dimensionados, são possíveis dentro de uma realidade mercadológica, pelo que, quando se é celebrada uma locação, seja ela residencial ou não residencial, as partes sabem no que estão se envolvendo, devendo arcar com suas obrigações.
Apesar disso, as consequências da pandemia do covid-19 até então não eram previsíveis, porquanto aqueles que sofreram primeiro com a mesma, ainda não sabem até onde sofrerão as consequências; é tudo novo e foge completamente das implicações que poderiam ser previstas quando da celebração dos contratos.
Com isso, é possível rever condições de pagamento, o equilíbrio contratual sempre deverá ser buscado numa situação como a que se chegou com a pandemia. Deve ser encarado como uma defesa do próprio setor, a fim de evitar um colapso. Os shoppings são o maior exemplo de que tem regras especificas, mas que todos são prejudicados com a pandemia, não podendo ser mantidas as regras normais, pois quebra de forma temporária a base contratual.
Isso não quer dizer que nos contratos de buit to suit, por exemplo, tratados no art. 54-A da lei de locações, a remuneração pela realização da obra possa ser diminuída. Esse é um ponto inflexível por intervenção extracontratual, foi um risco compartilhado e já está equilibrado por si só, principalmente quando celebram contratos com vigência de décadas, o locatário assumiu um risco de que tudo pode acontecer. Nesse contrato, a higidez das cláusulas deve ser mantida e só se enxerga a eventual intervenção a depender do caso concreto e por questão temporária, de valores que não correspondam à “remuneração” pela construção, caso possam ser identificados.
Arts. 19 da Lei de Locações Urbanas:
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
A própria leitura do ajuste ao preço de mercado impede a revisão do art. 19 da lei de locações nesse momento, pois o valor da locação que venha a ser aplicável, seja por se tratar de condições normais de mercado, seja por tratar de algo que ainda não se sabe como terminará. O mercado imobiliário é uma incógnita pós pandemia, visto que com as modificações de relações socais e até mesmo o incentivo de trabalho à distância, podem afetar o valor de imóveis destinados à locação não residencial e até mesmo de locações residenciais para imóveis mais adequados ao home office. Assim, a aplicação do artigo é inadequada nesse momento.
Dentre as diversas conclusões que se pode chegar com esta análise, destacam-se:
(a) Negociar ainda é o melhor caminho e deve ser prioridade nas relações locatícias urbanas, que tem grande capacidade de autocomposição, afinal de contas tem regras bem definidas e normalmente as partes desejam manter a locação;
(b) A grande maioria (locadores e locatários), direta ou indiretamente, está sendo afetada com as consequências da pandemia do covid-19;
(c) Mesmo sem legislação específica temporária, que pode ou não ser aprovada, existem meios de resolução na legislação vigente para a maioria dos casos;
(d) O argumento que parece ser o mais adequado no momento é o da continuidade das relações contratuais e, por isso, deve-se buscar o equilíbrio contratual, observando-se quebra temporária das bases negociadas;
(e) Pouco se vislumbra a possibilidade de intromissão extracontratual nas locações residenciais, com os fatos jurídicos até então observados, pois sob o aspecto do equilíbrio contratual não se mostra justa a revisão; e
(f) Ainda não se sabe até onde as consequências da pandemia do covid-19 poderão afetar as relações locatícias, devendo o estado ser minimamente invasivo, ponderando sempre pela continuidade dos contratos.
Notas
[1] Lei nº 8.245/91, acesso em 22.04.2020 < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>
[2] Projeto de Lei nº 1.179/20, acesso em 22.04.2020 <https://legis.senado.leg.br/sdleg-getter/documento?dm=8085183&ts=1585934134399&disposition=inline>
[3] Lei nº 10.406/02, acesso em 22.04.2020 < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>
