Referências
BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em: < https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituiçao.htm >. Acesso em: 02 mai. 2020.
______. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4591.htm >. Acesso em: 01 mai. 2020.
______. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8078.htm >. Acesso em: 03 mai. 2020.
______. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm>. Acesso em: 05 mai. 2020.
______. Lei nº 13.786, de 11 de setembro de 1990. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13786.htm >. Acesso em: 02 mai. 2020.
______. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.537.012. Relator: Ministro Paulo de Tarso Sanseverino. Disponível em:< https://scon.stj.jus.br/SCON/jurisprudencia/toc.jsp?processo=1537012&b=ACOR&thesaurus=JURIDICO&p=true >. Acesso em: 03 mai. 2020.
______. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.582.318. Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Disponível em:< https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ATC&sequencial=72251616&num_registro=201303281215&data=20170626&tipo=51&formato=PDF >. Acesso em: 03 mai. 2020.
FARIAS, Cristiano Chaves de et al. Curso de Direito Civil: Responsabilidade Civil. 3. ed. Salvador: Ed. JusPodivm, 2016.
FARIAS, Cristiano Chaves de et al. Curso de Direito Civil: Contratos. 6. ed. Salvador: Ed. JusPodivm, 2016.
GONÇALVES, Carlos Roberto, Direito Civil: Direito das Obrigações. Coleção Sinopses Jurídicas. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2002.
RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil – Parte Geral das Obrigações. 23. ed. São Paulo: Saraiva, 1995.
Notas
[1] Alexandre Câmara, Daniel Neves e Cristiano Chaves, dentro outros doutrinadores, em palestras transmitidas ao vivo por meio de suas redes sociais durante a pandemia, chegaram a afirmar que se o momento vivido na pandemia não se caracteriza como caso fortuito/força maior, nenhuma outra situação poderá se caracterizar como tal. Este tema será retomado no capítulo 3.
[2] Para o aprofundamento na temática relacionada a revisão dos contratos em geral, recomendamos o artigo de Flávio Tartuce, publicado no Portal Migalhas: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-contratuais/322919/o-coronavirus-e-os-contratos-extincao-revisao-e-conservacao-boa-fe-bom-senso-e-solidariedade
[3] De acordo com dados do IBGE, em 2017 representava 9,9% do Produto Interno Bruto.
[4] Em breve pesquisa realizada nos portais eletrônicos dos Tribunais dos Estados destaca-se no Rio de Janeiro a existência de três verbetes sumulares a respeito de contratos de promessa de compra e venda decorrentes da incorporação imobiliária. Em São Paulo, no ano de 2019, mais de 8.000 acórdãos sobre incorporações imobiliárias foram prolatados.
[5] Existem nove temas repetitivos sobre o assunto.
[6] Dados apontam que houve um crescimento do mercado imobiliário no ano de 2019: https://economia.estadao.com.br/noticias/geral,top-imobiliario-2019-numeros-mostram-crescimento-do-mercado,70002885720 .
[7] Citação extraída de trecho do voto do Ministro Relator no Recurso Especial n. 1.537.012.
[8] Art. 6º CRFB.
[9] Art. 3º, I e 170 da CRFB.
[10] Art. 29 da Lei 4591/64.
[11] Art. 31 da Lei 4591/64.
[12] Artigos 32 e seguintes da Lei 4591/64.
[13] Artigos 31-A a 31-F da Lei 4591/64.
[14] Em Recursos Especiais repetitivos o STJ fixou, dentre outras, teses a respeito da: ilegalidade da cobrança do Serviço de Assessoria Técnico Imobiliária (SATI); aplicação do prazo prescricional do Código Civil para repetição de indébito relacionado a cobrança de comissão de corretagem e; legalidade do repasse da comissão de corretagem ao consumidor, desde que respeitado o direito de informação.
[15] Art. 48, §2º, Lei 4591/64.
[16] Recurso Especial 1.582.318.
[17] O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro editou verbete com esse entendimento: Súmula 350 – Nos contratos de promessa de compra e venda decorrentes de incorporação imobiliária, é válida a cláusula de tolerância de prorrogação de 180 dias para a entrega do imóvel, pactuada expressamente pelas partes.
[18] Art. 43-A, §§1º a 3º, Lei 4591/64.
[19] apud FARIAS, Cristiano Chaves de et al. Curso de Direito Civil: Reponsabilidade Civil. 3. ed. rev. e atual. Salvador: JusPodivm, 2016. p. 420.
[20] Caio Mário abordava o caso fortuito e força maior como sinônimos. A doutrina contemporânea de Cristiano Chaves de Farias, Nelson Rosenvald e Felipe Peixoto Braga Netto segue essa mesma linha de intelecção.
[21] RODRIGUES, Sílvio. Direito Civil. 23. ed. São Paulo: Saraiva, 1995. p. 284-285.
[22] Op. cit.
[23] Outras hipóteses de fortuito externo também comumente previsto nos contratos de promessa de compra e venda como excludente de responsabilidade pelo atraso na entrega das obras são as guerras e revoluções.
[24] A última pandemia de proporções similares a da Covid-19 foi a causada pela Gripe Espanhola, datada do início do Século XX.
[25] Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
[26] Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.
[27] FARIAS, Cristiano Chaves de at al. Curso de Direito Civil: contratos 6. ed. Salvador: Ed. JusPodivm, 2016. p. 606.
[28] Artigo 4º, III, do CDC: “harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170, da Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores”.
[29] Art. 20 da Lei de Introdução as Normas do Direito Brasileiro – LINDB.
