PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL - IRREGULARIDADES ADMINISTRATIVAS?

Bom dia McLp

Em primeiro lugar vc teve pedir a pasta de prestação de contas onde esta a NF da despesa e verificar as notas de compra.

Verificar se as peças substituidas estão descriminadas e sim fazer a comparação com os preços de mercado para verificar se foram superfaturados.

Quanto ao parentesco, entendo que não tem nada haver, pois a contratação da administradora é através de licitações públicas e são divulgadas através do Diario Oficial. Assim ser funcionário da Caixa ou da Administradora não inteferiria em nada, acho que pode ser considerado como conicidencias.

Mas nada impede de vc apurar melhor os fatos, junto a Própria Caixa Federal através de Ouvidorias disponivés o acesso a todos que vai direto para brasilia a sua dúvida.

sou arrendataria do par, estou devendo 9 parcelas. tento a 3 meses ou maus negociar com a administradora e nada, eles so me enrolam. o que devo fazer para nao perder o ap, pois quero pagar, me ajudem por favor. rj

Sr. Lumagufe

A ùnica alternativa é o pagamento, que deve ser efetuado o mais rápido possível antes do processo de reintegração.

Não existe negociação com a Administradora, e sim com a Caixa Federal. que decide quantas parcelas..... que hoje esta no maximo em 3 parcelas.

Duvida: devido a problemas de vazamentos oriundos do imovel superior, estou impedido de residir em minha unidade, ja informei o arrendatário, ja notifiquei a administradora, o que não surgiu efeito, então entrei nas pequenas causas contra ambos, a duvida é: qual a responsábilidade da CEF ? posso entrar contra ela? estou pagando um bem o qual não posso usufruir, e agora? codigo de defesa do consumidor é viavel? a final de quem estou adiquirido este imovel? aguardo respostas.

Pessoal, não adianta ficar fazendo perguntas para o Sr. Ribeiro pois o mesmo é proprietario de uma dessas administradora que não valem nada e que administram os condominios do Par, em São Paulo.

Não vale nem a pena ficar argumentando com esse cara...

Boa tarde Sr Gilvan

Os edifícios têm duas redes de encanamento: a horizontal e a vertical (também chamada de coluna principal).


Rede vertical (coluna) Rede horizontal
Conduz água e esgoto entre rua e andares Liga coluna e unidade
Uso geral Uso particular
Responsabilidade do Condomínio Responsabilidade da Unidade


A rede vertical conduz água e esgoto por todos os andares. É de uso comum, portanto, de total responsabilidade do Condomínio inclusive obras realizadas nos apartamentos, em virtude de problemas nesta rede.

A rede horizontal comporta os canos que servem às unidades, recebendo água da rede vertical e conduzindo esgoto para a mesma. As unidades ficam responsáveis pelos reparos e danos aí ocorridos.

Se há um vazamento no teto do banheiro, em virtude de problemas na rede horizontal, o responsável pelo reparo é o morador da unidade de cima, com todos os custos.

COMO PROCEDER

Muitas vezes o condômino prejudicado procura o síndico para resolver a questão. Nesse caso, como não cabe ao síndico esta responsabilidade, oriente o morador reclamante para que tente, primeiramente, resolver a questão de forma amigável.

Caso o vizinho não demonstre boa vontade, ou se recuse a efetuar os reparos, recomenda-se então formalizar o comunicado através de uma notificação em duas vias impressas. Deve-se pedir que o notificado assine uma das vias, mostrando que está ciente do problema.

um modelo de carta (veja baixo) que você pode disponibilizar para os moradores.

Se, mesmo assim, o vizinho de cima se recusar a tomar as providências necessárias, a parte prejudicada pode entrar com uma ação no Juizado Especial Cível. Pode-se obter liminar para efetuar os reparos, além de possível indenização.

Nesses casos que vão parar na Justiça, normalmente se solicita a presença de um perito para avaliar se o vazamento ou infiltração foi mesmo decorrente do apartamento de cima. Comprovado o fato, dificilmente o juiz se pronunciará contrário à indenização.


MODELO DE CARTA
Cidade, XX de de 20

NOTIFICAÇÃO

Eu, , morador do apartamento deste edifício, venho informar-lhe que um vazamento, proveniente de sua unidade habitacional, está causando infiltrações em meu apartamento. Desta forma, solicito que faça a manutenção necessária e providencie também os reparos necessários pelos danos causados no teto, parede, etc... (especificar em que parte do apartamento houve o dano) da minha residência.

Desde já, adianto que a Justiça entende que quando há vazamentos nas instalações horizontais, a responsabilidade pela manutenção é do condômino, bem como o reparo de qualquer dano que o vazamento possa ter causado em outras unidades.

A contar o dia de recebimento desta notificação, está fixado o prazo de 10 dias úteis para que providências sejam tomadas (esse é o prazo que costuma ser dado, mas pode ser negociado).

Caso não seja realizado o reparo no prazo combinado, a Justiça poderá ser acionada.

Sem mais para o momento,

Cidade, , de, , de 20
RG
CPF
Apto.: __
Condomínio:

Sr Gilvam
algumas sugestões e providencias que servem de exemplo;

Vazamento da unidade superior
Ivan Pegoraro



Quem é o responsável pela infiltração que ocorre na unidade habitacional inferior, o condomínio ou o proprietário do apartamento superior? Esta a questão quase sempre debatida na maioria dos prédios, principalmente os mais antigos. A responsabilidade é do proprietário do apartamento ou da sala localizada acima, caso seja devidamente comprovado que os vazamentos tem ali sua origem, por exemplo na parte hidráulica do banheiro, ou da sua cozinha. Neste caso o morador prejudicado deverá de imediato enviar ao seu vizinho correspondência através do cartório de títulos e documentos relatando o evento e solicitando providências para que tal incômodo seja sanado. Normalmente estabelece-se prazo de poucos dias para o início dos trabalhos objetivando esta solução. Se o apartamento ou a sala de onde provêm a infiltração encontra-se alugado, tal notificação deverá ser encaminhada ao proprietário, ou sua administradora, a imobiliária. Caso as providências não sejam tomadas e as infiltrações continuem, o prejudicado deverá então valer-se das medidas judiciais cabíveis que poderão ser, desde uma Medida Cautelar Inominada no sentido de obter liminar para o próprio prejudicado realizar as obras por sua conta e depois reembolsar-se, ou então, propor a chamada Ação de Obrigação de Fazer, com cominação de multa. Na prática, a primeira medida é a mais adequada, embora mais dispendiosa. O condomínio somente será responsabilizado caso os vazamentos sejam provenientes do ramal central, de uso comum. Caso não seja possível determinar de imediato de onde provêm as infiltrações a solução será promover a ação contra o proprietário e contra o condomínio, aguardando-se assim a prova pericial a ser realizada no processo com a conseqüente responsabilização de quem de direito. Sem dúvida a qualidade de vida do morador que convive com as infiltrações são terríveis, muitas vezes tendo de suportar o mofo, a umidade além dos danos em móveis e até comprometimento da saúde. O responsável deverá indenizar todos esses prejuízos, inclusive dano moral se ficar provado seu desinteresse em tomar as medidas adequadas a partir do momento que foi comunicado de sua ocorrência. A solução, ao deparar-se com vizinho intransigente e descuidado é a justiça. De nada vale reclamações em livro do condomínio, interpelação do síndico e outras tentativas. A questão protela-se e os prejuízos se avolumam. A alternativa mais correta é a prestação jurisdicional que certamente atenderá o anseio do prejudicado. E esta alternativa não é do condomínio não! Quem deve acionar o proprietário de onde provêm as infiltrações é o próprio prejudicado, e não o condomínio. Confira-se abaixo, situação interessante onde houve reforma em um banheiro sem os cuidados devidos, ocasionando infiltrações no de baixo: Tribunal de Alçada do Paraná. e m e n t a : danos em imóvel comercial, provocados por reforma em imóvel vizinho infiltração de água, decorrente do rompimento de cano hidráulico - responsabilidade objetiva do ocupante do imóvel onde se realizava a reforma, que decorre do mau uso da propriedade - obrigação de reparar os prejuízos suportados pelo vizinho. danos em imóvel comercial (loja de confecções) causados por infiltração de água, proveniente da reforma de banheiro, localizado em piso superior - dono da obra que não providenciou os reparos adequados, nos moldes e evitar o vazamento de água e conseqüente infiltração na área utilizada pela loja de confecções, cujo material estava exposto a venda. prejuízo comprovado - indenização cabível responsabilidade civil objetiva. recurso conhecido e desprovido. (apelação cível - 0103637100 - Curitiba - juiz Sérgio Rodrigues - quarta câmara cível - julg: 07/05/97 - ac.: 8206 - public.: 23/05/97).

Sr. Reginaldo M ()....

De acordo com as atitudes das pessoas, conforme se dirigem à mim, a minha atitude responde.

É muito fácil falar o que quer, e é muito difícil escutarem o que não quer. Não acredito que seja por falta de educação, e sim, falta de noção.

Tem pessoas que acham que podem chegar e falar o que quer, e como quiser, só se esquecem que tem pessoas que ficam calados e engolem os sapos. Mas, tem outras que revidam logo na "lata".


Não sou proprietário de Administradora, embora quem sabe um dia serei.

Estas 5 paginas deste Forum criado não por mim... mas sim por pessoas interessadas em esclarecer dúvidas e aprender com as experiencias de outras, falam por sim só, quem elas devem escutar.

Sempre vão existir aqueles que não tem competência para criar, inovar ou mesmo copiar, sem Noção, QUE VÃO ATIRAR PEDRAS, para todo lado, fazendo acusações, insinuações etc......

Como seres humanos somos obrigados a coexister com estas personalidades.

O importante é que os que realmente querem dividir o aprendizado e alcançar algum exclarecimento podem melhor avaliar as respostas e agurmentações dadas neste forum.

abraços

Gostaria de mostrar a todos "nós" interessados que nós ganhamos sim ações contra a Caixa por "abusos contratuais" e vícios de construção, ao contrário do que muito se falou.

Abusos contratuais existem vários no contrato de arrendamento que outrora assinamos deixando-nos em posição muito desfavorável como consumidores.

Para exemplificar consultem o processo nº 2004.84.00.008808-7 movido pelo Ministério Público no site da Justiça Federal do RN para verem seu resultado em nosso favor.

TRATA-SE DE UMA AÇÃO ESPECIFICA.... atendida em parte...

segunda-feira, 16 de novembro de 2009.

Juíza Federal julga Ação Civil Pública do Condomínio Sampaio Correia
A Juíza Federal Gisele Maria da Silva Araújo Leite, da 4a Vara Federal, Julgou procedente, em parte, a Ação Civil Pública No 2004.84.00.008808-7, impetrada pelo Procurador da República Yordan Moreira Delgado, concedendo revisão de cláusulas contratuais consideradas abusivas, aos moraores do Condomínio Residencial Sampaio Correia, localizado à 1a Travessa Sampaio Correia, 80, no bairro de Dix-Sept Rosado, em Natal.

Na ação, a CAIXA e a construtora CONnível foram obrigadas a reparar os vícios construtivos das unidades do citado empreendimento. Todavia, o que se vê ainda é a reclamação dos moradores alegando a ineficiência do serviço prestado pela CONnível, devido a serviço inacabado, tais como: cerâmicas que foram reaproveitadas, a cerâmica das paredes das cozinhas e dos banheiros não foram substituídos, mas somente o piso, ficando um contraste entre a cor e a qualidade da cerâmica do piso e das paredes, em vários apartamentos (principalmente do térreo) as cerâmicas do piso não foram substituídas, além de outros vícios construtivos que ainda permanecem.

Licitações e Contratos da Administração Pública
Referência Legal


Lei Federal 8.666/93 e alterações subseqüentes.


Conceitos Gerais
Contrato

É todo e qualquer ajuste entre órgãos ou entidades da Administração Pública e particulares, em que haja um acordo de vontades para formação de veículo e a estipulação de obrigações recíprocas.



Licitação

Destina-se a garantir a observância do princípio constitucional da isonomia e selecionar a proposta mais vantajosa para a Administração sendo processada e julgada em estrita conformidade com os princípios básicos da legalidade.



Obra

Toda construção, reforma, fabricação recuperação ou ampliação realizada por execução direta ou indireta.



Serviço

Toda atividade destinada a obter determinada utilidade de interesse da Administração, tais como: demolição, conserto, instalação e montagem.



Projeto Básico

Conjunto de elementos necessários e suficientes, com nível de precisão adequado, para caracterizar a obra ou serviço, ou complexo de obras ou serviços objeto da licitação, elaborado com base nas indicações dos estudos técnicos preliminares, que assegurem a viabilidade técnica e o adequado tratamento do impacto ambiental do empreendimento, e que possibilite a avaliação do custo da obra e a definição dos métodos e do prazo de execução, devendo conter os seguintes elementos:

•Desenvolvimento da solução escolhida de forma a fornecer visão global da obra e identificar todos os seus elementos constitutivos com clareza;
•Soluções técnicas globais e localizadas, suficientemente detalhadas, de forma a minimizar a necessidade de reformulação ou de variantes durante as fases de elaboração do projeto executivo e de realização das obras e montagem;
•Identificação dos tipos de serviços a executar e de materiais e equipamentos a incorporar à obra, bem como suas especificações que assegurem os melhores resultados para o empreendimento, sem frustrar o caráter competitivo para a sua execução;
•Informações que possibilitem o estudo e a dedução de métodos construtivos, instalações provisórias e condições organizacionais para a obra, sem frustrar o caráter competitivo para a sua execução;
•subsídios para montagem do plano de licitação e gestão da obra, compreendendo a sua programação, a estratégia de suprimentos, as normas de fiscalização e outros dados necessários em cada caso;
•Orçamento detalhado do custo global da obra, fundamentado em quantitativos de serviços e fornecimentos propriamente avaliados.Projeto Executivo

Conjunto dos elementos necessários e suficientes à execução completa da obra, de acordo com as normas pertinentes da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.

Quando Licitar
Obras e outros serviços somente poderão ser licitados quando:

•houver projeto básico aprovado pela autoridade competente e disponível para exame dos interessados em participar do processo licitatório;
•existir orçamento detalhado em planilhas que expressem a composição de todos os seus custos unitários;
•houver previsão de recursos orçamentários que assegurem o pagamento das obrigações decorrentes de obras ou serviços a serem executadas no exercício financeiro em curso, de acordo com o respectivo cronograma;
•o produto dela esperado estiver contemplado nas metas estabelecidas no Plano Plurianual de que trata o art. 165 da Constituição Federal, quando for o caso.
Modalidades


CONCORRÊNCIA - é a modalidade de licitação entre quaisquer interessados que, na fase inicial de habilitação preliminar, comprovem possuir os requisitos mínimos de qualificação exigidos no edital para execução de seu objeto.

TOMADA DE PREÇOS - é a modalidade de licitação entre interessados devidamente cadastrados ou que atenderem a todas as condições exigidas para cadastramento até o terceiro dia anterior à data do recebimento das propostas, observada a necessária qualificação. Obedece aos seguintes limites:

para obras e serviços de engenharia: até R$ 1.500.000,00 (um milhão e quinhentos mil reais);
para outras compras e serviços: até R$ 650.000,00 (seiscentos e cinqüenta mil reais).
CONVITE - é a modalidade de licitação entre interessados do ramo pertinente ao seu objeto, cadastrados ou não, escolhidos e convidados em número mínimo de 3 (três) pela unidade administrativa, a qual afixará, em local apropriado, cópia do instrumento convocatório e o estenderá aos demais cadastrados na correspondente especialidade que manifestarem seu interesse com antecedência de até 24 (vinte e quatro) horas da apresentação das propostas. Obedece aos seguintes limites:

para obras e serviços de engenharia: até R$ 150.000,00 (cento e cinqüenta mil reais);
para outras compras e serviços: até R$ 80.000,00 (oitenta mil reais).
CONCURSO - é a modalidade de licitação entre quaisquer interessados para escolha de trabalho técnico, científico ou artístico, mediante a instituição de prêmios ou remuneração aos vencedores, conforme critérios constantes de edital publicado na imprensa oficial com antecedência mínima de 45 (quarenta e cinco) dias.

LEILÃO - é a modalidade de licitação entre quaisquer interessados para a venda de bens móveis inservíveis para a administração ou de produtos legalmente apreendidos ou penhorados, ou para a alienação de bens imóveis, a quem oferecer o maior lance, igual ou superior ao valor da avaliação.

Para aquisição de bens e serviços comuns, pode ser adotada a licitação na modalidade de PREGÃO, conforme Lei Federal 10.520/02 e alterações subseqüentes.

Regime de execução de obras e serviços
EXECUÇÃO DIRETA - a que é feita pelos órgãos e entidades da Administração, pelos próprios meios.

EXECUÇÃO INDIRETA - a que o órgão ou entidade contrata com terceiros sob qualquer dos seguintes regimes:

empreitada por preço global - quando se contrata a execução da obra ou do serviço por preço certo e total;
empreitada por preço unitário - quando se contrata a execução da obra ou do serviço por preço certo de unidades determinadas;
tarefa - quando se ajusta mão-de-obra para pequenos trabalhos por preço certo, com ou sem fornecimento de materiais;
empreitada integral - quando se contrata um empreendimento em sua integralidade, compreendendo todas as etapas das obras, serviços e instalações necessárias, sob inteira responsabilidade da contratada até a sua entrega ao contratante em condições de entrada em operação, atendidos os requisitos técnicos e legais para sua utilização em condições de segurança estrutural e operacional e com as características adequadas às finalidades para que foi contratada.
Atuação CAIXA
Nas Análises Técnicas

O conjunto de informações técnicas solicitadas aos Proponentes possibilita à CAIXA visualizar a obra/empreendimento de forma abrangente, com ênfase nos seguintes aspectos:

o impacto da intervenção no meio urbano e/ou no meio;
sua adequação às diretrizes locais de planejamento;
a inexistência de indefinições ou condicionantes que possam vir a alterar os objetivos, custos, prazos ou forma de execução do empreendimento ou atrasar o início da execução das obras, pela sua imponderabilidade;
a compatibilidade da programação de execução das obras e da aquisição de materiais e equipamentos com os itens definidos e adequadamente detalhados, possibilitando um acompanhamento seguro do empreendimento;
a adequação do prazo entre a contratação e o primeiro desembolso com as providências que devem ser tomadas pelo Proponente nesse período (licitação, contratação das obras/serviços e do fornecimento de materiais/equipamentos).
A análise técnica objetiva avaliar a consistência e a coerência da proposta apresentada pelo Proponente, em especial no que se refere aos benefícios sociais decorrentes da implantação do projeto.

A CAIXA atua em conformidade com a legislação em vigor, o que a impele a fundamentar sua análise em elementos técnicos apresentados em nível de PROJETO BÁSICO.



Na verificação do resultado do processo licitatório

A CAIXA não autoriza nem fiscaliza processos licitatórios de obras ou serviços vinculado aos programas de fomento ao desenvolvimento urbano que operacionaliza, seja repasse, seja financiamento. Tampouco analisa aspectos legais e éticos do certame.

A CAIXA apenas VERIFICA os resultados dos processos licitatórios, atendo-se à publicidade do certame, à compatibilidade entre o objeto contratado e o licitado e entre as planilhas orçamentárias, analisadas e contratadas pelo certame, inclusive quanto às incidências de valores parciais.

Houve uma reunião no condomínio do P.A.R. Que resido e foi decidido ser colocado um tipo de garagem. Madeira e telha.
Porém, meu apartamento é térreo e eu acredito que além deixar o condomínio mais feio, vai causar-me problemas quanto as vagas que ficam frente a janelas de quartos, sala e cozinha dos apartamentos térreos. Isto vai deixar os apartamentos mais escuros, sem ventilação, sem visãoda área externa e até mesmo facilitar acesso ao andar superior. Além do fato que isto fará o nosso imóvel perca valor no mercado, pois ficará difícil de vender.
Existe alguma lei em que eu possa me amparar para indeferir a construção dessas garagens? Grato

Olá

Se houve uma Assembléia Geral, verificar se vc foi convocado e se eles tem um protocolo que vc assinou o edital...

se não se pode recorrer a justiça e cancelar tudo...

Sr. Ribeiro

Gostaria de saber o que diz a legislação sobre a quantidade minima de vagas de garagem nos condominios em geral. E se a legislação do PAR difere das demais sobre este assunto. Qual seria?
E, se não há vagas para todos, como são distribuidas? Seria por ordem de chegada? Ou por sorteio?

No caso, de não haver o minimo determinado por lei, o que, nós, arrendatarios podemos fazer?

Grata
Márcia

Conforme ja informado por alguns participantes deste forum, eu tambem fui engado por uma imobiliaria que me ofertou um imovel do par, até então eu achei que estaria comprando um imovel que não teria apenas escritura como é muito comum, utilizarmos o contrato de gaveta, quando si trata de um imovel ja financiado.

Com 2 meses dentro do imovel, recebemos uma carta dó cartório, nada muito fora do comum, apenas dizendo para o arrendatario comparecer no cartório, logo depois o arrrendatário recebeu em seu endereço comercial uma carta da administradora dizendo para desocupar o imovel.

Fomos através de informações sobre o imovel e descobrimos que este imovel, era do PAR,

A frustação é muito grande pois investimos quase tudo que tinha na compra de um imovel nestas condições, onde a pessoa que ti vendeu não é o proprietário.

Vejo que o Ribeiro é um dos principais colaboradores desta discução, quanto a informações sobre o PAR, vejo que conhece muito bem sobre o programa, analisando a lei a proposta do programa vejo que esta claro que devo descupar o imovel no qual adquiri de forma irregular,

Gostaria que outros colabores ajudassem pessoas como eu que foi enganado a agora si encontra em um situação como esta, fiz um pequeno levantamente junto ao condominio e a grande maioria das pessoas não são os arrendatários de fato, ou seja, foi vendido o imovel.

Ribeiro como base em seu conhecimento como funciona o processo, como é feito a denuncia, em que momento sei que houve de fato a denuncia junto a caixa e que foi iniciado o processo de reintegração de posse. ?

Por que a caixa não suspende o envio dos boletos de codominioe tambem do arrendamento no caso do imovel estar com este processo ?

Conprei este imovel de um terceiro, mas consegui achar o arrendatário, estamos na parcela 72, no manual no par conseguindo através do proprio site caixa diz que o arrendatário pode solicitar a compra, mas a caixa diz que deve aguardar que ainda não foi contemplando, existe alguma obrigatoriedade quanto a isto, ou se trata de mais um "benificio" que a caixa ofere mas que não seja um regra, podemos cobrar a caixa quanto a isto, é um direito que temos ? Se sim, como cobrar ?

Os valores aplicados na venda do imovel confere com os valores aplicados na região alem do que o valor pago foi de 50 mil, + parcelas que durariam aproxidamente 15 anos.

A pergunta que fica é que, eu fui o 3º comprador, o principal arrendatário vendeu o apartamento com menos de um ano, por que somente agora, alem disso eu fiz algumas alterações no imovel, eu mdudei para o imovel tudo com o concentimento da Administradora que agora diz que a ocupação é irregular,

O valor do condominio é praticamente o valor da parcela i o valor não para de subir, concordo que as pessoas que participam do programa deveriam ser mais honestas, mas isto vai muito alem, este programa jamais ira funcionar num pais como este.

Ao lado deste condominio esta sendo construido outro condominio, e ja foi que dito que na entrega das chaves quem aparecer com cerca de 5 mil reais pode entrar no imovel no lugar do contemplando.

Resumindo as Leis existe, mas o problema é que aqueles que deveriam cumpri-las não estão nem ai, aplicam sempre na maneira que lhes convem, com isto, si fossem valer a ocupação irregular, como base na venda dos imoveis a caixa teria um deficit ainda maior, por que a grande maioria dos arrendatarios ja venderam seus imoveis.

Rodrigo

Rodrigo

Boa tarde.

O Grande problema é fazer com que as leis existentes sejam cumpridas.
No programa PAR, para que a denuncia surtam os efeitos legais é necessário que se tenha 3 testemunhas que a unidade foi vendida.
Estas testemunhas devem ser arrendatário que moram no empreendimento, e devem fornecer seus dados para compor o processo. Ai que começa o problema ninguém quer se manifestar, acham que é obrigação da administradora, mas não é valido somente o testemunho do síndico ou administradora, que nem ao menos moram no empreendimento e é por força de Lei uma Empresa Jurídica.

O programa PAR não existe mais, agora é minha casa minha vida, onde os compradores passam a ser proprietarios logo já desde o início, pois recebem a escritura parcial do imóvel, não terão administradoras, e nem fiscalização, por este motivo já citado por vc..., vão ocorrer inumeras fraudes.


Portanto serve como dica, que sempre que for comprar algo faça um levantamento do imóvel no cartório de titulo e documentos, ou peça a ajuda de uma advogado e procure saber a origem do imóvel, seus donos e suas dívidas antes de fechar qualquer negocio.

Boa tarde
Marcia Ramos..

Não se trata de Lei, e sim de projeto. Se a Prefeitura aprovou construir um predio sem garagens, e vc comprou assim nestas condições não existe onde reclamar. O melhor era não ter comprado.

Desta forma no PAR, o projeto incial de alguns empreendimento não preve garagem para todos, assim deve ser respeitada a ordem de chegada, ou ainda os moradores se reunirem em assembléia e aprovarem regras de sorteio.

Por este motivo de existe em cada empreendimento uma CONVENÇÃO DE CONDOMINIO E UM REGIMENTO INTERNO, onde se aprovaram as regras e onde ficou determinado o uso das áreas comuns, incluisive a garagem.

Abraços
Ribeiro

Dicas
Problemas entre vizinho ???

BRIGAS ENTRE MORADORES / AGRESSÃO A FUNCIONÁRIOS
• O síndico não tem obrigação legal de apartar brigas ou mediar conflitos entre moradores.
• Não é xerife nem juiz. Sua função é apenas administrar o condomínio e zelar pela aplicação das determinações da assembléia, do Regulamento Interno e da Convenção Condominial.
• O que fizer além disso passa a interferir como cidadão e condômino regular.
• Se há ameaça à segurança do condomínio, assim como qualquer outro condômino poderia fazer, pode e deve chamar a polícia para intervir.
• A obrigação legal do síndico em caso de brigas é a de aplicar advertências e multas previstas no Regulamento ou na Convenção, quando há violação de normas estabelecidas.
• É dever legal do condômino não comprometer o sossego e a segurança dos outros condôminos (artigo 1336 do Código Civil)
• Em casos de agressões verbais ou físicas a funcionários, o síndico deve alertar o condômino de que esta conduta pode motivar a rescisão por justa causa por parte do funcionário, com todos os direitos previstos. Afinal, do ponto de vista legal, todos os condôminos representam o empregador, no caso.

Ribeiro

SEU VIZINHO E BAGUNCEIRO... BARRULHENTO.. INDICIPLINADO....

VEJA ALGUMAS DICAS...

A Justiça do Rio Grande do Sul determinou a um morador que produz ruídos durante a madrugada, como batidas de portas, movimentação de móveis e correria dentro do apartamento, o pagamento de indenização por danos morais ao vizinho, no valor de R$ 1.500.00

Em primeira instância, o caso teve o pedido negado. Entretanto, ao entrar com recurso, a relatora do processo na 2ª Turma Recursal Cível, juíza Fernanda Carravetta Vilande, levou em consideração o fato de que o autor da ação realiza tratamento médico para insônia e ansiedade. Dessa forma, no entendimento da magistrada, ainda que as enfermidades não tenham sido causadas pela ocorrência de ruídos, certamente, estes agravaram a situação, o que configura dano moral.

“A qualidade de vida do ser humano é representada, dentre outros fatores, por um período de sono adequado, sendo a falta desta causa de irritação, estresse e diversas perturbações”, considerou. Sendo assim, por conta dos ruídos "indesejáveis, inexplicáveis e desnecessários" durante o período de sono, “prejudicando o descanso do recorrente”, a juíza determinou o pagamento de indenização.

Decisão anterior
De acordo com informações do TJ-RS (Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul), em primeira instância, foi aplicado ao caso o art. 1.277 do Código Civil, cujo texto aborda o direito de vizinhança: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança”.

Segundo depoimento da antiga moradora do apartamento em que o autor residia na época, os barulhos na vizinhança aumentaram com a chegada do proprietário acusado. Ela ainda afirmou que chegou a acordar com a altura dos ruídos.

Outra testemunha, que dormiu algumas vezes no apartamento do autor, também confirmou os incômodos. Os demais depoentes ouvidos também confirmaram ter presenciado ou ouvido discussões entre o autor e o acusado por causa dos barulhos, como é o caso de uma testemunha que trabalhava na casa do acusado e de um morador próximo ao apartamento dele. Nesse mesmo sentido, há registro de 14 reclamações do autor junto ao condomínio.

Dessa forma, o 4º Juizado Especial Cível da Comarca de Porto Alegre

As festas de fim de ano alteram a rotina de muita gente, inclusive nos condomínios. Itens como a gratificação para funcionários e prestadores de serviço, a decoração do prédio, o aumento de entregas e a recepção de amigos e parentes nos feriados podem gerar conflitos adicionais neste período. UOL Casa e Imóveis ouviu profissionais da área de administração de condomínios para saber quais são os problemas mais frequentes e as maneiras de evitar desavenças envolvendo vizinhos e funcionários do edifício, ou colocar a segurança do prédio em risco. Veja os conselhos abaixo e aproveite seu Natal e Ano Novo com mais tranquilidade.

Barulho
Apesar de ser um período no qual praticamente todas as pessoas estão comemorando, é importante lembrar que as regras do condomínio continuam valendo durante o Natal e o Réveillon, inclusive aquelas que dizem respeito ao silêncio. “Informalmente existe uma tolerância maior porque está todo mundo em festa, mas os exageros podem ser punidos da mesma forma”, afirma Omar Anauate, diretor de condomínio da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

A recomendação é que a música alta não ultrapasse a meia-noite, porém, os vizinhos que não estão comemorando precisam ter mais paciência com o barulho de pessoas conversando e uma movimentação natural de festa, especialmente no Ano Novo, afinal, é uma situação pontual. As pessoas que estão recebendo também devem usar o bom senso para evitar conflitos à toa, como deixar as crianças, que eventualmente ganham um brinquedo barulhento, se divertindo em áreas comuns do prédio em um horário avançado, causando incômodo aos demais moradores. Se a reclamação for inevitável, é melhor que seja feita por intermédio do síndico ou zelador, para evitar confrontos diretos, especialmente em uma ocasião em que as pessoas bebem mais e podem estar com os ânimos exaltados.

Decoração
A adoção ou não de uma decoração tipicamente natalina nas áreas comuns do edifício deve ser decidida em uma assembleia com os condôminos por volta do meio do ano, e obter aprovação da maioria simples. “Se o serviço for executado por uma empresa especializada, são avaliados três orçamentos, no mínimo. A exceção são os condomínios que fazem há anos com o mesmo prestador”, diz Angélica Arbex, gerente de condomínios da administradora Lello Condomínios. Uma vez aprovada, a decoração do condomínio entra na conta de todos os condôminos, mesmo daqueles que foram contra a sua realização. Nos casos em que o apartamento é alugado, não há menção na lei se essa responsabilidade é do inquilino ou do proprietário. Na opinião dos profissionais consultados, a despesa pode ser cobrada do morador, pois na prática, é ele quem estará “usufruindo” deste benefício, e não o dono do imóvel.

Em condomínios com uma verba mais modesta, o próprio síndico pode cuidar da decoração, mas a aprovação da verba pelos condôminos continua sendo necessária. “Eu tive um caso de um prédio novo no qual a síndica fez as compras em uma loja caríssima sem consultar os moradores. O pessoal brigou, mas acabou ficando por isso mesmo porque todos acharam bonito no final das contas. É preciso adequar a decoração ao orçamento anual do condomínio”, diz Anauate.

Já a decoração das áreas privativas é livre, desde que não incomode os demais condôminos. Pendurar objetos na porta do apartamento, nas janelas e varandas está liberado. No entanto, uma árvore de Natal gigante no hall do elevador, que atrapalhe a circulação no andar, ou um pisca-pisca de iluminação forte, que alcance a janela do vizinho, estão na lista dos itens vetados.

Entregas
Nesta época aumenta o número de envio de presentes, cestas, ceias, entregas de lavanderia, além do movimento de prestadores de serviços, com obras pontuais. Para garantir a segurança do condomínio, o ideal é que o morador deixe a portaria informada a respeito das entregas, e desça para recebê-las. Caso ele não esteja em casa, e a entrega não precise ser feita em mãos, o pacote pode ser deixado com os funcionários do prédio. “Nenhum entregador pode ter acesso ao apartamento, pois 100% das invasões em edifícios são feitas pela porta da frente”, diz Angélica.

Gratificações
No fim de ano, além do décimo terceiro salário obrigatório, geralmente diluído ao longo dos meses na taxa de condomínio, é comum o pagamento adicional da tradicional “caixinha de Natal” para funcionários do edifício e prestadores de serviço, como entregadores de jornais e revistas, coletores de lixo, varredores, carteiros e medidores de água, luz e gás. Esta contribuição pode ser feita de diferentes maneiras.

“Em alguns prédios, esse valor é retirado da verba ordinária, se houver dinheiro sobrando, com a aprovação dos condôminos, e o síndico decide como será feita a distribuição entre os beneficiados”, afirma Hubert Gerbara, vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP (Sindicato da Habitação). Essa modalidade de gratificação gera menos conflitos, pois é mais impessoal e não permite que os funcionários possam saber com quanto cada morador contribuiu. O que não acontece no caso das famosas “listinhas” colocadas na portaria, na qual cada um anota seu nome e o valor doado, gerando eventuais constrangimentos. “O condômino não deve se sentir intimidado a participar. Se ele não gosta de um funcionário ou outro, deve fazer a contribuição diretamente para a pessoa de quem gosta”, diz Anauate.

Outra opção é o síndico organizar de maneira informal uma lista com as pessoas que serão agraciadas, e estipular um valor de contribuição para os condôminos. Ou ainda, recolher o dinheiro em um envelope, no qual cada um coloca quanto quer, e depois distribuir para os funcionários, sem que eles saibam quem colaborou ou não e o valor doado individualmente. “Independentemente disso, o morador também pode presentear com panetones, cestas ou bebidas...;.
Uso de áreas comuns
A concorrência pelo uso de áreas comuns como o espaço gourmet, churrasqueira e salão de festas é grande nesta época do ano, especialmente em empreendimentos que possuem apartamentos pequenos. Em alguns condomínios a regra para o uso é de quem reservou primeiro. O mais comum é um sorteio informal com os interessados, e, se o espaço for grande, eventualmente pode ser dividido com outros moradores. Procure informar-se sobre as regras em seu condomínio.

Visitas
Para garantir a segurança do edifício, é importante deixar uma lista de convidados na portaria com antecedência, caso você pretenda receber ao menos 10 pessoas nas festas de Natal ou Ano Novo. Em condomínios que possuem vagas de garagem para visitantes, o modelo do carro e número da placa também devem constar juntamente com os nomes. Esse procedimento deve ser adotado tanto para comemorações no apartamento do morador, como em áreas comuns, como o salão de festas ou espaço gourmet. “Isso não invalida a questão do porteiro comunicar a chegada da visita. É obrigação do condômino estar atento para atender o interfone e liberar a entrada”, diz Arbex.

De acordo com os profissionais entrevistados, as reclamações de moradores sobre funcionários que deixam as visitas esperando até a identificação para liberar a entrada no edifício têm diminuído, em grande parte, devido ao aumento de assaltos a condomínios. “As pessoas estão mais preocupadas com a segurança, mas sempre tem aquele morador que acha que o porteiro é funcionário dele, que recebe ordens dele e tem a obrigação de conhecer a família dele, e não é assim que funciona”, diz Gerbara. Segundo ele, é importante ter paciência com o maior rigor adotado nas portarias dos prédios.