Vícios na construção: obrigação da construtora realizar o reparo

Toda e qualquer empresa de engenharia e arquitetura tem, como primeiro dever legal, assegurar e responder pela perfeição da obra que realiza, ainda que essa circunstância não conste em nenhuma cláusula contratual, pois é inerente ao serviço.

O autor do projeto, o incorporador e o construtor respondem solidariamente pela imperfeição da obra, até que se apure a quem cabe reparar a incorreção ou vício detectado. Frise-se que, dessa responsabilidade, não se exime o construtor, ainda que tenha seguido instruções do incorporador, pois lhe é vedado desviar-se da obrigação de edificar em consonância com as técnicas e metodologias construtivas preceituadas pela boa norma de engenharia.

PRESCREVE EM VINTE ANOS A AÇÃO PARA OBTER, DO CONSTRUTOR, INDENIZAÇÃO POR DEFEITOS DA OBRA.

(Súmula 194, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/09/1997, DJ 03/10/1997)

"RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. DE ACORDO COM A ORIENTAÇÃO DA 2A. SEÇÃO DO STJ, 'E DE VINTE ANOS O PRAZO DE PRESCRIÇÃO DA AÇÃO DE INDENIZAÇÃO CONTRA O CONSTRUTOR, POR DEFEITOS QUE ATINGEM A SOLIDEZ E A SEGURANÇA DO PREDIO, VERIFICADOS NOS CINCO ANOS APOS A ENTREGA DA OBRA'" (REsp 62278 SP, Rel. Ministro NILSON NAVES, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/09/1996, DJ 21/10/1996)

"O CONDOMÍNIO, ATRAVÉS DO SÍNDICO, TEM LEGITIMIDADE PARA PROPOR AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS AO PRÉDIO QUE AFETEM A TODOS OS CONDÔMINOS.

2. É DE VINTE ANOS O PRAZO DE PRESCRIÇÃO DA AÇÃO DE INDENIZAÇÃO CONTRA O CONSTRUTOR, POR DEFEITOS QUE ATINGEM A SOLIDEZ E A SEGURANÇA DO PREDIO, VERIFICADOS NOS CINCO ANOS APOS A ENTREGA DA OBRA. [...]

Os danos ocasionados ao prédio resultam de "recalque diferencial", comum na cidade de Santos, onde o lençol freático está situado muito próximo da superfície, a exigir atenção especial do engenheiro.

Adotados os cuidados preventivos, a dificuldade do solo não causria dano à solidez e à segurança do edifício. Caso contrário, verificam-se os defeitos reconhecidos no v. acórdão. Portanto, não se tratando de pequenos defeitos, a ensejar a incidência do artigo 1.243 do CCivil, os prejudicados podem propor ação por cumprimento imperfeito do contrato, e a prescrição dessa ação ocorre no prazo de vinte anos (art. 177 do CCivil).

Nesse caso, não se aplica a regra do vício redibitório, onde se dispensa a prova da culpa e da ciência do alienante, e o prazo da ação é curto de 15 dias ou seis meses para a reclamação (artigo 178, parágrafo segundo, e parágrafo quinto, inc. IV do CCivil): Igualmente não se pode entender, como pretende a apelante, em seu bem apresentado recurso, que o art. 1.245 do Código Civil marca o termo final de responsabilidade da construtora. Esse prazo de cinco anos, ali previsto, é prazo para que se eventuais problemas de falta de solidez ou de segurança venham a se manifestar dentro dele, a responsabilidade da construtora ou empreiteira será indiscutível e ali prevista expressamente.

É de ser lembrada a lição do Prof. Arnold Wald, quando diz: 'No tocante às construções, a lei estabelece a responsabilidade do empreiteiro 'pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto quanto a este, se não o achando firme, preveniu o dono da obra' (art. 1.245). Esta responsabilidade existe sem prejuízo da ação contratual com prazo prescricional de vinte anos que o dono tem contra o construtor. A garantia de cinco anos significa que durante o mencionado prazo, independentemente de qualquer prova de culpa, haverá responsabilidade do construtor. É um caso de culpa presumida, sem prejuízo do exercício posterior da ação provando-se a culpa do empreiteiro'. ('Curso de Direito Civil Brasileiro', ed. TR, 6ª edição, p. 267).

Portanto, nada tem o prazo de cinco anos com a prescrição da ação contra o construtor, apenas se referindo à sua responsabilidade indiscutível pela solidez e segurança da obra nesse prazo, de forma quase objetiva. A prescrição é vintenária. (fl s. 582-583) [...] A responsabilidade que se presume sempre seja do construtor, pelos vícios que atingem a segurança e a solidez, manifestados no prazo de cinco anos, decorre da cláusula de garantia do artigo 1.245 do CC. Porém, essa regra não exclui a ação do lesado que se proponha a provar a culpa do construtor, por defeitos que resultem do cumprimento imperfeito, proposta a ação de indenização com base na cláusula geral sobre a responsabilidade contratual, expressa no artigo 1.056 do CC.

Assim, ainda que tivesse de examinar a questão partindo do pressuposto de que os defeitos não tocaram na solidez e na segurança, poderia, em tese, reconhecer a mesma responsabilidade.'" (REsp 72482 SP, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 27/11/1995, DJ 08/04/1996)

"RECURSO ESPECIAL. AUSENCIA DE CONTRARIEDADE A LEI. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. PRAZO DE GARANTIA DA OBRA. RECURSO NÃO PROVIDO. NÃO VIOLA OS ARTS. 178, PARAGRAFO 5, IV, 1243 E 1245 DO COD. CIVIL A DECISÃO QUE AFASTA A PRESCRIÇÃO ARGUIDA POR SE CUIDAR DE AÇÃO INDENIZATORIA PELOS DANOS, CONSIDERADOS DE GRANDE MONTA, PELOS QUAIS E O CONSTRUTOR RESPONSAVEL." (REsp 9375 SP, Rel. Ministro CLAUDIO SANTOS, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/12/1991, DJ 30/03/1992)

"- O PRAZO DE CINCO (5) ANOS DO ART. 1245 DO CODIGO CIVIL, RELATIVO ARESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR PELA SOLIDEZ E SEGURANÇA DA OBRA EFETUADA, E DE GARANTIA E NÃO DE PRESCRIÇÃO OU DECADENCIA. APRESENTADOS AQUELES DEFEITOS NO REFERIDO PERIODO, O CONSTRUTOR PODERA SER ACIONADONO PRAZO PRESCRICIONAL DE VINTE (20) ANOS." (REsp 5522 MG, Rel.Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em14/05/1991, DJ 01/07/1991)

"- COMPROVADO O NEXO DA CULPABILIDADE RESPONDE O CONSTRUTOR PELOS VICIOS DA CONSTRUÇÃO E O PRAZO DO ARTIGO 1245 DO COD. CIVIL EM CASO QUE TAL EDE GARANTIA DA OBRA, SENDO QUE O DEMANDANTE QUE CONTRATOU A CONSTRUÇÃOTEM PRAZO DE 20 (VINTE) ANOS PARA PROPOR AÇÃO DE RESSARCIMENTO, QUE ELAPSO DE TEMPO PRESCRICIONAL." (REsp 8489 RJ, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/04/1991, DJ 24/06/1991)

"- DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO QUE OFENDEM A SEGURANÇA E A SOLIDEZ DA OBRA. SÃO COMPOSSIVEIS O ART. 1245 DO CODIGO CIVIL E O ARTIGO 43, II, DA LEIN. 4.591/64, QUE NÃO EXAUSTA A RESPONSABILIDADE CIVIL DO INCORPORADOR, MAS RESGUARDA DA FALTA DE EXECUÇÃO OU DO RETARDAMENTO INJUSTIFICADO DAOBRA O ADQUIRIDOR DE UNIDADE AUTONOMA. II - A PRESCRIÇÃO, NÃO SENDO A AÇÃO REDIBITORIA NEM QUANTI MINORIS, MAS DE COMPLETA INDENIZAÇÃO, EVINTENARIA (ART. 177, DO CODIGO CIVIL)." (REsp 1473 RJ, Rel.Ministro FONTES DE ALENCAR, QUARTA TURMA, julgado em 12/12/1989, DJ05/03/1990) - Fonte: Superior Tribunal de Justiça (STJ)