Direito de vizinhança:abertura de janelas, instalação de câmeras e construção de varandas

A indústria da construção civil viveu anos de glória nas últimas duas décadas. Construções, ampliações e reformas aqueceram o mercado de forma impressionante. Contudo, o desconhecimento da lei e a ausência de suficiente fiscalização nas construções, sobretudo nas reformas não autorizadas pelos órgãos públicos, vem gerando inúmeros transtornos no convívio entre vizinhos.

Quando a decisão de modificação de um imóvel for tomada, é preciso seguir os trâmites legais para evitar problemas futuros, assim, a Prefeitura Municipal deve ser procurada para que, de posse do projeto, emita o alvará de aprovação da reforma. Tomando tais cuidados, o proprietário do imóvel previne conflitos com a vizinhança e penalidades legais, tais como: multas e embargos à obra.

Dentre os problemas enfrentados, a abertura de janelas, instalação de câmeras e varandas em locais indevidos causam desgastes entre vizinhos, prejuízos financeiros, além de outros danos à privacidade dos moradores adjacentes, levando tais lides frequentemente para os tribunais. O código civil brasileiro, em seu artigo1.301, discorre sobre tais proibições, vejamos:

Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.

§ 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros.

§ 2o As disposições deste artigo não abrangem as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de dez centímetros de largura sobre vinte de comprimento e construídas a mais de dois metros de altura de cada piso.

A abertura de janelas e construção de varandas exige um distanciamento mínimo legal de metro e meio. Sendo descumprido tal dispositivo, cabe ao proprietário prejudicado, em ação de nunciação de obra nova, num lapso de até um ano e dia após o término da construção, exigir o desfazimento da obra.

No ensinamento de Paulo Nader[1] “Tratando-se de prédio urbano, proíbe a Lei Civil, pelo caput do art. 1.301, tutelando a privacidade dos vizinhos, a abertura de janelas ou a feitura de eirado, terraço ou varanda a menos de metro e meio da linha divisória”.

Observe-se que o mesmo diploma legal, em seu parágrafo 2º, traz exceção à regra supracitada, permitindo a abertura de pequenos vãos para luz e ventilação, nas dimensões de dez centímetro de largura e vinte centímetros de comprimento, desde que sejam construídas a, pelo menos, dois metros de altura do piso.

A evolução tecnológica trouxe à baila o debate sobre a instalação de câmeras eletrônicas de vigilância nas linhas divisórias de imóveis limítrofes. Essa situação não é prevista em legislação, mas, foi enfrentada pela jurisprudência no TJ/SP, em Recurso de Apelação nº 0024281-59.2006.8.26.0309, em que, por meio de Ação de Nunciação de Obra Nova os requeridos foram condenados a retirar as câmeras direcionadas para a residência do autor, já que aquelas registravam imagens desta. No julgado o equipamento eletrônico foi equiparando a janelas por atacar a privacidade alheia, in verbis:

"Direito de vizinhança. Ação de nunciação de obra nova. Demanda julgada parcialmente procedente na origem, com a condenação dos requeridos a retirar câmera de segurança ou instalar anteparo que a impeça de registrar imagens da residência dos autores. Pedido que não foi formulado pelos requerentes. Impossibilidade de ampliação do objeto da lide, definido na petição inicial. Exegese dos arts. 128 e 460 do Código de Processo Civil. Sentença reformada, para julgar improcedente a ação. Ônus da sucumbência carreados exclusivamente aos autores, ressalvada a condenação incidental dos demandados ao reembolso de despesas com citação de corréus excluídos do processo e multa por litigância de má-fé, que foi objeto de agravo retido não reiterado por ocasião do apelo. Recurso provido, com observação."

É fundamental conhecer os seus direitos e deveres para manter o bom convívio social. Seguir os procedimentos de liberação de obras junto aos órgãos responsáveis e respeitar a legislação é uma condição basilar para mantença da ordem, segurança, privacidade e sossego coletivo. Se for reformar, ampliar, construir ou instalar aparatos de segurança eletrônica, informe-se antes das regras existentes, evite prejuízos e desgastes na paz coletiva, não há direito sem respeito.

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[1] NADER, Paulo. Curso de direito civil, v.4: direito das coisas – Rio de Janeiro: Forense, 2010