Novo CPC e a possibilidade de usucapião em cartório

Com o advento do Novo Código de Processo Civil foi disciplinado o reconhecimento extrajudicial da usucapião. O referido Código, em seu artigo 1.071 inseriu o artigo 216-A à Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), onde a usucapião é realizada mediante simples requerimento do interessado ao titular do cartório, que reconhecerá a usucapião procedendo a averbação junto à matrícula de origem, se tudo estiver de acordo com os requisitos da lei.

A possibilidade de usucapião extrajudicial trata-se de uma tendência legislativa de possibilitar que questões onde haja consenso e disponibilidade de direitos possam ser resolvidas de forma mais célere do que na via jurisdicional comum.

Dispõe o artigo 216-A:

Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I – ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias;

II – planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes;

III – certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV – justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

§ 1º O pedido será autuado pelo registrador; prorroga-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou rejeição do pedido.

§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, este será notificado pelo registrador competente, para manifestar seu consentimento expresso em quinze dias, interpretado o seu silêncio como discordância; a notificação pode ser feita pelo registrador pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento. 

§ 3º O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, para que se manifestem, em quinze dias, sobre o pedido. A comunicação será feita pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou, ainda, pelo correio, com aviso de recebimento.

§ 4º O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que podem manifestar-se em quinze dias.

§ 5º Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

§ 6º Transcorrido o prazo de que trata o § 4º deste artigo, sem pendência de diligências na forma do § 5º deste artigo e achando-se em ordem a documentação, com inclusão da concordância expressa dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso.

§ 7º Em qualquer caso, é lícito ao interessado suscitar o procedimento de dúvida, nos termos desta lei.

§ 8º Ao final das diligências, se a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

§ 9º A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

§ 10. Em caso de impugnação ao pedido de reconhecimento extrajudicial da usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum

Algumas considerações fazem-se necessárias acerca da Usucapião Extrajudicial.

O procedimento se inicia com o auxílio de um advogado, protocolando um requerimento da parte interessada, instruído com toda a prova documental a fim de comprovar (1) a posse pelo tempo exigido, (2) as certidões negativas de distribuição, que irão provar a condição de posse mansa e pacífica, (3) o justo título, quando houver, (4) comprovantes da quitação dos tributos. A lei ainda menciona a apresentação de (5) Ata Notarial, confeccionada por Tabelião (e não pelo registrador de imóveis), instrumento público onde o Tabelião atesta os fatos. A Ata Notarial também se difere da Escritura Declaratória, onde um terceiro atesta os fatos perante o Tabelião, que apenas formaliza. Deste modo, para lavrar a Ata exigida pela Lei, o Tabelião precisa ir até o local do imóvel e verificar sinais de exteriorização da posse.

O requerimento também deve ser acompanhado da (6) planta do imóvel, com memorial descritivo e anotação de responsabilidade técnica (ART). Vale lembrar que é na planta do imóvel que os proprietários confinantes e eventuais titulares de direitos sobre o imóvel em questão devem manifestar anuência ao pedido constante do requerimento, provando o consenso necessário para a aquisição mediante usucapião.

Com o requerimento instruído corretamente e protocolado, o Oficial do Registro procederá autuação. Deverá em seguida notificar todas as esferas da Fazenda Pública, para manifestarem-se em 15 dias (nos casos de imóvel público insuscetível de usucapião) e em seguida, publicará edital em jornal de grande circulação, às expensas do requerente, para dar ciência a terceiros. Eventuais impugnações de terceiros poderão ser feitas em até 30 dias.

Em havendo impugnação, o Oficial remeterá ao juízo competente para apreciação e andamento. Caso não haja, o Registrador irá apreciar o pedido. Se positivo, irá proceder ao registro da aquisição junto à matrícula. Se não houver matrícula, procederá a abertura e depois ao registro do primeiro ato. Se negativo, fundamentará sua decisão, indicando os requisitos legais que não restaram atendidos.

Lembrando que a negativa do registrador não obsta o ingresso do interessado na via judicial, sendo tão somente uma faculdade para aqueles que desejam celeridade.