Decisão do Processo 1034013-78.2017.8.26.0562 - Reintegração / Manutenção de Posse - Esbulho / Turbação / Ameaça - BANCO SANTANDER (BRASIL) S/A.
Sobre o tema, transcrevo também as ponderações de Winderson Jaster, em “A Arrematação de Imóvel em Leilão Extrajudicial Proveniente de Contrato de Alienação Fiduciária. Análise das Ações Cabíveis para Tomada da Posse e a Cobrança da Taxa de Ocupação pelo Arrematante” :
“... Quando o imóvel proveniente de contrato de alienação fiduciária, consolidado em nome do credor-fiduciário que possui inquilino que realizou contrato de locação com o devedor-fiduciante, a problematização sobre a ação a ser proposta pelo credor e pelo arrematante é importante e também visualiza-se erros técnicos dos operadores do direito[32]. Nas lições da Melhim Namem Chalhub e Afranio Carlos Camargo Dantzger[33], a ação viável ao caso, é a ação de despejo, tendo por fundamento que todos os direitos sobre os frutos são transferidos aos credores-fiduciários e a seus sucessores (arrematante); o arrematante se sub-roga nos direitos e obrigações advindos do contrato de locação, “independentemente de haver ou não registro do contrato, adquirindo a posse indireta do imóvel, nos termos do art. 8º da Lei de Locações”[34]. No mesmo sentido, há decisão do Tribunal do Rio de Janeiro, de relatoria do Des. Jessé Torres. Assim é, e deve ser, porque o objeto próprio da ação de despejo não tem índole possessória, mas, sim, o propósito de resolver a locação, seguindo-se a inteligência do consagrado princípio de que venda rompe locação. O adquirente, mesmo não sendo locador, tem o direito acionário de despejar o inquilino que se contra no imóvel, por efeito de locação firmada com o alienante. Não, propriamente, para imitir-se na posse; a imissão será mera consequência da resolução necessária da locação. No caso vertente, o desfazimento da compra e venda com garantia fiduciária fez o imóvel retornar ao domínio do alienante, que então, o encontrou locado a terceiro.[35] Evidencia-se que ação pertinente é a ação de despejo, o procedimento a ser adotado pelo fiduciário ou pelo arrematante é a realização da denúncia da locação com prazo de 30 dias para desocupação pelo inquilino, exceto a hipótese de anuência por escrito ao contrato de locação. A denúncia deve ser realizada dentro do prazo de 90 dias da consolidação da propriedade, que pode ser realizada tanto pelo arrematante bem como pelo fiduciário. A conclusão é de que o inquilino no caso discorrido no presente artigo não possui posse ilegítima ou espúria, a sua relação é decorrente de um contrato de locação, com a especificidade própria da proteção da lei do inquilinato. É de se dizer que o legitimado ativo à propositura da ação de despejo será o fiduciário ou arrematante que não formavam a relação contratual locatícia como locadores. A utilização desta medida salvaguarda os interesses do inquilino, de modo que não sofrerá ante o deferimento de pedido liminar de reintegração de posse do art. 30 da Lei de Alienação Fiduciária, inaplicável à espécie, representando vantagem temporal, destacado que a implementação do despejo, em regra, será após o trânsito em julgado da ação. Contudo, o inquilino deverá pagar alugueres ao arrematante ou fiduciário enquanto não desalijado. Em suas considerações, há menção a precedente do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro sobre o tema: “AGRAVO DE INSTRUMENTO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL EM HASTA PÚBLICA. IMÓVEL LOCADO. NECESSIDADE DE AJUIZAMENTO DE AÇÃO DE DESPEJO. SUB-ROGAÇÃO DOS DIREITOS DA LOCAÇÃO. DESCABIMENTO DO PEDIDO DE IMISSÃO NA POSSE. PRECEDENTES DO TJRJ. A arrematação consiste no ato judicial que encerra o procedimento de alienação judicial do patrimônio do executado para terceiro. Trata-se de ato último do processo de execução, consistindo na realização da execução, mediante a conversão em dinheiro para a satisfação do credito exequendo. Como cediço, alcançando êxito a hasta pública realizada, será lavrado auto de arrematação e expedida carta de entrega de bem móvel ou de arrematação para ser levada no registro imobiliário competente. (...) Embora a arrematação seja modo de aquisição de propriedade, não cabe ao arrematante a imissão na posse do imóvel na própria ação de execução, quando existente contrato de locação em vigor, devendo ajuizar ação própria. Isso porque, quando a arrematação ocorre em imóvel locado, como no caso em análise, o arrematante se sub-roga nos direitos e obrigações advindos do contrato de locação, independentemente de haver ou não registro do contrato, adquirindo a posse indireta do imóvel, nos termos do art. 8º da Lei de Locações. E, sub-rogando nos direitos, só poderá retirar o locatário do imóvel, por meio de ação de despejo, nos termos do art. 5º da Lei nº 8.245. Vale apontar, que o fato de o contrato não estar averbado não afasta a necessidade de ação de despejo, porque a averbação na matrícula apenas torna o arrematante obrigado a respeitar o contrato em vigor. A não averbação abre ao arrematante a possibilidade de não continuar com o contrato, fazendo uso da denúncia e consequente ajuizamento da ação de despejo. Assim, como no caso o contrato não está averbado na matrícula, o arrematante não precisa respeitar o contrato de locação em vigência, mas para se ver imitido na posse, deverá ajuizar a competente ação de despejo. Recurso a que se nega provimento”. (TJ-RJ - AI: 00436394420158190000. RIO DE JANEIRO CAPITAL 17 VARA CIVEL, Relator: RENATA MACHADO COTTA, Data de Julgamento: 30/09/2015, TERCEIRA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/10/2015) As passagens acima transcritas relevam que, conforme ponderado na decisão embargada, há possibilidade de imissão na posse, sem que nestes autos se interfira na sorte da locação. Na prática, o que se reconhece de forma mais explícita é que os réus, no caso os locadores, na medida que detêm a posse indireta, têm legitimidade passiva para a ação possessória. Esta a posse indireta é a passível de ser conferida ao autor por meio da liminar concedida. O autor, com a imissão na posse indireta, sub-rogar-se-á nos direitos dos primitivos locadores, com o que estará legitimado a pleitear a retomada então dos locatários pela via própria. O contrato de locação envolve de relação jurídica cuja rescisão reclama ação própria que não a possessória, conforme já ponderado na decisão embargada. Para os fins acima aludidos, de maneira a que não paire dúvida sobre o alcance da decisão embargada, acolho os embargos de declaração. Mantenho, porém, os comandos lançados na decisão embargada. Tornem à parte autora. Intime-se.
