Ação visando diminuir a porcentagem das taxas condominiais dos apartamentos coberturas em desfavor dos apartamentos tipos.

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DO _° JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E CRIMINAL DA COMARCA DE FORTALEZA/CE.

................................................................................................................................................., por intermédio do procurador que a esta peça subscreve (Procuração em anexo) JORGE HENRIQUE SOUSA FROTA, brasileiro, solteiro, advogado, OAB 32.626, inscrito no CPF sob o nº ........................................, RG: ............................................., residente e domiciliado na Rua 25 de março, n° 709, Ap. 301, bairro centro, CEP 60060-120, Fortaleza/Ce, vem propor com o devido respeito a seguinte:

 AÇÃO DECLARATÓRIA C/C COM DANOS MORAIS E MATERIAIS 

Em desfavor do ......................................, CNPJ ....................................., Endereço ....................................................................................., Fortaleza - CE, CEP 60711-220 pelo fatos e fundamentos expostos abaixo.

 

DA ELEIÇÃO DO FORO DA COMARCA DE FORTALEZA-CE

O regimento interno no seu art. 86 elege como foro para dirimir eventuais conflitos o foro da cidade de Fortaleza, além dos Tribunais Arbitrais competentes e existentes na Comarca.

O regimento não deixa de modo preciso se é permitido ou não o emprego dos Juizados Especiais com fito de dirimir contendas judiciais. Sem deixar claro essa informação, a competência do foro eleito pelos autores atende os requisitos do ordenamento jurídico nacional (e do Regimento interno do condomínio).


DOS FATOS

Excelência, a questão aqui posta versa acerca das taxas condominiais indevidamente pagas (exacerbadamente maiores) pelos proprietários residentes na cobertura de n° ......... (CP – B) do Edifício ......................... localizado no Bairro Maraponga, Fortaleza-CE.

Os autores, na qualidade de proprietários de apartamento de cobertura e, portanto, com dimensões pouco maiores que os demais apartamentos do condomínio, vêm arcando durante quase cinco anos, com pagamentos de taxas condominiais muito mais elevadas que o resto dos condôminos, em que pese ser o cômputo individualizado de gás, água e energia elétrica.

A alegação aqui proposta versa sobre a inconstitucionalidade do rateio das quotas condominiais pautadas na proporção da fração ideal de cada unidade do condomínio ..........................., visto que os apartamentos tipos pagam valores muito baixos, se considerado os valores arcados pelos proprietários das coberturas, o que não é justo, pois, embora a fração ideal da unidade seja superior às das demais, as despesas comuns não se alteram em função da fração ideal.

A fração imposta aos proprietários da cobertura é infinitamente maior do que as cobradas dos apartamentos tipos (convencionais), a diferença de valor é de quase 100%, e tal divisão fere mortalmente princípios constitucionais (igualdade, razoabilidade e proporcionalidade).

Os autores tentaram argumentar amigavelmente com o síndico e outros condôminos que as divisões impostas pelo condomínio não condizem com os ideais de uma divisão justa e equitativa, mas seus apelos foram descartados sumariamente pela organização do prédio.

Não achando outro modo de resolver este impasse, a única alternativa viável encontrada para resolução da lide foi o ingresso da presente demanda para que o Poder Judiciário corrija as ilicitudes provocadas pelos anseios arrecadatórios do Condomínio, ofertando solução proporcional a sua grandeza e fins, assim como determina a Constituição Federal.

 DO DIREITO

PRINCIPIO DA RAZOABILIDADE E O OLHAR DO HOMEM MÉDIO

Antônio José Calhau de Resende conceitua o princípio da razoabilidade da seguinte forma:

“A razoabilidade é um conceito jurídico indeterminado, elástico e variável no tempo e no espaço. Consiste em agir com bom senso, prudência, moderação, tomar atitudes adequadas e coerentes, levando-se em conta a relação de proporcionalidade entre os meios empregados e a finalidade a ser alcançada, bem como as circunstâncias que envolvem a prática do ato.”.

Partindo do conceito esposado pelo ilustre autor, temos que, no caso concreto, o condomínio e os condôminos não estão atuando segundo o princípio da razoabilidade (e também da proporcionalidade) quando da cobrança (exacerbadamente) a maior das taxas condominiais referentes aos apartamentos fincados na cobertura.

O Condomínio ............................. e seus condôminos não agem com a prudência e moderação que a demanda exige, não levam em conta a relação de proporcionalidade entre os meios empregados e a finalidade a ser alcançada, vez que a cobrança a título de taxas condominiais dentro de uma perspectiva realista, deveria (se muito) ser cobrada apenas em 20% a maior que os apartamentos tipos, pois as coberturas (diga-se de passagem, em número 4 (quatro) são apenas precariamente maiores que tais imóveis.

No caso em questão não é legítimo, e muito menos razoável, os autores arcarem com uma taxa condominial tão vultosa em relação aos outros condôminos, pois os patronos dessa ação, não usufruem nem mais, nem menos, das facilidades disponíveis aos demais condôminos do Edifício................................., razão pela qual se sentem prejudicados com a não divisão igualitária (ou menos exacerbada) do pagamento das taxas condominiais.

Esta tese é defendida pelo Ilustre Desembargador mineiro GUILHERME LUCIANO BAETA NUNES, senão vejamos:

Aos olhos do homem médio, o apartamento de cobertura de um prédio, seja ele de luxo ou modesto, não incorre em despesas ordinárias ou de custeio, entendidas como aquelas direcionadas à manutenção de elevadores, salários de empregados e respectivos encargos, taxa de consumo de água e esgoto, luz das áreas comuns, seguro do edifício, materiais de limpeza, honorários do administrador ou do síndico etc., quase 90% maiores do que aquelas demandadas aos apartamentos tipo.

Basta Vossa Excelência idealizar que o serviço apresentado pelo porteiro é o mesmo para a totalidade dos condôminos, do mesmo modo o sendo o serviço da faxineira, do jardineiro, a atividade do portão eletrônico, do elevador e assim por diante.

A título de exemplo no mês de março de 2016 os autores pagaram R$ 738, 41 (setecentos e quarenta e oito reais e quarenta e um centavos), enquanto que o apartamento tipo pagou menos que a metade desse valor.

É bem verdade que, por possuir um espaço maior, o apartamento de cobertura tende a incidir em um gasto diferenciado, mas não ao ponto de determinar dos proprietários uma prestação de quase 100% superior àquele que é efetuado pelo resto do condomínio.

 DO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA

O Art. 884 do Código Civil afirma que “aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários”.

O condomínio ao estabelecer prestações tão desproporcionais quanto a cobrança das coberturas incide no caput do art. 884 do CBB, pois sem justa causa enriquece às custas dos proprietários das coberturas - por todos os motivos expostos acima.

Entendimento análogo tem o Desembargador mineiro GUILHERME LUCIANO BAETA NUNES quando afirma que “a prevalência pura e simples do critério de quotas ideais pode levar a situações de desequilíbrio e de ferimento ao princípio que veda o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil)”.

Situação que ocorre no caso concreto, ou seja, há uma oneração exagerada dos autores - proprietários das coberturas - e os benefícios ofertados nesta proporção restam indevidos, ilegais e ilegítimos aos demais condôminos.

Devido a essa situação os autores requerem desde já, os pagamentos realizados a maior (vincendos e vencidos) que não se encontram legalmente prescritos - a contar da data do protocolo desta ação judicial.


O ART. 1336, I DO CÓDIGO CIVIL E SUA LEITURA CONSTITUCIONAL

O art. 1.336 do Código Civil diz que são deveres do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.

Em que pese o comando inserto no artigo 1336, I, do Código Civil é de se ver que, em se tratando de condomínio edilício, como é o caso, a posse compartilhada refere-se, única e exclusivamente, às áreas de uso comum dos condôminos.

Nesse mesmo sentido, é de fundamental importância inventariar que os valores auferidos com cobrança de taxas condominiais são aplicados na conservação e nos investimentos necessários à propriedade coletiva sem influência da área privativa.

De tais proposições desponta cristalina a lição no sentido de que pouco importa se no condomínio há unidades de 100, 200 ou 300 metros quadrados, todos os condôminos devem despender os mesmos valores a título de taxas condominiais, inclusive em observância ao que preleciona o Art. 5º, caput, da Carta Magna, de acordo com o qual “todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza”.

À guisa de corroboração, impende consignar que, na grande maioria dos condomínios, as unidades maiores constituem a minoria, de modo que dificilmente a contribuição igualitária entre os condôminos será aprovada pela Assembleia Geral, cuja soberania não autoriza que se locupletem os demais apartamentos tipos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior.

Qualquer acepção em sentido contrário denota manifesto contrassenso, eis que tal fato, por si só, não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que aos demais e, finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos.

O desembargador mineiro LUIZ ARTUR HILÁRIO, ao se manifestar acerca do tema, alude:

Embora a convenção condominial represente norma cogente entre seus destinatários, poderá ser alterado o critério de rateio de despesas na hipótese em que o modelo adotado contrastar com princípios hierarquicamente superiores, como o que determina a vedação ao enriquecimento ilícito.

Inegável que a soberania da assembleia geral, que estabelece o critério de rateio de despesas com base na fração ideal, não autoriza o locupletamento dos apartamentos menores em detrimento daqueles de maior área, já que as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio não são proporcionais ao tamanho de suas unidades privativas, mas às áreas comuns utilizadas por todos os condôminos indistintamente.

Vale dizer que os gastos suportados pelo condomínio com manutenção de áreas comuns, pagamento de funcionários, dentre outros, beneficiam de forma equivalente a todos os moradores, independente de sua fração ideal.

Por tal razão, o critério do rateio de despesas condominiais com base na fração ideal adotado na convenção condominial poderá ser substituído e alterado pelo critério igualitário de rateio de despesas como forma de preservar o princípio da vedação ao enriquecimento

À luz do que foi esposado, outra conclusão não há senão de declarar a ilegalidade das cobranças realizadas pelo condomínio .......................


 JURISPRUDÊNCIAS SOBRE A FORMA DE RATEIO DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO

SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA.

 DIREITO CIVIL. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRITÉRIO DE RATEIO NA FORMA IGUALITÁRIA ESTABELECIDO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. ADMISSIBILIDADE. A assembléia dos condôminos é livre para estipular a forma adequada de fixação da quota dos condôminos, desde que obedecidos os requisitos formais, preservada a isonomia e descaracterizado o enriquecimento ilícito de alguns condôminos. O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal. Recurso parcialmente conhecido e, nessa parte, provido". (STJ. REsp 541713/RS. Rel. Min. Cesar Asfor Rocha. Dje 28/10/2003).

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS

"CONDOMÍNIO - RATEIO DE DESPESAS - CRITÉRIO DE DIVISÃO IGUALITÁRIA FIXADO NA CONVENÇÃO - POSSIBILIDADE (...) O rateio igualitário das despesas condominiais não implica, por si só, enriquecimento sem causa dos proprietários de maior fração ideal, já que os custos do condomínio em sua maior parte, não são proporcionais ao tamanho das unidades, mas, sim, correspondentes às áreas comuns, cuja responsabilidade e aproveitamento são de todos os condôminos indistintamente". (TJMG. Proc. 2.0000.00.517840-5/000. Des. Rel. Antonio de Padua. Dje 12/11/2005).

"CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRITÉRIOS PARA O RATEIO DAS DESPESAS. A soberania da assembléia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos tipos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos. (...) A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar o princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil". (TJMG. Proc. 1.0024.04.504058- 1/001. Des. Rel. Sebastiao Pereira de Souza. Dje 07/03/2008).

"AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE COBRANÇA C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - PROVA PERICIAL - RELEVÂNCIA - CERCEAMAENTO DE DEFESA CARACTERIZADO - CASSAÇÃO DA SENTENÇA. (...) Os condôminos, por meio da convenção de condomínio, têm a liberdade de estipularem a forma adequada de rateio das despesas condominiais. Aprovada pelo quorum regular, a convenção assume status de norma cogente frente às relações condominiais. Conquanto em consonância com as disposições legais que regem a matéria, o rateio com base na fração ideal, previsto na convenção de condomínio, pode, em determinados casos, ofender preceitos outros, hierarquicamente superiores, como a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento ilícito. Destarte, é possível que se reconheça a abusividade e ilicitude da aplicação do preceito legal e estatutário concernente ao rateio das despesas condominiais com base na fração ideal das unidades autônomas (...)". (TJMG. Proc. 1.0024.06.281355-5/002. Des. Rel. Elpidio Donizetti. Dje 26/04/2008)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS C/C CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. PERÍCIA. NECESSIDADE.- Em consonância com as disposições legais que regem a matéria, o rateio com base na fração ideal pode, em determinados casos, ofender outros preceitos, hierarquicamente superiores, como a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento ilícito".(TJMG. Proc. 1.0024.06.058069-3/001. Des. Rel. Pedro Bernardes. Dje 13/10/2008).

AÇÃO DECLARATÓRIA. DESPESAS CONDOMINIAIS. DIVISÃO POR FRAÇÃO IDEAL. ARTIGO 1.336, INCISO I DO CÓDIGO CIVIL. LEGALIDADE. SUBSTITUIÇÃO POR RATEIO IGUALITÁRIO. IMPOSSIBILIDADE. Segundo o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, e o artigo 12, § 1º, da Lei 4.591/64, as despesas de condomínio, salvo disposição em contrário constante da convenção, serão rateadas entre os condôminos na proporção de suas respectivas frações ideais de terreno. Não há falar-se em ilegalidade, se o critério de divisão de despesas condominiais corresponde, exatamente, ao previsto em lei. Vv. O critério de rateio de despesas condominiais com base na fração ideal se apresenta como regra geral, podendo ser adotado outro desde que previsto na convenção (art. 1336 CC/02 e art. 12, § 1º Lei 8.245/91). Embora a convenção condominial represente norma cogente entre seus destinatários, poderá ser alterado o critério de rateio de despesas na hipótese em que o modelo adotado contrastar com princípios hierarquicamente superiores, como o que determina a vedação ao enriquecimento ilícito (Des. Luiz Artur Hilário. Publicação: 01/07/2013. Processo: AC 10079062930064001 MG Relator(a): Luiz Artur Hilário Julgamento: 20/06/2013 Órgão Julgador: Câmaras Cíveis / 9ª CÂMARA CÍVEL Publicação: 01/07/2013).

 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RIO DE JANEIRO

Apelação cível nº 0372013-96.2012.8.19.0001 apelante: condomínio do edifício jardim de allah bl i apelados: paulo césar souto, espólio de débora de melo souto e rogério augusto souto relator: des. Mauro pereira martins apelaçao cível. Demanda de cobrança de cotas condominiais. Unificação de duas unidades. Pretensão de recebimento correlato a duas unidades, com esteio na fração ideal. Sentença de improcedência. Apelo do autor. Alegação de que a unidade que resultou da unificação gera maiores gastos ao condomínio. Precedente do superior tribunal de justiça no sentido de que a cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem a observância do princípio do proveito efetivo, revela enriquecimento sem causa, mormente porque a área maior, por si só, não prejudica os demais condôminos. Vedação ao enriquecimento sem causa que depõe em favor do recorrido. Sentença que se mantém. Recurso a que se nega seguimento.

Tratemos agora dos danos materiais e morais oriundos dos comportamentos perpetrados pela requerida.


Autor


Informações sobre o texto

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

FROTA, Jorge Henrique Sousa. Ação visando diminuir a porcentagem das taxas condominiais dos apartamentos coberturas em desfavor dos apartamentos tipos. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 25, n. 6283, 13 set. 2020. Disponível em: https://jus.com.br/peticoes/62846. Acesso em: 29 set. 2020.

Comentários

2

Autorizo divulgar minha mensagem juntamente com meus dados de identificação.
A divulgação será por tempo indeterminado, mas eu poderei solicitar a remoção no futuro.
Concordo com a Política de Privacidade e a Política de Direitos e Responsabilidades do Jus.

Regras de uso
  • 0

    Valdomiro Albini Burigo

    Parabéns, Dr. Frota, pelo excelente trabalho. Sou advogado aposentado, em Curitiba - PR e moro em condomínio edilício, me interessando o aasunto, até por já ter sido síndico, várias vezes. Entretanto, eu tenho notado que em decisões do STJ sobre essa questão, há divergências entre as Turmas. Já percebeu? Há garantia hoje de se vencer uma demanda (o condômino)? Grande abraço.
    Valdomiro Albini Burigo - [email protected]