No presente caso, foi deferida a liminar suspendendo o Leilão.

EXMO SR. DR. JUIZ FEDERAL DA SUBSEÇÃO JUDICIÁRIA DE SANTO ANDRÉ - SP

FULANA DE TAL, (qualificação completa) e seu marido TIRÇO (qualifcação completa), vem à presença de V.Exa., com fundamento na Lei 10.150 de 2001 e artigos 206. §5º, I do Código Civil propor

AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE DÉBITO CC ANULATÓRIA DE LEILÃO  C/ PEDIDO LIMINAR

Em face da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL[1], inscrita no CNPJ 00360305/0001-04, domiciliada na Rua Luis Pinto Flquer 432, Centro – Santo André- SP – CEP 09010-090, em razão dos fatos e fundamentos que ora passa a expor.


I – QUESTÕES PROCESSUAIS

a) Justiça Gratuita

Os requerentes são pobres na forma da Lei, impossibilitados em arcar com os custos do processo sem que haja prejuízo ao seu sustento e de sua família, carreando, nesta oportunidade, a respectiva declaração de hipossuficiência, na forma prevista pelo art. 99 do NCPC.

E, para fazer prova da sua hipossuficiência, instrui-se esta inicial com os documentos necessários à comprovação da renda dos Autores.

Do Autor TIRÇO, junta-se comprovante de rendimento indicando salário de R$1.831,84, advindo de sua profissão de motorista e da requerente FULANA DE TAL, documentos que comprovam ser esta beneficiária de Auxílio Doença.

Por tais razões, comprovada a miserabilidade declarada, requer-se a concessão dos benefícios da Justiça Gratuita.

b) Prioridade no trâmite

Os Autores possuem 61 e 66 anos, respectivamente, conforme comprovado pela cópia do RG ora anexada.

Dessarte, com fundamento na Lei 10.741 (Estatuto do Idoso), requer-se o deferimento da prioridade do trâmite.


II – SÍNTESE DOS FATOS

Os requerentes firmaram Contrato de Compra e Venda, com ratificação e sub-rogação de dívida hipotecária em 28 de fevereiro de 1987, tendo como credor o banco Econômico São Paulo S/A, e como Anuente a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

Conforme consta do referido instrumento de Contrato de Compra e Venda ora anexado, o saldo financiado foi ajustado para pagamento em 229 parcelas, sendo a primeira em 30/03/1987 e a última parcela, em 30 de março de 2006.

Os Autores, cumprindo com os termos do Contrato, pagaram rigorosamente todas as parcelas do Contrato até  o mês de novembro do ano 2000, ou seja, por 13 anos e 8 meses.

O pagamento de cada parcela dava-se por meio de boleto bancário encaminhado mensalmente à residência dos Autores.

Ocorre que, em correspondência datada de 01 de março de 2001, os requerentes receberam correspondência do agente financeiro tratando  da possibilidade de obtenção de descontos de 100% (cem por cento) para quitação dos Contratados assinados até 31/12/1987 com cobertura do saldo residual pelo FCVS.

Referido desconto teve como fundamento a Medida Provisória 1981-54 (convertida na Lei 10.150 de 21 de dezembro de 2001) que autorizou a CAIXA  a conceder referido descontos no saldo devedor dos financiamentos do SFH.

Junto com a correspondência, vieram os formulários a serem preenchidos pelos Autores requerendo a liquidação do Contrato, bem como, a Declaração para Enquadramento à concessão de desconto e cobertura pelo FCVS.

Muito embora referida correspondência apontasse a existência de prestações em atraso e a necessidade de sua regularização, os Autores encaminharam o pedido e concordância com a quitação do contrato pois, ao contrário da pendência apontada, as parcelas estavam integralmente adimplidas por meio de pagamentos realizados junto à empresa de cobrança “AVAL – Administração de Cobrança e Cadastro S/C Ltda”, conforme apontam os recibos ora anexados (DOC  ).

Após o envio da documentação para o endereço indicado, os Autores jamais receberam qualquer outro boleto de pagamento das parcelas do financiamento ou qualquer tipo de contato da CAIXA.

Após o decurso de aproximadamente 30 dias, diversos outros moradores identificados na mesma hipótese, fizeram contato com a CAIXA e receberam a informação que bastaria comparecerem no Cartório de Registro de imóveis e obter a escritura definitiva do seu imóvel, livre de qualquer ônus.

Os Autores, entretanto, não o fizeram, já que a providência exigiria dispor de recursos que não puderam suportar na oportunidade.

Após estes fatos, decorridos 16 anos do recebimento da referida correspondência, apontando a quitação do financiamento, em os Autores foram surpreendidos por correspondência emitida em 08/11/2017 indicando a existência de Leilão a realizar-se em 20 de dezembro próximo.

Imediatamente, os requerentes se dirigiram à CAIXA e, acreditando tratar-se de um equívoco, requereram a suspensão do aludido Leilão, e, diante do desespero em perder seu único imóvel se dispondo a pagar por eventuais débitos em atraso.

O requerimento formulado junto à CAIXA recebeu o protocolo número XXXXXXXXXXXX protocolado no dia 01 de dezembro de 2017, entretanto, até a presente data, não obteve qualquer resposta quanto à solicitação ora realizada.

Deste exposto, não lhes sobrevindo mais o prazo necessário para buscar uma solução administrativa, resta-lhe, como última ratio, buscar a tutela jurisdicional para, em sede liminar obter a suspenção do Leilão e no mérito, o reconhecimento da inexistência e ilegalidade da dívida, conforme será demonstrado nas alegações de mérito adiante descritas. 


III – DO MÉRITO

a)   PRESCRIÇÃO E DECADÊNCIA – DÉBITO VENCIDO HÁ 12 ANOS

A aquisição do imóvel em questão deu-se por meio de Contrato de Compra e Venda de dívida hipotecária firmado com o vendedor Alexandre dos Santos Dumas, tendo como credor o banco ECONÔMICO SÃO PAULO S/A e como anuente a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL.

Trata-se, portanto de título executivo lastreado em Instrumento Particular, com vencimento entre 01/01/1982 a 31/03/2006.

Ainda que não se ventile, neste momento, a evidente quitação do imóvel, nos termos da Medida Provisória 1981-54, constata-se que a última parcela do financiamento teve seu vencimento em 31/03/2006.

Portanto, a teor do que consta do Art. 206, §5º Inciso I do Código Civil, a prescrição ocorreu em 30/03/2011, ou seja, em cinco anos.

Nesse sentido: 

Art. 206. Prescreve:

(...)

§ 5o Em cinco anos:

I - a pretensão de cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público ou particular;

Portanto, a pretensão deduzida pela ré em cobrar eventuais débitos remanescentes está fulminada pela prescrição ocorrida em 30/03/2011.

No presente caso, não existe qualquer causa suspensiva da prescrição e tampouco verifica-se quaisquer das hipóteses previstas nos artigos 197 a 199 do Código Civil.

Nem mesmo eventual renúncia dos Autores quanto ao prazo decadencial é possível aferir, vez que, ainda que existisse (que não é o caso), encontraria óbice na previsão legal contida no artigo 209 do CC.

Desta exposição, a prescrição e decadência ora deduzida é condição intransponível para o seguimento da execução extrajudicial proposta pela requerida.

O prazo prescricional está indubitavelmente previsto no inciso I do §5º do Art. 206 do Código Civil, vez que trata-se de Instrumento de Cobrança de Dívida lastreada em Instrumento Particular.

Entretanto, ainda que de outra maneira se interprete e, eventualmente, pretenda-se invocar o art. 205 do CC, estabelecendo-se o lapso temporal de 10 anos, ainda assim estaria configurada a  prescrição, cujo termo final, nesta hipótese, seria em 30/03/2016.

No presente caso, a decadência arguida deve ser conhecida de ofício pelo juiz, a teor do que dispõe o art. 210 do Código Civil 

Art. 210. Deve o juiz, de ofício, conhecer da decadência, quando estabelecida por lei. 

b)    Da não incidência dos prazos prescricionais do Código Civil de 1916.

Nos termos do que se extrai da Planilha de Evolução do Financiamento obtido pelos Autores, as supostas parcelas em aberto compreendem o período entre 30/09/2000 a 31/03/2006.

A dívida contraída é representada por parcelas mensais, com data de vencimento específica. Cada parcela constitui-se em um título executivo que poderia ser exigido isoladamente pelo credor.

No presente caso, as parcelas vencidas, nos termos da Planilha de Evolução indicam parcelas vencidas entre 30/09/2000 a 31/03/2006, qual seja, parte sujeita às regras do CC de 1916 e parte sob a égide do Código de 2002.

Entretanto, a execução extrajudicial que deu origem ao Leilão, abarca 100% das parcelas vencidas e não somente aquelas ocorridas entre 30/09/2000 a 11/01/2003 (data de entrada em vigor do novo código). A partir da vigência do CC/02, portanto, os prazos prescricionais são aqueles previstos no art. 206, §5º, I do CC atual.

Desta maneira Exa., tendo sido demonstrado que a dívida em que se funda a execução extrajudicial está prescrita, requer-se seja declarada sua prescrição e consequentemente, a anulação do Leilão previsto para dia 20 de dezembro de 2017. 

c)    Da quitação do Contrato em razão da Medida Provisória 1981-54 

Nos termos da correspondência datada de 01 março de 2001, ora anexada, a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL autorizou o desconto de 100% (cem por cento) para quitação dos contratos assinados até 31/12/1987.

O contrato em tela foi assinado em 28 de fevereiro de 1987, portanto, dentro do interregno temporal previsto pela referida MP.

Inobstante referida correspondência indicar pendência a ser regularizada consistente em prestações em atraso, os Autores já haviam comparecido na sede da empresa AVAL – Administração de Cobranças e Cadastro S/C e realizado acordo para pagamento das parcelas em atraso.

Muito embora referida correspondência indicasse parcelas em atraso, não as especificou, não indicando a qual mês e ano se referiam.

Consectário lógico, entenderam os Autores que a referência citada na respectiva correspondência tratara-se daquelas negociadas com a empresa de cobranças e que, eventualmente, não tivessem sido atualizadas no sistema da requerida.

Isto porque, afora as parcelas negociadas junto à empresa de Cobranças, todas as demais foram adimplidas por meio dos boletos bancários recebidos mensalmente.

Veja-se, após 01 de março de 2001, os Autores jamais receberam qualquer boleto bancário em sua residência, da forma em que ocorrera durante 14 anos seguidos.

Assim como ocorrera com seus demais vizinhos, enquadrados em idêntica situação, que foram ao Cartório de Imóveis e retiraram a hipoteca do Registro de Imóveis, concluíram que sua hipoteca também fora extinta.

Somando-se a ausência de cobranças, tendo encaminhado o requerimento e declaração solicitados para permitir que a quitação fosse levada à efeito,  os Autores deram por encerrada sua obrigação pelo financiamento.

 d)    Inexistência de condições para obstar a quitação do saldo devedor

Ainda que superado os argumentos supracitados, em razão do princípio da eventualidade, a quitação do saldo devedor ocorreu de forma tácita, nos termos do art. 2º, § 3º, da MP 1981-54/2000.

A redação da norma citada, convertida na Lei 10.150/2000 dispôs que:

Art. 1o  As dívidas do Fundo de Compensação de Variações Salariais - FCVS, junto às instituições financiadoras, relativas a saldos devedores remanescentes da liquidação de contratos de financiamento habitacional, firmados com mutuários finais do Sistema Financeiro da Habitação - SFH, poderão ser objeto de novação, a ser celebrada entre cada credor e a União, nos termos desta Medida Provisória.

§ 1o  Para os efeitos desta Medida Provisória consideram-se:

I - dívida caracterizada vencida, a originária de contratos encerrados, por decurso de prazo, transferências com desconto ou por liquidação antecipada, de financiamentos habitacionais com cobertura do FCVS, estando a responsabilidade do Fundo definida e expirado o prazo para quitação de parcelas mensais ou do saldo;

II - dívida caracterizada vincenda, a originária de contratos encerrados, por decurso de prazo, transferências com desconto ou por liquidação antecipada, de financiamentos habitacionais com cobertura do FCVS, nos quais a responsabilidade do Fundo está definida, mas o prazo para quitação das parcelas mensais ainda não chegou a seu termo;

III - dívida não caracterizada, a originária de contratos de financiamentos habitacionais com cobertura do FCVS, em relação aos quais ainda não foi definida a responsabilidade do Fundo.

Art. 2o  Os saldos residuais de responsabilidade do FCVS, decorrentes das liquidações antecipadas previstas nos §§ 1o, 2o e 3o, em contratos firmados com mutuários finais do SFH, poderão ser novados antecipadamente pela União, nos termos desta Medida Provisória, e equiparadas às dívidas caracterizadas vencidas, de que trata o inciso I do § 1o do artigo anterior, independentemente da restrição imposta pelo § 8o do art. 1o.

§ 3o  As dívidas relativas aos contratos referidos no caput, assinados até 31 de dezembro de 1987, poderão ser novadas por montante correspondente a cem por cento do valor do saldo devedor, posicionado na data de reajustamento do contrato, extinguindo-se a responsabilidade do FCVS sob os citados contratos.

 Portanto, ainda que na data de entrada em vigor da referida MP, ainda que existissem prestações em atraso (que não é o caso), ainda assim teria havido a quitação do contrato, conforme previsão contida no art. 1º, §1º inciso I da referida Medida Provisória.

Neste sentido, é a jurisprudência 

CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH. QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR REMANESCENTE. FCVS. MP 1981-54/2000. DUPLO FINANCIAMENTO. CONTRATO ANTERIOR A 31 DE DEZEMBRO DE 1987. POSSIBILIDADE. LEI 10.150/2000. ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. TAXA REFERENCIAL. MARÇO DE 1990. MOMENTO DE ATUALIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. REPETIÇÃO DE INDÉBITO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. - O art. 2º, parágrafo 3º, da MP 1981-54/2000 permitiu a liquidação antecipada do contrato de mútuo, nos contratos firmados até 31 de dezembro de 1987. Trata-se de direito concedido aos mutuários por norma de ordem pública que não pode ser obstado, ainda que o mutuário tenha outro imóvel financiado pelo SFH no mesmo município. Inteligência do art. 3º da Lei 8.100/90 com a redação que lhe foi dada pela Lei 10.150/2000. (TRF-5 - AC: 344188 RN 2002.84.00.009911-8, Relator: Desembargador Federal Jose Maria Lucena, Data de Julgamento: 05/07/2007, Primeira Turma, Data de Publicação: Fonte: Diário da Justiça - Data: 16/11/2007 - Página: 235 - Nº: 220 - Ano: 2007) 

Ainda que sobreviesse qualquer condição para que os Autores fizessem jus á quitação do contrato na forma estabelecida pelo Art. 2º da MP citada (parcelas em atraso, por exemplo), eventuais cobranças então promovidas pela requerida devem ficar adstritas a estas pendências pois, data venia, as parcelas vencidas após sua entrada em vigor foram integralmente quitadas.

 Veja Excelência, a data de entrada em vigor da Medida Provisória 1981-54 foi o dia 24/11/2000.

Nesta data, conforme colhe-se Planilha de Evolução Financiamento ora anexada, a CAIXA indica como dívida vencida as parcelas de 30/09/2000 em diante.

Desta forma, ainda que se entenda devidas as parcelas em atraso na data de entrada em vigor da Medida Provisória, o valor da condição deveria ficar adstrito tão somente às parcelas de 30/09 e 30/10/2000, qual seja, apenas às parcelas pendentes antes de início de vigência da MP 1981/54.

Não há, portanto, qualquer indício que os Autores não fizessem jus à quitação do contrato, inexistindo qualquer condição apta a afastar o direito perseguido.

A questão já foi tratada pelo E. STJ:

O STJ entende que, para se obter a liquidação antecipada, com desconto integral do saldo devedor, consoante o art. 2º, § 3º, do referido diploma legal, o contrato de mútuo deve atender a dois requisitos: prever cobertura do débito remanescente pelo FCVS e ter sido firmado anteriormente a 31.12.1987. Essas são as únicas condições necessárias para a liquidação antecipada com desconto de 100% do saldo devedor, o que foi atendido pela parte recorrente. 2. Agravo regimental não provido. (STJ, AgRg no REsp 1216209/RS, Rel. Ministro CASTRO MEIRA, SEGUNDA TURMA, julgado em 23/04/2013, DJe 02/05/2013) (Grifamos)

 A questão aqui apresentada não deixa dúvidas. O contrato foi firmado em 28 de fevereiro de 1987 e conta com contribuição para o FCVS. Aliás, a correspondência endereçada aos Autores em 01/03/2001 reconhece expressamente este direito.

 E, ainda que na data de entrada em vigor da MP 1981-54 existissem parcelas em aberto, ainda assim esta constatação não seria óbice à quitação do saldo devedor.

Nesse sentido

DIREITO CIVIL E ADMINISTRATIVO. SFH. CONTRATO DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. DIREITO À COBERTURA DO SALDO DEVEDOR PELO FCVS. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CAIXA. ALTERAÇÃO CONTRATUAL. SUBSISTÊNCIA DO DIREITO À COBERTURA DO FCVS. PRESTAÇÕES EM ATRASO. EXECUÇÃO DO CONTRATO. - Ação declaratória de direito à cobertura do saldo devedor pelo FCVS, em contrato de financiamento de imóvel pelo SFH. - Deve a CAIXA permanecer na presente demanda, uma vez que nas ações relativas a financiamentos imobiliários apenas ela é parte legítima para figurar no pólo passivo, independentemente de cessão de crédito à EMGEA (v. STJ REsp nº 815226/AM, Primeira Turma, Rel. Min. José Delgado, pub. DJ de 02/05/2006). - Subsiste o direito do mutuário à cobertura do saldo devedor pelo FCVS, não configurando posterior alteração contratual desfavorável ao mutuário um óbice ao exercício desse direito. Nesse sentido: TRF - 5ª Região, AC nº 433398, Primeira Turma, Rel. Des. Fed. Joana Carolina Lins Pereira, DJ de 15/04/2008; TRF - 5ª Região, AC nº 368671, Primeira Turma, Rel. Des. Fed. José Maria Lucena, DJ de 29/09/2006; TRF - 4ª Região, AC nº 200370060019697, Terceira Turma, Rel. Des Fed. Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz, pub. D.E. de 29/10/2008; TRF - 4ª Região, AG nº 200804000063896, Terceira Turma, Rel. Des. Fed. Carlos Eduardo Thompson Flores Lenz, pub. D.E. de 30/07/2008; TRF - 4ª Região, AC nº 200072000097385, Terceira Turma, Rel. Des. Fed. Antonio Fernando Schenkel do Amaral e Silva, pub. DJ de 01/09/2004. - A inadimplência do mutuário em nada influencia no direito ou não à cobertura do saldo devedor pelo FCVS. A existência de prestações em atraso diz respeito à viabilização da execução do contrato, que, conforme documentos acostados nos autos, já foi iniciada. - Apelação parcialmente provida, apenas para reconhecer o direito do mutuário à cobertura do saldo devedor do financiamento pelo FCVS.(TRF-5 - AC: 459963 PE 0011724-73.2008.4.05.8300, Relator: Desembargador Federal Paulo Gadelha, Data de Julgamento: 20/10/2009, Segunda Turma, Data de Publicação: Fonte: Diário da Justiça Eletrônico - Data: 26/11/2009 - Página: 288 - Ano: 2009)

Não há dúvidas Excelência, os Autores nada devem à ré após entrada em vigor da referida Medida Provisória (24/11/2000), vez que seu contrato reúne todas as condições para beneficiar-se da quitação integral do saldo remanescente.

Eventualmente, superada as questões supracitadas no que diz respeito à ausência de emissão de boletos e prescrição, conforme planilha emitida pela requerida, seriam devidas apenas 2 parcelas, ou seja, aquelas vencidas em 30/09 e 30/10/2000 e que, na forma dos cálculos apresentados pela ré, seria de apenas R$794,71 não se justificando levar a leilão um imóvel cujo valor supera os R$200.000,00.

Estaríamos, nesta hipótese, diante do Princípio já consagrado do Adimplemento Substancial do Contrato, obstando a execução extrajudicial promovida.

E, finalmente, com vistas ao princípio da eventualidade, a Lei 10.150/2001 não determina limite temporal para reconhecimento do direito, de modo que, ainda que pese eventuais impeditivos à quitação do contrato, conforme previsto no §3º do Art. 2º da norma citada, é possível ao mutuário, a qualquer momento, adotar as medidas para suprir a carência e requerer a quitação das parcelas do financiamento vencíveis a partir da edição da MP.

Deste modo, de forma alternativa, não sendo acolhidas as teses supracitadas, fica desde já requerida a autorização judicial para consignação das parcelas vencidas antes de 24/11/2000, extinguindo-se definitivamente qualquer causa que obste o exercício do direito assegurado pela MP 1981-54.


Autor

  • Wander Barbosa Advogados

    Advocacia Especializada em Franchising

    DIREITO EMPRESARIAL DIREITO CIVIL DIREITO PENAL DIREITO DE FAMÍLIA***

    Pós Graduado em Direito Processual Civil pela FMU - Faculdades Metropolitanas Unidas. Pós Graduado em Direito Penal e Processo Penal pela EPD - Escola Paulista de Direito Pós Graduado em Recuperação Judicial e Falências - EPM - Escola Paulista da Magistratura Autor de Dezenas de Artigos publicados importantes mídias: Conjur | Lexml | Jus Brasil | Jus Navigandi | Jurídico Certo

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