ASPECTOS SOBRE GARANTIAS LOCATÍCIAS
De início, cabe entender que garantias de locação são aquelas que asseguram o fiel adimplemento das obrigações derivadas dos contratos de locação de imóveis. As garantias em síntese servem para eliminar um risco do credor de uma obrigação. A garantia é ligada à obrigação principal.
Há quatro modalidades de garantias locatícias: caução, fiança, seguro de fiança, e caução de títulos ou direitos creditórios.
De acordo com a lei 8.245/91, o locador de imóvel pode exigir uma das modalidades de garantia citadas acima.
ASPECTOS SOBRE LOCAÇÃO SEM GARANTIA
Houve importantíssima alteração nesse sentido, dando maior poder ao locador permitindo-o acionar o judiciário com pedido liminar para o despejo imediato do inquilino.
Vale observar o entendimento prático dos tribunais nas seguintes jurisprudências:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - AÇÃO DE DESPEJO - LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - LEI 12.112 / 2009 - NORMA PROCESSUAL - APLICABILIDADE IMEDIATA - LIMINAR DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL - REQUISITOS PRESENTES. Aplica-se a nova lei do inquilinato (Lei nº. 12.112 / 09) aos processos em andamento, em relação às normas processuais, que são de aplicação imediata.
(TJ-MG - AI: 10024122636475001 MG , Relator: Pereira da Silva, Data de Julgamento: 25/06/2013, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/07/2013)
e também,
AGRAVO DE INSTRUMENTO. DECISÃO MONOCRÁTICA. AÇÃO DE DESPEJO. PEDIDO LIMINAR DE DESPEJO. PREENCHIDOS OS PRESSUPOSTOS PARA CONCESSÃO DA LIMINAR. ALTERAÇÕES ESTABELECIDAS PELA LEI Nº 12.112/09 NO ART. 59 DA LEI N. 8.245/1991 TÊM INCIDÊNCIA IMEDIATA SOBRE TODOS OS PROCESSOS DE DESPEJO. RECURSO PROVIDO. (Agravo de Instrumento Nº 70052325222, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Julgado em 04/12/2012)
(TJ-RS - AG: 70052325222 RS , Relator: Otávio Augusto de Freitas Barcellos, Data de Julgamento: 04/12/2012, Décima Quinta Câmara Cível)
Nas ordens da lei anterior, essa possibilidade era inexistente. Dessa forma, referida alteração veio com ares de alegria e prestígio pelos locadores donos de imóveis que sempre sofreram por não conseguirem uma satisfação rápida na solução desses problemas.
Cabe não olvidar que a liminar para despejo imediato só se faz possível quando não se há garantia contratada. Do contrário, essa liminar não será possível (essa interpretação não é sólida, como se verá nas linhas seguintes).
Cumpre observar os dizeres da lei:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
(...)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).
Cabe aqui fazer um adendo prático de efetividade: Há entendimento de que se o débito ultrapassou o valor da garantia, então, pela diferença, o contrato estará órfão de garantia. Dessa forma, e consoante esse entendimento, pela diferença, se faz presente o direito de liminar (entendimento restrito).
Citado da liminar, o inquilino terá o prazo de 15 para quitação do débito. Do contrário, seu despejo é certo.
O art. 59 da lei do inquilinato traz as hipóteses de cabimento de liminar, sofrendo maior incidência a hipótese de descumprimento de acordo.
HIPÓTESES DE DESPEJO COM LIMINAR
- Necessidade de conformidade com órgão público (para reparação, intervenção de construção e outros;
- Término do prazo de 30 dias para apresentação de nova garantia;
- Falta de pagamento de encargos (se desprovido de garantia)
- Falta de pagamento de aluguel (se desprovido de garantia)
- Falta de pagamento de aluguel cumulada com encargos (se desprovido de garantia)
- Término do prazo de locação não residencial (salvo quando contratado aluguel pelo período de 05 anos que, nesse caso, enseja pedido de renovatória pelo locatário desde que fundamentada motivação e os alugueres estejam quites)
OUTRAS HIPÓTESES DE DESPEJO
Locação para temporada (prazo não superior a 90 dias);
Despejo dado pela extinção de contrato de trabalho (de competência da Justiça Trabalhista), bastante comum em vila operária;
Substituição;
Sublocação e outros.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
As alterações em estudo abrangem uma série de elementos a serem analisados. Nesse artigo, a proposta foi estudar alguns desses elementos, não objetivando discorrer sobre todo o assunto da lei. Assim, o autor espera ter alcançado seu objetivo.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
SCAVONE Jr., Luiz Antônio. Comentários às alterações da lei do inquilinato. 1ª ed. São Paulo: ed. RT, 2009.
COELHO, José Fernando Lutz. Locação - questões atuais e polêmica. 3ª ed. Curitiba: Juruá Editora, 2010.
MARÉS, Carlos Frederico. A função social da terra. Porto Alegre. Ed. 2003.
VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada. 10ª ed. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2010.
SOUZA, Sylvio Capanema de. A lei do inquilinato comentada. 5ª ed. São Paulo: GZ Editora, 2009.