Visando proporcionar maior acesso das pessoas de baixa renda ao sonho da aquisição da casa própria, o Governo Federal realizou a criação do programa governamental de financiamento habitacional denominado “Minha Casa Minha Vida”. Uma legítima política pública visando reduzir os déficits habitacionais no país.
O “Minha Casa Minha Vida” é atualmente regulamentado pela Lei 11.977/2009, uma legislação que apresenta as regras para concessão e manutenção do financiamento habitacional.
A essência do programa governamental é produzir instrumentos de incentivo à produção e aquisição de novas residências, tanto na área urbana como na área rural, para famílias que possuam rendimento mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais), nos termos do artigo 1º da lei supracitada:
Art. 1º. O Programa Minha Casa, Minha Vida PMCMV tem por finalidade criar mecanismos de incentivo à produção e aquisição de novas unidades habitacionais ou requalificação de imóveis urbanos e produção ou reforma de habitações rurais, para famílias com renda mensal de até R$ 4.650,00 (quatro mil, seiscentos e cinquenta reais) e compreende os seguintes subprogramas:
I – o Programa Nacional de Habitação Urbana PNHU? e
II – o Programa Nacional de Habitação Rural PNHR.
Como medida de facilitação de acesso ao crédito do referido financiamento habitacional, o Governo Federal vem concedendo subvenções econômicas, entre outros benefícios, para o fim de, especialmente, manter as taxas de juros aplicados ao “Minha Casa Minha Vida” em percentual muito mais atrativo do que os valores praticados pelo mercado, nos termos do artigo 2º da Lei 11.977/2009:
Art. 2º. Para a implementação do PMCMV, a União, observada a disponibilidade orçamentária e financeira:
I – concederá subvenção econômica ao beneficiário pessoa física no ato da contratação de financiamento habitacional;
II – participará do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), mediante integralização de cotas e transferirá recursos ao Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) de que tratam, respectivamente, a Lei nº 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, e a Lei no 8.677, de 13 de julho de 1993;
III – realizará oferta pública de recursos destinados à subvenção econômica ao beneficiário pessoa física de operações em Municípios com população de até 50.000 (cinquenta mil) habitantes;
IV – participará do Fundo Garantidor da Habitação Popular FGHab; e
V – concederá subvenção econômica por meio do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social BNDES, sob a modalidade de equalização de taxas de juros e outros encargos financeiros, especificamente nas operações de financiamento de linha especial para infraestrutura em projetos de habitação popular.
Contudo, diante de todas as facilidades advindas com a criação desse programa governamental para a aquisição de novo imóvel, cotidianamente vem ocorrendo um aumento na utilização desvirtuada do financiamento habitacional, muitas vezes de má-fé ou pela ausência do devido conhecimento das cláusulas contratuais do financiamento habitacional.
Para a concessão de financiamentos habitacionais com os benefícios do programa “Minha Casa Minha Vida”, faz-se necessário o preenchimento de alguns requisitos, além do requisito financeiro anteriormente já apresentado. Além desse requisito, faz-se necessário que a pessoa não possua outro imóvel em seu nome, bem como que possua a intenção de residir, com a sua família, na residência.
Contudo, como já dito anteriormente, muitas pessoas vêm desvirtuando a finalidade estritamente social e assistencial do programa governamental, adquirido imóveis pelo “Minha Casa Minha Vida” e os utilizando para fins diversos, especialmente para auferição de lucro.
Algo que vem sendo verificado cotidianamente, cada vez em maior número, é o anúncio e a realização de aluguéis de imóveis financiados, como se não houvesse qualquer penalidade perante tal conduta inapropriada. Isso, muitas vezes, com a conivência de imobiliárias que anunciam tais imóveis, incentivando, indiretamente, essa prática.
Entretanto, há a previsão contratual e legal de penalidades aos contratantes que vierem a utilizar os imóveis adquiridos para fim diverso do de residir e fixar domicílio com a sua família.
Nos contratos de financiamento habitacional do programa “Minha Casa Minha Vida”, firmados através de instituições financeiras parceiras do Governo Federal (Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal), há a previsão expressa de vencimento antecipado da dívida em caso de constatação de que o contratante vem se furtando da finalidade estritamente social e assistencial destinada para o financiamento, utilizando o imóvel para destinação que não seja para sua residência e de sua família.
Consequentemente, em razão do vencimento antecipado da dívida, a instituição financeira poderá vir a exigir, através do Poder Judiciário, a integralidade das parcelas a vencer no contrato, assim como poderá pleitear a retomada do imóvel, em razão da sua utilização com fim diverso ao contratado.
Contudo, a penalização do contratante poderá ser bem maior. Além do vencimento antecipado da dívida, prevista contratualmente, há a previsão legal da possibilidade de ser exigida a devolução ao erário público da subvenção concedida no momento da contratação do financiamento, acrescido de juros e correção monetária, nos termos do previsto nos artigos 7º (financiamento habitacional urbano) e 14 (financiamento habitacional rural) da Lei 11.977/2009:
Art. 7º. Em casos de utilização dos recursos de que tratam os incisos I, II e III do art. 2º em finalidade diversa da definida nesta Lei, ou em desconformidade ao disposto nos arts. 6º, 6º-A e 6º-B, será exigida a devolução ao erário do valor da subvenção concedida, acrescido de juros e atualização monetária, com base na remuneração dos recursos que serviram de lastro à sua concessão, sem prejuízo das penalidades previstas em lei.
Art. 14. Em casos de utilização dos recursos de que trata o art. 11 em finalidade diversa da definida nesta Lei, ou em desconformidade ao disposto no art. 13, será exigida a devolução ao erário do valor da subvenção concedida, acrescido de juros e atualização monetária, com base na remuneração dos recursos que serviram de lastro à sua concessão, sem prejuízo das penalidades previstas em lei.
Deste modo, há clara grave punição aos contratantes que vierem a utilizar o imóvel adquirido através do “Minha Casa Minha Vida” para fim diverso do contratado.
Há de se ressaltar que não inexiste a argumentação de aplicabilidade dos princípios gerais dos contratos pelo possuidor do imóvel, visando fundamentar a sua atitude de alugar uma residência adquirida através do programa governamental de financiamento habitacional. Isso seria se locupletar da própria torpeza.
Não há que se falar em autonomia da vontade nos contratos, uma vez que há barreiras para a vontade em um contrato, em especial quando há a infração à moral, à ordem pública e aos bons costumes.
Neste sentido disciplina Arnaldo Rizzardo¹:
Assegura-se a liberdade para as partes decidirem nos seus ajustes, valendo-se de contratos nominados, referidos pelo Código Civil, e inominados, estabelecendo as cláusulas que desejarem:
II – A supremacia da ordem pública, pela qual são proibidas estipulações contrárias à moral, à ordem pública e aos bons costumes. Exemplificando, é proibida a cobrança de juros superiores a doze por cento ao ano e fere ao disposto no art. 412 (art. 920 do Código revogado) a cominação de cláusula penal de valor excedente ao da obrigação principal;
III – A obrigatoriedade da convenção, ou seja, o estipulado pelas partes deverá ser cumprido, sob pena de execução patrimonial contra o inadimplente. Excepcionam-se os casos fortuitos ou o descumprimento em virtude de força maior – art. 393 e parágrafo único (art. 1.058 e parágrafo único do Código revogado).
No caso em tela, além da imoralidade vislumbrada e o locupletamento ilícito, há notória infração a lei.
Além disso, a pessoa que firma contrato de aluguel de imóvel, adquirido através do programa governamental, com terceira pessoa, não age de boa-fé. Qualquer contrato que venha ser firmado no país deve ser regulado pelos princípios da probidade e boa-fé dos contratantes.
Assim afirma Arnaldo Rizzardo²:
As partes são obrigadas a dirigir a manifestação da vontade dentro dos interesses que as levaram a se aproximarem, de forma clara e autêntica, sem o uso de subterfúgios ou intenções outras que as não expressas no instrumento formalizado. A segurança das relações jurídicas depende, em grande parte, da probidade e da boa-fé, isto é, da lealdade, da confiança recíproca, da justiça, da equivalência das prestações, da coerência e clarividência dos direitos e deveres.
Assim, correta a previsão contratual nos contratos de financiamento habitacional do “Minha Casa Minha Vida” de vencimento antecipado da dívida, caso o contratante não venha a utilizar o imóvel para sua residência e sua família. Ainda mais quando o contratante utiliza o imóvel para auferir lucro como, por exemplo, o alugando para terceira pessoa.
As pessoas devem ter ciência que o programa governamental “Minha Casa Minha Vida” possui um fim estritamente social e assistencial, ou seja, de promover condições às pessoas de baixa renda adquirir a tão sonhada casa própria.
Quem vier a descumprir as regras contratuais e legais à respeito do contrato de financiamento habitacional, deve estar ciente do risco de ser penalizado pela sua conduta, com uma possível retomada do imóvel pela instituição financeira, bem como uma possível condenação judicial para restituir a subvenção econômica concedida pelo Governo Federal quando da realização do contrato.
Entretanto, há de se ressaltar que a regra de impossibilidade de alugar o imóvel adquirido, somente perdura até o momento da quitação do contrato de financiamento. Com a quitação, o contratante passa a possuir a propriedade plena da residência, podendo lhe dar o fim que bem entender.
Dessa forma, é importante que o brasileiro que utiliza-se desse programa tenha em mente que se trata de um programa que visa resolver um problema social e não é um instrumento de obtenção de vantagem ilícita. E é dever da Caixa e da União fazer valer os preceitos nesses contratos. Já há casos em que cidadãos escolhem membros da família e compram diversos imóveis para depois locarem, utilizando-se das parcelas dos aluguéis para pagamento da parcela do imóvel. Ou seja, criou-se um “financiamento público” de aumento de patrimônio e renda para alguns meliantes. E isso deve ser fortemente combatido através de uma dura fiscalização com o apoio do Judiciário nas condenações exemplares.
E, para concluir, é preciso destacar que o "malandro" que loca o imóvel, não tem qualquer direito de cobrar em juízo os valores do inquilino inadimplente. Por isso, é preciso destacar aquele velho jargão "ladrão que rouba ladrão, tem cem anos de perdão"!
Citações Bibliográficas:
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 10ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 19.
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 10ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 32.