RESUMO: Os Técnicos em Transações Imobiliárias, vulgarmente conhecidos como Corretores de Imóveis, são as pessoas que, uma vez registradas no respectivo Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI, estão aptas a intermediar a compra, venda, permuta e/ou locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária, desde que comprovem a efetiva prestação de serviço para o qual foram contratados, não podendo, de forma alguma, receber, a título de “venda casada”, comissão em negociação realizada diretamente pelo consumidor e a construtora e/ou incorporadora, conforme entendimento dominante do Superior Tribunal de Justiça - STJ.
PALAVRAS-CHAVE: Corretagem. Comissão. Prestação de serviço. Efetividade.
INTRODUÇÃO
“Eu não troco a justiça pela soberba. Eu não deixo o direito pela força. Eu não esqueço a fraternidade pela tolerância. Eu não substituo a fé pela superstição, a realidade pelo ídolo. (Rui Barbosa)
De acordo com a Lei n. 6.530/78, que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências, “o exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias” (art. 2º), competindo a ele “exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária” (art. 3º).
Já o Decreto n. 81.871/78 que, por seu turno, regulamenta a Lei acima, em seu art. 1º, dispõe que “o exercício da profissão de Corretor de Imóveis, em todo o território nacional somente será permitido: I - ao possuidor do título de Técnico em Transações Imobiliárias, inscrito no Conselho Regional de Corretores de Imóveis da jurisdição”.
Some-se a isso o fato de o parágrafo único do art. 3º do Decreto retrocitado salientar que “o atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, cuja transação esteja sendo patrocinada por pessoa jurídica, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição” (grifei).
Logo, conclui-se que a intermediação de negócios envolvendo imóveis só pode ser realizada por corretor de imóveis, assim conhecido o técnico em transações imobiliárias, regularmente registrado junto ao CRECI.
A esse corretor de imóveis é permitido cobrar uma comissão (percentual) sobre a comercialização dos imóveis colocados à sua disposição para a devida prestação dos serviços, muito embora a lei não diga qual seria esse valor e como ele deve ser pago. Restou então à prática, ao direito consuetudinário, firmar as porcentagens de ganho e a maneira como esta comissão é paga.
No entanto, não entendo razoável o pagamento de comissão ao corretor que, sem qualquer relação jurídica para com a pessoa jurídica proprietária do imóvel, se passa por seu vendedor e recebe comissão em separado, mesmo não tendo sido contratado para tanto pelo consumidor.
1. A COMISSÃO POR CORRETAGEM
A forma de remuneração dos corretores de imóveis estão previstas na Lei n. 6.530/78 retrocitada, especialmente o art. 6º, vejamos:
“Art. 6º. As pessoas jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das pessoas físicas nele inscritas.
§1º. As pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito”.
Portanto, as pessoas jurídicas que desejem negociar imóveis devem, obrigatoriamente, possuir corretor de imóveis como sócio gerente ou diretor da empresa, por força do art. 3º do Decreto n. 81.871/78 já transcrito acima, o que, infelizmente, não acontece na prática comercial do dia-a-dia.
Os corretores de imóveis são convidados, no lançamento de um edifício por exemplo, a ofertarem os apartamentos da empresa construtora ou incorporadora, mediante contraprestação paga diretamente pelo consumidor, que não contratou pelo serviço.
A questão é simples. Para o consumidor, o corretor de imóveis é funcionário da pessoa jurídica proprietária do imóvel, não importando se como sócio, prestador de serviços ou funcionário efetivamente contratado.
Só para se ter uma ideia da proporção que tais casos tomaram, o legislador infraconstitucional editou, recentemente, a Lei n. 13.097, publicada em 20 de janeiro do corrente ano no Diário Oficial da União, visando acrescentar mais três parágrafos ao mencionado art. 6º da lei de corretagem de imóveis e amenizar o problema constatado. É ver:
“Art 6º. (...)
§2º. O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis.
§3º. Pelo contrato de que trata o §2º deste artigo, o corretor de imóveis associado e a imobiliária coordenam, entre si, o desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical.
§4º. O contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre a imobiliária e o corretor de imóveis associado, desde que não configurados os elementos caracterizadores do vínculo empregatício previstos no art. 3º da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT, aprovada pelo Decreto-Lei n. 5.452, de 1º de maio de 1943”.
A ideia da lei retro transcrita é não vincular o corretor de imóveis às imobiliárias, sobretudo de maneira empregatícia, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato da categoria ou, na sua falta, junto à Federação Nacional de Corretores de Imóveis. Ocorre que tal instrumento não modifica a situação aqui detalhada, na medida em que apenas constitui o corretor freelancer (profissional autônomo) que, embora não ligado diretamente à imobiliária, trabalha segundo os contratos com ela firmados.
Além disso, a meu ver, o contrato citado só pode ser realizado entre corretores e empresas imobiliárias, as quais vivem, necessariamente, da comercialização e orientação na alienação de imóveis, não sendo permitida sua utilização para bens colocados à venda por construtoras e incorporadoras.
Assim, as construtoras e incorporadoras teriam que contratar as imobiliárias para a venda de seus imóveis, de modo que estas formalizem, por sua vez, a contratação ou associação de seus corretores, ou celebrem termo de ajuste diretamente com aqueles que escolher para a comercialização de seus bens (funcionários ou prestadores de serviço).
2. A “CORRETAGEM CASADA”
Em outras palavras, as construtoras e incorporadoras são responsáveis pelas comissões devidas aos corretores de imóveis escolhidos para a venda de seus imóveis, lançamentos ou não, ficando as imobiliárias, caso contratadas, também obrigadas a regularizar a situação dos corretores que lhe prestam serviços.
O que não pode acontecer, mas acabou se tornando uma prática comum, é o consumidor ser obrigado a emitir um cheque em separado, no ato da compra de um imóvel, para o pagamento de comissão diretamente a corretor que não contratou e cuja comissão deveria ser paga pela empresa proprietária do bem.
Aliás, bastaria incluir a referida comissão no valor do bem e, sem seguida, descontá-la em favor do corretor contratado, por força do art. 3º do Código de Defesa do Consumidor - CDC. A propósito:
“Art. 3°. Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços”.
O corretor de imóveis, portanto, como intermediador na compra e venda de imóvel que não lhe pertence, comporta-se como representante comercial do proprietário do bem, conforme teoria da aparência, devendo receber comissão da pessoa física ou jurídica que lhe contratou, seja qual for a forma de contratação, e não do consumidor que procurou o estabelecimento para adquiri-lo. Este é o entendimento sufragado pelo STJ, in verbis:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. SEGURO. INTERVENTOR. TEORIA DA APARÊNCIA. APLICAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. OCORRÊNCIA. REVISÃO. INVIABILIDADE (...) 2. É legitimado passivamente aquele que intervém na contratação, comportando-se como representante da seguradora, por aplicação da teoria da aparência. 3. A revisão da conclusão de legitimidade passiva da ora recorrente esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7/STJ. 4. O Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência pacífica desta Corte. Incidente, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ. 5. Agravo regimental a que se nega provimento” (STJ, 4ª Turma, AgRg no AREsp 531.320/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, DJe 30/10/14)
“CONSUMIDOR. CONTRATO. SEGURO. APÓLICE NÃO EMITIDA. ACEITAÇÃO DO SEGURO. RESPONSABILIDADE. SEGURADORA E CORRETORES. CADEIA DE FORNECIMENTO. SOLIDARIEDADE. 1. A melhor exegese dos arts. 14 e 18 do CDC indica que todos aqueles que participam da introdução do produto ou serviço no mercado devem responder solidariamente por eventual defeito ou vício, isto é, imputa-se a toda a cadeia de fornecimento a responsabilidade pela garantia de qualidade e adequação. 2. O art. 34 do CDC materializa a teoria da aparência, fazendo com que os deveres de boa-fé, cooperação, transparência e informação alcancem todos os fornecedores, direitos ou indiretos, principais ou auxiliares, enfim todos aqueles que, aos olhos do consumidor, participem da cadeia de fornecimento.(...) 6. Recurso especial não provido” (STJ, 3ª /turREsp 1077911/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2011, DJe 14/10/2011).
Por conseguinte, as empresas construtoras ou incorporadoras, juntamente com os corretores de plantão, não podem se valer da ignorância do consumidor, obrigando-o a “contratar”, em separado, o corretor, quando, na verdade, ele acredita estar apenas negociando um imóvel diretamente com o funcionário do proprietário; e muito menos vincular tal “contratação” à compra do bem, sob pena de perda do negócio, se valendo da “venda casada”, proibida pelo CDC em seu art. 39. A propósito:
“Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos”.
3. A CORRETAGEM DEVIDA
Deste modo, chega-se à conclusão que não há qualquer irregularidade na cobrança de comissão de corretagem em negociações que envolvam a compra e venda de imóveis, desde que o corretor tenha efetivamente trabalhado neste sentido, buscando contraentes em potencial para a conclusão do ajuste. É ver:
“DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DA PARTE APÓS A ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DEVIDA. 1. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. 2. Agravo regimental desprovido” (STJ, 3ª Turma, AgRg no AREsp 465.043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, DJe 19/05/14). (destaquei)
Ora, nos casos aqui relatados, o próprio consumidor procura as empresas construtoras ou incorporadoras no sentido de adquirir uma das unidades imobiliárias colocadas à venda, as quais ainda se encontram em fase de construção ou já possuem o “habite-se”.
Desta forma, até prova em contrário, os corretores que realizarem a venda de imóveis do tipo lançamento, sejam aqueles em fase inicial de construção ou os prontos para morar, não estão aptos a cobrar comissões diretamente do consumidor, por não terem realizado qualquer trabalho de aproximação destes para com as empresas proprietárias dos imóveis. Se eles receberem qualquer valor, na minha opinião, estarão se valendo de serviço não prestado, o que configura locupletamento ilícito.
Isto significa que as comissões pagas pelo consumidor, como tratado no capítulo anterior, se assemelham a verdadeira “venda casada”, exigível no ato da negociação, sob pena de não celebração do pacto e perda da unidade pretendida, dada a adesividade do acordado; não obstante, repito, a ausência da prestação do serviço.
Destarte, as comissões seriam devidas pelo consumidor se ele tivesse, livre e espontaneamente, contratado um corretor para localizar um imóvel que atendesse as suas expectativas, e não quando as empresas vendedoras o fazem com a finalidade de atrair o maior número de interessados para seu empreendimento. Neste caso, repito, a responsabilidade pelo pagamento das comissões é exclusiva destas últimas.
Some-se a isso o fato de que, em regra, a comissão por corretagem é custeada pelo vendedor, pois ele é quem tem maior interesse na realização do negócio e contrata os corretores para oferecerem seus imóveis. Vejamos:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. CONTRATO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM (...) 2. Via de regra, é o promitente vendedor o responsável pela comissão de corretagem. Entretanto, inexiste impedimento legal para a transferência da obrigação ao promitente comprador, como no caso. Portanto, devida é a comissão de corretagem quando houve a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida de negócio jurídico através de instrumento de intermediação do contrato particular de promessa de compra e venda de imóvel. 3. Sentença de improcedência da ação mantida. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA” (TJGO, 3ª Câmara Cível, AC 390806-72.2013.8.09.0051, Rel. Dr. FERNANDO DE CASTRO MESQUITA, DJe 1.672 de 18/11/14).
“AGRAVO REGIMENTAL NA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO COMPROVAÇÃO DA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DEVOLUÇÃO DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. ILEGITIMIDADE PASSIVA. INOCORRÊNCIA. RELAÇÃO DE CONSUMO. 1. Inexistindo nos autos a comprovação da prestação do serviço de corretagem e da ciência e concordância inequívoca da apelada sobre a contratação de tal serviço, devem as apelantes responder pela devolução das importâncias pagas a título de comissão de corretagem. 2. A relação que surge entre construtoras ou incorporadoras e os adquirentes de unidades imobiliárias se trata de relação de consumo, a teor do disposto nos artigos 1º e 2º do Código de Defesa do Consumidor 3. O desprovimento do agravo regimental é medida que se impõe quanto restar figurado que a agravante almeja somente rediscussão da matéria. 4. Ausentes nos autos fatos novos hábeis à modificação da decisão recorrida. 5. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO” (TJGO, 5ª Câmara Cível, AC 289620-11.2010.8.09.0051, Rel. Des. GERALDO GONÇALVES DA COSTA, DJe 1.657 de 27/10/14).
Portanto, em síntese, as comissões pagas pelo serviço de corretagem aqui demonstrado não são de responsabilidade do consumidor, em virtude da ausência de prova de que tal serviço lhe teria sido, efetivamente, prestado ou sequer contratado.
CONCLUSÃO
As negociações de imóveis têm crescido verticalmente, em razão da grande oferta de capital para investimento nesta área, seja mediante financiamentos oferecidos pela própria Administração Pública, seja pelo sonho de sair do aluguel e se ter a casa própria.
É neste cenário de lançamentos de empreendimentos imobiliários que sequer saíram do papel, chamados de “imóveis na planta”, que as construtoras e incorporadoras têm investido fortemente na venda das unidades pretendidas antes mesmo do início das obras, visando capitalizar a construção com recursos próprios.
Esta etapa de propagandas e realização de marketing de vendas acabou se tornando um grande chamariz para corretores de imóveis que, diante da oportunidade de negociarem um bom e novo empreendimento, passaram a intermediar a compra de bens alegando não terem qualquer vínculo com os proprietários, o que não é verdade.
Deste modo, eles foram além; e acabaram induzindo o consumidor a erro, se fazendo passar por funcionário ou representante das empresas proprietárias dos imóveis, assim como obrigaram o interessado pelo bem a lhes pagar uma comissão em separado, como se aquele tivesse, efetivamente, contratado por seus serviços.
Logo, não vejo com bons olhos esta relação comercial, assim como não a aprovo, porquanto não baseada na transparência e legalidade, sobretudo nos direitos básicos do consumidor, especialmente o previsto no inciso III do art. 6º do CDC, que dispõe sobre “a informação adequada e clara sobre os diferentes produtos e serviços, com especificação correta de quantidade, características, composição, qualidade, tributos incidentes e preço, bem como sobre os riscos que apresentem”.