Inicialmente, a proposta do presente artigo é elucidar e verificar um dos aspectos mais importantes da locação de imóveis residenciais urbanos.
Frisa-se que o principal instrumento legal que regulamenta o tema é a Lei nº 8.245/91, melhorada em 2009 pela Lei nº 12.112/09.
A Lei de locações estabelece que, quando o locador, deseja a retomada do imóvel, e não está em mútuo acordo com o locatário (Art. 9º, I), deverá faze-la utilizando-se da “denúncia”. Neste sentido, há duas espécies: a Denúncia Vazia e a Denúncia Cheia.
A Denúncia vazia ocorre quando o Locador retoma o imóvel, sem a necessidade de apresentar uma justificativa plausível para tanto. Esta modalidade pode ser utilizada em dois casos:
1. No primeiro, a lei de locações, regulamenta que, caso o contrato de locação seja feito por escrito, com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, ao final deste prazo, poderá o locador utilizar-se da denúncia vazia para a retomada imediata do imóvel, não necessitando notificar ou avisar o locatário. Porém, se 30 (trinta) dias após o final deste prazo o locatário continuar no imóvel sem oposição do locador, a locação será prorrogada por prazo indeterminado, e o locador somente poderá utilizar-se da denúncia vazia, se avisar o locatário, e dar-lhe 30 (trinta) dias para a desocupação. (Art. 46);
2. A segunda hipótese, ocorre quando o contrato é verbal ou por escrito, com prazo inferior a 30 (trinta) meses, sendo que só poderá o locador utilizar-se da denúncia vazia quando a Locação ultrapassar o período de 5 anos ininterruptos (Art. 47, V).
Por outro lado, porém, temos a Denúncia Cheia, que precisa ser invocada quando o contrato de locação é verbal ou por escrito com prazo inferior a 30 (trinta) meses, sendo que, ao final do prazo estipulado, o locador só poderá reaver o imóvel se apresentar uma justificativa válida, que encontra fundamento na Lei de Locações (Lei 8.245/91), trazendo as seguintes hipóteses para esta denúncia:
a. Ocorrência de infração legal, ou contratual (Art. 9º, II);
b. Por falta de pagamento de alugueis, ou outros encargos acessórios (Art. 9º, III);
c. Para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser realizadas com o locatário permanecendo no imóvel, ou este se recuse a consenti-las (Art. 9º, IV);
d. Com o fim da relação de emprego, caso o Locatário seja empregado do Locador e a locação se relacione com o emprego (Art. 47º, II).
Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio (Art. 47ª III) e nessa hipótese a denúncia cheia não poderá ser utilizada enquanto o contrato vige por tempo determinado. E, ainda, somente poderá ser feita se demonstrada sua necessidade em juízo nos casos em que (Art. 47 §1º):
a) Alegando retomada para uso próprio, o Locador (ou seu cônjuge/companheiro) possuir e estiver ocupando outro imóvel na mesma localidade, com a mesma finalidade (residencial) (Art. 47 §1º, “a”);
b) Caso o beneficiário seja ascendente ou descente, residir em imóvel próprio (ou de seu cônjuge/companheiro) (Art. 47 §1º “b”);
c) Deverá ainda o Locador ou retomante comprovar a propriedade do imóvel, em caráter irrevogável, com imissão na posse e título registrado junto à matrícula deste (Art. 47, §2º).
Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, 20%, ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 50% (Art. 47, IV), também deverá o Locador observar o item “c” da hipótese anterior.
Portanto, essas são as hipóteses de retomada do imóvel, recomenda-se inclusive a estipulação do contrato com prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses para que se possa utilizar a denúncia vazia a qualquer momento após este prazo.
Espera-se ter esclarecido e elucidado um dos elementos mais importantes do tema de locações residenciais.
_________________________________________________________________________________
Bibliografia
Lei de Locações, Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm, acesso em: 23 de agosto de 2016;
VENOSA, Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato Comentada - Doutrina e Prática - 14ª Ed, São Paulo, Editora Atlas, 2015;
DINIZ, Maria Helena, Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada - 13ª Ed., São Paulo, Editora Saraiva, 2015.