4. Do prazo para exercício do direito de preferência
O Código Civil de 2002, assim como o anterior, não estabelece prazo para que o condômino regularmente cientificado possa informar a intenção de adquirir o quinhão do outro, fazendo jus ao exercício do direito de preferência. O STJ já entendeu, por exemplo, que o prazo de 4 dias entre a missiva e a alienação para terceiro não viola o dispositivo legal (REsp 88.408/SP, Rel. Min. Salvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 23/09/1998, DJ 18/12/1998[12]).
Como dito, o art. 504 do CC preserve o prazo de 180 dias para que o condômino possa exercer judicialmente o direito de preferência sobre o bem (Ação de Preempção). Assim, se for feita a alienação sem prévia e regular notificação ao condômino, a partir da ciência da venda, há o prazo de 180 dias, em ação anulatória, com o depósito do valor em juízo.
CONDOMÍNIO EM COISA INDIVISÍVEL - VENDA A TERCEIROS - AUSÊNCIA DE CONHECIMENTO DOS CO-PROPRIETÁRIOS - DIREITO DE PREFERÊNCIA - PRAZO DECADENCIAL - INÍCIO DA CONTAGEM - A PARTIR DA CIÊNCIA, PELO INTERESSADO, DA ALIENAÇÃO - É anulável a venda a terceiro de parte da coisa indivisível tida em condomínio quando não se der ciência aos co-proprietários que, em caso de preterição, poderão exercer o seu direito de preferência movendo a ação competente dentro do prazo decadencial de seis meses, contados a partir do momento em que tomarem ciência direta e efetiva da realização do negócio(alienação), não se admitindo a ciência presumida. Apelo improvido à unanimidade. (TJPE, Apelação Cível nº 28617-3, Relator Desembargador Florentino de Lima, 5ª Câmara Cível, data do julgamento: 25/04/2000).
Como o prazo de 180 dias é contabilizado a partir da efetiva ciência da alienação (feita sem respeitar o regular direito de preferência). O conhecimento sobre a venda a terceiro pode dar-se de diferentes formas, inclusive mediante juntada de petição em ação judicial que envolve o bem. Sobre o tema, há precedente do Tribunal de Justiça de Pernambuco que, em uma Ação de Inventário, considerou “que o termo inicial do prazo de cento e oitenta dias para o depósito do preço do bem que é objeto do exercício do direito de preferência se deu em 04/02/2010 (fls. 41/42), quando os herdeiros (ora agravantes) interpuseram petição requerendo ‘a nulidade de todos os atos processuais posteriores à juntada dos instrumentos de procuração anexados aos autos às fls. 617 e 900, inclusive do Alvará de venda nº 897/2009’, momento em que restou demonstrada a ciência destes da autorização judicial para venda do imóvel em comento”. (TJPE, inteiro teor do voto no Agravo de Instrumento nº 0249052-6, Relator Desembargador Roberto da Silva Maia, 1ª Câmara Cível, data do julgamento: 26/03/2013, data da publicação: 05/04/2013).
5. Da forma de comunicação para exercer o direito de preferência
O Código Civil de 2002, na mesma linha do que o precedeu, não impõe uma forma de comunicação para que o condômino possa exercer seu direito de preferência. Basta que tome regularmente ciência (STJ, REsp 88.408/SP, Rel. Min. Salvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 23/09/1998, DJ 18/12/1998).
6. Da forma de manifestar a intenção de exercer o direito de preferência
Outrossim, o Código Civil de 2002 não prescreve o mecanismo para que o condômino informe ao seu consorte que quer se valer do direito de preferência.
Em julgado do STJ na égide do Código Civil de 1916, a parte, foi primeiramente, informada da intenção de venda e manifestou interesse, em tese, de exercer a preferência, em igualdade de condições com terceiros (STJ, REsp 88.408/SP, Rel. Min. Salvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, julgado em 23/09/1998, DJ 18/12/1998). Então, após, foram regulamente notificados para exercerem o direito de preferência, já cientes da data da alienação preço e condições de pagamento.
Tal conduta, na prática, permite ao condômino deixar plenamente registrado o seu desejo de poder eventualmente exercitar o direito de preferência, nas condições que forem ajustadas com o terceiro.
7. Da extinção do condomínio na falta de concordância quanto o destino do bem
O condomínio pode ser extinto por adjudicação do bem ou alienação judicial da coisa comum, em caso de não concordância quanto ao destino do bem.
Dessarte, dá-se a alienação judicial com venda em hasta pública quando os condôminos não estiverem de acordo sobre o condômino, extinguindo-o (TJPE, Apelação Cível nº 313.102-0, Relator Desembargador Eduardo Sertório Canto, 3ª Câmara Cível, data do julgamento: 18/06/2014, data da publicação: 11/07/2014).
É possível a extinção de condomínio, com a conseqüente alienação judicial do bem imóvel, por vontade de um dos condôminos, quando a coisa for indivisível e os consortes não concordarem em adjudicá-la a um só, indenizando os outros, a teor dos artigos 1.322[13] e seguintes, do Código Civil de 2002. (TJMG, Apelação Cível nº 1.0074.07.037982-6/004, Relator Desembargador Eduardo Mariné da Cunha, data do julgamento: 12/03/2009, data da publicação: 24/03/2009):
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DIVISÃO DE CONDOMÍNIO. VENDA DA COTA PARTE. CONDÔMINO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. BENFEITORIAS ÚTEIS. RETENÇÃO INDEVIDA. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E FALTA DE LEGITIMIDADE DE AGIR REJEITADAS. APELO IMPROVIDO.
(...) A falta de interesse de qualquer dos condôminos em adquirir o bem comum indivisível, pode levar o mesmo a ser vendido em hasta pública, acaso haja discordância entre os co-proprietários.
As benfeitorias úteis, realizadas no imóvel indivisível, somente podem ser objeto de retenção quando autorizadas expressamente pelos demais condôminos. Na hipótese, as mesmas foram realizadas para atender as necessidades da atividade médica da parte. (TJPE, Apelação Cível nº 150584-8, Relator Desembargador ADALBERTO DE OLIVEIRA MELO, 2ª Câmara Cível, data do julgamento: 18/07/2012, data da publicação: 06/08/2012).
EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - BEM IMÓVEL INDIVISÍVEL - ALIENAÇÃO JUDICIAL - POSSIBILIDADE. - O condômino poderá requerer, a qualquer tempo, a alienação da coisa comum, a fim de se repartir o produto, na proporção de cada quinhão, quando, por circunstância de fato ou por desacordo, não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, resguardando-se o direito de preferência contido no art. 1.322 do código civil. (TJMG, Apelação Cível nº 1.0074.07.037982-6/004, Relator Desembargador Eduardo Mariné da Cunha, data do julgamento: 12/03/2009, data da publicação: 24/03/2009)
Sobre o assunto, vale grifar a doutrina de Caio Mario, citada no inteiro teor da Apelação Cível nº 1.0074.07.037982-6/004, Relator Desembargador Eduardo Mariné da Cunha, data do julgamento: 12/03/2009, data da publicação: 24/03/2009, do TJMG):
“A comunhão não é a modalidade natural da propriedade. É um estado anormal (Clóvis Beviláqua), muito freqüentemente gerador de rixas e desavenças, e fomentador de discórdias e litígios. Por isto mesmo, considera-se um estado transitório, destinado a cessar a todo tempo. A propósito, vige então a idéia central que reconhece aos condôminos o direito de lhe pôr termo ... é lícito aos condôminos acordarem em que a coisa fique indivisa. Guardada essa ressalva, pode qualquer condômino a todo tempo exigir a divisão da coisa comum (código civil, art. 629)."
"Quando a coisa for indivisível ou se tornar, pela divisão, imprópria ao seu destino, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizados os outros, será vendida. Em tal caso, qualquer dos condôminos requererá a alienação com observância do disposto no Código de Processo Civil, sendo o bem vendido em hasta pública, na qual serão observadas as preferências gradativas: o condômino em condições iguais prefere ao estranho; ... Praceado o bem, e deduzidas as despesas, o preço será repartido na proporção dos quinhões ou sortes." (in Instituições de Direito Civil, Ed. Forense, 11ª ed., p. 134/135).
O Código de Processo Civil de 2015 (NCPC), ao dispor sobre as alienações judiciais, determina:
NCPC, Art. 730. Nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão, observando-se o disposto na Seção I deste Capítulo e, no que couber, o disposto nos arts. 879 a 903.
Os referidos dispositivos processuais abordam a forma do leilão judicial, presencialmente ou por via eletrônica.
Os bens indivisíveis podem ser submetidos à alienação judicial, dando-se ciência ao coproprietário da fração ideal penhorada, com no mínimo 5 dias de antecedência (art. 889, II, NCPC).
Sendo imóvel que permita divisão, pode ser feita a sua alienação parcial, nos termos do art. 894 do NCPC:
NCPC, Art. 894. Quando o imóvel admitir cômoda divisão, o juiz, a requerimento do executado, ordenará a alienação judicial de parte dele, desde que suficiente para o pagamento do exequente e para a satisfação das despesas da execução.
§ 1o Não havendo lançador, far-se-á a alienação do imóvel em sua integridade.
§ 2o A alienação por partes deverá ser requerida a tempo de permitir a avaliação das glebas destacadas e sua inclusão no edital, e, nesse caso, caberá ao executado instruir o requerimento com planta e memorial descritivo subscritos por profissional habilitado.
Acerca do assunto, seguem os seguintes julgados:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DIVISÃO DE CONDOMÍNIO. VENDA DA COTA PARTE. CONDÔMINO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. BENFEITORIAS ÚTEIS. RETENÇÃO INDEVIDA. PRELIMINARES DE CERCEAMENTO DE DEFESA E FALTA DE LEGITIMIDADE DE AGIR REJEITADAS. APELO IMPROVIDO.
(...) A falta de interesse de qualquer dos condôminos em adquirir o bem comum indivisível, pode levar o mesmo a ser vendido em hasta pública, acaso haja discordância entre os co-proprietários.
As benfeitorias úteis, realizadas no imóvel indivisível, somente podem ser objeto de retenção quando autorizadas expressamente pelos demais condôminos. Na hipótese, as mesmas foram realizadas para atender as necessidades da atividade médica da parte. (TJPE, Apelação Cível nº 150584-8, Relator Desembargador ADALBERTO DE OLIVEIRA MELO, 2ª Câmara Cível, data do julgamento: 18/07/2012, data da publicação: 06/08/2012).
Ao condômino é dado requerer, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum, com a conseqüente alienação judicial do bem, quando, por circunstância de fato ou por desacordo, não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, repartindo-se o produto na proporção de cada comunheiro, resguardando-se, entretanto, o direito de preferência contido no art. 1.322, do Código Civil. (TJMG, Apelação Cível nº 1.0074.07.037982-6/004, Relator Desembargador Eduardo Mariné da Cunha, data do julgamento: 12/03/2009, data da publicação: 24/03/2009).
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - BEM INDIVISÍVEL - PERMISSIBILIDADE - JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA - PRETENSÃO RESISTIDA - CONDENAÇÃO - ÔNUS SUCUMBENCIAIS - POSSIBILIDADE. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o condômino poderá requerer, a qualquer tempo, a alienação da coisa comum, a fim de se repartir o produto na proporção de cada quinhão quando, por circunstância de fato ou por desacordo, não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, resguardando-se o direito de preferência contido no art. 632 do código civil de 1.916; Embora a alienação judicial de coisa comum indivisível classifique-se como um procedimento especial de jurisdição voluntária, se nele houver resistência à pretensão, responderá o vencido pelos ônus sucumbenciais. Sentença mantida." (TJMG, Apelação Cível n° 1.0024.04.409927-3/001, Relator Des. Domingos Coelho, 12ª Câmara Cível, 28.06.2006).
APELAÇÃO CÍVEL - EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - ART. 1.322 DO CÓDIGO CIVIL - DOCUMENTO INDISPENSÁVEL - TÍTULO DE DOMÍNIO - DIREITO DO CONDÔMINO QUE PODE SER EXERCIDO A QUALQUER TEMPO - VENDA JUDICIAL DO BEM COMUM. Nas ações de extinção de condomínio pela alienação judicial, deve a inicial ser instruída tão-somente com os títulos de domínio do promovente, nos termos do art. 1117, I e II do CPC. É possível a extinção de condomínio por vontade de um dos condôminos, com a conseqüente alienação judicial do bem imóvel, quando a coisa for indivisível e os consortes não concordarem em adjudicá-la a um só, indenizando os outros, por força dos artigos 1322 e segs. do código civil." (TJMG, Apelação Cível n° 1.0145.03.115021-5/001, Relator Des. Elias Camilo, 14ª Câmara Cível, 06.09.2007)
APELAÇÃO CÍVEL. INVENTÁRIO. SENTENÇA QUE ESTABELECEU O CONDOMÍNIO. MANUTENÇÃO.
1. Da leitura dos autos, extrai-se que a principal insurgência dos herdeiros do pré-morto diz respeito à avaliação do imóvel que compõe a herança. O apelante, por sua vez, pretende a adjudicação do bem e, sendo cessionário dos quinhões de outros dois herdeiros, restar-lhe-ia pagar aos herdeiros do pré-morto a cota que lhes cabe.
2. Ora, é de sabença trivial que o desenvolvimento econômico do Estado culminou na crescente elevação dos preços dos imóveis, sendo notório que um apartamento situado na Av. Boa Viagem não pode ser adjudicado em favor de um dos herdeiros pelo preço do ano de 2003 e nem mesmo pelo valor de 2010 ou de 2013.
3. Destarte, a melhor solução para a presente lide é a manutenção da sentença que estabeleceu o condomínio de modo que, quando as partes chegarem a acordo sobre o preço do bem, poderão vendê-lo, sendo que o apelante, se assim o desejar, exercerá seu direito de preferência na compra, atendido o disposto no Art. 1.139, do CC/1916, mantido pelo Art. 504, do CC vigente.
4. Por unanimidade de votos negou-se provimento ao apelo, nos termos do voto da Turma. (TJPE, Apelação Cível nº 0146287-5, Relator Desembargador ALBERTO NOGUEIRA VIRGÍNIO, 2ª Câmara Cível, data do julgamento: 28/01/2015, data da publicação: 05/03/2015).
Na prática, a sentença decreta a extinção do condomínio havido no imóvel, mediante alienação judicial, através de leilão, nos termos do art. 1.117, II, do CPC e com observância ao disposto no art. 1.118, do mesmo diploma. (TJMG, Apelação Cível nº 1.0074.07.037982-6/004, Relator Desembargador Eduardo Mariné da Cunha, data do julgamento: 12/03/2009, data da publicação: 24/03/2009).
Cumpre ainda trazer julgado exarado pelo Tribunal de Justiça de Pernambuco, confirmando sentença do órgão a quo, para obstar alienação de imóvel indivisível por questões conjunturais do mercado imobiliário em depreciação, até que os condôminos concordem com o exato valor do bem para venda, sem prejuízo do futuro exercício do direito de preferência do coproprietário:
APELAÇÃO CÍVEL. INVENTÁRIO. SENTENÇA QUE ESTABELECEU O CONDOMÍNIO. MANUTENÇÃO.
1. Da leitura dos autos, extrai-se que a principal insurgência dos herdeiros do pré-morto diz respeito à avaliação do imóvel que compõe a herança. O apelante, por sua vez, pretende a adjudicação do bem e, sendo cessionário dos quinhões de outros dois herdeiros, restar-lhe-ia pagar aos herdeiros do pré-morto a cota que lhes cabe.
2. Ora, é de sabença trivial que o desenvolvimento econômico do Estado culminou na crescente elevação dos preços dos imóveis, sendo notório que um apartamento situado na Av. Boa Viagem não pode ser adjudicado em favor de um dos herdeiros pelo preço do ano de 2003 e nem mesmo pelo valor de 2010 ou de 2013.
3. Destarte, a melhor solução para a presente lide é a manutenção da sentença que estabeleceu o condomínio de modo que, quando as partes chegarem a acordo sobre o preço do bem, poderão vendê-lo, sendo que o apelante, se assim o desejar, exercerá seu direito de preferência na compra, atendido o disposto no Art. 1.139, do CC/1916, mantido pelo Art. 504, do CC vigente.
4. Por unanimidade de votos negou-se provimento ao apelo, nos termos do voto da Turma. (TJPE, Apelação Cível nº 0146287-5, Relator Desembargador ALBERTO NOGUEIRA VIRGÍNIO, 2ª Câmara Cível, data do julgamento: 28/01/2015, data da publicação: 05/03/2015).