8. Considerações Finais
O direito de preferência entre coproprietários permite que o titular de um bem comum possa adquirir sua fração ideal em alienação nas mesmas condições oferecidas por terceiro. Trata-se de uma previsão legal amparada pela jurisprudência com o objetivo de manter a pacificação social e o bom uso da propriedade, tendo em vista que o ingresso de terceiro alheio à comunhão pode aumentar o potencial de atrito entre os condôminos sobre a administração do bem.
O direito de preferência pode ser exercido após a ciência pelo condômino dos termos assumidos pelo terceiro interessado na aquisição do bem.
Tal prerrogativa é aplicável nas alienações de bens comuns indivisíveis por sua natureza ou por força de lei. Na jurisprudência, tem se sedimentado a orientação de aplicabilidade desse direito aos bens que, embora indivisíveis, permitam divisão.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
GAGLIANO, Pablo Stolze & PLAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso DIREITO CIVIL. Parte Geral. Ed. Saraiva, 2009.
GOMES, Orlando. Introduções ao Direito Civil. Forense, 2001.
GONÇALVES, Roberto Carlos. Direito Civil Brasileiro. Volume V, Direito das Coisas. Ed. Saraiva, 2008.
FIGUEIREDO, Luciano & FIGUEIREDO, Roberto. Direito Civil. Parte Geral. Ed. JusPodivm, 2013.
MISQUIATI, Débora Fayad . Venda de coisa comum indivisível. Artigo jurídico publicado no portal do Conselho Notarial do Brasil – Conselho Federal. Disponível em <http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=NTkwNQ==>. Acesso em 14/07/2017.
LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. Editora Gen Método, 2014.
Notas
[1] Código Civil, Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
[2] Código Civil, Art. 504. Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muitos os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
[3] FIGUEIREDO, Luciano & FIGUEIREDO, Roberto. Direito Civil. Parte Geral. Ed. JusPodivm, 2013, p. 311.
[4] Código Civil, Art. 87. Bens divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração na sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a que se destinam.
Código Civil, Art. 88. Os bens naturalmente divisíveis podem tornar-se indivisíveis por determinação da lei ou por vontade das partes.
[5] Extinção de condomínio - bem indivisível preliminar de inépcia - cerceamento de defesa- não ocorrência - provas desnecessárias - autorização de alienação judicial do imóvel observando-se os termos dos artigos 1.117 e 1.118 do CPC- recurso não provido.
1. A existência do formal de partilha às fls. 13/16 atestando as partes da presente demanda como sucessores, bem como esboça a partilha do referido bem em 50% para cada parte, por serem os únicos herdeiros do casal falecido.Não há que se falar em inépcia da inicial pela ausência de título de propriedade, pois não há duvida da propriedade comum do apelado e da apelante, tanto quanto é ponto incontroverso nos autos a existência do condomínio necessário entre as partes.
2. Conforme bem verificou o magistrado a quo, as provas periciais e testemunhais pleiteadas pela parte recorrente mostram-se desnecessárias para a resolução da lide, pois, em relação à avaliação das benfeitorias realizadas, estas hão de ser examinadas no momento da avaliação do imóvel, conforme dispõem os artigos 1.117 e 1.118 do CPC.
3. Em relação à alegada necessidade de prova pericial para provar a divisibilidade do bem, as características do imóvel indicam sua indivisibilidade, pois percebe-se não existir a possibilidade de divisão igualitária que mantivesse a substância e utilidade do referido bem, conforme disciplina o art. 87 do Código Civil. 4. Recurso não provido. (TJPE, Apelação Cível nº 313.102-0, Relator Desembargador Eduardo Sertório Canto, 3ª Câmara Cível, data do julgamento: 18/06/2014, data da publicação: 11/07/2014)
[6] GAGLIANO, Pablo Stolze & PLAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso DIREITO CIVIL. Parte Geral. Ed. Saraiva, 2009, p. 267.
[7] GOMES, Orlando. Introduções ao Direito Civil. Forense, 2001, p. 234.
[8] GONÇALVES, Roberto Carlos. Direito Civil Brasileiro. Volume V, Direito das Coisas. Ed. Saraiva, 2008, p. 370.
[9] LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. Editora Gen Método, 2014, p.491.
[10] Código Civil, Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
[11] MISQUIATI, Débora Fayad . Venda de coisa comum indivisível. Artigo jurídico publicado no portal do Conselho Notarial do Brasil – Conselho Federal. Disponível em <http://www.notariado.org.br/index.php?pG=X19leGliZV9ub3RpY2lhcw==&in=NTkwNQ==>. Acesso em 14/07/2017.
[12] (...) I - O art. 1.139 do Código Civil incumbe o condômino que deseja alhear seu quinhão do imóvel indiviso de promover a comunicação prévia aos demais, sem determinar o prazo que lhes deve ser concedido para o exercício da preferência. II - Assentado nas instâncias ordinárias ter havido essa comunicação, e nem afirmada má-fé da alienante pelas instâncias ordinárias, não há que se invocar violação do art. 1.139, CC. (REsp 88.408/SP, Rel. MIN. SALVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 23/09/1998, DJ 18/12/1998, p. 358)
[13] Código Civil, Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendido e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.