7. A NOVA LEI DA CONCENTRAÇÃO DAS PENDÊNCIAS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL
Entrou em vigor no início do ando de 2015 a Lei nº 13.097/15 que trouxe uma mudança significativa no Direito Civil, mais especificamente no Direito Imobiliário.
A intenção da nova legislação é de dar maior segurança na manutenção da boa-fé, através do fortalecimento do princípio da concentração na matrícula do imóvel de todas as informações e direitos que tenham influência direta sobre o imóvel e seu proprietário, visando, assim, a eliminação dos riscos referentes à sua verdadeira situação jurídica frente a uma negociação imobiliária.
A inovação consta do artigo 54 e seguintes da Lei nº 13.097/15, dispondo da seguinte forma:
“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência)
I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;
III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.”
A matrícula pode ser definida como o documento que descreve de forma individualizada e sequencial todas as informações inerentes à situação do imóvel, caracterizando-se como uma verdadeira “biografia” do imóvel.
No ordenamento registral, todo imóvel deve ter uma única matrícula que pode dizer respeito a um único imóvel. Assim, a nova legislação tem o condão de reforçar o Princípio da Concentração, fixando que “tudo o que não estiver na matrícula não poderá ser oposto ao adquirente”.
Assim, vale dizer que os adquirentes de imóvel não precisarão mais demandar tempo e recursos gastos à procura de eventuais apontamentos nas diversas esferas judiciais para levantamento de certidões para uma análise apurada da situação jurídica dos proprietários e de seus imóveis para a realização do negócio imobiliário, bastando, para tanto, apenas a análise da certidão de matrícula do imóvel.
Ou seja, toda pendência ou fato oponível desfavorável que de alguma forma puder atingir o imóvel, deverá constar na matrícula. E se não estiver constando na matrícula do imóvel objeto do negócio imobiliário, o eventual impedimento existente não poderá atingir o novo adquirente, que será considerado de boa-fé.
CONCLUSÃO
Pelo exposto, evidenciou-se que a liberdade de contratar deve ser exercida em razão e nos limites da probidade e da boa-fé dos contratantes, garantidos os direitos da coletividade.
É evidente também que, para uma boa negociação imobiliária, cautelas devem ser tomadas pelas partes contratantes, principalmente pela parte compradora, que deve se posicionar metodicamente e sem pressa.
Antes da conclusão do negócio, o comprador deverá exigir a documentação completa do pretenso imóvel e vendedor, prezando pela análise técnica, moral, econômica e financeira de todos os aspectos que envolvem a conclusão do negócio jurídica no estado de bom e sem vício.
O levantamento das certidões pessoais do vendedor, bem como da pessoa jurídica de que faz parte como sócio ou administrador, além de garantir a segurança jurídica do negócio e comprovar a boa-fé do comprador, têm o condão de avaliar a existência de eventuais ações judiciais em face do vendedor que podem indicar uma tentativa de venda do imóvel em fraude à execução ou, mesmo, fraude contra credores, cujo resultado futuro poderá ser uma ação de anulação, determinando que o imóvel objeto do negócio responda pelas dívidas do vendedor.
Portanto, não obstante a publicação da Lei nº 13.097/15, a intensidade de cautela na avaliação preventiva de um negócio imobiliário nunca é demasiada, uma vez que, notoriamente, é sabido que este tipo de negócio é eivado de riscos atinentes à responsabilização futura de um adquirente desatento, podendo resultar na perda do imóvel e até mesmo do investimento financeiro aplicado.
REFERÊNCIAS
______. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 05.10.1988. Disponível em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicaocompilado.htm>. Acesso em: 05.06.2015.
______. Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 16.09.1975. Disponível em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm>. Acesso em: 05.06.2015.
______. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Dispõe sobre o Código Civil Brasileiro. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11.01.2002. Disponível em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 05.06.2015.
______. Lei nº 13.097, de 19 de janeiro de 2015. Dispõe, dentre outros assuntos, sobre os Registros na Matrícula do Imóvel. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 20.01.2015. Disponível em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/L13097.htm>. Acesso em: 05.06.2015.
CASTRO, Daniel Aureo de. Direito imobiliário atual.2. ed. Rio de Janeiro: Elsevier, 2014.
SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário - Teoria e prática. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014.
REALE, Miguel. A boa-fé no Código Civil. Disponível em: <http://www.miguelreale.com.br>. Acesso em: 05.06.2015
ERPEN, Décio Antônio. O princípio da concentração dos atos registrais na matrícula imobiliária. Disponível em: <http://registrodeimoveis1zona.com.br/wp-content/uploads/2014/10/princ%C3%ADpio_da_concentracao_atos_registrais.pdf>. Acesso em: 05.06.2015