Apesar de não ser atividade-fim das construtoras ofertar financiamento de imóveis, é comum a realização de vendas parceladas com as mesmas características de um contrato de financiamento habitacional. Contudo, uma simples cláusula é capaz de gerar uma enorme dor de cabeça.
Nos contratos de financiamento habitacional atualmente disponibilizados no mercado, o mutuário pode escolher entre um financiamento com o saldo devedor sendo corrigido pela TR, pelo IPCA, ou sem correção, mas com uma taxa de juros prefixada mais elevada. Já com parcelamentos diretamente com a construtora, regra geral o saldo devedor/prestações são corrigidos pelo INCC durante o período de construção e, após o encerramento das obras, ou saldo devedor ou as prestações são corrigidos pelo IGP-M (depende da forma do contrato).
A correção de saldo devedor ou prestações pelo IGP-M durante o período de pandemia se transformou em uma verdadeira tormenta para os compradores, e, diante da irredutibilidade das empresas, obviamente pela visão cega do lucro, não resta outra medida senão recorrer ao judiciário.
Em Minas Gerais, o Tribunal de Justiça tem reconhecido a abusividade da aplicação do IGP-M nos contratos de compra e venda parcelada, alegando que o fato tem implicado em prestação manifestamente onerosa ao consumidor com vantagem expressiva ao fornecedor de produtos.
Ao analisar requerimento de tutela recursal em recurso de Agravo de Instrumento, o desembargador Octávio de Almeida Neves, relator do recurso, destacou:
Há amplo conhecimento de que a pandemia de Covid-19 gerou danos à economia mundial. Em especial no Brasil, que concentra um dos maiores índices de mortalidade e contágio pela doença, a crise econômica desencadeou desvalorização da moeda nacional e alta do dólar, bem como o aumento no preço dos insumos industriais.
O Índice Geral de Preços de Mercado, além de ser um indexador de contratos, é um indicador macroeconômico e sua variação impacta tanto as relações jurídicas contratuais mais simples e, de forma mais genérica, a economia.
[...]
Estabelecidas essas premissas, conclui-se que, a princípio, há fato extraordinário e imprevisível a onerar excessivamente o contrato firmado entre os litigantes. [...]
[AGRAVO DE INSTRUMENTO-CV Nº 1.0000.22.009564-0/001]
Só para se ter uma ideia, no acumulado do ano de 2020 o IGP-M superou a casa dos 30% e no de 2021 a casa dos 17%, isso quer dizer que a dívida do comprador com o construtor aumentou em dois anos 47%, ou seja, mesmo pagando, ele ainda viu sua dívida aumentar em quase 50% do valor devido antes da pandemia.
Situações extraordinárias como estas são dirimidas com base na teoria da imprevisão devidamente normatizada no art. 478, CC:
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.
Também no mesmo sentido, o Código de Defesa do Consumidor:
Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
[...]
IV estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
[...]
§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vantagem que:
I ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico a que pertence;
[...]
III se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.
Importante destacar que não se discute se o IGP-M é um índice abusivo, e inclusive o entendimento já sedimentado pelo TJMG é que correção monetária não implica ganho, logo, ela pode sim ser imposta em contrato. Contudo, o fato superveniente (Covid-19) afetou sobremaneira a economia nacional, que por sua vez respondeu através da elevação do próprio índice a patamares nunca vistos antes. Essa situação gera então a disparidade nas prestações contratuais caracterizadas pela excessiva onerosidade e extrema vantagem.
Outros contratos também têm sido discutidos judicialmente, como os contratos de locação que são, em sua unanimidade, lastreados no IGP-M.