5. MOTIVAÇÃO DA RECUSA DE REGISTRO
O ato do oficial consistente em registrar ou não registrar, é um ato administrativo. Deve ter motivo, deve ter fundamento legal. Particularmente, entendo que o oficial de registro de imóveis deve sempre informar para o particular, fundamentadamente, quais as razões que o levaram a negar um registro, ao invés de simplesmente negar o registro e pronto, acabou. A negativa sem uma justificativa, soa com o aspecto de autoritarismo, arbitrariedade e indiferença ao problema vivido pela parte.
Deve efetivamente explicar o porquê de sua decisão, deve emitir uma nota devolutiva bem elaborada, bem redigida e bem fundamentada, informando com clareza as razões que o conduziram a negar o registro. Muitos conflitos entre particulares e registradores advém mais da falta dessa comunicação do que da negativa do registro em si considerada, o que poderia ser evitado se as notas de devolução fossem menos sucintas e mais convincentes.
O Direito Registral Imobiliário é um ramo muito específico, desconhecido por muitos profissionais, inclusive magistrados. Trata-se de área muito restrita, intimamente relacionada com várias outras do Direito. Esse desconhecimento se deve ao fato de que o Direito Registral lamentavelmente não vem integrando as grades dos cursos jurídicos. Sob essa perspectiva, e sendo certo que aos próprios operadores do Direito as temáticas registrárias parecem estranhas, imagine quando apresentadas a alguém sem qualquer formação jurídica.
Não seria razoável o registrador não motivar a negativa, ou motivá-la em liguagem estritamente jurídica. Deverá redigir uma nota devolutiva motivada, em linguagem simples e de fácil entendimento, mas com técnica e utilizando corretamente a terminologia jurídica. Isso é fundamental.
Será natural que o particular manifeste um sentimento de insatisfação com a negativa, até porque se outros imóveis de marinha sob o regime de ocupação encontram-se matriculados, porque a este último foi negado o registro? A situação narrada, aparentemente contraditória, eleva mais ainda a necessidade de motivação do ato de recusa.
6. ERROS PRETÉRITOS DO REGISTRO NÃO AUTORIZAM NOVOS ERROS
A negativa de registro para o contrato de cessão de direito de ocupação é certa, e a explicação que será apresentada ao particular, fundamentadamente, ao nosso ver será uma só, qual seja: a de que erros pretéritos do registro não autorizam novos e reiterados erros, ad eternum.
Em outras palavras, a abertura de matrícula para terrenos de marinha sujeitos ao regime de ocupação, ocorridos no passado, não pode servir de fundamento para que isso seja também realizado no presente, e continue acontecendo no futuro. A pré-existência de lançamentos desses direitos de ocupação junto ao Livro 2 não importa em precedente para que novos e irregulares lançamentos sejam realizados.
Encontrei arestos do Conselho Superior da Magistratura de São Paulo, que muito embora não tratando especificamente do direito de ocupação em terrenos de marinha, enfrentaram a questão do que podemos aqui, para fins registrais, chamar de erro pretérito. Aquele Conselho firmou o entendimento de que esses erros pretéritos não autorizariam novos e reiterados erros.
Cumpre-nos colocar em destaque alguns dos precedentes do CSM/SP, em que resta bastante claro esse seu posicionamento quanto ao tema:
Erro pretérito do registrador não justifica a prática de outros atos posteriores em perpetuação ao erro original
(CSM - Ap. Cív. 304-6/0 - j. 31.01.2005 - rel. Des. José Mário Antonio Cardinale).
Por outro lado, o registro de anterior venda da fração do imóvel que foi comprada pelos apelantes não autoriza o registro da escritura agora apresentada porque, como este C. Conselho Superior da Magistratura tem reiteradamente decidido, o erro registrário pretérito não gera direito adquirido à sua repetição. Neste sentido o v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 033502-0/8, da Comarca de Guarulhos, em que foi relator o Desembargador Márcio Martins Bonilha, em que se verifica: Na verdade, tem prevalecido o entendimento pacífico deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, no sentido de que os erros registrários pretéritos não justificam eventual repetição, bem como, não geram direito adquirido à propositada reprodução.
(CSM/SP, Apelação Cível nº 857-6/2 da Comarca de Piracaia, D.O. 28.07.2008 Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator)
Os anteriores desfalques de áreas desmembradas da matrícula nº 6.000 (fls. 50/58), outrossim, não alteram o resultado do recurso porque, presume-se, ocorreram mediante preenchimento de todos os requisitos legais, sabido que eventuais erros pretéritos, se existentes, não geram direito à sua propositada repetição (cf. Colendo Conselho Superior da Magistratura, Apelação Cível nº 033502-0/8, da Comarca de Guarulhos, relator Desembargador Márcio Martins Bonilha).
(CSM/SP, Apelação Cível nº 851-6/5 da Comarca de Mogi das Cruzes, D.O. 13.08.2008, Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator)
Se imóveis lindeiros já estão com sua matrícula individualizada, isto não significa que eventuais erros pretéritos, caso ocorridos, tenham o condão de legitimar a perpetuação de tal situação. A falta de controle qualitativo e quantitativo deve ser evitada, em nome da segurança jurídica e da fé pública.
(CSM/SP, Apelação Cível nº 755-6/7 da Comarca de Atibaia, Gilberto Passos de Freitas, Corregedor Geral da Justiça e Relator)
Outrossim, a anterior obtenção na Comarca de origem, pelo recorrente, de registro de instituição de condomínio em situação idêntica à presente não enseja a improcedência da dúvida porque, como reiteradamente se tem decidido, a existência de erro pretérito não cria direito à sua repetição. [...]
(CSM/SP, Apelação Cível nº 788-6/7 da Comarca de Cubatão, D.O. 06.08.2008, Ruy Camilo, Corregedor Geral da Justiça e Relator)
O fato de já ter sido deferido o registro de outro lote com origem no mesmo loteamento irregular mostra-se irrelevante, na medida em que a ocorrência de erro pretérito não justifica a sua reiteração. [...]
(CSM/SP, APELAÇÃO CÍVEL Nº 823-6/8 da Comarca de GUARULHOS, D.O. 21.07.2008, RUY CAMILO, Corregedor Geral da Justiça e Relator)
Verifica-se, por fim, ser pacífica a jurisprudência deste Colendo Conselho Superior da Magistratura no sentido de que a existência de erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular, inexistindo direito adquirido ao engano (Apelações Cíveis n.ºs 28.2800/1, 14.094-0/5, 15.372-0/1, 13.616-0/1, entre outras)" (Apelação Cível nº 43.832-0/1- Caraguatatuba, rel. Des. Sérgio Augusto Nigro Conceição).
(CSM/SP, Apelação Cível nº 747-6/0 da Comarca de Guarujá, Gilberto Passos de Freitas, Corregedor Geral da Justiça e Relator, DLI nº 20 - ano: 2008 - Jurisprudência Cartorária)
O fato de já ter sido deferido o registro de outro lote com origem no mesmo loteamento irregular mostra-se irrelevante, na medida em que a ocorrência de erro pretérito não justifica a sua reiteração.
(CSM/SP, Apelação Cível nº 810-6/9 da Comarca de Guarulhos, D.O. 10.07.2008, RUY CAMILO, Corregedor Geral da Justiça e Relator)
Pouco importa haja registros anteriores feitos com ofensa à lei, já que erros passados não justificam novos. É imprescindível haja também controle da disponibilidade, especialmente a geodésica, para ensejar o destaque.
(CSM/SP, Apelação Cível n.º 23.113-0/4, da Comarca de Guarulhos)
Isso porque é entendimento tranqüilo deste Conselho Superior da Magistratura que erros pretéritos do registro não justificam novos e reiterados erros (Ap. Cív. n. 28.280-0/1; Ap. Cív. n. 41.855-0/1). Ademais, "prosseguir registrando, indiscriminadamente, títulos concernentes a lotes sem preciso enquadramento geodésico poderia levar à dissociação dos assentos tabulares da realidade física, dando lugar a registros de terrenos inexistentes ou impossíveis de demarcar" (Ap. Cív. 000.188.6/9-00 - acima referida). Como se pode perceber do acima analisado, correta se mostra a recusa do Sr. Oficial Registrador em registrar o título apresentado, merecendo ser confirmada a decisão de primeira instância por seus fundamentos, aos quais se acrescem os aqui delineados e os constantes do bem elaborado parecer da Douta Procuradoria Geral de Justiça, subscrito pela Dra. Liliana Allodi Rossit.
(CSM/SP, Apelação Cível Nº 685-6/7 da Comarca de Guarulhos, Gilberto Passos de Freitas, Corregedor Geral da Justiça e Relator)
Nem se diga, por fim, como o faz a Apelante, que a escritura de venda e compra ora apresentada a registro está amparada em compromisso particular de venda e compra inscrito no fólio real com a mesma descrição, a impor, agora, igualmente, o ingresso do título, ainda que sem exata correspondência com os dados tabulares. Como sabido e reiteradamente decido por este Colendo Conselho, "erro pretérito do registrador não justifica a prática de outros atos posteriores em perpetuação ao erro original" (CSM - Ap. Cív. 304-6/0 - j. 31.01.2005 - rel. Des. José Mário Antonio Cardinale). Portanto, sob qualquer aspecto que se analise a questão, não há como admitir, no caso, o registro do título, tal como pretendido pela Apelante, impondo-se a manutenção da respeitável sentença recorrida, a qual, corretamente, prestigiou a recusa manifestada pelo oficial registrador.
(CSM/SP, Apelação Cível nº 555-6/4 da Comarca de Santo André, Gilberto Passos de Freitas, Corregedor Geral da Justiça e Relator)
Por fim, cumpre salientar que a circunstância de o Apelante ter obtido o registro da aquisição de outra parte ideal do imóvel objeto da mesma matrícula não impõe, só por isso, o registro dessa nova aquisição. Pertinente reafirmar, aqui, o entendimento, já manifestado inúmeras vezes por este Colendo Conselho Superior da Magistratura, de que "(...). Não socorre o recorrente o fato de ter obtido anteriormente o registro de outras partes ideais relativas à mesma matrícula, sendo pacífica a jurisprudência deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura ... no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam novos e reiterados erros, dada a inexistência de direito adquirido ao engano (...)’ (Ap. Cív. nº 41.855-0/1 - Comarca de Jaú, Rel. Des. Nigro Conceição, j. 6.2.98)" - Ap. Cív. n. 72.365-0/7. Portanto, em conclusão, não há como admitir o registro do título em questão, tal como pretendido pelo Apelante.
(CSM/SP, Apelação Cível nº 576-6/0, da Comarca de Buritama, Gilberto Passos de Freitas, Corregedor Geral da Justiça e Relator)
REGISTRO DE IMÓVEIS. Escritura de hipoteca de fração ideal de imóvel. Pretensão de registro. Recusa devida, em razão de indícios de parcelamento irregular, com o fim de burlar a lei do parcelamento do solo. Irrelevância da data do negócio. Erros pretéritos não justificam atuais em fraude à lei, e, para fins de registro, o que se considera é a lei vigente ao tempo da apresentação do título. Recurso não provido. [...] Não autoriza o registro pretendido, por fim, a existência de anterior registro de venda da parte ideal em questão (R.9/50.046), pois, como já decidido: "Não socorre o recorrente o fato de ter obtido anteriormente o registro de outras partes ideais relativas à mesma matrícula, sendo pacífica a jurisprudência deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura... no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam novos e reiterados erros, dada a inexistência de direito adquirido ao engano, como expresso no v. acórdão que decidiu a apelação cível nº 28.280-0/1, da Comarca de São Carlos, Relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga: Tranqüila a orientação do Conselho Superior da Magistratura no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular, inexistindo direito adquirido ao engano (Ap. Cív. nº 41.855-0/1 Comarca de Jaú, Rel. Des. Nigro Conceição, j. 6.2.98)." O precedente acima citado bem se enquadra ao caso em tela, porque demonstra como foi indevido o registro das escrituras de compra e venda das partes ideais dos imóveis dados em hipoteca, e autoriza a conclusão de que agiu corretamente o Oficial ao obstar, por estas mesmas razões, o ingresso da escritura de hipoteca, o que foi mantido pela r. sentença do Juízo Corregedor Permanente, com base na legislação e normas vigentes no momento da apresentação do título, considerando, ainda, que erros pretéritos não justificam novos e reiterados erros.
(CSM/SP, APELAÇÃO CÍVEL Nº 781-6/5 da Comarca de ATIBAIA, D.O. 31.01.2008, GILBERTO PASSOS DE FREITAS, Corregedor Geral da Justiça e Relator)
Registro de Imóveis. Escritura de compra e venda. Pretensão de registro de fração ideal de imóvel. Recusa devida, em razão de indícios de parcelamento irregular, com o fim de burlar a lei do parcelamento do solo. Irrelevância da data do negócio e de anteriores registros efetuados. Erros pretéritos não justificam atuais em fraude à lei, e, para fins de registro, o que se considera é a lei vigente ao tempo da apresentação do título. Sentença mantida. Recurso não provido. [...] Não autoriza o registro pretendido, por fim, a existência de anterior registro de venda da parte ideal em questão (R.9/50.046), pois, como já decidido: "Não socorre o recorrente o fato de ter obtido anteriormente o registro de outras partes ideais relativas à mesma matrícula, sendo pacífica a jurisprudência deste Egrégio Conselho Superior da Magistratura... no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam novos e reiterados erros, dada a inexistência de direito adquirido ao engano, como expresso no v. acórdão que decidiu a apelação cível nº 28.280-0/1, da Comarca de São Carlos, Relator o Desembargador Antônio Carlos Alves Braga: Tranqüila a orientação do Conselho Superior da Magistratura no sentido de que erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registrário irregular, inexistindo direito adquirido ao engano (Ap. Cív. nº 41.855-0/1 Comarca de Jaú, Rel. Des. Nigro Conceição, j. 6.2.98)." O precedente acima citado bem se enquadra ao caso em tela, porque demonstra como foi indevido o registro das várias escrituras de compra e venda das partes ideais do imóvel e autoriza a conclusão de que agiu corretamente o Oficial ao obstar o ingresso da escritura ora apresentada, o que foi mantido pela r. sentença do Juízo Corregedor Permanente, com base na legislação e normas vigentes no momento da apresentação do título, considerando, ainda, que erros pretéritos não justificam novos e reiterados erros. Vários são os julgados no mesmo sentido: Apelações Cíveis números 93.316-0/8, da Comarca de São Bernardo do Campo; 92.121-0/0, da Comarca de Ibiúna; 96.704-0/0, da Comarca de São João da Boa Vista; 97.017-0/2 da Comarca de São José do Rio Preto; 96.085-0/4, da Comarca de São José dos Campos; 96.857-0/8, da Comarca da Capital; 98.303-0/5, da Comarca de Batatais; 99.733-0/4, da Comarca de Mogi Mirim; 99.607-0/0, da Comarca de Sorocaba; 352-6/8, da Comarca de Botucatu e 466-6/8, da Comarca de Atibaia.
(CSM/SP, D.O. 29.01.2008, Apelação Cível nº 770-6/5 da Comarca de Atibaia, Gilberto Passos de Freitas, Corregedor Geral da Justiça e Relator, matéria extra – DLI revista 2008 - Jurisprudência Cartorária)
Por outro lado, a abertura de matrículas para outros apartamentos que estariam situados no 11º andar do edifício não permite a adoção do mesmo procedimento para o apartamento que o apelante teria adquirido, pois os erros registrários pretéritos não geram direito à sua repetição, como reiteradamente tem decidido este Colendo Conselho Superior da Magistratura. Neste sentido o v. acórdão prolatado na Apelação Cível nº 033.502-0/8, da Comarca de Guarulhos, em que foi relator o Desembargador MÁRCIO MARTINS BONILHA, e que assim foi decidido: Na verdade, tem prevalecido o entendimento pacífico deste Colendo Conselho Superior da Magistratura, no sentido de que os erros registrários pretéritos não justificam eventual repetição, bem como, não geram direito adquirido à propositada reprodução. Não há que se falar, outrossim, em aplicação do princípio constitucional da isonomia porque não se presta para justificar a prática de atos contrários à lei. Ademais, na r. sentença apelada o MM. Juiz Corregedor Permanente determinou o bloqueio das matrículas que foram indevidamente abertas para os demais apartamentos que estariam situados no 11º andar do Edifício Júlia Cristianini (fls. 189/191 e 206/246). Está correta, portanto, a solução adotada pelo MM. Juiz Corregedor Permanente que julgou procedente a dúvida. Pelo exposto, nego provimento ao recurso. (TJSP Apelação Cível nº 106-6/6, da Comarca da Capital, José Mário Antonio Cardinale, Corregedor Geral da Justiça e Relator - DLI nº 23 - ano: 2005 - Jurisprudência).
Por outro lado, cumpre salientar que o fato de ter sido admitida a averbação do desdobro de outros lotes do mesmo loteamento (fls. 22) não implica, por óbvio, a autorização para averbações de desdobros futuros e registros de escrituras de venda e compra dos lotes deles decorrentes, pois, como reiteradamente decidido por este Colendo Conselho Superior da Magistratura, erros pretéritos do registro não autorizam nova e repetida prática do ato registral irregular. Ao contrário, as averbações e registros à primeira vista irregulares, concernentes a desdobros de lotes do loteamento "Jardim Residencial Alto das Palmeiras" é que deverão ser objeto de apuração e eventual correção.
(CSM/SP, Apelação Cível nº 594-6/1 da Comarca de Palmeira D’oeste, Gilberto Passos de Freitas, Corregedor Geral da Justiça e Relator)
A inteligência contida nos precedentes acima transcritos, reproduz em linguagem técnico-jurídica o conhecido adágio popular um erro não justifica outro.
Assim, quanto aos direitos de ocupação levados a registro junto ao antigo Livro 4, do Decreto n. 4.857/39, e que não foram irregularmente transportados para o Livro 2, como é o caso daquele 4º lote do exemplo citado, não é permitido ao oficial de registros para eles proceder abertura de matrícula junto ao Fólio Real, repetindo o erro cometido por seu antecessor.
Mas... e quanto aos imóveis em regime de ocupação que no passado foram irregularmente matriculados no Livro 2, como é o caso dos 3 primeiros lotes citados em nossa questão prática? Como proceder com relação a eles?
Quanto a eles, entendo que muito embora gritante que o ato foi praticado ao arrepio da lei, não pode o registrador imobiliário cancelar as matrículas de ofício, e nem recusar com relação a elas praticar os atos de registro e/ou averbação que lhes forem solicitados praticar, e desde que conformes à lei.
Não obstante sejam irregulares os atos praticados no passado, esses direitos de ocupação já lançados no Livro 2, da Lei Federal n. 6.015/73, devem ser mantidos por força da regra do art. 252 da mesma lei, o qual dispõe que enquanto não cancelado, o registro produz todos os efeitos legais, senão vejamos:
Art. 252 - O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.
Também não recomendaria ao Juiz Corregedor, sem uma provocação por parte daquele que detém o domínio desses bens, e que no caso é a União, proceder medidas como o bloqueio ou mesmo o cancelamento, apenas e tão somente em razão das irregulares aberturas de matrículas.
O lamentável histórico de desenvolvimento urbano desordenado e conturbado de nossas cidades, nos leva a crer que em determinadas localidades, cancelar os registros de direitos de ocupação lançados irregularmente junto ao Livro 2 seria criar um transtorno desnecessário.
Aliás, qualquer medida que impeça ou dificulte transações imobiliárias não é bem quista, pois obsta a circulação de recursos, a realização de negócios e a geração de renda. Deixar de proceder registros nos casos em que foram abertas matrículas junto ao Livro 2, seria criar, na prática, um problema ainda maior do que aquele que já existe, e desta vez não só de feições jurídicas, mas também sócio-econômicas.
7. RECOMENDAÇÃO DE REGULARIZAÇÃO PERANTE A SPU
Deverá o interessado buscar uma solução para o problema junto ao órgão próprio da União, que é, em última análise, a proprietária do imóvel. Via de regra, a solução do problema se dará mediante a constituição de uma enfiteuse sobre não só o 4º lote, mas provavelmente sobre os outros 3 lotes, o que poderá sanar futuramente, inclusive, a irregularidade no Registro de Imóveis com relação as estes últimos.
Quanto ao oficial de registro de imóveis, não lhe será autorizado atropelar a lei e registrar a cessão de direitos de ocupação junto ao Livro 2, abrindo matrícula para o imóvel, uma vez que estará praticando ato não autorizado em lei; e, por outro lado, não poderá negar validade para os registros de cessão de direitos de ocupação já lançados no Livro 2, eis que enquanto não cancelados continuarão eles a produzir todos os seus efeitos, frente a regra do art. 252, da Lei Federal n. 6.015/73.
Esta é a melhor solução para o caso, este é o parecer, sub censura
DR. PHELIPE DE MONCLAYR POLETE CALAZANS SALIM