EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DO ___ JUIZADO ESPECIAL CÍVEL E DO CONSUMIDOR
O INQUILINO, brasileiro, solteiro, médico, RG nº , CPF nº , residente e domiciliada à Rua XXX, nesta cidade, CEP XXXXX, vem, respeitosamente, perante V. Excelência, propor a presente AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL CUMULADA COM PEDIDO REVISIONAL E INDENIZATÓRIO contra a IMOBILIÁRIA XXXX pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CPNJ nº 28.350.338/0001-92, e contra a CORRETORA DE SEGUROS DA IMOBILIÁRIA XXXXX, ambas com filial na Rua XXXXX pelas razões abaixo.
I – DOS FATOS
A parte autora precisou alugar um imóvel para fixar sua moradia na cidade do Rio de Janeiro, quando se interessou por um anúncio de jornal do imóvel nº XX, apto XX, na Rua das Laranjeiras, nesta Capital, cujo valor do aluguel era de R$ 1600,00 (mil e seiscentos reais).
Dirigiu-se, então, a uma loja da imobiliária para celebrar o contrato de locação, quando lhe foram criadas dificuldades para prestar garantia por intermédio de um fiador, sendo lhe oferecido, como alternativa, o Seguro-fiança locatício da Porto Seguro SA.
A parte autora, como qualquer outro cliente da imobiliária, aceitou e firmou um contrato de adesão, do qual não tinha liberdade para alterar nenhuma cláusula. Naquele mesmo contrato de locação, foi dado como garantia da locação o chamado seguro-fiança. Até aí, aparentemente, não havia problema.
Lendo notícias nos jornais e na internet, a parte autora descobriu que muitos abusos são cometidos por imobiliárias na venda de seguros-fiança. Infelizmente, também foi vítima desses abususo.
Por uma locação de R$ 1600,00 (mil e seiscentos reais), a autora pagou um seguro-fiança pelo período de apenas um ano, num valor total de R$ XXXXX. Sua apólice tinha, como coberturas, o valor do aluguel em RS XXXX, do condomínio de R$ XXXX, do IPTU de R$ XXXXX (ver se tem também pintura, fechadura etc).
Para sua surpresa, ao presquisar no mercado com outros corretores, a parte autora descobriu que O MESMO PRODUTO – o contrato de seguro-fiança locatício -, com a MESMA COBERTURA – já discriminadas acima – com A MESMA COMPANHIA SEGURADORA – a Porto Seguro SA, custa menos da metade do preço pago.
É verdade que a Porto Seguro SA detem posição dominante nesse mercado de seguro-fiança. Por isso, quando a Corretra da imobiliária oferece ao inquilino uma proposta de seguro, o consumidor de boa-fé é levado a crer que o valor cobrado é aquele mesmo praticado pela Porto Seguro no mercado em razão de sua posição dominante.
Ledo engano.
O desrespeito é sutil e passa despercebido por milhares de inquilinos que pagam por um produto muito mais do que ele efetivamente vale. Diante da possibilidade de multiplicação de casos, o Ministério Público Federal no Rio de Janeiro instaurou o procedimento administrativo nº 1.30.001.003068/2012-98, para apurar infrações contra a ordem econômica e contra o direito dos consumidores.
II – DO DIREITO
Em que pese o contrato de locação ser firmado entre pessoas físicas, a celebração do seguro-fiança locatício é uma típica relação de consumo, pois de um lado estão a Companhia Porto Seguro, a corretora e o inquilino, que é o consumidor final deste produto. Presentes, portanto, a hipossuficiência técnica, econômica, jurídica e informacional.
De uma fora geral, nas locações residenciais, a venda do seguro-fiança é feita por um corretor ou mesmo uma pessoa jurídica ligada à própria imobiliária que administra o imóvel. Situação idêntica ocorria nos contratos do sistema financeiro da habitação, em que o agente financeiro exigia do mutuário, numa típica venda casada, a contratação do seguro-habitacional obrigatório com companhia de seguros por ela indicada. Essas situações foram fortemente repreendidas pelo Poder Judiciário, por cercear o direito de liberdade dos mutuários, resultando na edição da Súmula nº 473 do STJ, que dispõe: “O mutuário do SFH não pode ser compelido a contratar o segurohabitacional obrigatório com a instituição financeira mutuanteou com a seguradora por ela indicada”.
A mesma razão de ser que levou a pacificação da jurisprudência do STJ está presente no caso da administração de aluguéis e venda do seguro-fiança concomitantes: o inquilino não pode ser compelido a contratar o seguro dado em garantia com corretor indicado pela administradora do imóvel.
É na fase pré-contratual que o inquilino está mais sujeito aos abusos da imobiliária. Se não pactuar o seguro-fiança por intermédio da mesma corretora da imobiliária e pelo valor que ela lhe impõe, não se efetuará a locação. Nesse momento, falta-se com a verdade; informações relevantes, como a possibilidade de se obter preço menor para o mesmo seguro-fiança no mercado, são omitidas; abusa-se da vulnerabilidade do consumidor/inquilino diante das peculiaridades do aquecido mercado imobiliário carioca, que envolve, em última análise, o direito fundamental de moradia, compelindo os contratantes a curvarem-se perante abusos de tamanha magnitude, como os que o representante, por acaso, descobriu ao longo do contrato.
Em primeiro lugar, a negociação do seguro-fiança por corretor ligado à administradora do imóvel tolhe a liberdade da inquilina, na condição de consumidora, de procurar e negociar o melhor preço do seguro com outras corretoras no mercado, o que configura violação a direitos básicos do consumidor, conforme art. 6º, II, IV e VII do CDC.
É verdade: o seguro-fiança locatício, que serve como garantia num contrato de aluguel, é um produto impessoal disponível no mercado para qualquer consumidor. Ao contrário da fiança, em que as características pessoais do fiador repercutirão sobre o sucesso desse pacto acessório, o seguro-fiança está posto no mercado a quem quiser contratar, somente variando o valor cobrado por cada corretor, cuja função é basicamente intermediar o negócio. Por isso, a vinculação do locatário a uma corretora indicada pela imobiliária caracteriza típico caso de venda casada, lesando a regra do art. 36, § 3º, XVIII da Lei nº 12.529/2011 e também a regra do art. 39, I do CDC
Mas as infrações aos direitos da inquilina não pararam por aí. A venda casada era acompanhada da exigência de vantagens excessivas, que propicial lucros arbitrários, pela venda do seguro-fiança antes e durante a execução do contrato.
Em se constatando que o valor do seguro-fiança pago pelo inquilino é superior àquele praticado no mercado, em condições de livre-concorrência entre corretores, entende-se que o contrato de seguro-fiança já nasce lesionado (Código Civil art. 157). Quando a corretora de seguros ligada à imobiliária oferece ao inquilino uma proposta, ele é levado a pensar que valor cobrado é aquele praticado no mercado. Um consumidor de boa-fé não imaginará que administradoras chegam a cobrar pelo mesmo seguro-fiança locatício valor bastante superior aquele que esse mesmo produto é comercializado por outras corretoras. Por isso, é possível a revisão do contrato, mesmo durante sua execução, como faculta o Enunciado nº 291 do Conselho da Justiça Federal, que reza que “[n]as hipóteses de lesão previstas no art. 157 do Código Civil, pode o lesionado optar por não pleitear a anulação do negócio jurídico, deduzindo, desde logo, pretensão com vista à revisão judicial do negócio por meio da redução do proveito do lesionador ou do complemento do preço”.
Nesses casos, o valor da diferença representa cobrança de quantia indevida, que deve ser repetida em dobro, com base no art. 42, parágrafo único, do CDC ou no art. 940 do Código Civil. De todo modo, seja com base na lei civil, seja com base na lei consumerista, o pagamento a maior não é apenas um mau negócio, mas uma conduta proibida pelo art. 36, V do CDC, que caracteriza um indébito merecedor de revisão.
A propósito do tema, vale ressaltar que a jurisprudência do STJ firmou entendimento que é perfeitamente possível a revisão do contrato mesmo após o térmo do seu prazo de vigência:
STJ: “Discute-se no REsp o interesse recursal em apelação que versa sobre cláusulas de contrato de mútuo hipotecário após a quitação de todas as prestações pelos recorrentes (mutuários). O tribunal a quo considerou prejudicado o recurso por falta de interesse recursal ao fundamento de que os mutuários haviam pago a totalidade das prestações do contrato. Observa o Min. Relator que a jurisprudência deste Superior Tribunal entende que o cumprimento da obrigação assumida em contrato de adesão não retira do mutuário o direito de discutir em ação revisional a legalidade das cláusulas contratuais, visto que o adimplemento pode ter ocorrido apenas para evitar sanções de natureza contratual e teria como finalidade não incentivar a inadimplência. Isso porque, segundo os precedentes deste Tribunal, se o entendimento fosse ao contrário, a inadimplência passaria a ser exigida como condição para a ação no direito contratual, além de que serviria de incentivo ao descumprimento dos contratos. Para o Min. Relator, não há justificativa para não considerar o direito à revisão após a quitação, uma vez que é mais vantajoso para o credor receber todo o contrato para só depois se submeter a uma demanda em que, se nela fosse vencido, teria de devolver o que foi pago a mais. Com esse entendimento, a Turma deu provimento ao recurso. Precedentes citados: REsp 293.778-RS, DJ 20/8/2001, e REsp 565.235-RS, DJ 9/2/2005”.(REsp 904.769-SP, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julgado em 2/12/2010)
Pontue-se, ademais, que o seguro-fiança locatício, que serve como garantia num contrato de aluguel, é um produto impessoal disponível no mercado para qualquer consumidor. Ao contrário da fiança, em que as características pessoais do fiador repercutirão sobre o sucesso desse pacto acessório, o seguro-fiança está posto no mercado a quem quiser contratar, somente variando o valor cobrado por cada corretor e por casa seguradora. Por isso, a vinculação do locatário à corretora da imobiliária caracteriza típico caso de venda casada.
Enfim, foram inúmeras as violações aos direitos do consumidor cometidos pela empresa. Apenas para ilustrar, diz a lei o seguinte:
“Art. 6º São direitos básicos do consumidor:
(…)
II - a educação e divulgação sobre o consumo adequado dos produtos e serviços, asseguradas a liberdade de escolha e a igualdade nas contratações;
(...)
IV - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços;
(…)
VII - o acesso aos órgãos judiciários e administrativos com vistas à prevenção ou reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a proteção Jurídica, administrativa e técnica aos necessitados;
(...)
Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas
I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;
(…)
IV - prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do consumidor, tendo em vista sua idade, saúde, conhecimento ou condição social, para impingir-lhe seus produtos ou serviços
V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;
(…)
X - elevar sem justa causa o preço de produtos ou serviços”
A Justiça do Rio de Janeiro foi pioneira em apreciar o assunto. Oportuno transcrever trecho da decisão da Juíza de Direito, Drª Ana Paula Pontes Cardoso, que cuidou de caso idêntico contra a mesma imobiliária:
TJ/RJ: “A matéria discutida é de direito, e importa em saber se há abusividade na escolha da corretora de seguros por parte da locadora, impondo tal escolha ao locatário. O contrato principal, originário da demanda, consiste em locação entre pessoas físicas (autor e primeira ré), tendo sido intermediado pela segunda ré, prestadora de serviços de administração do referido imóvel. O citado contrato de locação (contrato principal) encontra-se garantido por contrato acessório de seguro - fiança, firmado pelo locatário com a empresa Porto Seguro, através da terceira ré, prestadora de serviços de corretagem. Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, haja vista terem as res figurado no contrato ora impugnado pelo autor. A segunda ré, contratada para administrar o imóvel locado pelo autor, intermediou o contrato de locação firmado entre ele e a primeira ré, proprietária do imóvel (fls. 52 a 58). A terceira ré chegou inclusive a prestar serviços diretamente ao autor, consistentes em corretagem. Destarte, são todas partes legitimas para figurar no polo passivo da presente ação. No mérito, ao se analisar o contrato de locação acostado as fls. 52 a 59, verifica-se que, embora estabeleça relação jurídica entre duas pessoas físicas, autor e primeira-ré, consiste em modelo-padrão, redigido por APSA Administração Predial e Negócios Imobiliários S.A., intermediária do negócio. Trata-se de contrato de adesão, na qual as clausulas são entregues prontas ao locatário, que encontra dificuldade em discuti-las. Certo é que a clausula 13 do referido contrato, redigido pelas rés, favorece exclusivamente a terceira-ré, empresa do mesmo grupo da segunda, administradora do imóvel. Contudo, o serviço de corretagem por aquela prestado não traz nenhum beneficio ao autor maior do que trariam as demais corretoras existentes no mercado. Destarte, injustificável que se imponha ao autor a exigência da contratação do seguro-fiança por meio daquela corretora especifica, principalmente porque demonstrado que este mesmo serviço poderia ser obtido com outra corretora, por melhor preço. Dessa forma, levando em consideração as peculiares do caso específico ora tratado, tem-se que a cláusula 13 ora impugnada, é exageradamente vantajosa para uma das partes, sem trazer nenhum beneficio á outra, trazendo desequilíbrio ao contrato, razão pela qual deve ser afastada. Argumenta a primeira ré desejar manter a Corretora de Seguros APSA Ltda, terceira-ré, como intermediária para contratação de prestadora de seguro - fiança, em virtude da importância do serviço para garantia do seu patrimônio, e da confiança nos serviços de APSA, única a lhe permitir acesso a informações quanto ao regular pagamento das obrigações pelo locatário. Contudo, a primeira ré pode exigir que o locatário, uma vez efetuado o pagamento do premio do seguro, nos moldes estabelecidos pela locadora, comprove tal pagamento junto á administradora do imóvel, sob pena de rescisão da locação, sem ser necessário que o obrigue a contratar com corretora especifica, mormente quando tal contrato importa em desvantagem para o locatário. É o que demonstram os orçamentos de fls 47 e 49. Assim, uma vez injustificado o preço praticado pela terceira ré, e considerando ainda os princípios da função social do contrato, boa-fé e cooperação que devem nortear os contratantes, há que se permitir ao locatário contratar o seguro exigido pela locadora através da corretora de sua preferencia, obrigando-o tão somente a comprovar tal contratação junto á administradora, a fim de demonstrar o cumprimento da obrigação assumida, sob pena de possível rescisão contratual por parte da locadora. Assiste razão ao autor quanto ao pedido de restituição dos valores pagos a maior, por ter sido obrigado a pagar corretagem à terceira-ré em montante mais elevado do que o ofertado por outra existente no mercado, em decorrência de contrato de adesão, situação que lhe causou prejuízo. Com base no princípio da eticidade, deve-se rechaçar a prática da imposição de condição desvantajosa à parte mais vulnerável em benefício daquele que estabelece as condições contratuais”. (Processo nº 0423511-71.2011.8.19.0001. Juíza Drª Ana Paula Pontes Cardoso. 7ª Vara Cível e do Consumidor, julgado em 13.11.2012).
Portanto, está patente que a inquilina teve seus direitos violados e foi levada a pagar, em razão de uma venda casada, preços exorbitantes por um produto que poderia ser encontrado no mercado a valores muito inferiores.
Por fim, por se tratar de uma relação de consumo entre seguradora – corretora - inquilina, o art. 6º, VIII do CDC permite a inversão do ônus da prova em favor do autor, parte vulnerável da relação de consumo. Nesse sentido, leciona NELSON NERY JÚNIOR que “[o] CDC permite a inversão do ônus da prova em favor do consumidor, sempre que foi hipossuficiente ou verossímil sua alegação. Trata-se de aplicação do princípio constitucional da isonomia, pois o consumidor, como parte reconhecidamente mais fraca e vulnerável na relação de consumo (CDC 4º,I), tem de ser tratado de forma diferente, a fim de que seja alcançada a igualdade real entre os participes da relação de consumo. O inciso comentado amolda-se perfeitamente ao princípio constitucional da isonomia, na medida em que trata desigualmente os desiguais, desigualdade essa reconhecida pela própria Lei” (JÚNIOR, Nelson Nery. Código de Processo Civil Comentado. 4ª Ed. Editora Revista dos Tribunais, 1999)
III – DOS PEDIDOS
Do quanto exposto, a parte autora requer que as rés sejam citadas e, ao fina, condenadas, para ver
1. Declarada a nulidade da cláusula XXX do contrato de locação, que vincula o inquilino a celebrar o seguro-fiança da Porto Seguro apenas por intermédio da corretora da imobiliária, deixando-lhe livre para pesquisar o melhor valor disponível no mercado e fechar o contrato de seguro com a corretora que melhor lhe aprouver;
2. Revisado o contrato de seguro-fiança locatício, restituindo-lhe a diferença de R$ XXX (diferença entre o valor cobrado pela Apsa e o preço de mercado), em dobro, como manda o art. 42, parágrafo único, do CDC;
3. Condenada as rés, solidariamente, a pagar danos morais a serem arbitrados por esse Juízo de Direito.
Requer que seja invertido o ônus da prova, nos termos do artigo 6º, VIII, do CDC.
Protesta pela produção de todos meios de prova admitidos em Direito.
Dá à causa o valor de R$ 13.400,00 (treze mil e quatrocentos reais).
Nestes termos, pede deferimento.
Rio de Janeiro/RJ, 15 de janeiro de 2013.
INQUILINO PREJUDICADO
(não precisa de advogado)
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS
- identidade
- comprovante de residência
- contrato de locação
- apólice do seguro-fiança
- pesquisa do seguro-fiança da Porto Seguro com qualquer outro corretor
- cópia do artigo: http://jus.com.br/revista/texto/22833/a-abusividade-da-negociacao-do-seguro-fianca-locaticio-por-corretora-indicada-pela-administradora-do-imovel-alugado