23. Incorporações e loteamentos nos regimes opcionais de transição

O art. 485. da LC nº 214/2025 oferece opção a incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, nos termos dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591/1964, quando a opção pelo regime especial da Lei nº 10.931/2004 tenha sido requerida e efetivada antes de 1º de janeiro de 2029. Os requisitos não se resumem à assinatura de contrato com comprador. A afetação, o pedido, sua efetivação e a identificação do empreendimento são pressupostos da elegibilidade. A existência de cláusula contratual mencionando RET não substitui o atendimento dos atos constitutivos e fiscais exigidos.

A redação atual, alterada pela LC nº 227/2026, prevê recolhimento conjunto de IBS e CBS equivalente a 2,08% da receita mensal recebida para a hipótese geral indicada no inciso I e 0,53% para as incorporações abrangidas pelas referências específicas do inciso II. A redação original falava em CBS isoladamente; reproduzi-la como texto vigente levaria a erro quanto à extensão da opção. O § 8º, acrescentado em 2026, disciplina a distribuição do montante entre os componentes de IBS e CBS conforme as alíquotas de referência.

Esses percentuais não são uma carga tributária total universal da incorporação. A tributação da renda e da CSLL permanece disciplinada pela Lei nº 10.931/2004 e por suas alterações, incluindo as modificações do art. 510. da LC nº 214/2025 com eficácia própria. A separação das parcelas que compunham o RET anterior precisa ser respeitada no período de transição. Também não se aplica uma nova redução de 50% sobre os percentuais fixos como se a opção continuasse subordinada ao cálculo ordinário do art. 261. A lei oferece um método substitutivo com seus próprios pressupostos e efeitos.

O art. 485, § 1º, afasta outra incidência de IBS/CBS sobre a incorporação submetida à opção. Os §§ 2º e 3º vedam créditos vinculados às aquisições do empreendimento e a dedução dos redutores de ajuste e social. O § 4º impede o crédito do adquirente regular; o § 5º reconhece redutor correspondente ao tratamento de aquisição de não contribuinte. Custos indiretos alocados também exigem os estornos do § 6º. A taxa menor sobre receita deve, por isso, ser comparada à perda de créditos, à ausência de redutores e ao efeito sobre o comprador empresarial.

Para parcelamento do solo, o art. 486. admite opção quando o pedido de registro, nos termos da Lei nº 6.766/1979, estiver efetivado antes de 1º de janeiro de 2029. Na redação atual, IBS e CBS são recolhidos conjuntamente à razão de 3,65% da receita bruta recebida. A receita abrange as vendas de unidades e os componentes financeiros indicados no § 7º. A opção afasta outras incidências dos dois tributos sobre o parcelamento, veda créditos e redutores e impede o crédito do adquirente, assegurando-lhe o redutor previsto para aquisição de não contribuinte, nas condições legais.

O art. 486, §§ 8º a 12, disciplina o caráter definitivo do pagamento, com a exceção expressa de distrato, a segregação de receitas, custos e despesas, a alocação de indiretos, o estorno de créditos e a escrituração própria de cada parcelamento. A utilização de sociedade que possui vários empreendimentos não elimina a obrigação de segregação. A opção deve ser tratada por perímetro jurídico e contábil identificável, impedindo a utilização cruzada de créditos de projetos opcionais para reduzir débito de projeto regular.

A eleição economicamente adequada requer projeção de receitas por exercício, custos tributados, participação do terreno, redutores disponíveis, atualização, condição dos compradores e regras do art. 408. Um empreendimento com elevado redutor e custos intensivos em tributos creditáveis pode apresentar resultado diferente de outro com poucos créditos e estoque documentalmente insuficiente. A alíquota isolada não demonstra vantagem. A decisão deve resultar de memória comparativa que possa ser auditada e que explicite as hipóteses utilizadas.

O art. 488. estabelece técnica adicional para empreendimentos fora das opções: desde 2029, permite deduzir da base do IBS aquisições elegíveis realizadas entre 2027 e 2032, utilizadas em incorporação, parcelamento e construção. São exigidos sujeição a ICMS ou ISS, classificação como custo direto e documento idôneo, com disciplina de indiretos para as hipóteses indicadas. Os valores são ponderados pelos coeficientes do § 3º: 1 para 2027 e 2028; 0,9 para 2029; 0,8 para 2030; 0,7 para 2031; e 0,6 para 2032.

O § 4º do art. 488. preserva, nos seus termos, créditos de IBS/CBS e redutores de ajuste e social. A cumulação autorizada tem fundamento em mecanismos distintos e não equivale a repetir o mesmo gasto indiscriminadamente. O § 5º exclui empreendimentos submetidos aos arts. 485. e 486, e o § 6º permite ajustes em períodos relativos ao mesmo imóvel ou empreendimento quando o valor exceder a base do período. A dedução é específica do IBS: transplantá-la para a CBS sem autorização seria modificar a regra quantitativa. A contabilidade deverá conservar os documentos de ICMS/ISS por ano de aquisição e vinculação ao projeto.

24. Cadastro e documentos fiscais no cronograma de implementação

O art. 59. da LC nº 214/2025 estabelece identificação cadastral coordenada. Para imóveis, os arts. 265. e 269 exigem CIB e identificação da obra no sistema integrado ao Sinter. O CIB constitui inventário fiscal de imóveis urbanos e rurais alimentado por cadastros de origem; não é título aquisitivo e não substitui matrícula ou registro. Sua implantação amplia a capacidade de relacionar imóvel, titular, características, operações, valores de referência e redutores, sem dispensar a disciplina civil dos direitos reais.

O art. 266. fixa etapas de doze e vinte e quatro meses, explicitadas pelo art. 386. do Decreto nº 12.955/2026 com contagem desde 1º de janeiro de 2025. A primeira etapa alcança órgãos federais, serviços notariais e registrais, capitais e Distrito Federal; a segunda abrange órgãos estaduais e demais Municípios. São deveres institucionais de adaptação e integração. A existência do cronograma não autoriza exigir de todo cidadão, indistintamente, uma reavaliação patrimonial para o IR ou presumir concluídos todos os processos locais sem verificar o cadastro de origem.

O art. 105. do Decreto nº 12.955/2026 disciplina inscrição em CNPJ das pessoas físicas e demais agentes abrangidos. O § 4º preserva seus efeitos exclusivamente no âmbito de IBS/CBS; o § 4º-A, inserido pelo Decreto nº 13.075/2026, adia para 1º de janeiro de 2027 a obrigatoriedade para a pessoa física contribuinte ou responsável e para os produtores rurais pessoas físicas indicados. Inscrição cadastral não transforma, por si, pessoa física em sociedade empresarial nem determina automaticamente a equiparação para imposto de renda, que depende de fundamento próprio.

A emissão de documento fiscal encontra fundamento no art. 60. da LC nº 214/2025. O Decreto nº 12.955/2026, art. 114, III, instituiu a NF-e ABI, modelo 77, e o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 4/2026, art. 1º, XVIII, fixou 1º de dezembro de 2026 como início da obrigatoriedade correspondente, para os sujeitos abrangidos e com observância das ressalvas do cronograma. Para pessoas físicas, o art. 115, § 3º, introduzido pelo Decreto nº 13.075/2026, estabelece eficácia a partir de 1º de janeiro de 2027. A orientação oficial da Receita confirma essa postergação.

A NF-e ABI não substitui promessa, escritura ou registro. Ela documenta a operação para administração dos novos tributos, enquanto cada instrumento civil cumpre função própria. A indicação cadastral e fiscal deve corresponder ao imóvel e aos participantes efetivos. Os sistemas precisam permitir associar documentos e ajustes à operação originária, conciliando valores, parcelas e cancelamentos. A declaração fiscal possui efeitos de constituição e confissão do débito na forma da legislação; seu preenchimento merece revisão jurídica e contábil anterior à transmissão das informações.

Os arts. 267. e 268 preveem certidão relativa ao imóvel e obrigações instrumentais de terceiros, inclusive tabeliães, registradores e juntas comerciais. O art. 387. do Decreto nº 12.955/2026 remete a emissão da certidão de CBS a ato conjunto com o CGIBS. A previsão legal de certidão não permite inventar um formulário, um prazo ou uma exigência cartorária universal antes da disciplina aplicável. A diligência deve consultar o serviço efetivamente disponível e diferenciar regularidade do contribuinte, débitos vinculados ao imóvel e informações necessárias à continuidade do redutor.

O art. 270. exige apuração por empreendimento de construção civil, incorporação ou parcelamento, tratado como centro de custo distinto, com vinculação cadastral específica. O parágrafo único determina indicação do cadastro da obra nos documentos de aquisições a ela destinadas. A emissão de notas para um CNPJ genérico, sem vínculo suficiente ao empreendimento, pode comprometer a demonstração dos custos e créditos. A organização deve ocorrer desde a contratação dos fornecedores; reconstruí-la ao final aumenta a dificuldade probatória.

O calendário dos documentos e declarações deve ser acompanhado nos atos aplicáveis a cada operação. A criação de DeRE para determinados regimes não significa que toda compra e venda imobiliária utilize todos os eventos daquela declaração, nem que o calendário de serviços financeiros possa ser transposto ao setor de imóveis. A obrigação acessória deriva do enquadramento normativo e técnico específico. A eficácia temporal deve ser verificada no momento do fato, considerando alterações posteriores ao recorte deste ensaio quando a operação ocorrer no futuro.

25. Providências anteriores à compra e à venda

A primeira providência consiste em produzir uma ficha de qualificação da operação. Devem ser identificados vendedor e comprador, natureza da titularidade, fração ideal, localização, modalidade contratual, vínculo econômico, condição fiscal e regime aplicável. Para pessoa física, o histórico do ano anterior e do exercício em curso deve contemplar imóveis alienados, datas de aquisição, construção e origem por herança, doação ou meação. Para pessoa jurídica, precisam ser examinadas a atividade efetiva, a natureza operacional ou patrimonial do imóvel e a eventual opção de transição do empreendimento.

A segunda providência é reconstruir a cadeia documental do bem. Matrícula atualizada, títulos anteriores, promessas, registros, comprovantes de pagamento e documentos cadastrais devem permitir identificar origem e evolução. A reforma torna especialmente relevantes os documentos anteriores ao corte de 2026 e os custos de construção contemporâneos. A preservação dos registros não deve se limitar a um prazo genérico de cinco anos quando um documento histórico continua necessário para demonstrar custo ou redutor de alienação futura; a utilidade jurídica da prova pode ultrapassar o prazo de fiscalização de uma obrigação pretérita.

A terceira providência envolve a mensuração dos tributos. A memória deve apresentar IBS e CBS separadamente, redutores, créditos, regra temporal, IRPF ou IRPJ/CSLL e ITBI local. O cálculo de aquisição deve considerar ainda emolumentos, corretagem, financiamento, garantias, eventuais encargos dominiais e outras obrigações pertinentes, sem denominar todos esses valores como tributos. O orçamento total serve à decisão econômica, mas cada parcela precisa conservar sua natureza para fins de base, dedução e responsabilidade.

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O comprador deve analisar, ainda, débitos que possam afetar a aquisição. O art. 130. do CTN determina sub-rogação dos créditos relativos a impostos cujo fato gerador seja propriedade, domínio útil ou posse, e de taxas e contribuições de melhoria ali previstas, ressalvadas as condições legais e a disciplina da arrematação. A norma não deve ser ampliada automaticamente a toda dívida do vendedor ou a IBS/CBS da transação. Obrigações condominiais possuem fundamento civil próprio, inclusive o art. 1.345. do Código Civil. O quadro de passivos deve separar transmissão, propriedade, atividade do alienante e encargos da unidade.

A documentação deve ser compartilhada de modo proporcional ao fim da diligência, preservando dados estranhos à operação e o sigilo juridicamente aplicável. A integração de cadastros prevista na reforma não constitui autorização irrestrita para acesso privado a toda situação fiscal do vendedor. Exigir informações suficientes sobre o redutor ou sobre uma opção é diferente de divulgar integralmente declarações pessoais sem pertinência. A cláusula de cooperação documental deve especificar objeto, formato, prazo e finalidade.

26. Contrato e distribuição do encargo econômico

O contrato deve distinguir preço da unidade, IBS/CBS eventualmente adicionados ou incluídos no total, atualização, juros, corretagem, ITBI e emolumentos. A distinção assegura correspondência entre consentimento e obrigação econômica. O art. 123. do CTN impede que convenção particular modifique, perante a Fazenda, o sujeito passivo definido em lei. Uma cláusula que atribui ao comprador o custo de IBS/CBS não exonera o vendedor contribuinte do dever legal de apurar, documentar e cumprir a obrigação, salvo mecanismo legal específico de pagamento ou responsabilidade.

A distribuição civil das despesas encontra referência no art. 490. do Código Civil, que, salvo disposição diversa, atribui ao comprador escritura e registro e ao vendedor as despesas da tradição. Para a forma do negócio, o art. 108. exige escritura pública nas hipóteses que superem trinta salários mínimos, ressalvadas exceções legais; a Lei nº 9.514/1997, art. 38, admite instrumentos particulares com efeitos de escritura pública nas condições nela previstas. A nota fiscal da reforma não afasta esses requisitos.

Uma cláusula de tributação deve identificar quais encargos são atribuídos a cada parte e como se apura o valor. A expressão todos os tributos por conta do comprador é insuficiente para solucionar, com segurança, a transferência de encargo econômico, o tratamento de créditos, a repercussão de benefícios ou a liquidação por split payment. O vendedor precisa declarar o regime da operação e fornecer os documentos necessários; o comprador empresarial deve conhecer a existência ou a vedação de crédito. A precisão é especialmente importante em contratos celebrados antes do início de nova etapa da transição.

Mudanças legislativas não conferem direito automático de aumentar o preço contratado. A interpretação deve considerar a distribuição de riscos, a boa-fé, os arts. 113, 421, 421-A e 422 do Código Civil e, quando presente relação de consumo, os deveres de informação e limites de cláusulas abusivas do Código de Defesa do Consumidor. Revisão por onerosidade excessiva ou correção judicial exige os pressupostos dos arts. 317. e 478 a 480 do Código Civil, conforme a hipótese. A previsibilidade da reforma e as cláusulas negociadas são elementos relevantes; não basta alegar que surgiu tributo para impor unilateralmente um valor adicional.

O contrato deve disciplinar a cooperação necessária à documentação de pagamentos, ajustes, distratos e redutores. A obrigação de apresentar dados incorretos pode gerar responsabilidade civil, mas a indenização não substitui a apuração tributária correta. Se houver controvérsia sobre regime, base ou valor de referência, a solução contratual deve prever o tratamento dos pagamentos enquanto se discute a obrigação, respeitando o que a lei permite. Retenções privadas sem fundamento não extinguem débito fiscal e podem constituir inadimplemento perante a contraparte.

No distrato, é necessário conciliar restituição econômica, cancelamento ou ajuste de documento fiscal, débitos recolhidos, créditos apropriados e redutores já utilizados. O art. 486, § 8º, prevê exceção expressa para distrato no pagamento definitivo da opção de loteamento; os demais casos exigem a disciplina própria de devolução e cancelamento. A devolução do preço ao comprador não garante, por si, restituição automática do imposto ao vendedor, nem autoriza manter crédito de operação desfeita. A documentação da reversão deve espelhar a realidade do negócio.