SUMÁRIO: INTRODUÇÃO; 1. Programa Minha Casa Minha Vida; 1.1. Introdução; 1.2. Legislação; 1.3. Contratação; 1.4. Conclusão do Tópico; 2. Da Contratação ao Registro; 2.1. Introdução; 2.2. Aquisição – Cadastro na Prefeitura; 2.3. Aquisição – Por Meio de Movimentos Sociais; 2.4. Aquisição – Por Meio de Financiamento Direto; 2.5. Conclusão do Tópico; 3. Do Direito Eletrônico; 3.1. Introdução; 3.2. Do Marco Civil da Internet; 3.3. Dos Crimes Eletrônicos; 3.4. Conclusão do Tópico; 4. Do Contrato Habitacional Digital e Do Registro Digital no PMCMV, Aos Olhos do Direito Empresarial e Do Direito Digital; 4.1. Introdução; 4.2. Do Contrato Digital no PMCMV; 4.2.1. Do Registro Digital e a Iniciativa do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo; 4.3. Da Extensão dos Benefícios dos Contratos E Registros Digitais ao Direito Empresarial Digital; 4.4. Conclusão do Tópico; CONCLUSÃO; REFERÊNCIAS
INTRODUÇÃO
A Caixa Econômica Federal (CEF) é a base do sistema habitacional brasileiro, na medida em que administra diversos programas e políticas governamentais, como o Minha Casa Minha Vida, FAR, FDS, PNRH FGTS, contribuindo para o crescimento do país e garantindo dignidade a todas as classes sociais. Noutro ponto, deve-se atentar que a população brasileira cresce a cada ano e já se aproxima dos 200.000.000 (duzentos milhões) de habitantes, assim como, a renda das famílias aumenta a cada ano, fatos estes que estimulam a aquisição da casa própria.
Desse modo, como a CEF atua diretamente nesse segmento, a formalização dos contratos habitacionais avolumou-se, ocasionando acréscimos vultosos de custos operacionais, em razão do demasiado uso de papel, energia, estrutura, deslocamentos e pessoal, ou seja, de recursos que poderiam ser utilizados de outra forma. Do outro lado, o direito empresarial tem interesse nesse programa, em razão do volume de negócios, atos e dinheiro envolvidos, por isso, o uso do meio digital para a formação de contratos e registros apresenta-se a priori como um meio rápido, econômico e eficiente para atender a demanda crescente e ao mesmo tempo, reduzir os custos operacionais.
No entanto, será que esse sistema é seguro e está livre de fraudes cibernéticas? Como o direito societário visualiza e protege essas operações dos riscos jurídicos inerentes a essa atividade comercial. Será que essa digitalização se estende para outros contratos?
1. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA
1.1. Introdução
O Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) foi instituído pela Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, e tinha como principal objetivo propiciar financiamento a baixo custo, por meio de subsídios, à população com renda de até R$4.650,00 para a produção ou aquisição de novas unidades habitacionais, ou a requalificação de imóveis urbanos, com ênfase nas moradias destinas às famílias com renda mensal de até 3 salários-mínimos.
Essa iniciativa do Governo Federal alcançou expressivo êxito e, após a contratação de 1 milhão de unidades pelo programa, foi instituída a segunda da fase do PMCMV pela edição da Medida Provisória nº 514/2010, em que se tinha como objetivo a contratação e entrega de mais de 2 milhões de unidades.
Esse objetivo já foi alcançado, conforme notícia do Blog do Planalto (CAFÉ..., 2014), que informou já terem sido contratados mais de 3 milhões de moradias em todo o país, dos quais 1,4 milhão de casas e apartamentos já foram entregues.
Noutro ponto, além da finalidade social desse programa, ele tem como missão alavancar o Produto Interno Bruto (PIB) do país, haja vista a circulação de riquezas proporcionada pela construção civil.
Nesse sentido, temos a dissertação de Shimizu (2010, p. 55 e 56), que entre as conclusões do seu trabalho, apontou o seguinte:
Além de levar ao crescimento da economia, essa alocação de recursos do programa levará à redução da desigualdade regional. O índice de Gini da distribuição do PIB per capita regional antes dos investimentos do PMCMV é de 0,282 e estima-se que depois dos investimentos apresente uma redução de 1,4% da desigualdade, com índice de 0,278, ceteri paribus.
[...]
A Fundação Getúlio Vargas (2009) realizou um estudo em que o investimento em moradias de R$ 39,5 bilhões divididos em dois anos levaria ao aumento do PIB de 0,7% em cada ano e à criação de 300 mil empregos na construção civil e outros 229 mil empregos indiretos. Os resultados obtidos neste trabalho são compatíveis com os resultados da FGV, dado as hipóteses adotadas, em particular a menor quantidade de recursos considerada neste trabalho, de R$ 26 bilhões e o maior prazo de construção das moradias, de 4 anos.
Desse modo, o PMCMV tem altíssima relevância social e econômica para o país, tendo em vista a sua repercussão junto às famílias de baixa renda e à nova classe média, bem como para a economia e o PIB.
1.2. Legislação
O PMCMV tem a sua previsão legal na Lei nº 11.977, de 2009, que foi modificada pela Medida Provisória nº 514, de 2010, convertida na Lei nº 12.424, de 2011, e regulamentada atualmente pelo Decreto nº 7.499, de 2011.
Esse arcabouço normativo apresenta as disposições legais que regulam as contratações, desde o perfil dos beneficiados, os subsídios aplicados, os impedimentos para obtenção do benefício, os fundos garantidores do programa, os percentuais de redução dos emolumentos para os registos, as custas até as regularizações fundiárias.
Igualmente, há previsão de pontos modificadores do sistema jurídico, como, por exemplo, a instituição do registro eletrônico, conforme artigos 37 a 41, da Lei nº 11.977/2009, in verbis:
Art. 37. Os serviços de registros públicos de que trata a Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, observados os prazos e condições previstas em regulamento, instituirão sistema de registro eletrônico.
Art. 38. Os documentos eletrônicos apresentados aos serviços de registros públicos ou por eles expedidos deverão atender aos requisitos da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira - ICP e à arquitetura e-PING (Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico), conforme regulamento.
Parágrafo único. Os serviços de registros públicos disponibilizarão serviços de recepção de títulos e de fornecimento de informações e certidões em meio eletrônico.
Art. 39. Os atos registrais praticados a partir da vigência da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, serão inseridos no sistema de registro eletrônico, no prazo de até 5 (cinco) anos a contar da publicação desta Lei.
Parágrafo único. Os atos praticados e os documentos arquivados anteriormente à vigência da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973, deverão ser inseridos no sistema eletrônico.
Art. 40. Serão definidos em regulamento os requisitos quanto a cópias de segurança de documentos e de livros escriturados de forma eletrônica.
Art. 41. A partir da implementação do sistema de registro eletrônico de que trata o art. 37, os serviços de registros públicos disponibilizarão ao Poder Executivo federal, por meio eletrônico e sem ônus, o acesso às informações constantes de seus bancos de dados, conforme regulamento.
Destarte, visualiza-se que a lei trouxe previsão expressa para a instituição do sistema de registro eletrônico de imóveis no Brasil, com data limite para a sua efetivação até 8 de julho de 2014, fato este que é muito relevante para o país, na medida em que a digitalização dos atos registrais propiciarão maior facilidade e celeridade do ingresso das operações no fólio real, contribuindo para a circulação de riquezas no país.
1.3. Contratação
A contratação do financiamento pelo PMCMV pode ser realizada pelo beneficiário final, pela construtora ou pela entidade organizadora, conforme o estágio do empreendimento contratado.
Igualmente, aponta-se que as partes poderão receber subsídios nos juros incidentes sobre a operação, por meio de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), do Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS e outros, tendo em vista a finalidade social do programa.
As contratações são formalizadas normalmente por meio de instrumento particular com força de escritura pública, conforme disposições do § 4º do art. 79-A da Lei nº 11.977/2009, art. 38 da Lei nº 9.514/1997 e § 5º do art. 61 da Lei nº 4.380/64.
Diante dos elementos acima expostos, compreende-se que os contratos dentro do PMCMV assinados na CAIXA possuem atribuição para formalizar operações imobiliárias sem a necessidade de escritura pública. Isso decorre da necessidade de facilitar-se as operações imobiliárias, propiciando a circulação de riquezas e reduzindo-se os custos burocráticos para os beneficiários finais, sem prejudicar a segurança, autenticidade e eficácia dos atos praticados.
1.4. Conclusão do Tópico
O PMCMV possui números expressivos e tem participação relevante no PIB do país, haja vista os seus efeitos sobre a economia, consistentes na contratação das unidades, da mão de obra, do material, ou o reflexo disso em outras áreas, contribuindo para o crescimento do Brasil.
Diante disso, impõe-se a necessidade da adoção de mecanismos que propiciem efetividade, celeridade, segurança, autenticidade nessas contratações e no seu registro, no intuito de que as operações possam ocorrer de modo seguro e adequado para todas as partes, seja como beneficiário, como construtora ou como agente financeiro.
2. DA CONTRATAÇÃO AO REGISTRO
2.1. Introdução
A etapa de contratação de um financiamento habitacional e, em especial, do financiamento pelo Programa Minha Casa Minha Vida é um marco na vida de qualquer cidadão, na medida em que representa a aquisição da moradia própria, o que em nosso país, é tratado como uma das prioridades na vida de um cidadão, tanto que o direito à moradia foi elevado a status constitucional, conforme art. 6º da Carta Magna.
A formalização do contrato é realizada de diversos modos, conforme a renda do beneficiário e do programa optado, no intuito de garantir-se a isonomia, a descentralização de responsabilidades, a celeridade da operação, porém sem relativização das formalidades intrínsecas, que envolvem operações imobiliárias.
Assim, realizar-se-á a abordagem do trâmite de alguns programas para a contratação de empreendimento e com os beneficiários da Faixa I.
2.2. Aquisição por meio de cadastro na prefeitura
A aquisição por esse meio é a mais divulgada na mídia e pelos agentes políticos, tendo em vista a repercussão social existente na construção de moradias pelos entes públicos, contribuindo para a realização do direito constitucional à moradia.
Essa forma de aquisição é direcionada aos beneficiários estabelecidos na Faixa I do programa, ou seja, aqueles em que a família possui rendimentos de até R$ 1.600,00 por mês.
Nesse caso, o pretendente dirige-se até a prefeitura do local onde está sendo construído o imóvel e inscreve-se no processo de seleção como interessado, após comprovação dos requisitos determinados pelo município. Caso o número de pretendentes seja maior do que o número de unidades, compete à legislação municipal definir os escolhidos, seja por sorteio ou critérios de desempate.
Em seguida, o município encaminhará à CAIXA a relação dos pretendentes selecionados, com a respectiva documentação apresentada e, a partir desse momento, compete a ela analisar a documentação dos requerentes, de acordo com as regras do programa, no intuito de validá-las para a operação.
No entanto, caso algum documento exigido para o programa e/ou para o ingresso do contrato no registro de imóveis não tenha sido apresentado, será de responsabilidade do agente operador (CEF) solicitá-lo, a fim de garantir a higidez das informações para a operação.
Regularizada a situação por ventura pendente, ou já estando a documentação em ordem, o contrato será feito, preferencialmente em nome da mulher, e será registrado na matrícula do imóvel como financiamento com garantia de alienação fiduciária.
Assim, caso ocorra inadimplência, o imóvel será retomado, por meio da consolidação da propriedade e direcionado a outro selecionado do programa.
Pontua-se que a alienação fiduciária não poderá seguir as regras que lhe são próprias, as da Lei nº 9.514/97, tendo em vista a vinculação do imóvel e do FAR a sua finalidade social de moradia, fatos estes que impede o leilão do imóvel.
Igualmente, aponta-se que a consolidação da propriedade e o seu encaminhamento a outro beneficiário demandarão nova intervenção do Cartório de Registro de Imóveis, tendo em vista o registro já existente, o que exige eficiência do delegatário, no intuito de propiciar dinamismo nessas operações.
2.3. Aquisição Por Meio de Movimentos Sociais (Entidade Organizadora)
A contratação de unidade habitacional, por essa modalidade do programa, ocorre por meio da intervenção de uma entidade sem fins lucrativos que tenha como uma de suas finalidades organizar e apoiar as famílias com renda de até R$1.600,00 para a solução de problemas habitacionais.
Nesse caso, compete à Entidade Organizadora (EO) selecionar e indicar as famílias beneficiadas, desde que elas enquadrem-se nos requisitos do programa.
Igualmente, competirá à EO encaminhar à CAIXA a relação dos pretendentes selecionados com a respectiva documentação apresentada e, a partir desse momento, compete à empresa pública analisar a documentação dos requerentes de acordo com as regras do programa, no intuito de validá-la para a operação.
No mais, a operação segue o mesmo rito da aquisição por cadastro da prefeitura.
2.4. Aquisição Por Meio de Financiamento Direto
A aquisição da moradia, por meio de financiamento direto, é o modo ordinário de aquisição dos imóveis, em que o cliente seleciona aquele que mais lhe convém e comparece ao banco solicitando o financiamento habitacional.
Do mesmo modo que nas outras operações, o cliente deverá apresentar o rol de documentos, só que neste caso diretamente à CAIXA.
Com relação ao registro, o contrato habitacional com força de escritura pública é entregue ao contratante, para que este o leve ao registro de imóveis e apresente-o posteriormente à agência, para liberação do crédito ao vendedor e com isso, complete o contrato, a fim de que este surta todos os seus efeitos.
2.5. Conclusão do Tópico
Conforme os pontos abordados anteriormente, os contratos firmados dentro do PMCMV pela CAIXA possuem força de escritura pública e podem ser registrados no Registro de Imóveis para que sejam transmitidos, extintos ou modificados direitos reais sobre os imóveis objetos das contratações.
Desse modo, compete à CAIXA em regra receber a documentação dos particulares, da EO, da prefeitura e, após análise, contratar a operação, sendo que o contrato formalizado será encaminhado para o competente registro, seja pela empresa pública ou pelo cliente, conforme o caso.
Assim, percebe-se a intensa circulação de documentos, que possuem alto valor econômico e social para o país, tendo em vista os mais de 3 milhões de unidades habitacionais, fato este que necessita do direito empresarial, no intuito de que se contribua com a maior celeridade e segurança para as operações, colaborando para a circulação de riquezas no país.
3. DO DIREITO ELETRÔNICO
3.1. Introdução
Com a expansão do acesso à tecnologia pelos cidadãos comuns, fato este iniciado no final do século XX e intensificado no século XXI, a estrutura até então existente de informática e internet foi modificando-se, no intuito de buscar e fidelizar todos esses novos usuários, tanto para o acesso a informações e negócios, quanto para o acesso a relações sociais, contribuindo para o fortalecimento desse canal de tecnologia.
No entanto, o direito não conseguiu acompanhar a destreza do desenvolvimento tecnológico e das novas relações formadas, haja vista a natural morosidade da função legislativa.
Desse modo, novos crimes chamados cibernéticos foram surgindo, os quais são realizados pelos denominados Crackers, que podem ser definidos, segundo a WIKIPÉDIA, como “o indivíduo que pratica a quebra (ou cracking) de um sistema de segurança, de forma ilegal ou sem ética”. A origem desse termo, conforme a mesma fonte, data de 1985, em razão da necessidade de os hackers defederem-se do “uso jornalístico errôneo do seu termo. O uso deste termo reflete a forte revolta destes contra o roubo e vandalismo praticado pelo cracking”.
Diante disso e de outros fatores, promoveu-se um contra-ataque de inteligência, no intuito de garantir a utilização segura da internet, para que ela pudesse permitir a circulação de riquezas e a rápida e confiável troca de informações. Os instrumentos utilizados para isso foram o antivírus, a criptografia, os protocolos de segurança e no Brasil, em especial, a infraestrutura de chaves públicas (ICP) e os Padrões de Interoperabilidade de Governo Eletrônico do Brasil (e-PING).
Os e-PING, segundo a WIKIPÉDIA
é o conjunto de premissas, políticas e especificações técnicas que regulamentam a utilização da Tecnologia da Informação e Comunicação (TIC) no governo federal, estabelecendo as condições de interação com os demais poderes e esferas de governo e com a sociedade em geral.
A escolha por essa arquitetura decorreu da necessidade do Estado brasileiro de formar o seu alicerce para a interoperabilidade e gerenciamento de informações virtuais, além da racionalização dos investimentos na Tecnologia da Informação, sem prejuízo da segurança e privacidade das informações, impulsionando e estimulando a economia nacional.
Já a ICP, conforme o Instituto Nacional de Tecnologia da Informação
é uma cadeia hierárquica e de confiança que viabiliza a emissão de certificados digitais para identificação virtual do cidadão. Observa-se que o modelo adotado pelo Brasil foi o de certificação com raiz única, sendo que o ITI, além de desempenhar o papel de Autoridade Certificadora Raiz (AC-Raiz), também tem o papel de credenciar e descredenciar os demais participantes da cadeia, supervisionar e fazer auditoria dos processos.
Esse instrumento, de acordo com a WIKIPÉDIA
permite que informações transitem pela Internet com maior segurança. Igualmente, com a utilização da certificação digital, é possível, por exemplo, evitar que crackers interceptem ou adulterem as comunicações realizadas via Internet. Também é possível saber, com certeza, quem foi o autor de uma transação ou de uma mensagem, ou, ainda, manter dados confidenciais protegidos contra a leitura por pessoas não autorizadas.
Assim, o certificado digital permite que as partes de um negócio jurídico realizado por meio da internet confirmem com segurança as suas identidades e garantam a higidez das informações trocadas, tendo em vista os mecanismos de segurança desse instrumento, o qual evita a interceptação ou adulteração das informações pelos crackers.
Destarte, a presença de toda essa estrutura visa à efetiva segurança e autenticidade das informações dispostas e trocadas pelo meio digital, haja vista a necessidade desses elementos para a realização de operações comerciais e de comunicação seguras, contribuindo para o fomento de negócios.
3.2. Do Marco Civil da Internet
O Projeto de Lei n° 2.126/11, mais conhecido como Marco Civil da Internet, consiste no conjunto de princípios e regras que pretende regulamentar e fundamentar as garantias, os direitos e os deveres para o uso da internet no Brasil.
Esse embrião de constituição da internet no país apresenta como alguns de seus fundamentos a livre-iniciativa, a livre concorrência e a defesa do consumidor, que se encontram presentes em nossa Carta Magna, e como alguns de seus princípios a proteção e preservação da privacidade e dos dados pessoais na rede, a estabilidade, segurança e funcionalidade dela e a responsabilização dos agentes de acordo com suas atividades.
Igualmente, apresenta um rol de direitos e garantias aos usuários e eleva o acesso à internet ao status de serviço essencial, como, por exemplo, o fornecimento de energia e de água.
Por conseguinte, esse projeto, caso convertido em lei, será mais um instrumento, entre todos os existentes, que aumentará a segurança no uso e na troca de informações pelo ambiente virtual, na medida em que permitirá e auxiliará de modo específico a punição na seara cível das condutas indevidas nesse ambiente, além de ajudar o legislador na fundamentação dos futuros tipos penais contra o furto e a adulteração de informações, fortalecendo o sistema como um todo.
3.3. Dos Crimes Eletrônicos
O crescimento da utilização do ambiente virtual para troca de informações e a realização de negócios influenciou a prática de crimes virtuais, na medida em que o furto de informações sigilosas e/ou a realização de outras condutas ilícitas e antiéticas propiciam elevados lucros e baixo risco para os seus executores, relativizando a credibilidade do sistema.
Os crimes eletrônicos são definidos, em regra, pela conduta praticada e pelo benefício pretendido; por isso, o conhecimento deles pelos usuários do sistema é de suma importância. Desse modo, segundo o trabalho organizado pela OAB/SP, destacam-se como cibercrimes:
o cracking ou quebra de um sistema de segurança, de forma ilegal e sem ética, por um cracker. O phishing scam, técnica que permite que piratas virtuais roubem informações de uma máquina com o objetivo principal de burlar transações financeiras. [...] o pichamento digital – inserção de textos ou figuras de terceiros em sites sem a autorização destes – e a espionagem eletrônica (SANTOS; FRAGA, 2010, p.31).
Por outro lado, a tipificação dessas condutas criminosas já é objeto de projetos de lei, como o PLC 89/03, que tipifica o acesso de terceiros não autorizados a informações privadas mantidas em redes de computadores; o PLS 76/00, que tipifica diversas condutas ilícitas no ambiente cibernético; bem como o PLS 137/00, que estabelece nova pena aos crimes cometidos com a utilização de meios de tecnologia de informação e telecomunicações.
Ressalta-se, por oportuno, que a legislação penal brasileira passou por algumas alterações com relação aos crimes eletrônicos, como, por exemplo, no art. 313-B, do Código Penal. Porém, a situação somente ganhou ênfase, após a publicação de fotos pessoais da atriz brasileira Carolina Dieckmann, o que ocasionou a edição da Lei n° 12.737/12, a qual tipificou a conduta de invasão de dispositivo informático, conectado ou não à rede de computadores, além da previsão de qualificadoras e majorantes.
Nesse sentido, as condutas ilícitas consistentes no furto, adulteração e divulgação de informações sigilosas sem a autorização do seu dono, com a utilização ou não da rede de computadores, foram criminalizadas; por isso, não subsiste mais o jargão popular de que a internet é uma terra sem lei.
Portanto, os crimes eletrônicos ou informáticos já se encontram tipificados, haja vista as alterações legislativas ocorridas, reduzindo com isso o sentimento de impunidade e de vulnerabilidade do sistema.
3.4. Conclusão do Tópico
O direito eletrônico brasileiro possui e poderá ampliar os meios garantidores da eficácia, autenticidade e segurança nas trocas de informações pela rede de computadores, na medida em que a arquitetura tecnológica para isso já se encontra presente e consolidada, tornando o sistema mais confiável.
Igualmente, as condutas ilícitas no meio informático já estão ou poderão ser criminalizadas, situação que contribui e contribuirá para o fortalecimento e garantia da credibilidade do sistema, haja vista o temor ocasionado pela criminalização de condutas até então atípicas, colaborando para a redução da criminalidade cibernética.
No mesmo diapasão, o marco civil da internet propiciará o maior controle sobre os provedores, o que auxiliará na retenção de informações sobre a identidade dos usuários, fortalecendo o conjunto probatório contra os cibercriminosos.
Desse modo, constata-se que as informações que tramitam e tramitarão pelos meios digitais estão protegidas, seguras e garantidas pelo sistema até então vigente, tendo em vista toda a estrutura formada, contribuindo para a utilização empresarial da internet.
