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A aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos imobiliários

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16/03/2016 às 09:13
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Relatam-se as peculiaridades da relação de consumo e a importância da aplicação do Código de Proteção e Defesa do Consumidor – CDC aos contratos imobiliários.

RESUMO:O presente artigo pretende fazer um breve relato sobre as peculiaridades da relação de consumo e a importância da aplicação do Código de Proteção e Defesa do Consumidor – CDC aos contratos imobiliários. Analisa-se, assim, os pressupostos da relação e do contrato de consumo e a consequente aplicação do Código de Proteção e Defesa do Consumidor quando a relação de consumo caracteriza-se entre imobiliária e consumidor, bem como os principais casos de violação da lei consumeirista em contratos de consumo imobiliários. Conclui-se pela plena aplicação do CDC aos contratos firmados entre o fornecedor de serviços ou produtos em imobiliárias como destinatário final, sem fins profissionais.

Palavras-chave: Nova Teoria Contratual. Código de Defesa do Consumidor. Contratos Imobiliários. Precedentes jurisprudenciais.


1. INTRODUÇÃO 

O presente artigo tem por finalidade traçar um breve relato sobre as peculiaridades do contrato de consumo e a consequente aplicação prática do Código Brasileiro de Proteção e Defesa do Consumidor – CDC às relações estabelecidas entre o fornecedor de serviços ou produtos imobiliários e a pessoa física ou jurídica que adquire tais produtos ou serviços como destinatária final, sem destinação profissional. Com isso, pretende-se demonstrar que a tutela do direito do consumidor[1] é importante não apenas para consumidores e fornecedores, mas igualmente para a proteção do meio ambiente, para o desenvolvimento sustentável e, sobretudo, para transparência das relações.

Quanto aos aspectos metodológicos esta pesquisa foi do tipo bibliográfica, procurando-se explicar e entender  assunto em tratamento através da consulta de obras que abordem direta ou indiretamente o tema a ser exposto, e jurisprudencial, através do estudo de decisões de Tribunais brasileiros sobre o tema, bem como documental, através da análise do Código de Defesa do Consumidor e outros documentos relacionados, a exemplo das notas técnicas do Departamento de Proteção e Defesa do Consumidor – DPDC do Ministério da Justiça.


2. A RELAÇÃO DE CONSUMO 

O Código Brasileiro de Proteção e Defesa do Consumidor – CDC, elaborado em obediência ao artigo 5o, XXXIII, da nossa Constituição – que reconhece a proteção do consumidor como direito fundamental – e ao artigo 48 do ADCT – Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, constitui-se de um microssistema autônomo organizado para a eficaz tutela da peculiar relação de consumo.

O direito consumerista brasileiro é um sistema que tem por base a Teoria Geral do Direito do Consumidor – a qual trata da sua natureza jurídica, princípios, relação de consumo, princípios específico e regras de interpretação – e visa efetivar a teoria da qualidade ou confiança positivada nos artigos 8 a 10. Determina a apuração incomunicável e cumulável de responsabilidade administrativa, criminal e civil do fornecedor, bem como estabelece a proteção pré-contratutal, contratual e pós-contratual do consumidor. E vai mais longe, no artigo 7o, o CDC determina “o diálogo das fontes”, ao estabelecer que o direito do consumidor não se resume ao CDC. Em outras palavras, o CDC deve estar em constante diálogo com outras leis que possam, eventualmente, interessar a uma tutela mais justa do caso concreto (uma questão que envolva plano de saúde, por exemplo, além do CDC deve ser analisada a Lei 9656/98; em caso que envolvam telecomunicações, o CDC, a Lei 8987/95 e a Lei 9472/96).

Nas precisas palavras da Ministra Nancy Andrighi, do Superior Tribunal de Justiça (que, por determinação Constitucional deve garantir a unificação da interpretação de lei infraconstitucional, tal qual a do consumidor, Lei 8078/90), “A relação jurídica qualificada por ser ‘de consumo’ não se caracteriza pela presença de pessoa física ou jurídica em seus polos, mas pela presença de uma parte vulnerável de um lado (consumidor), e de um fornecedor, de outro.“ [2] É a relação de desigualdade – seja esta fática, econômica, técnica ou informacional – que justifica e determina a proteção especial do consumidor.

Ou seja, o que define a aplicação ou não do CDC não é a natureza objetiva do contrato – contrato imobiliário ou arrendamento mercantil ou compra e venda – mas a natureza subjetiva dos sujeitos: é preciso que se tenha um ou mais fornecedores em um polo e um ou mais consumidores no outro e, no meio, um produto ou um serviço (art. 3o, § 2o).

É de se destacar, neste contexto, que o consumidor não se resume a hipótese legal contida no caput do artigo 2o do CDC. Ali temos o consumidor strictu sensu, o consumidor tradicional. Para bem abranger o complexo mercado de consumo, o CDC cuidou de definir alguma situações de consumidor equiparado. A primeira é no parágrafo único do artigo 2o que determina que “equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo“, de que os melhores exemplos são os entes despersonalizados, a massa falida, o condomínio, o espólio, quando eventualmente adquiram produtos ou serviços como destinatários finais, para uso não profissional. É aí, inclusive, que reside o nascedouro da legitimação coletiva na tutela consumerista.

A segunda, é o bystander, positivado no seu artigo 17, que é a vítima do acidente de consumo; aquele que mesmo não participando diretamente da relação de consumo sofre as consequências da má execução do contrato (é o transeunte que é atropelado pelo automóvel com vício de qualidade; o inquilino que sofre os problemas da má execução do contrato de energia elétrica, entre tantos outros exemplos). A terceira e última hipótese é a positivada no artigo 29 do CDC, através da qual equiparam-se a consumidores todas as pessoas, determináveis ou não, expostas às práticas previstas dos artigos 29 a 54 do CDC, quais sejam as materializada em práticas comerciais e em contratos abusivos.

Há casos, porém, em que, na situação concreta embora se mostre um adquirente de produto ou serviço com destinação profissional, aplica-se o CDC em face da vulnerabilidade ou desigualdade pontual na hipótese fática, bem como explica a seguinte decisão do Superior Tribunal de Justiça que deu origem a “teoria minimalista aprofundada“ também conhecida como “finalista mitigada“:

(...) Mesmo nas relações entre pessoas jurídicas, se da análise da hipótese  concreta decorrer inegável vulnerabilidade entre a pessoa jurídica consumidora e a fornecedora, deve-se aplicar o CDC na busca do equilíbrio entre as partes. Ao consagrar o critério finalista para interpretação do conceito de consumidor, a jurisprudência deste STJ, também reconhece a necessidade de, em situações específicas, abrandar o rigor do critério subjetivo do conceito de consumidor, para admitir a aplicabilidade do CDC nas relações entre fornecedores e consumidores-empresários em que fique evidenciada a relação de consumo. São equiparáveis a consumidor todas as pessoas, determináveis ou não, expostas às práticas comerciais abusivas. (...) (Processo REsp 476428 / SC ; RECURSO ESPECIAL 2002/0145624-5 Relator (a) Ministra NANCY ANDRIGHI (1118) Órgão julgador T3 – TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 19/04/2005 Data da Publicação/Fonte DJ 09.05.2005 p. 390 RSTJ vol. 193 p. 336)

A relação de consumo impõe um tratamento jurídico diferenciado tendo em vista a juridicamente presumida vulnerabilidade do consumidor (vulnerabilidade esta que não se resume a questões econômicas mas pode ser compreendida igualmente como vulnerabilidade jurídica, fática ou informacional) e a consequente relação de desigualdade que se estabelece entre consumidores e fornecedores. As relações entre fornecedor-fornecedor e entre consumidor-consumidor, por desenvolverem-se entre iguais, em regra, são tuteladas pelo Código Civil e as relações entre consumidor-fornecedor, em regra desiguais, são tutelados pelo sistema autônomo do CDC.


3. O CONTRATO DE CONSUMO

Como adverte o Ministro Herman Benjamin do Superior Tribunal de Justiça (um dos autores do anteprojeto do CDC):

[...] quando falamos em contratos no Código de Defesa do Consumidor estamos, efetivamente, cuidando de contrato de consumo. E quando estudamos os contratos de consumo ou sobre eles legislamos assim o fazemos em razão de algo que poderíamos denominar de vulnerabilidade contratual do consumidor. É esse fenômeno jurídico – mas também econômico e social – que leva o legislador a buscar formas de proteger o consumidor. [...] No plano da teoria do contrato, proteger o consumidor é, antes de mais nada, um esforço da pesquisa da tipologia dessa vulnerabilidade de resto conhecida ope legis (CDC, art. 4o, I) [3]. (sem destaques no original)

Sobre o contrato de consumo, prossegue o Ministro Herman Benjamin:

[...] toda a vulnerabilidade do consumidor decorre, direta ou indiretamente, do empreendimento contratual e toda proteção é ofertada na direção do contrato [...]. Consequentemente, o direito do consumidor não contesta a validade da liberdade contratual (da mesma forma que não ataca o regime da propriedade privada), MAS SIMPLESMENTE SE INSURGE CONTRA A FORMA COMO ELA TEM SE MANIFESTADO, EM ESPECIAL NO MERCADO DE CONSUMO.[4] (grifos próprios)

Nesse sentido é que a professora Cláudia Lima Marques, uma das mais respeitadas estudiosas do Direito do Consumidor, esclarece que:

Quando a Constituição de 1988 identificou os consumidores como AGENTES ECONÔMICOS MAIS VULNERÁVEIS E QUE DEVERIAM SER PROTEGIDOS PELO ESTADO (art. 5o, XXXII, da CF/88), quando ordenou o legislador que esta proteção do sujeito refletisse na elaboração de um Código de Defesa do Consumidor, a PROTEGER ESTE SUJEITO DE DIREITO ESPECIAL, acabou MOLDANDO UMA NOVA VISÃO MAIS SOCIAL E TELEOLÓGICA DO CONTRATO COMO INSTRUMENTO DE REALIZAÇÃO DAS EXPECTATIVAS LEGÍTIMAS DESTE SUJEITO DE DIREITOS FUNDAMENTAIS, O CONSUMIDOR. [5] (grifos próprios)

Tais considerações revelam-se necessárias, porquanto tenham se passado mais de 20 anos de sua promulgação o Código de Proteção e Defesa do Consumidor, este ainda é subutilizado, e a vulnerabilidade do consumidor subcompreendida. O reconhecimento da vulnerabilidade do consumidor não significa, por nenhum momento, uma proteção exacerbada do consumidor; mas, ao contrário, simplesmente a aplicação prática e efetiva da igualdade numa realidade de mercado tal qual a que vivemos atualmente. Tanto que ensina Cláudia Lima Marques:

Na formação do vínculo, o tempo será considerado como aliado da racionalidade e reflexão na decisão dos consumidores. O Código de Defesa do Consumidor reconhece a importância das notas técnicas de venda, muitas delas agressivas, do markenting e do contrato como forma de informação do consumidor, protegendo seu direito de escolha e sua autonomia racional, através do reconhecimento de um direito mais forte de informação (arts. 30, 31, 34, 46, 48 e 54 do CDC) e um direito de reflexão (art. 49 do CDC).

[...]

A necessidade de proteção da liberdade do contratante mais fraco leva a impor novos riscos profissionais aos fornecedores, que não poderão ser transferidos aos consumidores por nenhuma manifestação válida da vontade, a redefinir o abuso.

[...]

Explico: ao tentar exigir que a atuação do parceiro contratual mais forte, fornecedor, seja eivada de alguma falta ou abuso (vontade de lesar ou chicanear) para que seja controlado o seu resultado fático, tenta a doutrina mais conservadora neutralizar o potencial limitador de condutas  - objetivas – do CDC. (p. 270-271).

É preciso enxergarmos que, por exemplo, quando um agricultor adquire um moto, ele não tem a compreensão do que significa contrato de financiamento com garantia por alienação fiduciária e nem tampouco sabe as consequências fáticas e jurídicas de tal realidade. Quer apenas pagar parcelado o produto, no caso, a moto. Se soubesse, por exemplo, que aderindo a um contrato de alienação fiduciária e uma vez devolvendo a moto não necessariamente o contrato estaria findo – que dependeria do valor venal do produto – decerto não optaria pelo distrato. É o caso de um contrato de seguro em que as informações não são fornecidas com clareza necessária, como se vê adiante em decisão do Superior Tribunal de Justiça:

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CONSUMIDOR. SEGURO EMPRESARIAL CONTRA roubo E FURTO CONTRATADO POR PESSOA JURÍDICA. MICROEMPRESA QUE SE ENQUADRA NO CONCEITO DE CONSUMIDOR. CLÁUSULA LIMITATIVA QUE RESTRINGE A COBERTURA A FURTO QUALIFICADO. REPRODUÇÃO DA LETRA DA LEI. INFORMAÇÃO PRECÁRIA. INCIDÊNCIA DO ART. 54, § 4º, DO CDC. 1. O art. 2º do Código de Defesa do Consumidor abarca expressamente a possibilidade de as pessoas jurídicas figurarem como consumidores, sendo relevante saber se a pessoa, física ou jurídica, é "destinatária final" do produto ou serviço. Nesse passo, somente se desnatura a relação consumerista se o bem ou serviço passa a integrar uma cadeia produtiva do adquirente, ou seja, posto a revenda ou transformado por meio de beneficiamento ou montagem. 2. É consumidor a microempresa que celebra contrato de seguro com escopo de proteção do patrimônio próprio contra roubo e furto, ocupando, assim, posição jurídica de destinatária final do serviço oferecido pelo fornecedor. 3. Os arts. 6º, inciso III, e 54, § 4º, do CDC, estabelecem que é direito do consumidor a informação plena do objeto do contrato, garantindo-lhe, ademais, não somente uma clareza física das cláusulas limitativas - o que é atingido pelo simples destaque destas -, mas, sobretudo, clareza semântica, um significado unívoco dessas cláusulas, que deverão estar infensas a duplo sentido. 4. O esclarecimento contido no contrato acerca da abrangência da cobertura securitária que reproduz, em essência, a letra do art. 155 do Código Penal, à evidência, não satisfaz o comando normativo segundo o qual as cláusulas limitadoras devem ser claras, por óbvio, aos olhos dos seus destinatários, os consumidores, cuja hipossuficiência informacional é pressuposto do seu enquadramento como tal. 5. Mostra-se inoperante a cláusula contratual que, a pretexto de informar o consumidor sobre as limitações da cobertura securitária, somente o remete para a letra da Lei acerca da tipicidade do furto qualificado, cuja interpretação, ademais, é por vezes controvertida até mesmo no âmbito dos Tribunais e da doutrina criminalista. 6. Recurso especial não conhecido. (STJ - REsp: 814060 RJ 2006/0014606-0, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 06/04/2010,  T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/04/2010)

Tal decisão é um exemplo concerto e adequado de como deve ser tratado um contrato de consumo. Em um contrato de consumo, por natureza desigual, não basta dar a informação formal, esta tem que ser clara, compreensível, adequada ao entendimento do consumidor. Informação falha ou duvidosa compromete o direito básico à informação e a consequente liberdade de escolha do fornecedor, de modo que o CDC teve o cuidado de garantir a nulidade das informações dúbias que induzam a erro.

Outro aspecto importante do contrato de consumo é que a proteção não se resume, como acontece normalmente nos demais tipos de contrato, ao momento da criação do contrato ou o imediatamente posterior. No contrato de consumo, protegem-se “(...) as expectativas legítimas que o consumidor teria, mesmo que não se trate de qualidades essenciais do produto ou de qualidades expressamente garantidas no contrato. Neste sentido, por exemplo, o inciso III do §6o do art. 18 do Código de Defesa do Consumidor brasileiro“.[6]

Tudo isso demonstra, em suma, que, no contrato de consumo, é preciso que se tenha um cuidado muito especial com a informação – seja ela no próprio contrato seja ela durante a oferta ou a publicidade – de modo que as cláusulas, a bem do princípio da igualdade, devem ser interpretadas do modo mais favorável ao consumidor, presumivelmente vulnerável. Tudo isto para que a liberdade de escolha possa ser realmente exercida e com ela preservada a dignidade do consumidor como determina o artigo 4o do CDC.

Deve-se também destacar a importância que o CDC dá a preservação do meio ambiente, uma vez que determina a nulidade de qualquer cláusula que infrinja ou possibilite a violação de normas ambientais.

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Sobre a autora
Natalia de Rosalmeida

Bacharel em Direito pela Universidade Federal do Ceará. Advogada.

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

ROSALMEIDA, Natalia. A aplicação do Código de Defesa do Consumidor aos contratos imobiliários. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 21, n. 4641, 16 mar. 2016. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/46206. Acesso em: 30 mai. 2024.

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