2. CONTRATOS IMOBILIÁRIOS E APLICAÇÃO DO CDC
Nos contratos imobiliários – para efeitos deste artigo, aqui compreendidos como aqueles de administração e locação de imóveis realizados pelas empresas imobiliárias ou de locação e venda de imóveis – têm-se visto certa controvérsia sobre sua inclusão ou não no campo de aplicação do CDC. Busca-se esclarecer esta controvérsia, baseada nas relações imobiliárias que se concretizam através dos proprietários e das empresas administradoras e locadoras de imóveis; e destas e daquelas pessoas que procuram tais empresas interessadas em comprar ou alugar imóveis
Para o exame adequado da questão é imprescindível, em um primeiro momento, o estabelecimento de certas premissas. A primeira delas é que a relação de inquilinato não se confunde com a relação firmada entre o proprietário de imóvel e a imobiliária. Esta é relação de consumo, haja vista que se trata de relação firmada entre o consumidor e o fornecedor de serviços de administração ou locação de imóveis. A Lei do inquilinato (Lei n. 8.245/99) regula a locação feita diretamente entre proprietário e inquilino, sem a intermediação do serviço especializado – e, por isso, não vulnerável – de administração. A relação e inquilinato não se confunde com a de consumo.
Tal raciocínio encontra perfeito amparo nos artigos 2o e 3o do CDC: o proprietário do imóvel é consumidor (art. 2o); a imobiliária, fornecedora (art. 3o) e os serviços de administração de imóveis o objeto (art. 3o, §2o). O mesmo raciocínio se estabelece entre a pessoa que contrata os serviços da imobiliária para alugar um imóvel. A dúvida que surge decerto é oriunda da juventude do direito do consumidor. Há certa dificuldade na compreensão de que o que vai caracterizar a relação de consumo não é a forma contratual eleita, mas a existência de consumidores e fornecedores na relação. Por outro lado, a relação de consumo não se caracteriza quando a contratação dos serviços é realizada com intuito profissional, no seio de relações contratuais.
Dessa forma, defende a Professora Cláudia Lima Marques, em sua obra Contratos no Código de Defesa do Consumidor, Editora Revista dos Tribunais, 2006, p. 430, que:
A jurisprudência destes 15 anos de CDC ensinou, porém, que esta situação de vulnerabilidade não é exceção, mas sim bastante comum, e que a relação entre o consumidor-pessoa física e leigo e a administradora de imóveis deve ser, sim, considerada uma relação de consumo, diretamente ou a menos por equiparação, pois aqui a destinação final do bem imóvel é suplantada pela fática, técnica, informacional e jurídica vulnerabilidade do proprietário. (grifos próprios)
Para ilustrar, imaginemos um caso em que um consumidor que só possui um imóvel alugado, através da administradora de imóveis, e que mora de aluguel em outro imóvel menos valorizado. A proprietária é inequivocamente consumidora dos serviços contratados, visto que não é profissional do ramo de imóveis; possui apenas um imóvel; contratou serviços especializados justamente por sua vulnerabilidade em administrar seu imóvel.
A proprietária que paga quantia mensal pela administração de seu único imóvel, portanto, é consumidora, requerendo a proteção do CDC. Assim, tem direito a ver zelado seu patrimônio pela administradora, sendo nula, por exemplo, cláusula que exima a administradora da responsabilidade de conservação do imóvel, não obstante o percebimento do pagamento acordado, configurando-se vantagem exacerbada ao fornecedor.
A jurisprudência também já firmou entendimento de que administradoras de imóveis podem ser considera fornecedoras, com aplicação do CDC aos contratos por elas firmados:
PROCESSO CIVIL - AÇÃO CIVIL PÚBLICA - LOCAÇÃO - CLÁUSULAS ABUSIVAS- ADMINISTRADORAS DE IMÓVEIS- LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - INTERESSES INDIVIDUAIS HOMOGÊNEOS. As administradoras de imóveis são legitimadas para figurarem no polo passivo em ações civis coletivas propostas pelo Ministério Público com objetivo de declarar nulidade e modificação de cláusulas abusivas, contidas em contratos de locação elaboradas por aquelas. (Precedentes). Recurso Especial provido. (STJ - REsp: 614981 MG 2003/0223615-8, Relator: Ministro FELIX FISCHER, Data de Julgamento: 09/08/2005, T5 - QUINTA TURMA, Data de Publicação: <!-- DTPB: 20050926</br> --> DJ 26/09/2005 p. 439)
No inteiro teor da decisão acima ementada, o Relator deixa claro que “(...) a prestação de tal serviço se enquadra como relação de consumo“. Neste processo, o parecer do Ministério Público Federal também é nesse sentido “não se trata o caso sub examem de discussão da ‘relação jurídica entre locador e locatário“, mas sim, da ‘relação de consumo existente na prestação do serviço de intermediação de imóveis para locação’ ao dizer que ‘relação de consumo existente na prestação do serviço e intermediação de imóveis para locação.
Os proprietário, portanto, são inequivocamente consumidores dos serviços prestados pelas empresas especializadas na administração e na locação de imóveis. A responsabilidade da fornecedora é administrar o imóvel, sendo remunerada pela a tranquilidade do consumidor, que entrega seu imóvel para administração. É, portanto, da inteira responsabilidade da imobiliária elaborar o contrato de locação, realizar vistorias, verificar o perfil do locatário, se este vem pagando os alugueis, além de zelar pela conservação do imóvel. Este, ao fim do contrato, deve ser devolvido ao consumidor no estado em que foi recebido pela administradora, salvo os desgaste naturais do tempo
A aplicação do CDC nas relações entre proprietário e administradora de imóveis visa o equilíbrio contratual. Sem dúvida, o proprietário é vulnerável diante da especialização da empresa na prestação desses serviços. Existe, portanto, a obrigação de pagamento da administração por parte do consumidor (que geralmente ocorre através de descontos no aluguéis), e a responsabilidade da administradora pela qualidade de seu serviço que, por cláusula abusiva, não pode ser excluída.
Cláusulas que exoneram a responsabilidade do fornecedor pelos vícios de seu serviço, onerando o proprietário com todos os ônus decorrente da contratação e colocando-o em situação excessivamente desvantajosa são consideradas nulas de pleno direito pelo CDC.
No mesmo sentido, é considerada prática abusiva a omissão de informação dos riscos do próprio negócio firmado. Além disso, pela natureza dos serviços prestados pela administradora de imóveis, pode-se observar que sua atividade funda-se na teoria do risco do negócio, ou seja, a fornecedora recebe remuneração para responsabilizar-se por eventuais riscos de danos que possam advir dos contratos de locação. Os proprietários, então, contratam os serviços especializados das administradoras, justamente, por não estarem dispostos a assumir tais riscos, estabelecendo-se, assim, uma relação de consumo.
A abusividade das cláusulas em um contrato de administração de imóveis que exoneram as imobiliárias da responsabilidade sobre a manutenção do imóvel é clara, pois transfere ao consumidor obrigação inerente a própria atividade de administração. Assim, o consumidor acaba pagando por um serviço que sequer é prestado.
O artigo 14 do CDC afirma que o fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação de serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e sobre os riscos. Dessa forma, a responsabilidade da imobiliária quanto ao imóvel sob sua administração é objetiva. Isto é, independe de culpa. Assim, caso a imobiliária caso não adote as providência necessárias para a segurança do negócio jurídico de locação (no qual é intermediária), incorre em omissão e/ou falha na prestação se serviços, a ensejar sua responsabilidade objetiva pelos danos causados ao proprietário consumidor.
Outro aspecto importante é que a administradora deve garantir a devolução do imóvel no estado em que este foi entregue pelo proprietário. Como a imobiliária presta serviço de administração do imóvel, passa a se responsabilizar pela proteção dos direitos do proprietário no contrato de locação, com a função de zelar para que as garantias neste contrato sejam plenas, de forma que o proprietário não seja lesado. Dentre estas garantias, encontra-se a restituição do imóvel, finda a locação, no mesmo estado de conservação anterior, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal, nos termos do artigo 23, III, da Lei 8.245/91.
É importante ressaltar que quando se fala que a relação entre proprietário e administradora de imóveis trata-se de inequivocamente de uma relação de consumo e está protegida pelo CDC, não se exclui, entretanto, a incidência nessa relação de outras regras que possam favorecer o consumidor, prevalecendo as mais benéficas, consoante esclarece o artigo 7o, do código consumerista:
Art. 7° Os direitos previstos neste código não excluem outros decorrentes de tratados ou convenções internacionais de que o Brasil seja signatário, da legislação interna ordinária, de regulamentos expedidos pelas autoridades administrativas competentes, bem como dos que derivem dos princípios gerais do direito, analogia, costumes e eqüidade.
Pelo exposto, demonstra-se então que, aos contratos firmados entre imobiliárias prestadoras de serviços de administração de imóveis e proprietários, é aplicado o Código de Defesa de consumidor, visando a proteção dos contratantes considerados hipossuficientes e vulneráveis na prestação desses serviços especializados.
3. CONCLUSÃO
A relação de consumo entre administradora de imóveis e proprietário que contrata seus serviços de administração é clara, evidente e inequívoca. Baseada na nova concepção dos contratos que objetivam a boa-fé e a função social, o Código de Defesa do Consumidor veio para regular as relações de consumo, equilibrando as posições contratuais, onde o consumidor é vulnerável.
Sendo relação de consumo, os contratos de administração de imóveis devem ser analisados conforme o CDC, especialmente no que concerne às práticas e cláusulas abusivas e a proteção prioritária da informação, premissa que é necessária ao exercício da liberdade de escolha. Frisa-se que tal relação de consumo, como já demonstrado e provado, não se confunde com a relação de inquilinato.
Conclui-se, portanto, que muitas vezes os contratos de administração de imóveis apresentam cláusulas abusivas, que colocam o consumidor em posição excessivamente desvantajosa. Tais cláusulas são nulas de pleno direito, como objetiva do 51, do CDC. O proprietário, tecnicamente desamparado, quando destinatário final dos serviços das administradoras de imóveis, pode invocar a proteção do Código de Defesa do Consumidor em seu favor.
REFERÊNCIAS
ARRUDA ALVIM. Cláusulas Abusivas e seu controle no direito brasileiro, RDC 20/33
CARPENA, Heloísa. Tutela unificada da concorrência e do consumidor no Brasil: a caminho de uma ética no mercado, in RF 388/116.
CAPPELLETTI MAURO e BRYAN GART. Acesso à Justiça. Porto Alegre: Sergio Antonio Fabris Editor, 1998
MARQUES, Cláudia Lima. Contratos no Código de Defesa do Consumidor: O novo regime das relações contratuais. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006. DE MELO, José Eduardo Soares. Aspectos Tributários e Práticos do ISS, São Paulo: Dialética, 2008, p. 34-35.
MARSAIOLI, Rodrigo Vallejo. Responsabilidade civil das administradoras de imóveis, 8 mar. 2011. Disponível em: <http://www.marsaioli.adv.br/artigos/artigos_020.htm>
MARCONI, Marina de Andrade; LAKATOS, Eva Maria. Metodologia do Trabalho Científico. 6. ed. São Paulo: Atlas, 2006.
MINISTÉRIO DA JUSTIÇA. Secretaria do Direito Econômico. Departamento de Proteção e Defesa do Consumidor. Aplicabilidade do CDC nos contratos de administração e locação de imóveis. Parecer 13/06/2006. Disponível em: http://www.uberaba.mg.gov.br/portal/acervo/procon/legislação/federal/notas_tecnicas/CDCna_locacao_moveis.pdf.
RÊGO. Werson. O Código de Defesa do Consumidor: a nova concepção contratual e os negócios jurídicos imobiliários: aspectos doutrinários e jurisprudenciais. Rio de Janeiro: Forense, 2001.
Notas
[1] Que tem por um dos principais princípios o equilíbrio e a harmonia do mercado de consumo (art. 4o, III, CDC)
[2]REsp 476.428/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/04/2005, DJ 09/05/2005 p. 390.
[3] Trecho extraído da apresentação do livro “Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais“, de Cláudia Lima Marques, Revista dos Tribunais, 5a edição, 2005, p. 9.
[4] P. 10 e 11
[5] “Contratos no Código de Defesa do Consumidor: o novo regime das relações contratuais“, de Cláudia Lima Marques, Revista dos Tribunais, 5a edição, 2005, p. 256 e 257.
[6] Marques, ob, cit, p. 282
