Quais a obrigação do locatário no pagamento de tributo vinculado ao imóvel? Como a Fazenda Pública se posiciona diante dos contratos particulares?

Em contratos de locação de imóvel são comuns cláusulas que atribuem ao locatário a responsabilidade pelo pagamento de despesas vinculadas ao imóvel, como energia, água e até mesmo o IPTU. O presente artigo tem como escopo a análise dessas convenções particulares e a forma como a Fazenda Pública se posiciona diante delas.

Inicialmente, é salutar a compreensão da relação jurídico tributária entre o sujeito passivo do IPTU e o Município.

O imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana, previsto nos arts. 156, I, da CF e 32 e seguintes do CTN -  cuja competência para instituir, legislar, fiscalizar e arrecadar é do município da localização do bem -  tem como sujeito passivo, conforme a dicção do art. 34 do CTN, o proprietário do imóvel, o titular do seu imóvel útil, ou seu possuidor a qualquer título. Cumpre dizer que a posse referida no art. 34 do CNT é aquela com o ânimo de domínio, ou seja, daquele que pode ser proprietário, o que não é vislumbrado na posse do locatário.

Ponto fundamental desta análise está em definir o “sujeito passivo” na relação jurídico tributária. Para isso o CTN nos incisos I e II do art. 121 diz, respectivamente, que contribuinte é aquele que tem relação pessoal e direta com a situação que constitua o respectivo fato gerador, e que responsável tributário é quem, sem revestir a condição de contribuinte, tem obrigação que decorre de disposição expressa em lei.

Trazendo o conceito de sujeito passivo para o caso do IPTU, podemos dizer que, conforme apontado em linhas anteriores, o contribuinte é o proprietário do imóvel ou aquele que tenha a posse com a intensão de ser proprietário.

No que tange o responsável tributário do IPTU, este poderá ser, conforme art. 130 do CTN, por exemplo, aquele que adquire um imóvel urbano com dívidas relativas àquele imposto, visto que trata-se de um tributo propter rem.

Diante do que foi apresentado até aqui ficou demonstrado que a responsabilidade tributária deve decorrer da lei. Sendo assim, um contrato celebrado entre o locador e o locatário não tem o condão de modificar a definição legal do sujeito passivo de uma obrigação tributária. Esta é a conclusão que se extrai do art. 123 do CTN, in verbis:

Art. 123. Salvo disposições de lei em contrário, as convenções particulares, relativas à responsabilidade pelo pagamento de tributos, não podem ser opostas à Fazenda Pública, para modificar a definição legal do sujeito passivo das obrigações tributárias correspondentes.

Em decisão do STJ, sob relatoria do Ministro Castro Meira, também foi firmado o mesmo entendimento:

 

O locatário é possuidor por relação de direito pessoal e, como tal, não é contribuinte do IPTU ou de qualquer taxa que incida sobre o imóvel que ocupa. [...] (REsp 714.587/SP, Rel. Min. Castro Meira, Segunda Turma, j. em 25-4-2006).

Caminham no mesmo sentido do Códex Tributário as decisões dos Tribunais de Justiça, que reiteradamente decidem sobre o caso, conforme o julgado que segue:

APELAÇÃO CÍVEL. IPTU EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL. CONVENÇÕES PARTICULARES. "CDA que atende aos requisitos legais previstos nos arts. 202 c/c2º, § 5º da LEF. Em que pese a AESul tenha assumido as obrigações, conforme estipulado no edital de privatização da CEEE, em figurando esta última como proprietária dos imóveis no registro competente, possui ela relação jurídica tributária com o sujeito ativo. No IPTU, o contribuinte é o proprietário. Inteligência do art. 34 do CTN. As convenções particulares são inoponíveis à Fazenda Pública. Inteligência do art. 123 do CTN." (Ap. Cível 70024204695). APELAÇÃO PROVIDA. (Apelação Cível Nº 70032055766, Primeira Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Irineu Mariani, Julgado em 30/06/2010) (grifos nossos).

Interessante apontar que, da mesma forma que o proprietário não poderá se eximir da obrigação tributária pela existência de contrato, a Fazenda Pública não poderá exigir do locatário o crédito tributário. Esse foi o raciocínio do Desembargador João Barcelos de Sousa Júnior, do TJ-RS, ao decidir sobre uma ação na qual o Município de Frederico Westphalen executou o locatário de um imóvel, exigindo dele os créditos de IPTU, conforme se observa no fragmento do voto:

[...] contudo, o locatário não é contribuinte do IPTU. As convenções de direito privado, como o contrato de locação, em que se responsabiliza o inquilino pelos tributos incidentes sobre o imóvel alugado, não se opõem ao poder público. Portanto, não pode ser incluído como réu na execução.

É o que deflui do art. 156, inc. I, da Constituição Federal, segundo o qual o fato gerador do IPTU é a “propriedade predial e territorial urbana”, e do CTN, art. 32, no sentido de que o referido imposto incide sobre a posse do imóvel, mas posse qualificada pelo animus domini, o que deve ser examinado à luz do art. 110 do referido diploma legal.

Conforme Hugo de Brito Machado (2015, p. 148), “as convenções particulares podem ser feitas e são juridicamente válidas entre as partes contratantes, mas nenhum efeito produzem contra a Fazenda Pública, no que diz respeito à responsabilidade tributária. ”.

Ainda segundo Hugo de Brito, é de salutar importância o cuidado ao redigir a cláusula que transfere a responsabilidade pelo cumprimento de obrigação tributária, para que nesta fique consignada a obrigação tão somente de tributos devidos. Sendo assim, se o sujeito passivo pagou, sem oposição, tributo indevido, não terá o direito de cobrá-lo do contratualmente obrigado, pois a cláusula contratual refere-se aos tributos legalmente devidos.

Conclui-se, portanto, que o contribuinte do IPTU é, conforme art. 34 do CTN, o proprietário ou aquele que possui o ânimo de propriedade. Figura ainda como sujeito passivo do referido imposto aquele que adquire o imóvel segundo o art. 130 do Códex Tributário. Portanto, a cláusula contratual que confere ao locatário a responsabilidade pelo cumprimento da obrigação tributária não pode ser oposta à Fazenda Pública com arrimo no art. 123 do CTN. Vale frisar que a recíproca é verdadeira, visto que o município não poderá exigir a exação do locatário.


Referências Bibliográficas

BRASIL. Código Tributário Nacional. 11. ed. São Paulo: Saraiva, 2015.  

MACHADO, Hugo de Brito. Curso de Direito Tributário. 36.ed. São Paulo: Malheiros Editores, 2015

TJ-RS - Apelação Cível : AC 70051807576 RS – Disponível em: <http://tj-rs.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/22847076/apelacao-civel-ac-70051807576-rs-tjrs/inteiro-teor-111061703> Acesso em 23/02/2016.

TJ-RS - Apelação Cível : AC 70054998521 RS - Disponível em: < http://tj-rs.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/112971404/apelacao-civel-ac-70054998521-rs/inteiro-teor-112971414> Acesso em 23/02/2016.


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Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

REZENDE, Murilo Alberto Budaz. A inexistência de relação jurídico tributária entre o locatário de bem imóvel e a Fazenda Pública. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 21, n. 4622, 26 fev. 2016. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/46785>. Acesso em: 17 out. 2018.

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