São comuns em nosso cotidiano questionamentos sobre a validade, ou não, das cláusulas de retenção de valores em caso de rescisão/distrato de contratos de imóveis adquiridos na planta.

Os questionamentos surgem em decorrência de previsões contratuais aberrantes, que estipulam restituição de percentuais ínfimos dos valores pagos pelos consumidores em caso de distrato/rescisão, e em inúmeras parcelas.

As ilegalidades das referidas cláusulas chegam ao ponto de, muitas vezes, conceder a inusitada possibilidade do imóvel não sair do ‘papel’, e mesmo assim não ter direito a qualquer devolução dos valores pagos. Um tremendo absurdo!

A lógica da vida não permite tal situação. No direito, referida lógica não fica de lado!

Claro que o consumidor não pode ser prejudicado pelo atraso na construção, ensejando a restituição integral dos valores pagos.

Do mesmo modo, não é correto deixar que a construtora seja penalizada com a restituição integral dos valores pagos, quando o pedido de rescisão/distrato advém do interesse do consumidor em não continuar com o negócio, sem qualquer culpa da construtora.

A lei de incorporação imobiliária (Lei 4.591/94), o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil de 2002 são claros ao disciplinar as 02 hipóteses: distrato/rescisão (i) com culpa da construtora e (ii) sem culpa da construtora.

Mesmo diante a previsão expressa em legislação vigente, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo precisou se manifestar por meio das Súmulas 01, 02 e 03, determinando (i) restituição integral dos valores quando existir culpa da construtora, ou (ii) possibilidade de retenção de percentual à titulo de custos administrativos, quando inexistir culpa da construtora.

De tão sovada que é a matéria, o Superior Tribunal de Justiça emitiu súmula sobre o tema:

“Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. STJ. 2ª Seção. Aprovada em 26/8/2015, DJe 31/8/2015 (Info 567).”

Aí, não se sabe por qual motivo, razão ou mesmo circunstância o Exmo. Sr. Senador Romero Jucá (PMDB-RR) assinou PL 774/2015, estipulando retenção de 25%, mais retenção de 5% para custos com comissão de venda, mediante devolução em quantas parcelas forem estipuladas em contrato (http://www25.senado.leg.br/web/atividade/materias/-/materia/124367).

Tal situação gera insegurança jurídica e absurdo abuso contra as relações consumeristas já referendadas por súmulas de jurisprudência, gerando a promoção de inúmeras ações judiciais para a restituição dos valores com base na lógica legal ainda existente.

Assim, o remédio aos consumidores que tiverem prejuízos com tal situação será a promoção de ação judicial para que seus direitos sejam atendidos.