O devedor fiduciante demite-se da propriedade, ainda que transitoriamente, a partir de quando não mais dispõe das faculdades inerentes ao domínio.

É sobremaneira expressiva a quantidade de negócios jurídicos que elegem a propriedade fiduciária como garantia.

Não seria ousado afirmar, tamanha a extensão participativa do contrato acessório no mundo jurídico, que os demais direitos reais de segurança, como, por exemplo, a hipoteca e o penhor, estão propínquos de sepultamento.

Também pudera: as vantagens da alienação fiduciária são superlativas. A excussão do crédito é infinitamente mais célere e, hoje, apaziguada jurisprudencialmente. Além disso, o bem garantidor imuniza-se diante da vis atractiva do juízo universal falimentar e dos deletérios incômodos de um processo judicial.

A alienação fiduciária, com a finalidade de garantia imobiliária, configura um contrato originador da propriedade fiduciária, que nasce com o registro no fólio real. Instrumentaliza a transferência da propriedade resolúvel de determinado imóvel ao credor, cognominado fiduciário. 

Sendo, pois, resolúvel, concomitantemente à constituição da propriedade há também a previsão clausular de sua extinção, tão logo verificada a condição – evento futuro e incerto - sob a qual tiver sido constituída a garantia, abolição essa sem interferência do consentimento do credor fiduciário ou de intervenção judicial. Havendo o cumprimento da obrigação garantida, extinta estará a propriedade fiduciária, autorizando, ope legis, o cancelamento do registro na tábua registral, à vista da apresentação da respectiva quitação.

Tem-se, então, que o devedor fiduciante demite-se da propriedade, ainda que transitoriamente, a partir de quando não mais dispõe das faculdades inerentes ao domínio, conquanto retenha a posse direta por força de previsão de constituto possessório.

Por tal motivo, não é possível outorgar nova garantia fiduciária da propriedade plena a terceiros em graus sucessivos e com ordem de prioridade, como pode ocorrer com a hipoteca, em que o mesmo bem pode garantir diversos credores em graus de preferência subsidiários.

Com efeito, se, como dito, o credor exonera-se da qualidade de dominus, à toda evidência não possui a aptidão de dispor ou onerar o que não se encontra mais em sua esfera de direitos.

Remanesce-lhe, porém, o direito à reaquisição da propriedade, uma vez cumprida a obrigação garantida. Possui – o fiduciante - um direito sujeito a uma condição suspensiva: readquirir a propriedade do bem se a dívida for paga. O devedor possui expectativa de direito à futura reversão do bem alienado.

O devedor transmuda-se, deixando de ser proprietário para ser titular de um direito de reaquisição, sob condição suspensiva, bem como do direito de fruição da posse direta e dos frutos do imóvel.

Esse direito de reaquisição possui expressão monetária e, por não se caracterizar como bem fora do comércio, pode, perfeitamente, ser objeto de relações obrigacionais. A propósito, se pode ser objeto de disposição e possui entonação econômica, também pode ser constritado.

Prova disso é o que se cognomina popularmente de “venda do ágio”, que nada mais é do que a negociação do direito de reaquisição do bem, o que ocorre, v.g.verbi gratia, quando há o pagamento de um valor pela assunção da dívida oriunda de um financiamento garantido por alienação fiduciária.

Outro exemplo de destinação dos direitos reaquisitórios é sua outorga a título de caução – espécie de garantia – nos termos dos artigos 17, lll, e 21, da Lei nº 9.514/97, ou até mesmo sua outorga à guisa de cessão fiduciária.

Mas, afinal, não pode o devedor alienar fiduciariamente a propriedade superveniente?

Segundo o §3º do artigo 1.361 do Código Civil, "a propriedade superveniente, adquirida pelo devedor, torna eficaz, desde o arquivamento, a transferência da propriedade fiduciária”, ao passo que o §1º do artigo 1.420 preconiza que " torna eficaz, desde o registro, as garantias reais estabelecidas por quem não era dono".

Portanto, é possível a peculiar alienação fiduciária do mesmo bem, em planos de propriedade diferentes. Não está a se tratar de alienação em segundo grau, mas, sim, de nova e autônoma alienação, a qual, uma vez devidamente registrada, embora constituída, apenas e tão somente passará a ter eficácia se, e quando, a propriedade fiduciária garantidora da primeira obrigação for cancelada em razão do seu cumprimento.

Quitada a dívida anteriormente garantida, a propriedade fiduciária resolver-se-á em relação ao primeiro credor fiduciário, reingressando no domínio do então devedor fiduciante. Esse, por sua vez, já a terá alienado fiduciariamente ao segundo e novo credor fiduciário.

Dito de outro modo: a alienação fiduciária de imóvel já alienado fiduciariamente em momento anterior ocorre com a propriedade superveniente (e, por natureza, em relação de dependência com uma condição) e somente terá eficácia após verificada a condição suspensiva que enseja a aquisição da propriedade por parte do devedor fiduciante, com a respectiva averbação, no fólio real, do termo de quitação da obrigação garantida pela propriedade fiduciária primeva. É nesse momento – e só nesse momento – que surge a propriedade superveniente e, em consequência, empresta eficácia à nova garantia fiduciária.

Concluindo, então, à vista das ponderações tecidas, infere-se que não é possível, juridicamente, haver a constituição de sucessivas e concomitantes alienações fiduciárias sobre um mesmo bem, em diferentes graus, preferindo-se uns aos outros por ordem registral.

Contudo, admite-se (a) a disposição dos direitos de reaquisição e (b) a alienação fiduciária da propriedade superveniente, da qual o devedor eventualmente se torne titular com o cumprimento das obrigações previamente garantidas e o cancelamento da propriedade fiduciária primitiva, cuja eficácia é condicionada a evento futuro e incerto.


REFERÊNCIAS.

CHALHUB, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 4ª edição. São Paulo: Renovar, 2009.

CHALHUB, Melhim Namem__________ e DANTZGER, Afrânio Carlos Camargo Dantzger. A alienação fiduciária de bens imóveis em segundo grau. Disponível em: <http://12ri.com.br/index.php?pagina=noticia&cod=102>.  Acesso em 14 nov. 2016.

COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil, volume 4: direito das coisas e direito autoral. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 257.

DANTZGER, Afrânio Carlos Camargo. Alienação Fiduciária de Bens Imóveis. 2ª ed. São Paulo: Método, 2007.

FARIAS, Cristiano Chaves; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 3ª ed. Rio de Janeiro: Lumen Júris, 2006.

LIMA, Frederico Henrique Viegas de. Da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. 2ª ed. Curitiba: Juruá Editora, 2006.


Notas

[1] Qualquer que seja o seu objeto da garantia, aplicam-se, como normas gerais, os artigos 1.361 a 1.368 do Código Civil. Recaindo sobre imóveis, submete-se o instituto aos artigos 22 a 33 da Lei n. 9.514/97. Quando tiver por objeto bem móvel fungível ou direito creditório, incide o art. 66-B, §§ 3º a 6º, da Lei n. 4.728/65.

[2] A esse respeito é o enunciado 506 da V Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal: “Estando em curso contrato de alienação fiduciária, é possível a constituição concomitante de nova garantia fiduciária sobre o mesmo bem imóvel, que, entretanto, incidirá sobre a respectiva propriedade superveniente que o fiduciante vier a readquirir, quando do implemento da condição a que estiver subordinada a primeira garantia fiduciária; a nova garantia poderá ser registrada na data em que convencionada e será eficaz desde a data do registro,produzindo efeito ex tunc”.


Autores

  • Thiago Caversan Antunes

    Especialista em Direito Civil e Processo Civil e Mestre em Direito Negocial pela Universidade Estadual de Londrina (UEL). Doutorando em Direito pela Universidade de Marília (UNIMAR). Professor dos cursos de graduação em Direito da Universidade Norte do Paraná (UNOPAR) e da Universidade Positivo (UP), e de diversos cursos de pós-graduação. Membro da Associação Brasileira de Direito Processual (ABDPro) e da Associação Brasileira de Direito e Economia (ABDE). Autor de livros e artigos científicos. Atua como advogado.

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Como citar este texto (NBR 6023:2002 ABNT)

ANTUNES, Thiago Caversan; CONSTANTINO, Caio Madureira. A alienação fiduciária e suas consequências no patrimônio do fiduciante. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 21, n. 4923, 23 dez. 2016. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/54166>. Acesso em: 17 dez. 2018.

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