É bem sabido que em tempos de crise o nível de inadimplência de dívidas aumenta consideravelmente, assim, por consequência, o número de processos de execução, ações monitórias cresce exponencialmente, o que acarreta o aumento do número de imóveis penhorados ou bens arrestados para a satisfação de tais débitos.
Para tanto, o Código de Processo Civil, em seu artigo 831, dispõe que a penhora poderá recair sobre tantos bens quantos bastem para o pagamento do principal atualizado, dos juros, das custas e dos honorários advocatícios, percebendo-se que o devedor/executado pode ter inúmeros bens penhorados para a satisfação da dívida.
Para que o imóvel penhorado possa ser vendido judicialmente, é necessário que o mesmo seja avaliado pelo oficial de justiça ou, se necessário, por perito, conforme já previsto no CPC/73 (art.681), possuindo correspondência no art. 872 do CPC/15.
É de fácil percepção que o Laudo de Avaliação do bem penhorado deve conter todas as características possíveis para a verificação do real valor, observando-se as diferentes destinações dos bens (seja urbano, rural, fábrica, comércio, entre outros).
Assim, é possível ter uma infinidade de casos e peculiaridades, o que ocasiona sem sombra de dúvidas uma grande margem de erro e irregularidades que possam constar nos laudos de avaliação, sendo editado o art. 873 no CPC/15, cuja norma possuía correspondência no CPC/73.
Pois bem, realizada a leitura do artigo 873, nota-se que existem, neste dispositivo, 03 (três) situações expressas para a realização de nova avaliação: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.
O requerimento de nova avaliação com base nos incisos I e III somente pode ser realizado no prazo para impugnação, posto que, após transcorrido referido prazo, ter-se-á preclusão, vedando-se a rediscussão quanto ao laudo de avaliação.
Art. 872. A avaliação realizada pelo oficial de justiça constará de vistoria e de laudo anexados ao auto de penhora ou, em caso de perícia realizada por avaliador, de laudo apresentado no prazo fixado pelo juiz, devendo-se, em qualquer hipótese, especificar:
I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram;
II - o valor dos bens.
§ 1o Quando o imóvel for suscetível de cômoda divisão, a avaliação, tendo em conta o crédito reclamado, será realizada em partes, sugerindo-se, com a apresentação de memorial descritivo, os possíveis desmembramentos para alienação.
§ 2o Realizada a avaliação e, sendo o caso, apresentada a proposta de desmembramento, as partes serão ouvidas no prazo de 5 (cinco) dias.
Art. 873. É admitida nova avaliação quando:
I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;
II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;
III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.
Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.
A doutrina especializada de MEDINA¹, em Novo Código de Processo Civil Comentado, 5ª Edição, RT, pg. 1250/1251, discorre sobre os requisitos para se pleitear a nova avaliação do imóvel penhorado, imediatamente após a sua avaliação, vejamos:
I. Nova avaliação em caso de arguição fundamentada de erro ou dolo do avaliador. Prazo e modo de impugnação. No caso do Inc. I do artigo 873 do CPC/15, impõe-se a realização de nova avaliação quando se arguir fundamentalmente erro ou dolo do avaliador. Não é necessário demonstra-se o erro de forma inequívoca; basta, como está na lei, que se argua o erro ou dolo, de modo fundamentado. A avaliação poderá ser impugnada por qualquer das partes por simples petição, no prazo de quinze dias contados da ciência do ato (cf.art. 971, § 1º do CPC/15); pode o executado, também suscitar o vício em embargos à execução (cf. art. 917, II, 2º parte, do CPC/15).
III. Fundada dúvida do juiz sobre o valor atribuído ao bem da avaliação. O inc. III do art. 873 do CPC/15 dispõe que o juiz determinará a realização de nova avaliação, se tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na que tiver sido realizada. A hipótese e semelhante, mas distinta da prevista no art. 871, parágrafo único, do CPC/15, em que o juiz determina a realização de avaliação por ter d[dúvida sobre o valor do bem, a despeito de as partes estarem de acordo, a respeito. No caso, deve ser observada a regra prevista no art. 480 do CPC/15, referente à segunda perícia. Trata-se de hipótese, pois, em que será necessária perícia, realizada por avaliador (cf. também comentário ao art. 870 do CPC/15).
O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás esclarece que a avaliação, deve conter, sob pena de nulidade, e de ser necessária nova avaliação “a especificação dos bens com suas características, o estado em que se encontram, bem como seu valor”:
“(...) Não se verifica qualquer necessidade de reparo na decisão objurgada, haja vista que não há comprovação nos autos de nenhum dos requisitos previstos no artigo 873 do NCPC, necessários a ensejar nova avaliação. Ademais, pelo que se constata do laudo avaliativo, foram corretamente preenchidas as condições necessárias postuladas no artigo 872 do NCPC, quais sejam a especificação dos bens com suas características, o estado em que se encontram, bem como seu valor. Também não consta no caderno processual documentos ou outros meios de prova capazes de contraditar o laudo pericial, não devendo a mera alegação de erro do oficial sem qualquer embasamento ser capaz de motivar nova análise(...).” (ProcessoAI 02722039120168090000 Orgão Julgador2A CAMARA CIVEL Partes AGRAVANTE: DENUBIA DUARTH DA ROCHA, AGRAVADO: AUTO POSTO INDAIA LTDA PublicaçãoDJ 2153 de 22/11/2016 Julgamento1 de Novembro de 2016 RelatorDES. NEY TELES DE PAULA)
Assim, para se requerer nova avaliação com amparo nas hipóteses do inciso I do art. 873 do CPC deverá ser demonstrado algum erro no laudo e, se necessário, apresentada prova que corrobore tais alegações.
Em relação ao inciso III, é firmado o entendimento jurisprudencial de que a determinação ou não de nova perícia irá depender do conjunto probatório, assim como quais divergências ou omissões foram verificadas nos autos, devendo cada caso ser analisado sob as suas especificidades, vejamos:
“(...) Constatada divergência significativa na avaliação do imóvel penhorado, bem como omissão de registro no laudo de diversas benfeitorias existentes e características naturais peculiares da propriedade rural, necessária nova avaliação, com fulcro no art. 683, CPC/73 (art. 873, NCPC), a ser realizada por profissional dotado de conhecimento técnico sobre o assunto, visando dirimir os conflitos existentes e que a execução seja realizada do modo menos gravoso ao devedor. (...)” (ProcessoAI 946600420168090000 Orgão Julgador3A CAMARA CIVEL Partes AGRAVANTE: EDNA LIMA SIQUEIRA, AGRAVADO: CARLO SOLAREVISKY PublicaçãoDJ 2048 de 16/06/2016 Julgamento7 de Junho de 2016 RelatorDES. BEATRIZ FIGUEIREDO FRANCO).
Desta feita, percebe-se que, ao realizar a impugnação de um laudo de avaliação, é necessária a fundamentação mínima para apontar tais indícios, assim como é perceptível a imperiosidade de que tais argumentações deverão ser suscitadas no decorrer do prazo legal para a impugnação do laudo de avaliação, sob pena de preclusão.
Por fim, ainda em análise do artigo 873, especificamente o inciso III, o qual preceitua que caberá nova avaliação “se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem”, MEDINA assevera que, decorrido considerável lapso de tempo entre a avaliação e o leilão judicial, a rigor, deve ser realizada nova avaliação do bem penhorado:
II. Alteração do valor do bem penhorado. Havendo alteração no valor do bem, impõe-se a realização de nova avaliação (inc II do Art. 873 do CPC/15), que poderá conduzir, por sua vez, à alteração da penhora prevista nos arts. 850 e 874 do CP/15. Para evitar tal incidente, de todo o modo, recomenda-se que a avaliação seja realizada em data próxima à da expropriação: “ A avaliação do bem objeto de leilão deve ser feita em momento próximo à expropriação para manter a contemporaneidade da aferição do valor, tendo em vista que fatores externos podem influir na variação do preço do objeto” (STJ, REsp 1.103.235/PR 2ª T., J. 19.03.09, rel. Min. Humberto Martins).Decidiu-se, com acerto, que “decorrido considerável lapso temporal entre a avaliação e a hasta pública, a rigor deve-se proceder à reavaliação do bem penhorado. Para tanto, porém, é imprescindível que a parte traga elementos capazes de demonstrar a efetiva necessidade dessa reavaliação” (STJ, REsp 1.269.47/SP 3ª T. j. 06.12.2011, rel. Min. Nancy Andrighi). Em se tratando de bem de rápida depreciação (como, p. ex, veículos automotores), recomenda-se a realização de alienação antecipada (cf. art. 852, I, do CPC/15). Em princípio, deverá a parte requerer a reavaliação do bem antes da adjudicação ou alienação do bem (nesse sentido, STJ, AgRG no REsp 1.282.195/RS, 2ª T. j. 10.02.15, rl. Ministro Humberto Martins).
Pois bem, neste caso do inciso II do artigo 873 do CPC/15, é clara a sua diferenciação entre os outros dois incisos, tendo em vista que estes dois estão sujeitos à preclusão caso não sejam alegadas em sede de impugnação, no momento imediatamente subsequente à avaliação. Quanto ao inciso III, para que seja possível pleitear a nova avaliação com base no mesmo, já é necessário que tenha sido realizada e homologada a avaliação, transcorrido lapso temporal, e, que tenha havido posterior oscilação do valor de mercado do imóvel penhorado.
Trazendo a aplicação destes ensinamentos para casos práticos, percebe-se que em eventual processo de execução que possua bem imóvel penhorado e que já foi avaliado, pode ocorrer que, devido a inúmeros recursos e discussões tal procedimento de expropriação não seja concluído em pouco tempo, ocorrendo a modificação do valor real do imóvel, restando patente a necessidade de realização de nova avaliação.
Em conclusão, devido à impossibilidade de a legislação dispor sobre todos os casos possíveis que possam ocorrer, e de ser genérica, quanto às formas e possibilidades de serem realizadas novas avalições, percebe-se que a doutrina e a jurisprudência estão se solidificando quanto à complementação e definição de tais requisitos, quanto ao que vêm a ser os erros, e quais os elementos essenciais e indispensáveis na elaboração do laudo, tais como a indicação das benfeitorias e do valor individualizado destas, bem como das características e do estado de conservação do imóvel penhorado. Assim, é possível a realização de nova avaliação caso tenha decorrido período de tempo suficiente para majorar ou diminuir o preço do bem imóvel penhorado, entre sua avaliação e o momento que será alienado forçosamente, quer seja pela via da adjudicação ou do leilão judicial.
