DA APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMLEMENTO SUBSTANCIAL À AÇÃO RENOTÓRIA DE LOCAÇÃO COMERCIAL
O direito à renovação do contrato de locação de imóvel destinado ao comércio e indústria foi instituído para a proteção do fundo de comércio que pode ser definido como o conjunto de bens materiais e imateriais destinados pelo empresário à realização de sua atividade negocial. Para fazer jus a tal direito, contudo, faz-se necessário que o locatário atenda aos requisitos estabelecidos nos arts. 51 e 71 da Lei n. 8.245/91 (Lei de Locações), dentre os quais se encontra à prova do cumprimento do contrato em curso, isto é, do adimplemento contratual.
Como demonstrado no ponto anterior, a noção de adimplemento não está mais vinculada a idéia de que o cumprimento da obrigação tem de coincidir, ponto a ponto, com a prestação a que o devedor está obrigado, devendo o julgador perquirir, em cada caso, se a desconformidade entre a conduta do devedor e a prestação estabelecida é de pouca relevância, hipótese na qual se configurará o adimplemento substancial da obrigação.
Trazendo tais ensinamentos para o estudo da ação renovatória, tem-se que: se, por um lado, o inadimplemento do contrato de locação autoriza a negativa do direito à sua renovação, nos termos do art. 71 da Lei n. 8.245/91, por outro, tal negativa mostra-se abusiva quando o inadimplemento é mínimo, irrisório, não comprometendo a satisfação dos interesses do credor. Daí porque é imperativa, sob pena de violação aos arts. 187 e 422 do Código Civil, a invocação da teoria do adimplemento substancial para afastar a negativa do direito a renovação quando há descumprimento apenas de parte mínima das obrigações contratuais.
A importância da teoria do adimplemento substancial, no caso da ação renovatória, está em impedir o exercício de um direito potestativo do credor – de obstar a renovação contratual –, com base em um cumprimento que apenas formalmente pode ser tido como imperfeito. Trata-se, em verdade, de um controle judicial das conseqüências do inadimplemento, controle este realizado por meio da ponderação entre, de um lado, os efeitos (para o locatário) da perda de seu fundo de comércio e, de outro, os efeitos (para o locador) da renovação contratual, quando o contrato não vem sendo formalmente adimplido pelo devedor.
Tratando do tema, Sílvio de Salvo Venosa, amparado em importante decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, reflete que o cumprimento do contrato de locação deve ser analisado à luz de suas finalidades e que uma infração de natureza leve não tem o condão de obstar o direito do locatário a renovação contratual[34]. Na mesma linha, Maria Helena Diniz sustenta que, no caso de pequenas infrações contratuais, consideradas faltas leves, sem a caracterização da má-fé, a ação renovatória deve ser julgada procedente[35].
São exemplos de infrações consideradas leves, não constituindo causa impeditiva da renovação do contrato, a impontualidade no pagamento de tributos e encargos, quando o locador não tiver comunicado ao locatário, em tempo oportuno, e de forma hábil, os valores a serem reembolsados; a pequena demora no pagamento de impostos, taxas e encargos, desde que não tenha resultado prejuízo para o locador; a cobrança de aluguel, nas sublocações em nível superior ao da própria locação; pequenas alterações na estrutura do imóvel; utilização para residência de pequena área do imóvel, sem redução da área ocupada pelo fundo de comércio[36].
Os tribunais de justiça do Estado de São Paulo e Minas Gerais já se posicionaram no sentido de que o atraso no pagamento dos aluguéis recebidos pelo locador, ou dos tributos, é considerado falta leve e não afasta o direito do locatário a renovação do contrato de locação[37].
Ao colacionar no art. 71 da Lei n. 8.245/91 o cumprimento do contrato como requisito para o direito de renovar, o legislador tinha em vista um inadimplemento significativo, relevante, que repercutisse sobre os interesses do locador. Afinal, a ação renovatória foi instituída para a tutela de um bem jurídico de grande relevância, não sendo razoável que, em razão de um inadimplemento mínimo, tal finalidade seja sacrificada.
Em suma, colocam-se em conflito dois valores: de um lado, a preservação do fundo de comércio do locatário e, de outro, o direito do locador de se opor à renovação contratual quando o contrato de aluguel não vem sendo formal e integralmente cumprido. Nesse conflito, a preservação ao fundo de comércio, tutelada através do direito a renovação da locação comercial, não deve sucumbir em face de uma infração contratual de natureza leve, que não pode ter o condão de fazer com que o locatário perca tudo aquilo que foi agregado ao seu fundo de comércio nesse período. O inadimplemento mínimo, portanto, não constitui causa impeditiva da renovação do contrato de locação comercial.
CONCLUSÃO
A boa-fé objetiva é a tradução da confiança nas relações intersubjetivas, impondo modelo de conduta baseado em standard valorativo, cânone hermenêutico e instrumento de integração do Direito. A boa-fé objetiva não se confunde com a subjetiva cujo objetivo é a tutela do estado psicológico e a repressão a má-fé, a consciência de se estar a lesar direitos ou interesses alheios. A boa-fé objetiva independe do elemento subjetivo e expressa o standard de correção, probidade, lealdade, honestidade, fonte de deveres de conduta no terreno obrigacional.
A boa-fé objetiva conduziu a uma nova concepção de adimplemento, uma concepção substancial, com limites elásticos de uma tolerabilidade considerada normal. A funcionalidade da prestação passa a ser fonte da teoria do adimplemento substancial. A noção de adimplemento deixou de estar vinculada a satisfação da prestação, ponto a ponto, sob uma visão meramente estrutural para se vincular ao atendimento do escopo das partes com o vínculo obrigacional.
A desconstituição do negócio jurídico pela resolução contratual oriunda do inadimplemento sempre foi um direito potestativo do credor. A teoria do abuso de direito, contudo, coíbe que uma das partes de um contrato invoque a exceção do contrato não cumprido em face do adimplemento substancial da obrigação. Como um direito só pode ser protegido pelo ordenamento quando tiver função social, comete ato ilícito o titular de um direito que excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes. Concluiu-se, então, que uma eventual resolução do contrato pressupõe a relevância do inadimplemento, por aplicação da teoria do adimplemento substancial, corolário dos ditames da boa-fé.
O grande desafio posto, contudo, foi a fixação de parâmetros que permitissem ao julgador identificar, no caso concreto, se o adimplemento se afigura ou não significativo, substancial. Para alcançar essa definição foram estabelecidos três requisitos: i) a insignificância do inadimplemento; ii) a satisfação do interesse do credor; e iii) a diligência por parte do devedor.
Fixadas as premissas, concluiu-se que no caso da ação renovatória de contrato de locação, a teoria do adimplemento substancial impede o exercício de um direito potestativo do credor – de obstar a renovação contratual –, com base em um cumprimento que apenas formalmente pode ser tido como imperfeito. O direito à renovação do contrato de locação de imóvel destinado ao comércio e indústria foi instituído para a proteção do fundo de comércio. Por isso, no conflito de interesses em jogo, o cumprimento do contrato de locação deve ser analisado à luz de suas finalidades de modo a impedir que uma infração de natureza leve obste o direito do locatário a renovação contratual. O inadimplemento mínimo, portanto, não constitui causa impeditiva da renovação do contrato de locação comercial.
6. REFERÊNCIAS
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_____. Os avatares do Abuso do Direito e o Rumo Indicado pela Boa-fé. In: Gustavo Teppedino (org.). Direito Civil Contemporâneo: Novos Problemas à Luz da Legalidade Constitucional. São Paulo: Atlas, 2008. p. 80-81.
ROSENVALD, Nelson. A boa-fé objetiva: CC X CPC-15. Disponível em: https://www.nelsonrosenvald.info/single-post/2015/08/10/A-boafé-objetiva-CC-X-CPC15. Acesso em: 20.fev.2018.
SCHREIBER, Anderson. A boa-fé e o adimplemento substancial. In: HIRONAKA, Giselda Maria. Fernandes Novaes. TARTUCE, Flávio.(coord.) Direito Contratual. Temas Atuais. São Paulo: Ed. Método. p. 138.
TARTUCE, Flávio. A função social dos contratos: do Código de Defesa do Consumidor ao novo Código Civil. São Paulo: Método, 2004.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Parte geral. São Paulo: Atlas, 2003
Notas
[1] FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. BRAGA NETTO, Felipe Peixoto. Curso de Direito Civil. Contratos. Teoria Geral e contratos em espécie. Salvador: Jus Podivm, 2018. p. 37.
[2] Art. 187 do CC.
[3] Art. 113, CC.
[4] Art. 422, CC.
[5] LUNARDI, Fabrício Castagna. A teoria do abuso de Direito no Direito Civil Constitucional: Novos Paradigmas para os contratos. Disponível em: https://bdjur.stj.jus.br/jspui/handle/2011/84036. Acesso em: 20.fev.2018.
[6] MARTINS-COSTA, Judith. Os avatares do Abuso do Direito e o Rumo Indicado pela Boa-fé. In: Gustavo Teppedino (org.). Direito Civil Contemporâneo: Novos Problemas à Luz da Legalidade Constitucional. São Paulo: Atlas, 2008. p. 80-81.
[7] MARTINS-COSTA, Judith. A boa-fé objetiva e o adimplemento das obrigações. Revista Brasileira de Direito Comparado, Rio de Janeiro, p. 229-278, 2003. p. 231-233.
[8] ROSENVALD, Nelson. A boa-fé objetiva: CC X CPC-15. Disponível em: https://www.nelsonrosenvald.info/single-post/2015/08/10/A-boafé-objetiva-CC-X-CPC15. Acesso em: 20.fev.2018.
[9] MARTINS-COSTA, Judith. 2003. Op. Cit. p. 230.
[10] MARTINS-COSTA, Judith. A Boa-Fé no Direito Privado: critérios para sua aplicação. São Paulo: Marcial Pons, 2015. p. 40-41.
[11] MARTINS-COSTA, Judith. Op. Cit., 2003, p. 277.
[12] COUTO E SILVA. O princípio da boa-fé no Direito Brasileiro e Português. In: FRADERA, Vera Maria Jacob de (org.). O Direito Privado Brasileiro na Visão de Clovis do Couto e Silva. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 1997. p. 33-38. p. 45.
[13] GOMES, Orlando. Obrigações. Rio de Janeiro: Forense, 2000, p. 88.
[14] CHAVES, Antônio. Tratado de Direito Civil. São Paulo: RT, 1982, v. 2, t.1. p. 157.
[15] BODIN DE MORAES, Maria Celina. A causa do contrato. Disponível em: http\\ civilistica.com/wp-content/.../02/Bodin-de-Moraes-civilistica.com-a.2.n.1.2013.pdf Acesso em: 22.fev.2018.
[16] SCHREIBER, Anderson. A boa-fé e o adimplemento substancial. Coord. HIRONAKA, Giselda Maria. Fernandes Novaes. TARTUCE, Flávio. Direito Contratual. Temas Atuais. São Paulo: Ed. Método. p. 138.
[17] JOSSERAND, Louis. Relatividad y abuso de los derechos. Bogotá: Temis, 1982. p. 26.
[18] Há controvérsia na doutrina acerca da natureza jurídica do ato de abuso do direito, se seria lícito ou ilícito. De um lado, entende-se que, no abuso de direito, sob a máscara de ato legítimo, tem-se uma ato ilícito; a aparência é lícita mas a substância não (VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil. Parte geral. São Paulo: Atlas, 2003, p. 604). De outro, o abuso de direito seria lícito pelo conteúdo, mas ilícito pelas conseqüências, tendo natureza mista (TARTUCE, Flávio. A função social dos contratos: do Código de Defesa do Consumidor ao novo Código Civil. São Paulo: Método, 2004. p. 186).
[19] MARTINS-COSTA, Judith. Op. Cit., 2003. p. 265.
[20] “Em uma leitura mais contemporânea, contudo, impõe-se reservar ao adimplemento substancial um papel mais abrangente, qual seja o de impedir que a resolução – e outros efeitos igualmente drásticos que poderiam ser deflagrados pelo inadimplemento– não venham a tona sem uma ponderação judicial entre (i) a utilidade da extinção da relação obrigacional para o credor e (ii) o prejuízo que adviria para o devedor e para terceiros a partir da resolução.” (SCHREIBER, Anderson. Op. Cit., p. 141).
[21] “O adimplemento substancial insere-se dentre os princípios gerais dos contratos, como princípio inerente ao sistema normativo-contratual aberto, oferecido pelo novo código civil, de modo a fazer ponderar a função social do contrato e o princípio da boa-fé objetiva, estabelecidos pelos arts. 421 e 422 do diploma codificado. (...) Impende considerar, para uma eventual resolução do contrato, a relevância de significado do inadimplemento, cuja valoração seja determinante para a extinção do negócio jurídico, sob pena de não se resguardar a relevância social do contrato.” (ALVES, Jones Figueredo. A Teoria do Adimplemento Substancial (Substancial performance) do negócio jurídico. Coord. FARIAS, Cristiano Chaves de. Leituras Complementares de Direito Civil. Bahia: Jus Podium, 2007. p. 231).
[22] MARTINS-COSTA, Judith. Op. Cit., 2003. p. 261.
[23] “A teoria do adimplemento substancial encontra previsão expressa em numerosas codificações. (...) No Brasil, o silêncio do legislador de 2002 não tem impedido o acolhimento da noção, com base, mais uma vez, na boa-fé objetiva. De fato, afirma-se que no âmbito da segunda função da boa-fé objetiva, consistente na vedação ao exercício abusivo de posição jurídica, o exemplo mais significativo é o da proibição do exercício do direito de resolver o contrato por inadimplemento, ou de suscitar a exceção do contrato não cumprido, quando o incumprimento é insignificante em relação ao contrato total.” (SCHREIBER, Anderson. Op. Cit. p. 139).
[24]“AÇÃO DE COBRANÇA - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS - EXCEPTIO NOM ADIMPLETI CONTRACTUS - INADIMPLEMENTO MÍNIMO- INÍCIO DE IMPLEMENTO DE CONTRAPRESTAÇÃO - COBRANÇA DEVIDA - JUROS LEGAIS - CITAÇÃO FEITA SOB A ÉGIDE DO CÓDIGO CIVIL DE 1916 - OBSERVÂNCIA DAS REGRAS DO NOVO DIPLOMA LEGAL. - Nos contratos sinalagmáticos, no qual ambos os contratantes têm o dever de cumprir - recíproca e concomitantemente - as prestações e obrigações por eles assumidas, apenas quem cumpre a parte que lhe compete na avença pode exigir o implemento da parte do outro.- A despeito de ser lícito a uma das partes, no exercício do direito potestativo, invocar a resolução contratual com base no inadimplemento obrigacional, tal prerrogativa não é absoluta, mormente em situações caracterizadas pelo cumprimento substancial do contrato pela outra parte, em que se verifica tão-somente o inadimplemento de pequena parte na obrigação. - Aplicam-se os juros legais de 0,5% ao mês, instituídos pelo art. 1.062 do Código Civil de 1916, até o advento da entrada em vigor do Novo Código Civil (11.01.2003), momento a partir do qual os juros serão de 1% ao mês.” (TJMG, apelação cível n° 1.0024.99.131877-5/001 - comarca de Belo Horizonte - apelante(s): Telemont Engenharia Telecomunicacoes S/A, WS Eletricidade Telecomunicações Ltda - Relator: Exmo. Sr. Des. Fabio Maia Viani).
[25] Também adotando a teoria do inadimplemento substancial, cita-se a seguinte ementa de julgado: “CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL CARACTERIZADO. Inviabilidade da resolução, devendo a parte autora, através das vias próprias, buscar a satisfação do avençado e de eventuais prejuízos advindos pelo inadimplemento. Dano moral que não restou demonstrado. Litigância de má-fé não-reconhecida. Apelo desprovido.” (TJRS, Apelação Cível Nº 70012052981, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Elaine Harzheim Macedo, Julgado em 12/07/2005).
[26] RECURSO ESPECIAL - OMISSÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO - INEXISTÊNCIA - PREQUESTIONAMENTO IMPLÍCITO - MÉRITO RECURSAL - AÇÃO RESCISÓRIA - AFRONTA AO ART. 485, III, DO CPC - DOLO DA PARTE VENCEDORA - CARACTERIZAÇÃO - ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL DA AVENÇA PELO RÉU - AFASTAMENTO DA TEORIA DA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS - INDUÇÃO DO RÉU À REVELIA NA AÇÃO ORIGINÁRIA - EMBARAÇO AO EXERCÍCIO DA AMPLA DEFESA E DO CONTRADITÓRIO - CONFIGURAÇÃO - EFETIVA VULNERAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL - DESCONSTITUIÇÃO DA SENTENÇA - REMESSA DOS AUTOS AO TRIBUNAL A QUO - RETOMADA DO JULGAMENTO PELA INSTÂNCIA SINGULAR. [...] 3 - O Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios consignou que as partes celebraram acordo extrajudicial após a propositura da ação de reconhecimento e dissolução de sociedade de fato, tendo a autora se obrigado a desistir de sua pretensão desde que o réu doasse imóvel à filha comum do casal, com usufruto pela mãe, sendo que o demandado cumpriu substancialmente com a avença, embora não em sua integralidade; a autora, por seu turno, quedou-se inadimplente. Desta forma, não incide a Teoria da Exceptio Non Adimpleti Contractus. [...]” (REsp 656.103/DF, Rel. Ministro Jorge Scartezzini, quarta turma, julgado em 12/12/2006, DJ 26/02/2007).
[27] REsp 76.362/MT, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 11/12/1995, DJ 01/04/1996 p. 9917
[28] “ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Busca e apreensão. Deferimento liminar.ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. Não viola a lei a decisão que indefere o pedido liminar de busca e apreensão considerando o pequeno valor da dívida em relação ao valor do bem e o fato de que este é essencial à atividade da devedora. Recurso não conhecido.” (REsp 469.577/SC, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 25/03/2003, DJ 05/05/2003 p. 310).
[29] RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. CONTRATO DE FINANCIAMENTO DE VEÍCULO, COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA REGIDO PELO DECRETO-LEI 911/69. INCONTROVERSO INADIMPLEMENTO DAS QUATRO ÚLTIMAS PARCELAS (DE UM TOTAL DE 48). EXTINÇÃO DA AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO (OU DETERMINAÇÃO PARA ADITAMENTO DA INICIAL, PARA TRANSMUDÁ-LA EM AÇÃO EXECUTIVA OU DE COBRANÇA), A PRETEXTO DA APLICAÇÃO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. DESCABIMENTO. 1. ABSOLUTA INCOMPATIBILIDADE DA CITADA TEORIA COM OS TERMOS DA LEI ESPECIAL DE REGÊNCIA. RECONHECIMENTO. 2. REMANCIPAÇÃO DO BEM AO DEVEDOR CONDICIONADA AO PAGAMENTO DA INTEGRALIDADE DA DÍVIDA, ASSIM COMPREENDIDA COMO OS DÉBITOS VENCIDOS, VINCENDOS E ENCARGOS APRESENTADOS PELO CREDOR, CONFORME ENTENDIMENTO CONSOLIDADO DA SEGUNDA SEÇÃO, SOB O RITO DOS RECURSOS ESPECIAIS REPETITIVOS (REsp n. 1.418.593/MS). 3. INTERESSE DE AGIR EVIDENCIADO, COM A UTILIZAÇÃO DA VIA JUDICIAL ELEITA PELA LEI DE REGÊNCIA COMO SENDO A MAIS IDÔNEA E EFICAZ PARA O PROPÓSITO DE COMPELIR O DEVEDOR A CUMPRIR COM A SUA OBRIGAÇÃO (AGORA, POR ELE REPUTADA ÍNFIMA), SOB PENA DE CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE NAS MÃOS DO CREDOR FIDUCIÁRIO. 4. DESVIRTUAMENTO DA TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL, CONSIDERADA A SUA FINALIDADE E A BOA-FÉ DOS CONTRATANTES, A ENSEJAR O ENFRAQUECIMENTO DO INSTITUTO DA GARANTIA FIDUCIÁRIA. VERIFICAÇÃO. 5. RECURSO ESPECIAL PROVIDO (...). (REsp 1622555/MG, Rel. Ministro MARCO BUZZI, Rel. p/ Acórdão Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 22/02/2017, DJe 16/03/2017).
[30] "(...) para que haja efetivamente um desequilíbrio, algo que pese na reciprocidade das prestações, é necessário que tal inadimplemento seja significativo a ponto de privar substancialmente o credor da prestação a que teria direito. No caso de adimplemento substancial, há um adimplemento bom o suficiente para satisfazer o interesse do credor, pelo que, não há comprometimento com a comutatividade. Haverá, isto sim, com a resolução. (...) Não há falar-se, portanto, em resolução, tampouco em exceção de contrato não cumprido, eis que, nestas circunstâncias, carecem de fundamento"[30].
[31] “Fica evidenciado que a aplicação do adimplemento substancial requer do julgador a apreciação do caso concreto levando em consideração alguns parâmetros tidos por imprescindíveis, são eles: a insignificância do inadimplemento, a satisfação do interesse do credor e a diligência por parte do devedor. Quer dizer, a verificação do inadimplemento deve ser observado em consonância com os princípios da boa-fé objetiva e da equivalência material.” (ALBUQUERQUE, Fabíola Santos. O Instituto do Adimplemento Substancial e suas repercussões na Teoria Clássica. Coord. FARIAS, Cristiano Chaves de. Leituras Complementares de Direito Civil. Bahia: Jus Podium, 2007. p. 237).
[32] “No adimplemento substancial o essencial da obrigação foi cumprido, sendo substancialmente satisfeito o interesse do credor que, ao pedir a resolução em virtude de incumprimento que não interfere no proveito que tira da prestação não exerce interesse considerado digno de tutela jurídica para o drástico efeito resolutório.” (COSTA, Judith Martins. Op. Cit., 2003, p. 112).
[33] Voto do Ministro Antônio Carlos Ferreira, no Recurso Especial nº 1.581.505 – SC. Disponível em: https://www.conjur.com.br/dl/adimplemento-substancial-stj.pdf. Acesso em: 22.fev.2018.
[34] “Examina-se o cumprimento do contrato à luz de sua finalidade e suas cláusulas. Como já enfatizamos nesta obra tal aspecto, tratando-se de infração contratual de natureza leve que não causa prejuízo ao locador , não há impedimento a renovação do contrato de locação (2º TACSP, Ap. c/ Ver. 227.814 – 4ª Câmara, Rel. Juiz Aldo Magalhães, 13-12-88). A gravidade da infração contratual dependerá do caso concreto, do exame à luz das finalidades da ação renovatória e da proteção que ela busca.”(VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada. São Paulo: Atlas, 2003. p. 357).
[35] DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. São Paulo: Saraiva, 2001. p. 298.
[36] FRANCO, J. Nascimento. GONDO, Nisske. Ação Renovatória e Ação Revisional de Aluguel. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1991. p. 136.
[37] LOCAÇÃO - AÇÃO RENOVATÓRIA - IMPONTUALIDADE DO LOCATÁRIO - ALUGUÉIS E TRIBUTOS PAGOS COM ATRASO - IRRELEVÂNCIA. Os aluguéis pagos com atraso, mas recebidos pelo locador, não é relevante para o acolhimento de pedido de renovatória do contrato de locação. Não basta a simples leitura da letra fria da lei. O juiz, antes de mais nada, é quem deve interpretar as disposições contidas nos diplomas legais e através do exercício da hermenêutica aplicar o direito de forma sistemática e harmônica, contribuindo para a efetivação da prestação jurisdicional. A infração contratual para gerar o impedimento da renovação tem que ser de natureza grave, assim entendida aquela que significar ao locador um risco pela manutenção do vínculo locatício. Essa é a finalidade da lei, e desse modo deve ser interpretada, sob pena de serem preteridos os princípios gerais de direito que norteiam a atividade judicante. (TJMG, AC. Proc. N. 2.0000.00.363230-4/000, Rel. Des. ALVIMAR DE ÁVILA, 21/08/2002.); "LOCAÇÃO COMERCIAL. RENOVATÓRIA. INFRAÇÃO CONTRATUAL. IMPONTUALIDADE NO PAGAMENTO DO ALUGUEL. IRRELEVÂNCIA. PURGAÇÃO DA MORA ADMITIDA. DESCARACTERIZAÇÃO. Inocorre descumprimento do contrato se o locatário se utiliza da faculdade legal de purgar a mora decorrente de diferenças de alugueres apurados em ação revisional, mormente quando há dúvida quanto aos valores devidos" (TJSP, Ap. c/ Ver. 511.611-00/6, 1ª Câm. do 2º TACivSP, juiz rel. Magno Araújo, j. 29.6.2000.); "LOCAÇÃO COMERCIAL. RENOVATÓRIA. INFRAÇÃO CONTRATUAL. IMPONTUALIDADE NO PAGAMENTO DO ALUGUEL. PROBLEMAS FINANCEIROS TRANSITÓRIOS. DESCARACTERIZAÇÃO. Eventuais atrasos nos pagamentos dos alugueres não descaracterizam o exato cumprimento do contrato de locação comercial, mormente quando tolerados pelo locador em razão de transitórios problemas financeiros do locatário" (TJSP, AI 564.143, 1ª Câm. do 2º TACivSP, juiz rel. Magno Araújo, j. 26.1.1999.).
