7. A NOVA LEI DA CONCENTRAÇÃO DAS PENDÊNCIAS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL
Entrou em vigor no início do ando de 2015 a Lei nº 13.097/15 que trouxe uma mudança significativa no Direito Civil, mais especificamente no Direito Imobiliário.
A intenção da nova legislação é de dar maior segurança na manutenção da boa-fé, através do fortalecimento do princípio da concentração na matrícula do imóvel de todas as informações e direitos que tenham influência direta sobre o imóvel e seu proprietário, visando, assim, a eliminação dos riscos referentes à sua verdadeira situação jurídica frente a uma negociação imobiliária.
A inovação consta do artigo 54 e seguintes da Lei nº 13.097/15, dispondo da seguinte forma:
“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência)
I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;
II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;
III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e
IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.
Parágrafo único. Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.”
A matrícula pode ser definida como o documento que descreve de forma individualizada e sequencial todas as informações inerentes à situação do imóvel, caracterizando-se como uma verdadeira “biografia” do imóvel.
No ordenamento registral, todo imóvel deve ter uma única matrícula que pode dizer respeito a um único imóvel. Assim, a nova legislação tem o condão de reforçar o Princípio da Concentração, fixando que “tudo o que não estiver na matrícula não poderá ser oposto ao adquirente”.
Assim, vale dizer que os adquirentes de imóvel não precisarão mais demandar tempo e recursos gastos à procura de eventuais apontamentos nas diversas esferas judiciais para levantamento de certidões para uma análise apurada da situação jurídica dos proprietários e de seus imóveis para a realização do negócio imobiliário, bastando, para tanto, apenas a análise da certidão de matrícula do imóvel.
Ou seja, toda pendência ou fato oponível desfavorável que de alguma forma puder atingir o imóvel, deverá constar na matrícula. E se não estiver constando na matrícula do imóvel objeto do negócio imobiliário, o eventual impedimento existente não poderá atingir o novo adquirente, que será considerado de boa-fé.
CONCLUSÃO
Pelo exposto, evidenciou-se que a liberdade de contratar deve ser exercida em razão e nos limites da probidade e da boa-fé dos contratantes, garantidos os direitos da coletividade.
É evidente também que, para uma boa negociação imobiliária, cautelas devem ser tomadas pelas partes contratantes, principalmente pela parte compradora, que deve se posicionar metodicamente e sem pressa.
Antes da conclusão do negócio, o comprador deverá exigir a documentação completa do pretenso imóvel e vendedor, prezando pela análise técnica, moral, econômica e financeira de todos os aspectos que envolvem a conclusão do negócio jurídica no estado de bom e sem vício.
O levantamento das certidões pessoais do vendedor, bem como da pessoa jurídica de que faz parte como sócio ou administrador, além de garantir a segurança jurídica do negócio e comprovar a boa-fé do comprador, têm o condão de avaliar a existência de eventuais ações judiciais em face do vendedor que podem indicar uma tentativa de venda do imóvel em fraude à execução ou, mesmo, fraude contra credores, cujo resultado futuro poderá ser uma ação de anulação, determinando que o imóvel objeto do negócio responda pelas dívidas do vendedor.
Portanto, não obstante a publicação da Lei nº 13.097/15, a intensidade de cautela na avaliação preventiva de um negócio imobiliário nunca é demasiada, uma vez que, notoriamente, é sabido que este tipo de negócio é eivado de riscos atinentes à responsabilização futura de um adquirente desatento, podendo resultar na perda do imóvel e até mesmo do investimento financeiro aplicado.
REFERÊNCIAS
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