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A segurança jurídica documental nos negócios imobiliários de venda e compra: cautela e responsabilidade das partes

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24/10/2018 às 15:00
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7.  A NOVA LEI DA CONCENTRAÇÃO DAS PENDÊNCIAS NA MATRÍCULA DO IMÓVEL

Entrou em vigor no início do ando de 2015 a Lei nº 13.097/15 que trouxe uma mudança significativa no Direito Civil, mais especificamente no Direito Imobiliário.

A intenção da nova legislação é de dar maior segurança na manutenção da boa-fé, através do fortalecimento do princípio da concentração na matrícula do imóvel de todas as informações e direitos que tenham influência direta sobre o imóvel e seu proprietário, visando, assim, a eliminação dos riscos referentes à sua verdadeira situação jurídica frente a uma negociação imobiliária.

A inovação consta do artigo 54 e seguintes da Lei nº 13.097/15, dispondo da seguinte forma:

“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: (Vigência)

I – registro de citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias;

II – averbação, por solicitação do interessado, de constrição judicial, do ajuizamento de ação de execução ou de fase de cumprimento de sentença, procedendo-se nos termos previstos do art. 615-A da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil;

III – averbação de restrição administrativa ou convencional ao gozo de direitos registrados, de indisponibilidade ou de outros ônus quando previstos em lei; e

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso II do art. 593 da Lei no 5.869, de 11 de janeiro de 1973 – Código de Processo Civil.

Parágrafo único.  Não poderão ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis, inclusive para fins de evicção, ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvados o disposto nos arts. 129 e 130 da Lei no 11.101, de 9 de fevereiro de 2005, e as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.”

A matrícula pode ser definida como o documento que descreve de forma individualizada e sequencial todas as informações inerentes à situação do imóvel, caracterizando-se como uma verdadeira “biografia” do imóvel.

No ordenamento registral, todo imóvel deve ter uma única matrícula que pode dizer respeito a um único imóvel. Assim, a nova legislação tem o condão de reforçar o Princípio da Concentração, fixando que “tudo o que não estiver na matrícula não poderá ser oposto ao adquirente”.

Assim, vale dizer que os adquirentes de imóvel não precisarão mais demandar tempo e recursos gastos à procura de eventuais apontamentos nas diversas esferas judiciais para levantamento de certidões para uma análise apurada da situação jurídica dos proprietários e de seus imóveis para a realização do negócio imobiliário, bastando, para tanto, apenas a análise da certidão de matrícula do imóvel.

Ou seja, toda pendência ou fato oponível desfavorável que de alguma forma puder atingir o imóvel, deverá constar na matrícula. E se não estiver constando na matrícula do imóvel objeto do negócio imobiliário, o eventual impedimento existente não poderá atingir o novo adquirente, que será considerado de boa-fé.


CONCLUSÃO

Pelo exposto, evidenciou-se que a liberdade de contratar deve ser exercida em razão e nos limites da probidade e da boa-fé dos contratantes, garantidos os direitos da coletividade.

É evidente também que, para uma boa negociação imobiliária, cautelas devem ser tomadas pelas partes contratantes, principalmente pela parte compradora, que deve se posicionar metodicamente e sem pressa.

Antes da conclusão do negócio, o comprador deverá exigir a documentação completa do pretenso imóvel e vendedor, prezando pela análise técnica, moral, econômica e financeira de todos os aspectos que envolvem a conclusão do negócio jurídica no estado de bom e sem vício.

O levantamento das certidões pessoais do vendedor, bem como da pessoa jurídica de que faz parte como sócio ou administrador, além de garantir a segurança jurídica do negócio e comprovar a boa-fé do comprador, têm o condão de avaliar a existência de eventuais ações judiciais em face do vendedor que podem indicar uma tentativa de venda do imóvel em fraude à execução ou, mesmo, fraude contra credores, cujo resultado futuro poderá ser uma ação de anulação, determinando que o imóvel objeto do negócio responda pelas dívidas do vendedor.

Portanto, não obstante a publicação da Lei nº 13.097/15, a intensidade de cautela na avaliação preventiva de um negócio imobiliário nunca é demasiada, uma vez que, notoriamente, é sabido que este tipo de negócio é eivado de riscos atinentes à responsabilização futura de um adquirente desatento, podendo resultar na perda do imóvel e até mesmo do investimento financeiro aplicado.


REFERÊNCIAS

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______. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Dispõe sobre o Código Civil Brasileiro. Diário Oficial da União, Brasília, DF, 11.01.2002. Disponível em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 05.06.2015.

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CASTRO, Daniel Aureo de. Direito imobiliário atual.2. ed. Rio de Janeiro: Elsevier, 2014.

SCAVONE JÚNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário - Teoria e prática. 7. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014.

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Sobre o autor
Vinicius Antonio Carrijo

Bacharel em Direito pelo CESUT-GO e Pós-Graduado em Direito Imobiliário pela FMU-SP.

Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

CARRIJO, Vinicius Antonio. A segurança jurídica documental nos negócios imobiliários de venda e compra: cautela e responsabilidade das partes. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 23, n. 5593, 24 out. 2018. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/65075. Acesso em: 29 mar. 2024.

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