Ação de despejo e espécies previstas em lei. Por falta de pagamento, descumprimento de cláusula contratual, com retomada imotivada (denúncia vazia) e com retomada motivada (motivos previstos em lei).

A ação de despejo

Trata-se de medida judicial para reaver o imóvel locado, independente do fundamento (art. 5º, da Lei n.° 8.245/91). Ressalvadas as exceções para a imissão de posse (concedida em casos de desapropriação - artigo 5º, parágrafo único, da Lei n.° 8.245/91), assim como na reintegração de posse concedida nos casos de locação para empregado).

Espécies de Ações de Despejo

As ações de despejo poderão apresentar espécies variadas, conforme é possível aferir da leitura do artigo 59, da lei Lei n.° 8.245/91. São elas:

· Ação de despejo por falta de pagamento.

· Ação de despejo por descumprimento de cláusula contratual.

· Ação de despejo com retomada imotivada (denúncia vazia).

· Ação de despejo com retomada motivada (motivo previsto em lei).

Ação de Despejo por Falta de Pagamento

As ações por falta de pagamento refletem a ausência de cuidado dos administradores na escolha de cuidado dos administradores na escolha do locatário, bem como da indicação das garantias locatícias.

O ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento poderá ser realizado no dia seguinte à data fixada para o pagamento. A partir desta data, o locatário estará responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora.

Todavia, se o locatário almejar continuar com a locação, deverá servir-se da “purgação da mora” (artigo 62, II, III, da Lei n° 8.245/91).

O prazo para “purgar a mora” é de 15 dias, contados da citação. Nesse prazo, o locatário poderá depositar o valor total da dívida, incluídos os aluguéis vencidos, as custas judiciais, a multa, os juros e os honorários advocatícios.

Uma vez quitada a dívida, a locação prosseguirá como se em nenhum momento tivesse ocorrido a falta de pagamento.

Se houver a promoção da ação de despejo por falta de pagamento e houver a comprovação do locativo já tiver sido pagou, ou houver a necessidade da compensação pelos valores das contribuições condominiais extraordinárias pagas pelo locatário, inexistirá objeto para o locatário “purgar a mora”.

Número de vezes para purgar a mora, nos termos do artigo 62, parágrafo único, da Lei nº 8.245/91, o locatário poderá proceder dessa forma 2 vezes no período de 2 meses.

Ação de Despejo por Descumprimento Contratual

O descumprimento contratual, de acordo com o artigo 9°, II, da Lei nº 8.245/91 é uma das motivações da ação de despejo. Trata-se de uma ação complexa, demorada e onerosa, ensejando a comprovação do argumento apresentado.

Ao lado da comprovação do descumprimento contratual, o magistrado verificará se a condição imposta é justa, lícita, sanável ou insanável. Em alguns casos, como por exemplo a realização de obras, será necessária a apreciação por um perito, acarretando onerosidade processual.

Figurando como descumprimento contratual, tem-se a locação de bem mobiliado, sendo entregue sem a sua complementação; a sublocação não autorizada; a realização de alterações ou obras sem autorização do locador e a alteração da finalidade da locação contratada.

Ação de Despejo por Denúncia Vazia Simples

Para a ação de despejo motivada pura e simplesmente nas previsões legais, bastará a apresentação da fundamentação para que a mesma seja acatada. O prazo para o oferecimento da contestação será de 15 dias e somente terá eficácia no mérito se for centrada nos seguintes motivos:

· Inexistência ou vício de notificação premonitória.

· Ausência das hipóteses previstas em lei

· Ajuizamento da ação fora do prazo legal.

· Existência de vícios processuais.

Há de se atentar, no entanto, para os contratos que vigeram com prazo superior a 30 meses e que se tornaram por prazo indeterminado: o locatário, através da faculdade que lhe concede a lei, poderá acatar a desocupação do imóvel, sendo-lhe concedido, como prêmio geral, o prazo de 6 meses para tanto, ademais da liberação dos ônus do pagamento das custas e honorários advocatícios (artigo 61, da Lei n° 8.245/91).

Ação de Despejo por Denúncia Motivada

O artigo 47 da Lei nº 8.245/91 elenca as inúmeras hipóteses em que o locador poderá pedir o imóvel para o locatário. São elas:

· Uso próprio, ascendente ou descendente, cônjuge ou companheiro.

· Realização de obras ou alteração das características essenciais do imóvel.

Frisamos que os motivos deverão ser verdadeiros e devidamente comprovados desde a propositura da ação. Presumem-se verdadeiros os motivos fundados no uso próprio ou familiares, que comprovadamente não possuam imóvel residencial próprio no mesmo município. Mas cuidado, se a motivação for julgada improcedente e houver o reconhecimento da má fé do locador, ele poderá vir a ser responsabilizado através de sanções financeiras e criminais.

Ação de Despejo Compulsório

Nos termos do artigo 65 da Lei nº 8.245/91, o magistrado poderá determinar o despejo compulsório, através de oficial de justiça, o qual poderá valer-se do auxílio policial e arrombamento se necessários.

Tal procedimento somente será cabível após a decisão de primeiro grau e depois de notificado o locatário para que proceda à desocupação do imóvel no prazo de 15 ou 30 dias (artigo 63, da Lei nº 8.245/91). O prazo da notificação será variável, conforme tenha perdurado a tramitação do processo até a sentença.

Os bens que guarnecem o imóvel, pertencentes ao locatário, serão colocados num depósito público ou guarda-móveis particular (artigo 65, § 1° da Lei n° 8.245/91) e somente poderão ser retirados mediante pagamento das despesas de armazenamento e autorização judicial.

Ação de Despejo Compulsório Liminar

Embasado no artigo 59, §1º, da Lei nº 8.245/91, o despejo poderá ser decretado sem a prévia manifestação do locatário, no prazo de 15 dias, para que proceda a desocupação voluntária. Não sendo cumpridas as determinações legais, o despejo será compulsório, já que a contestação somente será efetivada após a decretação do despejo.

Nesse diapasão, as hipóteses para a incidência do despejo compulsório liminar são as seguintes:

· Quando o locatário descumprir o acordo escrito celebrado pelas partes e com a assinatura de duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado um prazo de 6 meses para a desocupação do imóvel, contados da data da assinatura do acordo.

· Quando, comprovadamente, ocorrer a rescisão do contrato de trabalho nas locações realizadas pelo empregador em favor do empregado.

· Quando do término da locação por temporada, desde que não haja decorrido o prazo de 30 dias entre o vencimento do contrato e ajuizamento do despejo.

· Quando falecer o locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei.

· Quando o sublocatário permanecer no imóvel depois da extinção do contrato de locação.

Observe-se que a retomada compulsória somente ocorrerá em casos excepcionais, não figurando a mesma como regra primordial.

Ação de Despejo por Abandono do Imóvel pelo Locatário

Por vezes, o locatário abandona o imóvel depois de ajuizada a ação de despejo.  Nesses casos, após a verificação pelo oficial de justiça do abandono do imóvel, o magistrado viabilizará a imissão na posse do mesmo (artigo 66, da Lei n° 8.245/91), decretando a extinção do processo.

De outra banda, se o locatário abandonar o imóvel antes do ajuizamento da ação de despejo, o locador, ainda assim, deverá ajuizar a ação de despejo, visto ser essa a única forma de extinguir o contrato de locação. Frisamos que o abandono do imóvel não traz consigo a presunção da existência de rescisão contratual.

Há de se observar, no entanto, que o locador somente poderá ingressar no imóvel mediante ordem judicial. Se houver a retomada do imóvel sem a autorização judicial, o locador correrá o risco de ser responsabilizado por danos praticados, como a invasão de domicílio.

Créditos: ULBRA


Autor

  • Francisco Machado Egito

    Advogado com pós-graduação em Direito Imobiliário e pós-graduação em Direito Notarial e Registral.Gestor de Negócios Imobiliários, com registro no CRA e no CRECI. Administrador de condomínios e imóveis. Sólida experiência em negócios imobiliários. www.franciscoegito.adv.br

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