A regra geral é a outorga da procuração, instrumento do mandato, por via de instrumento particular. Somente às pessoas não aptas ao pleno exercício dos direitos civis, como os menores de idade, por exemplo, é que se impõe a formalidade do instrumento público.

Há muita controvérsia na doutrina e na jurisprudência acerca da validade da procuração outorgada por instrumento particular, para venda de bens imóveis de valor superior a 30 salários míniomos.

Grande parte da doutrina e da jurisprudência dos tribunais locais condicionam a validade do instrumento particular a bem imóvel de valor inferior a 30 salários mínimos com suposto amparo no art. 108 do Código Civil, que assim prescreve:

“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país”.

O Código Civil estabeleceu como regra geral a formalidade da escritura pública para venda de bens imóveis contendo duas ressalvas.

A primeira delas é a de que a lei pode dispor em sentido contrário. É o caso das compras e vendas realizadas no âmbito do setor de financiamento habitacional em que se permite, inclusive, o leilão extrajudicial. A outra ressalva é a de que imóveis com valor inferior a 30 salários mínimos podem ser alienados por instrumento particular.

O final do dispositivo do art. 108 do Código Civil, por configurar uma exceção à regra geral, deve ser interpretado restritivamente. Ultrapassado o limite de 30 salários mínimos, ainda que em alguns centavos, impõe-se a formalidade da escritura pública.

Importante atentar que o preceito do art. 108 refere-se à transferência de direitos reais sobre imóveis, o que abrange a compra e venda de imóveis.

A operação de compra e venda de imóveis não se confunde com a outorga de procuração com poderes para alienar o imóvel. Nem mesmo a procuração em causa própria confunde-se com a alienação de bem imóvel.

Contrariamente ao que muitos supõem, o mandato é outorgado por instrumento particular como regra. É o que estabelece 654 do Código Civil com lapidar clareza:

“Art. 654. Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante”

Verifica-se, portanto, que a regra geral é a outorga da procuração, instrumento do mandato, por via de instrumento particular. Somente às pessoas não aptas ao pleno exercício dos direitos civis, como os menores de idade, por exemplo, é que se impõe a formalidade do instrumento público.

Por isso, até mesmo a procuração outorgada por instrumento público pode ser substabelecida por instrumento particular à pessoa apta, nos precisos termos do art. 655 do Código Civil:

“Art. 655. Ainda quando se outorgue mandato por instrumento público, pode substabelecer-se mediante instrumento particular”.

Conclui-se do exposto que nada há no ordenamento jurídico pátrio que vede o uso de instrumento particular para outorga de procuração contendo poderes para alienar bem imóvel, uma vez obedecidas as formalidades legais.

Positivamente, mandato não se confunde com compra e venda, nem mesmo o mandato em causa própria.

Enquanto no mandato há manifestação unilateral de vontade, na compra e venda há manifestação de vontade de ambas as partes: a do vendedor de alienar o bem imóvel pelo preço certo e ajustado, e a do comprador de adquirir o referido bem imóvel nas condições pactuadas pelas partes.  Isso em nada altera em se tratando de procuração em causa própria que, por si só, não opera a transmissão da propriedade. Para que isso aconteça é preciso que o mandatário outorgue para si a propriedade do bem imóvel, o que se fará por instrumento público sempre que o valor do imóvel superar 30 salários mínimos segundo a regra do art. 108 do Código Civil.

Constata-se, pois, que aquilo que a praxe consagrou como correto e acatado por parcela da jurisprudência não resiste a uma análise mais aprofundada à luz dos preceitos do Código Civil.

Essa matéria controvertida está sendo discutida perante a 4ª Turma do STJ nos autos do Agint no Resp nº 1.894.758, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão. Após o voto do Relator validando a procuração por instrumento particular, pediu vista a Ministra Isabel Gallotti.

É difícil de prever o desfecho da demanda, mas pode-se afirmar com toda certeza que a formalidade para a validade do mandato difere da formalidade para a validade da operação de compra e venda.


Autor

  • Kiyoshi Harada

    Jurista, com 26 obras publicadas. Acadêmico, Titular da cadeira nº 20 (Ruy Barbosa Nogueira) da Academia Paulista de Letras Jurídicas. Acadêmico, Titular da cadeira nº 7 (Bernardo Ribeiro de Moraes) da Academia Brasileira de Direito Tributário. Acadêmico, Titular da cadeira nº 59 (Antonio de Sampaio Dória) da Academia Paulista de Direito. Sócio fundador do escritório Harada Advogados Associados. Ex-Procurador Chefe da Consultoria Jurídica do Município de São Paulo.

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Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

HARADA, Kiyoshi. Outorga de procuração por instrumento particular com poderes para alienação de bem imóvel. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 26, n. 6629, 25 ago. 2021. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/92540. Acesso em: 25 set. 2021.

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