Preempção ou preferência do arrendatário no caso de venda do imóvel rural arrendado

Publicado em 01/2018. Elaborado em 12/2017.

Examina-se o direito de preferência do arrendatário no caso de o arrendador querer vender o imóvel rural arrendado durante a vigência do contrato, de acordo com o Estatuto da Terra e o seu regulamento.

Resumo: O presente artigo tem por objetivo pensar e interpretar o direito de preferência do Arrendatário no caso de o Arrendador querer vender o imóvel rural arrendado durante a vigência do contrato, de acordo com o Estatuto da Terra e o seu Regulamento, dando-se ênfase à previsão legal dessa preferência no Estatuto da Terra, seus requisitos e sua natureza de direito real, cujo exercício independe do registro do contrato de arrendamento no cartório imobiliário. Aborda-se, também, que a preempção se aplica no caso de compra e venda (extrajudiciais e voluntárias) a terceiros, em iguais condições de compra, com prazo de trinta dias para o arrendatário, a partir da notificação do proprietário-arrendador, exercer seu direito de preferência. Debate-se, ainda, a possibilidade de desistência da venda, pelo proprietário, após a notificação do arrendatário, ressalvado o direito deste último à indenização, em caso de assunção de compromissos para obtenção do crédito. Discute-se, ademais, sobre o exercício da preferência quando forem vários os arrendatários, e, em caso de arrendamento parcial do imóvel, quando haja pretensão de venda da área total pelo proprietário. Aponta-se a preferência do condômino arrendador sobre o arrendatário e defende-se o direito de preferência do subarrendatário em caso de subarrendamento legal, além do exercício do direito de preempção somente no caso de o arrendatário ter grau de parentesco igual ao do terceiro adquirente. Registra-se que o direito de preferência não é aplicável à empresa rural de grande porte (arrendatária rural), bem como que a ação real de preempção é o meio adequado para que o arrendatário possa exigir o seu direito de preferência. O valor a ser depositado para pagamento da compra do imóvel, quando já escriturado, será sempre o valor consignado na escritura. Por fim, nada obstante a previsão legal, registra-se a possibilidade de confecção do pacto de preferência, adjeto ao contrato de arrendamento rural, e que a preferência é um direito do arrendatário, mas, antes de tudo, uma proteção concedida pelo Estatuto da Terra e por seu regulamento, proporcionando instrumentos legais que visam à função social da propriedade.

Sumário: 1. Introdução. 2. O direito de preferência no contrato agrário de arrendamento rural é legal ou convencional? 3. Qual a natureza jurídica da preferência, de direito pessoal, de eficácia erga omnes, ou de direito real? 4. Há necessidade de averbação do contrato de arrendamento junto ao registro imobiliário para que o arrendatário possa exercer seu direito de preferência? 5. O § 3º do artigo 92 do Estatuto aplica-se a qualquer tipo de alienação? 6. Tem o arrendatário algum privilégio em relação ao terceiro pretenso comprador do imóvel arrendado? 7. Como se faz a comunicação ao arrendatário da venda? 8. Qual o prazo que o arrendatário tem para se manifestar sobre seu direito de compra do imóvel arrendado? 9. Pode o proprietário, após a notificação do arrendatário, desistir da venda? 10. E quando houver vários arrendatários de quem é a preferência de compra do imóvel arrendado? 11. Como fica a preferência do arrendatário, no caso em que o arrendamento seja de apenas parte do imóvel rural e o proprietário pretenda vender a totalidade da área? 12. E quando há vários condôminos arrendadores, de quem é a preferência no caso de venda do imóvel, do condômino arrendador ou do arrendatário? 13. E quando o imóvel arrendado está subarrendado, de quem é a preferência, do arrendatário/subarrendador ou do subarrendatário? 14. O que acontece quando arrendatário é ascendente ou descendente (herdeiro necessário) do arrendador? 15. E quando o arrendatário é empresa rural de grande porte, tem direito de preferência, igual ao arrendatário individual? 16. Quais os requisitos para se exercer o direito de preferência? 17. Qual é a ação para o arrendatário possa exigir o seu direito de preempção? 18. Qual o valor a ser depositado pelo arrendatário na ação de adjudicação? 19. Pacto de preferência 20. Conclusão. 21. Referências.

Palavras-chave: Direito de preferência ou preempção – direito do arrendatário – obrigação do arrendador – venda do imóvel arrendado – previsão legal no Estatuto da Terra.

1. INTRODUÇÃO

A preferência é um direito do arrendatário, mas é, antes de tudo, uma proteção dada pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) e por seu Regulamento (Decreto nº 59.566/66), proporcionando instrumentos legais que visam à função social da propriedade.

Portanto, essa preferência é legal e também encontra amparo no Código Civil Brasileiro, em seus arts. 504 e 1.322. Mas, também, a preempção convencional (CC, art. 513 a 520) também pode ser estipulada pelas partes no contrato de arrendamento rural, como cláusula adjeta ao contrato.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), neste caso, aplica-se subsidiariamente ao arrendamento rural, mas naquela parte em que não for divergente da legislação agrária, que é especial. A Lei de Locações urbanas dispõe sobre o direito de preferência do locatário, para aquisição do imóvel locado, no caso de venda. Neste caso, deverá o locador notificar o locatário de sua intenção, em que compete ao locatário manifestar sua aceitação no prazo de trinta dias, nos termos dos arts. 27 a 34 da referida lei.

A Lei de Registro Público, por sua vez, quanto à Lei do Inquilinato, exige que o contrato de locação esteja registrado no Registro de Imóveis competente, nos termos do art. 167, I, n. 3, e III, n. 16 (Lei nº 6.015, de 31.12.1973).

A legislação agrária impõe ao arrendador a obrigação de, quando quiser alienar seu imóvel rural, no todo ou em parte, oferecê-lo primeiramente ao arrendatário, que é o ocupante e quem já está explorando o imóvel. Decorrência disso, o maior interessado em adquiri-lo.

O arrendatário tem o direito de preferência no caso de venda do imóvel arrendado, de acordo com o previsto nos §§ 3º e 4º do art. 92 do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64) e no art. 45 do Regulamento (Decreto nº 59.566/66). Esse direito é de norma imperativa, impositiva e irrenunciável, em favor do arrendatário, para adquirir, em igualdade de condições com terceiros, o imóvel arrendado.

Esse direito também é chamado de direito de preempção ou de prelação na alienação do imóvel. Constitui mais um dispositivo protetivo agrário.

Preempção, na definição de De Plácido e Silva[1], assemelha-se à preferência na compra de certa coisa, conforme cláusula anteriormente disposta ou em virtude de determinação legal, como é o caso do Estatuto da Terra.

2.O DIREITO DE PREFERÊNCIA NO CONTRATO AGRÁRIO DE ARRENDAMENTO RURAL É LEGAL OU CONVENCIONAL?

Uma das características primordiais do contrato de arrendamento rural é a sua informalidade, assim, pode ser estabelecido de forma expressa ou tácita (art. 92 do Estatuto da Terra), e, ainda, de forma escrita ou verbal (art. 11 do Decreto 59.666/66), que terá o mesmo valor ou eficácia.

Essa informalidade, contudo, não retira a força legal das cláusulas obrigatórias estabelecidas em lei, pois o art. 13 do Decreto 59.566/66 e o § 8º do art. 92 do Estatuto da Terra conferem presunção juris et de jure (de direito e por direito, como expressão da verdade) para esses contratos, ainda que não escritas as cláusulas.

Da mesma forma, ainda que o contrato de arrendamento seja verbal, ou mesmo escrito, caso não haja convenção expressa a respeito da preferência no contrato de arrendamento, a exegese do contrato deve se pautar nos princípios que norteiam o Estatuto da Terra, os quais conferem maior proteção ao arrendatário, reconhecido como hipossuficiente na relação contratual.

Desse modo, tendo em vista a previsão do art. 92, § 4º, da Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra), o qual garante ao arrendatário o direito de preferência em caso de alienação do imóvel arrendado pelo proprietário – análogo ao que ocorre na Lei de Locações de imóveis urbanos –, e dado que tal norma é cogente e de caráter protetivo, deve-se assegurar o direito de preferência, ainda que o contrato de arrendamento seja verbal ou mesmo tácito.

Portanto, o direito de preferência pode decorrer tanto da Lei quanto do contrato, e faculta ao arrendatário adquirir o imóvel objeto de arrendamento em igualdade de condições com terceiros.

Por conseguinte, a preferência, antes de tudo, é legal, pois a estabelece o art. 92, § 3º, do Estatuto da Terra. Vejamo-lo:

Art. 92. (...)

(...)

§ 3º No caso de alienação do imóvel arrendado, o arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições, devendo o proprietário dar-lhe conhecimento da venda, a fim de que possa exercitar o direito de preempção dentro de 30 dias, a contar da notificação judicial ou comprovadamente efetuada, mediante recibo.

3.QUAL A NATUREZA JURÍDICA DA PREFERÊNCIA, DE DIREITO PESSOAL, DE EFICÁCIA ERGA OMNES, OU DE DIREITO REAL?

Segundo Oswaldo Optiz e Silvia C.B. Optiz, comentando o assunto, diz que “a doutrina não se entende, sendo que alguns defendem a pessoalidade e outros a realidade desse direito conferido quer ao condômino ou arrendatário”. Mas para Oswaldo e Silvia Optiz, o direito de preferência é direito real, pois o não exercício da preferência não se resolveria em perdas e danos como na preferência convencional. Uma vez vendido o imóvel sem a devida notificação da venda ao arrendatário, dará a este o direito de propor ação para exigir a propriedade do terceiro adquirente, se o requerer no prazo legal.

Oswaldo Optiz e Silvia C.B. Optiz[2] interpretam o artigo 47, última parte, do Regulamento, entendendo que as perdas e danos estabelecidas pelo referido artigo são apenas pela não comunicação que deveria ser feita ao arrendatário e não pela venda em si, que poderia se desfazer ou não, dependendo da vontade do arrendatário.

Temos o mesmo entendimento de que o instituto da preempção legal é de direito real e, portanto, erga omnes, pois, se vendido o imóvel, sem prévia notificação, há possibilidade de o arrendatário propor a ação para invalidar o ato de transação do arrendador com o terceiro e consequente adjudicação do imóvel para si. Diferencia-se, no entanto, do direito obrigacional (contratual) de preferência, que se resolve em perdas e danos.

4.HÁ NECESSIDADE DE AVERBAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO JUNTO AO REGISTRO IMOBILIÁRIO PARA QUE O ARRENDATÁRIO POSSA EXERCER SEU DIREITO DE PREFERÊNCIA?

Por se tratar de direito de preferência legal, seu exercício independe do registro do contrato de arrendamento no cartório imobiliário, ao contrário do que ocorre com a Lei do Inquilinato que apresenta tal obrigação no artigo 33, não havendo mesma disposição na legislação agrária.

Apesar de ser legal, nada impede que as partes do contrato (Arrendador e Arrendatário) prevejam uma cláusula de preempção ou preferência em caso de alienação do imóvel, desde que não modifique o direito previsto no Estatuto, cujas regras são obrigatórias e irrenunciáveis. Por exemplo, não pode haver cláusula de renúncia à preferência.

Não existe, no Estatuto ou no seu Regulamento, nenhuma determinação nesse sentido, como ocorre com a Lei de Inquilinato de imóvel urbano (art. 33). Essa disposição tem razão de ser, até porque o contrato de arrendamento geralmente é informal, cujo objetivo é manter aquele que explora a terra no imóvel. O Ministro Aldir Passarinho do STJ, bem como o Ministro Luis Felipe Salomão apadrinham o mesmo pensamento, ao assim decidirem:

CIVIL E PROCESSO CIVIL. ARRENDAMENTO RURAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. FALTA DE NOTIFICAÇÃO AOS ARRENDATÁRIOS. CONTRATO NÃO REGISTRADO. IRRELEVÂNCIA. LEI Nº 4.505/64, ART. 92, §§ 3º E 4º. I – Irrelevante ao exercício do direito de preferência à compra de imóvel a inexistência de registro, no cartório imobiliário, do contrato de arrendamento rural, porquanto tal exigência não está contida no Estatuto da Terra, Lei especial e posterior ao antigo Código Civil, a qual admite, inclusive, a avença sob a forma tácita. (STJ – REsp. 263.774/MG (2000/0060755-0) – Rel. Min. Aldir Passarinho Junior – j. em 15.8.2006). [Destaquei]

CIVIL. ARRENDAMENTO RURAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. FALTA DE NOTIFICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO. CONTRATO NÃO REGISTRADO. IRRELEVÂNCIA. 1. A preferência outorgada pelo Estatuto da Terra ao arrendatário é uma garantia do uso econômico da terra explorada por ele. 2. “O direito do arrendatário à preferência, no Estatuto da Terra, é real, pois lhe cabe haver a coisa vendida (imóvel) se a devida notificação não foi feita, do poder de quem a detenha ou adquiriu”. 3. O art. 92, caput, da Lei nº 4.505/64 é claro em prever a possibilidade de contrato tácito, além da forma escrita, e o § 3º, ao fixar se deva dar preferência ao arrendatário, mediante notificação, absolutamente não distingue entre a forma Escrita e verbal, nem traz qualquer exigência quanto à necessidade de registro do contrato no cartório imobiliário. 4. Diante da especialidade das normas em comento não há como se constituir exegese sobre o direito de preferência a partir do código Civil – de caráter geral, pois a regência, no caso, se dá pelo Estatuto da terra, que instituiu em prol do arrendatário direito Real aderente ao imóvel. Recurso especial conhecido e provido. (STJ – 4ª T. – REsp. 164.442/MG – Rel. Min. Luis Felipe Salomão – j. em 21.8.2008 – DJ 1º.9.2008) (RT, v. 878, p. 152). [Destaquei]

O Ministro Jorge Scartezzini, em seu voto de vista frisou que os contratos agrários poderão ser escritos ou verbais, e a dispensa de formalidade resulta da atenção conferida pelo legislador à prática comum no meio rural. In casu, as convenções, em regra, se dão de forma verbal, em decorrência do analfabetismo, comum no campo, especialmente no tocante à figura daquele considerado economicamente menos favorecido, que é o arrendatário, não detentor de terra. No mesmo sentido, confira-se o julgamento do Recurso Especial 904.810:

ARRENDAMENTO RURAL. PREEMPÇÃO. INEXISTÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. POSSIBILIDADE JURÍDICA DO PEDIDO. 1. É juridicamente possível o pedido de preempção formulado (Lei nº 4.505/64, art. 92, § 3º), exige-se apenas situação de fato – existência do arrendamento – independente de qualquer formalidade. (STJ – 3ª T. – REsp. 904.810/PR (2006/0133208-1) – Rel. Min. Humberto Gomes de Barros – j. em 15.2.2007)

Esse dispositivo correspondia ao art. 1.239 do CC/16. O interesse do arrendatário em adquirir o imóvel arrendado é evidente e, tendo ele condições de adquirir o imóvel certamente o faria. Portanto, deve o arrendador dar preferência no caso de sua intenção de vender o imóvel ao arrendatário, independentemente de qualquer registro no Cartório Imobiliário.

Segundo Gabriel Cardoso Galli[3], deve ser considerado que, as normas do direito da preempção devem ser interpretadas a partir das diretrizes axiológicas do Estatuto da Terra, o qual é direcionado pelo apelo social. Com o direito de preferência, busca-se garantir a permanência do arrendatário no exercício de sua atividade rural, possibilitando-lhe adquirir o imóvel sobre o qual exerce sua atividade, realizando-se, assim, a função social da propriedade rural. Neste sentido, negar o direito de preferência do arrendatário é contrariar o instituto da função social da propriedade rural e, portanto, contrariar o interesse social.

5.O § 3º DO ARTIGO 92 DO ESTATUTO APLICA-SE A QUALQUER TIPO DE ALIENAÇÃO?

De acordo com Tobias Marini de Salles Luz[4], “a alienação pode ser definida como a ação de transferir para outrem o domínio da coisa ou o gozo do direito que era seu. O radical da palavra vem do latim alius, que significa outrem. Alienar é, assim, “tornar-se de outrem a coisa que era nossa e que se lhe transferiu por título inter vivos, seja gratuito ou oneroso”.

Portanto, a princípio, o exercício do direito de preferência estaria ligado a todo ato de transição, gratuito ou oneroso, da propriedade do arrendador proprietário para terceiro estranho à relação contratual de arrendamento.

O Decreto nº 59.566/66, em seus arts. 45, 46 e 47, regulamenta a matéria, e foi mais feliz que o legislador do Estatuto da Terra, visto que o parágrafo terceiro do art. 92 discorre sobre alienação, e o instituto da alienação engloba a compra e venda, a permuta e a doação. Devemos interpretar o artigo somente no sentido de se dar preferência ao arrendatário, no caso apenas da compra e venda a terceiros.

Logicamente, quando ficar demonstrado que a doação ou a dação em pagamento se caracteriza como meio fraudulento para evitar o direito de preferência, haverá como desfazer essa simulação. Neste caso, deverá ser proposta a ação de anulabilidade, uma vez que a simulação fraudulenta é ato anulável.

A doação, a herança, a permuta, a integralização de capital, a cisão, a fusão e a incorporação, que de certa forma transfere a propriedade do arrendador a outrem, os doutrinadores interpretam que não devem ser considerados, apenas à compra e venda pura deveria ser aplicado o direito de preempção. Interpretam que o legislador quis se referir apenas à venda extrajudicial e voluntária do imóvel, pois não teria nenhum sentido impedir a que o herdeiro herde o imóvel em caso de morte do arrendador; impedir que não possa doar o seu imóvel; que fique impedido de permutar sua propriedade com outrem etc.. O instituto da preempção não pode impedir o direito de disposição do proprietário do imóvel arrendado.

Também a Lei incide apenas nas vendas extrajudiciais e voluntárias, não se aplica a vendas judiciais ou compulsórias, tais como a adjudicação do credor na execução; a praça judicial do bem penhorado na execução; no caso de arrecadação do imóvel e venda para pagar credores em falência, etc. Em todos esses casos, o arrendatário não está impedido de participar do leilão judicial e fazer lances, para evitar que perca o imóvel arrendado; mas, em igualdade de condições com o arrematante, a preferência é do arrendatário.

Portanto, não é em relação a toda transferência de propriedade do arrendador a terceiros que se aplica a preferência.

6.TEM O ARRENDATÁRIO ALGUM PRIVILÉGIO EM RELAÇÃO AO TERCEIRO PRETENSO COMPRADOR DO IMÓVEL ARRENDADO?

A preferência do arrendatário é em igualdade de condições com terceiros, não tem o arrendatário nenhum direito a desconto, abatimento, parcelamento etc., a não ser que esses privilégios tenham também sido oferecidos ao terceiro, conforme estabelecem o § 3º do art. 92 do Estatuto da Terra e o art. 45 do Decreto nº 59.566/66. Este assim dispõe:

Art. 45. Fica assegurado ao arrendatário o direito de preempção na aquisição do imóvel rural arrendado. Manifestada a vontade do proprietário de alienar o imóvel, deverá notificar o arrendatário para, no prazo, de 30 (trinta) dias, contado da notificação, exercer o seu direito. (Estatuto da Terra, art. 92, § 3º).

Como podemos ver o proprietário, arrendador ou não, deverá dar conhecimento de sua intenção de vender e do preço ao arrendatário, notificando-o judicialmente ou por outro meio, desde que possa comprovar essa notificação, por exemplo, por uma carta com aviso de recebimento (AR) e por oficial de cartório, desde que haja a comprovação do recebimento da notificação. Sendo norma de ordem pública, o arrendatário é obrigado a fazer essa notificação dando conhecimento ao arrendatário de todas as condições da venda (preço, prazo, se aceita bens como parte de pagamento, etc.)

Portanto, o arrendatário não tem nenhum privilégio em relação ao terceiro pretenso comprador do imóvel arrendado. Apenas a sua preferência em iguais condições de compra oferecidas a um terceiro.

7.COMO SE FAZ A COMUNICAÇÃO AO ARRENDATÁRIO DA VENDA?

O proprietário-arrendador, manifestando a sua vontade de vender o imóvel objeto de contrato de arrendamento, de acordo com o artigo 45 do Regulamento, deverá notificar o arrendatário para, no prazo de 30 dias, contado da notificação, exercer o seu direito de preferência.

A notificação é obrigatória, mas a Lei não exige forma especifica para a sua realização. É fundamental, entretanto, que o meio utilizado seja passível de comprovação de recebimento. Dessa forma, poderá ser realizada judicialmente ou por outro meio, como carta com aviso de recebimento (AR) ou por Oficial de Cartório Extrajudicial.

A Lei nada estabelece sobre os requisitos da notificação do arrendatário para o arrendador, exercendo seu direito de preempção, apenas diz que o direito deverá ser exercido dentro de trinta dias após a notificação premonitória feita pelo arrendador. À luz da lógica, o arrendatário deverá ter não só intenções comprovadas de adquirir o imóvel, mas também, ter condições de adquiri-lo, por isso o exercício regular de seu direito deverá ser declarado de modo patente.

Pode ocorrer que existam vários arrendatários e o proprietário deve então, notificar todos eles, para que exerçam o direito de preferência sobre a totalidade do imóvel.

Portanto, não há uma forma específica ou pré-determinada de notificação.

8.QUAL O PRAZO QUE O ARRENDATÁRIO TEM PARA SE MANIFESTAR SOBRE SEU DIREITO DE COMPRA DO IMÓVEL ARRENDADO?

O direito de preempção deve ser exercido pelo arrendatário dentro do prazo de 30 dias do recebimento da notificação, prazo este peremptório, e não se interrompe aos domingos e feriados. Se o trigésimo dia cair num domingo ou feriado, o direito deve ser exercido no dia útil anterior, porque o prazo não se prorroga, por se tratar de direito constitutivo.

A declaração do arrendatário deve ser expressa, para que não haja qualquer dúvida da resposta positiva à notificação feita pelo arrendador. Se possível, pelo menos de forma escrita e comprovado o recebimento pelo arrendador.

A falta de manifestação do arrendatário, dentro desse prazo, gera a presunção de que não se interessou pela aquisição do imóvel, renunciando a qualquer direito sobre ele. Portanto, passado esse prazo, o proprietário poderá vendê-lo a terceiro nas mesmas condições oferecidas ao arrendatário. O comprador é obrigado, nos termos do art. 92 do Estatuto, a respeitar o contrato de arrendamento até seu término.

Exercendo o arrendatário o direito dentro do prazo legal, fica vinculado à compra do imóvel arrendado, não podendo voltar atrás e revogar sua declaração de vontade. Pode, até mesmo, responder por perdas e danos ao arrendador que perder uma venda por isso.

9.PODE O PROPRIETÁRIO, APÓS A NOTIFICAÇÃO DO ARRENDATÁRIO, DESISTIR DA VENDA?

Pode ocorrer ainda a hipótese de o proprietário, após confirmar a venda do imóvel, querer desistir dela depois da manifestação positiva do arrendatário à notificação. Segundo Oswaldo e Silvia Optiz[5] o arrendador não pode desistir da venda do imóvel oferecido ao arrendatário, quando este aceita a proposta no tempo e formas estabelecidas em lei, porque a proposta vincula o proponente.

De fato o artigo 427 do Código Civil estabelece que, “a proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso”.

Caio Mário[6] de igual entendimento afirma que, “o segundo momento da formação do contrato é a proposta. Esta já traz força vinculante (Código Civil, art. 427), não para as partes, uma vez que ainda neste momento não há um contrato, mas para aquele que a faz, denominado policitante”.

De mesma opinião, Carlos Roberto Gonçalves[7] nos ensina que:

A obrigatoriedade da proposta consiste no ônus, imposto ao proponente, de mantê-la por certo tempo a partir de sua efetivação e de responder por suas conseqüências, por acarretar no oblato uma fundada expectativa de realização do negócio, levando-o muitas vezes, como já dito, a elaborar projetos, a efetuar gastos e despesas, a promover liquidação de negócios e cessação de atividade etc.

Ferreto[8] diferentemente desse entendimento diz que, o proprietário somente estaria obrigado a vender o imóvel mediante prévio e expresso compromisso, não se constituindo, em sua opinião, como compromisso, mas mera intenção de venda. Para ele, não se confunde o direito de preferência com o direito à adjudicação do imóvel.

De qualquer forma, o autor admite que em caso de arrependimento do arrendador, caberia ao arrendatário, caso assumisse compromissos para obtenção do crédito, o direito à indenização pelos prejuízos sofridos, com base em disposições do Código Civil.

10. E QUANDO HOUVER VÁRIOS ARRENDATÁRIOS DE QUEM É A PREFERÊNCIA DE COMPRA DO IMÓVEL ARRENDADO?

Pode ocorrer que existam vários arrendatários e o proprietário deve então, notificar todos eles, para que exerçam o direito de preferência sobre a totalidade do imóvel, ou seja, por inteiro a qualquer deles, pois não está obrigado o proprietário a vender, parceladamente ou não, a fração correspondente ao arrendamento, quando este for parcial. É o que disciplina o art. 46 e seus parágrafos, do Decreto nº 59.566/66. Confirmemo-lo:

Art. 46. Se o imóvel rural em venda estiver sendo explorado por mais de um arrendatário, o direito de preempção só poderá ser exercido para aquisição total da área.

§ 1º O proprietário de imóvel rural arrendado não está obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas, se estas não abrangerem a totalidade da área.

§ 2º Nos casos deste artigo, fica assegurado a qualquer dos arrendatários, se os outros não usarem do direito de preempção, adquirir para si o imóvel.

Como visto o proprietário de imóvel rural arrendado não está obrigado a vender parcela ou parcelas arrendadas, se estas não abrangerem a totalidade da área, mas, logicamente, se acordes, os arrendatários poderão, em conjunto, adquirir o imóvel em condomínio, se o imóvel comportar divisão cômoda.

Torminn[9] acentua que os arrendatários terão esse direito caso o imóvel não se transforme em minifúndio, apesar de não haver impedimento legal.

Pondera Nelson Demetrio, in verbis:

O direito de preferência atinge a totalidade da área e, deste modo, deve ser protegido, para a hipótese da pluralidade de arrendatários no imóvel. Mas assegura o princípio da lei: qualquer um deles poderá exercer o direito de preempção, em contrapartida, na aquisição do imóvel, desde que os demais renunciem a seus direitos, na forma do preceito legal[10].

Quando houver vários arrendatários interessados na aquisição do imóvel, terá preferência aquele que comprar todo o imóvel. Quando todos manifestarem a intenção de comprar a totalidade do imóvel, terá preferência aquele que oferecer maior preço.

Quando todos oferecem igual preço, a preferência é daquele que oferece melhores condições de pagamento.

Podemos também inferir que o proprietário não está obrigado a vender parceladamente uma propriedade única, mas poderá fazê-lo, se quiser. Poderá ele, por exemplo, vender a parte arrendada pelo arrendatário A, e não querer vender a área arrendada para o arrendatário B.

Nesse caso, entendemos que a preferência deve ser dada também ao arrendatário da área arrendada B, pois, caso o arrendatário A não exerça seu direito de preferência, pode o arrendatário B querer ampliar seu empreendimento.

Nesse viés, entendemos que o arrendatário B não deve ser considerado um terceiro, em decorrência do princípio de proteção ao arrendatário, assentado na função social da terra que protege quem a está explorando, apesar de que o arrendatário somente tem preferência sobre a área arrendada. Nelson Demetrio[11] esposa entendimento diverso.

Nelson Demetrio[12] comenta, ainda, que, no caso de pluralidade de arrendatários, deve ser aplicado analogicamente o art. 517 do CC/02.

11. COMO FICA A PREFERÊNCIA DO ARRENDATÁRIO, NO CASO EM QUE O ARRENDAMENTO SEJA DE APENAS PARTE DO IMÓVEL RURAL E O PROPRIETÁRIO PRETENDA VENDER A TOTALIDADE DA ÁREA?

Nos casos em que o arrendamento seja de apenas parte do imóvel rural e o proprietário pretenda vender a totalidade da área, surge controvérsia sobre a instrumentalização do direito de preferência. Entendemos que o proprietário não pode ser obrigado a desmembrar o imóvel rural, evitando, assim, os custos de desvalorização da área e de desmembramento do imóvel, sobretudo quando a área ocupada for inferior à fração mínima de parcelamento da região, com finalidade de evitar o minifúndio. Mas, de qualquer forma, ele deverá ser notificado para exercer a preferência.

12. E QUANDO HÁ VÁRIOS CONDÔMINOS ARRENDADORES, DE QUEM É A PREFERÊNCIA NO CASO DE VENDA DO IMÓVEL, DO CONDÔMINO ARRENDADOR OU DO ARRENDATÁRIO?

No caso de arrendamento em condomínio de proprietários e o imóvel ser indivisível, ou tornar-se, pela divisão, impróprio a seu uso ou destino, o instituto da preempção do direito agrário não se aplica, eis que o arrendatário não concorre com o condômino proprietário do imóvel, que por ser dono, tem preferência na aquisição da coisa comum em relação a terceiro à relação condominial, que no caso é o arrendatário.

O direito de preferência do arrendador condômino decorre tanto das regras gerais de condomínio, mas principalmente pela indivisibilidade do bem que lhe é objeto, a teor do que dispõe o art. 504 do Código Civil:

Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino, a quem não se der conhecimento da venda, poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no prazo de cento e oitenta dias, sob pena de decadência.

Também o Código Civil em seu art. 1.322 assim disciplina:

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

No caso de imóvel divisível, deve-se, ao caso ser aplicado analogicamente o artigo 34 da Lei nº 8.245/91, que é a Lei do Inquilinato, ou Lei de Locação de bem urbano. Aqui, especificamente quando houver concorrência entre o proprietário condômino e o locatário, a preferencia será do condômino. E o art. 34 da Lei nº 8.245/91 deixa isso bem claro: "Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário".

Portanto, se há condomínio, os condôminos têm preferência. A preferência do condômino se sobrepõe porque a situação do locatário e, no caso do arrendatário, não altera, em princípio, a relação contratual.

O objetivo da Lei agrária, que se trata de uma norma protetiva, é proteger aquele que está ocupando e explorando a área arrendada, aquele que é hipossuficiente da relação contratual, fazendo-a cumprir sua função social. A finalidade é possibilitar que o arrendatário continue na área, explorando-a, fazendo produzir alimentos. Se a área está toda arrendada e o locador falece, por exemplo, seus herdeiros passam a ser proprietários de parte ideal da área. Muitas vezes um deles quer vender a sua parte e não quer ser arrendador. A preferência de compra de parte ideal da área arrendada, a meu sentir, deve ser dos demais condôminos; pois, a situação do arrendatário não muda, o contrato de arrendamento deve ser respeitado e ser cumprido em sua integralidade pelos condôminos herdeiros.

A venda da propriedade arrendada não modifica o contrato de arrendamento, que continuará a gerar direitos em favor do arrendatário por todo o tempo de sua duração, independentemente de ser outro o proprietário do imóvel.

Se aplicarmos a premissa de que no imóvel divisível há possibilidade de venda da parte do bem arrendado na integralidade, como ficaria o arrendamento? Afinal, o arrendatário está arrendando a totalidade da área. Haveria uma mudança da relação contratual, ou mesmo de seu objeto, com redução da área. Essa redução seria conveniente para o arrendatário? Ele poderia ter compromissos de entrega de certa quantidade de produto ou um tempo muito superior a cinco anos etc.?

Situação diferente seria se todos os herdeiros quisessem vender o imóvel arrendado a terceiro. Aí sim a preferência é do arrendatário.

Entre os condôminos, todos devem ser notificados, porquanto todos têm direito de comprar a coisa arrendada a terceiro. E, entre eles, terá preferência o que tiver benfeitorias de maior valor.

Não havendo benfeitorias, preferência terá o condômino que detiver o maior quinhão. Caso tenham quinhões iguais, deverá ser verificado qual deles pretende exercer o direito de preferência e, se nenhum deles quiser, o arrendatário poderá exercer seu direito de preferência.

13. E QUANDO O IMÓVEL ARRENDADO ESTÁ SUBARRENDADO, DE QUEM É A PREFERÊNCIA, DO ARRENDATÁRIO/SUBARRENDADOR OU DO SUBARRENDATÁRIO?

Ilustra Nelson Demetrio[13] que não se aplica a preferência para os contratos agrários de subarrendamento. Quanto a isso, discordamos, pois, se o objetivo da preempção é proteger a pessoa que está explorando a área e esta está sendo explorada pessoalmente pelo subarrendatário, também este deveria ter preferência, até contra o arrendatário, que não está explorando pessoalmente a terra.

Lembramos que o direito de preferência somente poderá ser aplicado ao subarrendamento legal, ou seja, aquele autorizado antecipadamente pelo arrendador e não ao subarrendamento de fato.

14. O QUE ACONTECE QUANDO ARRENDATÁRIO É ASCENDENTE OU DESCENDENTE (HERDEIRO NECESSÁRIO) DO ARRENDADOR?

Pode também aflorar alguma dificuldade no caso de o arrendatário ser ascendente ou descendente (herdeiro necessário) do arrendador, havendo preferência, pois o art. 496 do Código Civil dispõe que a venda de ascendente a descendente é anulável, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante houverem consentido, cujo objetivo é evitar sejam desigualadas as legítimas, conquanto diga respeito a uma compra e venda.

Mazeaud y Mazeaud, citados por Augusto Zenun[14], dizem que só no caso de o arrendatário ter grau de parentesco igual ao do terceiro adquirente é que este pode exercitar o direito de preferência.

15. E QUANDO O ARRENDATÁRIO É EMPRESA RURAL DE GRANDE PORTE, TEM DIREITO DE PREFERÊNCIA, IGUAL AO ARRENDATÁRIO INDIVIDUAL?

O direito de preferência para a aquisição do imóvel arrendado, previsto no art. 92, § 3º, do Estatuto da Terra, não é aplicável à empresa rural de grande porte (arrendatária rural). O Estatuto da Terra não impôs nenhuma restrição quanto à pessoa do arrendatário, para o exercício do direito de preferência, de modo que, ao menos numa interpretação literal, nada obstaria a que uma grande empresa rural viesse a exercer o direito de preempção. Entretanto, a questão deve ser interpretada à luz dos princípios que norteiam o direito agrário, entre eles o da justiça social.

O princípio da justiça social preconiza a desconcentração da propriedade das mãos dos grandes grupos econômicos e dos grandes proprietários, para que seja dado acesso à terra ao homem do campo e à sua família. Preconiza, também, a proteção do homem do campo nas relações jurídicas de direito agrário. Porque desenvolvendo o chamado agronegócio, o princípio da justiça social deixa de ter aplicabilidade, pois ausente a vulnerabilidade social que lhe é pressuposto.

Em decisão do STJ, em maio de 2016, no julgamento do REsp 1.447.082/TO, de relatoria do ministro Paulo de Tarso Sanseverino, aquela Corte excluiu a aplicação do direito de preferência legal para empresa rural de grande porte, visto que as normas protetivas do Estatuto da Terra devem ser aplicadas somente a quem explore a terra pessoal e diretamente, como típico homem do campo.

Compartilhamos desse entendimento, afinal, o Estatuto veio para proteger o homem que diretamente explora a propriedade rural e é hipossuficiente, o que seria incompatível com as grandes agropecuárias arrendatárias de grandes latifúndios.

16. QUAIS OS REQUISITOS PARA SE EXERCER O DIREITO DE PREFERÊNCIA?

O primeiro requisito para que se concretize o § 3º do artigo 92 do Estatuto, que é norma dispositiva, é que o proprietário do imóvel queira vendê-lo; o segundo requisito é que haja um terceiro, estranho ao contrato de arrendamento, com proposta concreta de compra do imóvel, para que haja igualdade de condições, quais sejam, mesmo preço, garantias e forma de pagamento; o terceiro requisito seria que o arrendatário queira ou possa comprar o imóvel nas mesmas condições, pois não está obrigado a adquirir o imóvel arrendado, sendo apenas opção sua; o quarto requisito, que o proprietário do imóvel, seja arrendador ou não, notifique o arrendatário no prazo de 30 dias para exercer o direito de preferência; o quinto requisito, que o arrendatário exerça o direito de preferencia no prazo de trinta dias de sua notificação.

Em caso de não ser notificado, o arrendatário poderá depositar o preço e haver para si o imóvel arrendado, no prazo de seis meses, contado da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis, no caso, propondo ação de adjudicação compulsória, contra o arrendador e o terceiro adquirente.

17. QUAL É A AÇÃO PARA O ARRENDATÁRIO POSSA EXIGIR O SEU DIREITO DE PREEMPÇÃO?

O direito de preferência é uma das limitações ao direito de propriedade e de aplicação do princípio da função social do contrato de arrendamento. O Estatuto, no caso de preferência, está intervindo na vontade individual, gerando norma obrigatória. Por isso, a ausência de notificação do arrendatário faz surgir ex lege o direito deste de adjudicar o imóvel para si, depositando o valor da venda. Isto, porque, o arrendatário concorre em iguais condições com o terceiro comprador.

Em sendo assim, no caso de o arrendador vender o imóvel rural sem notificar o arrendatário, preterindo-o, este poderá, por meio da ação de preferência, que é denominada de ação de adjudicação compulsória ou anulatória cumulada com adjudicação, anular o negócio jurídico de compra e venda, realizado entre o arrendador e o terceiro, adjudicando o imóvel para si, desde que deposite o preço no prazo de seis meses a contar do registro da escritura pública de compra e venda no Cartório de Registro Imobiliário, em que o imóvel é matriculado.

Pode ocorrer que o arrendador venda o imóvel e não notifique o arrendatário. Neste caso, a venda do imóvel pelo arrendador a terceiro, na falta de notificação ao arrendatário, não a torna nula, mas anulável. Trata-se de negócio válido, mas resolúvel.

Ocorrendo esse fato, está à disposição do arrendatário a ação real de preempção, que objetiva a decretação da invalidade da transação efetivada entre o arrendador e o terceiro.

A sentença, nesse caso, além de invalidar a venda, determina o cancelamento do registro na respectiva circunscrição imobiliária e adjudica o imóvel arrendado ao arrendatário ou preemptor.

Nessa ação de preempção ajuizada pelo arrendatário rural, devem integrar a lide, como litisconsortes necessários passivos, nos termos do art. 47 do Código de Processo Civil, o arrendador-alienante e o terceiro adquirente do imóvel arrendado, por sinal as pessoas partícipes do negócio a ser desconstituído.

O arrendatário tem o prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Cartório de Registro de Imóveis, para exercer esse direito.

Esse prazo é decadencial, ou seja: não exercido dentro do prazo de seis meses, o arrendatário não usufruirá mais esse direito que caducou. Isso preceitua o art. 92, § 4º, do Estatuto da Terra. Igual disposição está enumerada no art. 47 do Regulamento (Decreto nº 59.566/66), apenas acrescentando que se resolverá em perdas e danos o descumprimento desta obrigação.

Segundo Nelson Demetrio[15], essas perdas e danos ocorrem pelo descumprimento da comunicação e não pela venda, que pode, ou não, se desfazer, segundo a vontade do arrendatário. Caberá ao arrendatário optar por exigir a adjudicação do imóvel para si ou exigir as perdas e danos.

De qualquer forma, essa parte final do art. 47 do decreto regulamentador, de autoria do Poder Executivo, contraria o Estatuto da Terra, norma legislativa que não estipulou a opção das perdas e danos.

Ainda no dizer de Nelson Demetrio[16], não há antinomia entre a Lei e o Decreto regulamentador, neste ponto. Para o autor, o regulamento não impediu ou alterou o Estatuto da Terra, apenas deu opção ao arrendatário de fazer valer seu direito, embutido no texto legal, ou haver indenização por perdas e danos, derivada do descumprimento da obrigação legal de notificar o arrendatário sobre sua intenção de venda.

De sua vez, Augusto Zenun[17] discorda dessa posição, ao dizer que o Decreto nº 59.566/66, em seu art. 47, ao regulamentar o § 4º do Estatuto da Terra, ultrapassa os limites da delegação regulamentaria, quando, além de conferir ao arrendatário o direito de, não sendo notificado pelo vendedor do imóvel, se valer do instituto da preferência, acrescenta que se resolve em perdas e danos o descumprimento da obrigação.

Para o autor, a parte final do art. 47 não acoberta qualquer eficácia, com o que concordamos.

O arrendatário pode apenas exercer seu direito de preferência quando notificado e, caso não o seja, pode depositar o preço e adjudicar o imóvel para si, nos termos do art. 92, § 3º, do Estatuto. É condição de procedibilidade da ação de adjudicação o depósito do preço de venda para a propositura da ação por parte do arrendatário que quiser ficar com o imóvel arrendado vendido a terceiro[18]. A opção de perdas e danos, tratada no Regulamento, não deve prevalecer em face da hierarquia das normas. O Regulamento, de origem do poder executivo, não pode se sobrepor ao Estatuto, Lei nº federal votada pelo Congresso.

Sobre as perdas e danos, o CC/16, em seu art. 1.156, também divergia do Estatuto, quando dispunha que a venda a terceiro, sem a devida notificação ao arrendatário pelo arrendador, era considerada válida, apenas se resolvia em perdas e danos, ao passo que em conformidade com o Estatuto da Terra, não se resolve em perdas e danos.

Entretanto, entendemos que caberá a ação de perdas e danos cumulada com a ação adjudicatória, porquanto o ato do arrendador pode ter causado algum prejuízo ao arrendatário. Esse ato, a nosso entender, caracteriza ato ilícito, contrário à lei. Somente, pois, pode o terceiro adquirente do imóvel ter tomado alguma medida que venha a causar dano ao arrendatário. Sem falar que, hoje, há possibilidade até de perdas e danos morais, não sem registrar seja analisado cada caso.

18. QUAL O VALOR A SER DEPOSITADO PELO ARRENDATÁRIO NA AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO?

De regra a notificação deve conter o valor que o proprietário quer pela venda do imóvel ou pelo menos o valor oferecido pelo terceiro interessado na compra.

O arrendador deve notificar o arrendatário de sua intenção de venda e as condições desta, como preço, forma e prazo de pagamento etc., nas mesmas condições dadas a terceiros. Quando a notificação contiver omissão ou dubiedade quanto à clareza das condições da venda, interpreta-se em favor do proprietário. De outro norte, quando omissa no tocante às condições de pagamento, interpreta-se que o preço nela referido deva ser à vista.

Mas há casos em que as partes fazem um pré-contrato estabelecendo um valor e acabam escriturando e registrando outro valor. Qual é o valor que o arrendatário deve depositar no caso de ter que propor a ação de anulação e adjudicação do imóvel?

Muitas vezes, o terceiro que compra o imóvel arrendado faz contrato preliminar, e, ao registrá-lo, a escritura definitiva fica divergente daquele. Perante o arrendatário, o que vai valer, podendo gerar seu direito de adjudicação, é o que estiver escriturado no Cartório de Registro de imóveis. A eficácia do contrato preliminar ficará apenas perante as partes contratantes.

No caso de promessa de compra e venda, o arrendador continua com a obrigação de notificar o arrendatário, isto porque a promessa de venda e a promessa de cessão, definitiva e com cláusula de irretratabilidade, de acordo com a Lei nº 649/49, equiparou o compromissário comprador ao adquirente.

Oswaldo Opitz e Sílvia C. B. Optiz[19] perfilham de igual modo esse entendimento, acrescentando como fundamento o fato de que o pré-contrato sem o devido registro pode caracterizar burla à lei, com intenções de afastar o arrendatário.

O arrendador deve notificar o arrendatário de sua intenção de vender o imóvel e das condições de venda, bem assim, do preço e de propostas já recebidas, para que o arrendatário possa exercer o direito de preferência em iguais condições com terceiros. A notificação levando conhecimento da proposta de venda do imóvel, que o arrendador deve fazer ao arrendatário, deve guardar estrita similitude com a proposta de compra formulada por terceiros, no tocante ao preço e prazo de pagamento, sob pena de ser ineficaz a venda que fizer a estes. Esse também é o entendimento da Ministra Nancy Andrighi. Veja-se:

CIVIL. DIREITO AGRÁRIO. RECURSO ESPECIAL. ARRENDAMENTO RURAL. DIREITO DE PREFERÊNCIA PARA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. NOTIFICAÇÃO QUE NÃO GUARDOU ESTRITA SIMILITUDE COM A PROPOSTA DE COMPRA FORMULADA POR TERCEIROS, NO TOCANTE AO PRAZO DE PAGAMENTO. RECONHECIMENTO DE ILEGALIDADE. INEFICÁCIA DA VENDA AOS ARRENDATÁRIOS, COM REABERTURA DE PRAZO PARA QUE ESTES MANIFESTEM SEU INTERESSE EM ADQUIRIR A ÁREA RURAL. ESTATUTO DA TERRA. FUNÇÃO SOCIAL DA TERRA.

– Precedentes do STJ admitem que a preferência para a compra do imóvel rural, conforme prevista no Estatuto da Terra, é direito concedido ao agricultor familiar, sob a ótica da proteção à parte menos favorecida e da justiça social.

– O acórdão consignou que o arrendatário não se enquadra no perfil de agricultor familiar traçado pelo Estatuto. Excepcionalmente, porém, tal circunstância não é suficiente para provocar a revisão do julgado, pois, na hipótese, o próprio contrato de arrendamento possuía cláusula expressa concedendo ao arrendatário o direito de preferência em caso de venda do imóvel. As razões de especial se ressentem de melhor adequação quanto à correta delimitação da controvérsia, pois não abordam a questão na perspectiva contratual.

– A notificação para exercício de direito de preferência sobre a área integral do imóvel, e não apenas sobre a parcela arrendada, é faculdade dos arrendantes. Os terceiros, pretensos compradores, não podem se insurgir contra o arrendatário em face de tal opção, pois este não tem ingerência quanto à abrangência da notificação no tocante à área a ser negociada.

(STJ – RESP. 1.103.241/RS – REL. MIN. NANCY ANDRIGHI – J. EM 03.09.2009 – DJ 16.10.2009)

O Superior Tribunal de Justiça julgou, por meio da sua Quarta Turma, o Recurso Especial nº 1.175.438 – PR, cujo Relator foi o Ministro Luis Felipe Salomão, ser necessária a notificação do arrendatário, no caso de alienação do imóvel objeto de arrendamento rural a terceiros, tendo em vista o direito de preferência contido no art. 92, § 4º, da Lei nº 4.504/1964 (Estatuto da Terra), além de dispor que, havendo divergência entre o valor constante no contrato particular de compra e venda e na escritura pública registrada no Registro de Imóveis, o valor expresso nesta última deve prevalecer, considerando a publicidade do ato e o efeito erga omnes decorrente do registro.

Os recorrentes, na origem, ajuizaram ação de adjudicação compulsória em face dos proprietários do imóvel, buscando o reconhecimento do seu direito de preferência em razão do contrato de arrendamento rural entabulado, tendo em vista a alienação do imóvel a terceiros, sem a prévia notificação dos recorrentes, oportunidade em que depositaram o preço. A ação foi julgada procedente, afastando eventual alegação de ocorrência de notificação verbal, bem como definindo que o preço do negócio deveria ser aquele constante na escritura pública de compra e venda ora impugnada. Uma vez interposta apelação ao Tribunal de Justiça do Estado do Paraná (TJPR), o recurso foi julgado provido, sustentando-se que não houve o depósito integral do preço real da venda, apto a ensejar a adjudicação, que não seria o valor constante da escritura pública.

Inconformados com a decisão proferida pelo TJPR, os recorrentes arrendatários, interpuseram recurso especial (REsp) alegando ofensa ao disposto no art. 92, §§ 3º e 4º do Estatuto da Terra. Em suas razões, os recorrentes sustentaram que, por serem arrendatários rurais e não terem sido notificados acerca da alienação do bem, têm direito de preferência à adjudicação do imóvel em questão. E argumentaram que o preço a ser depositado seria aquele constante na escritura pública de compra e venda, eis que foi o efetivamente pago pela alienação do imóvel e não a quantia prevista no instrumento particular de compra e venda, a qual o TJPR considerou como sendo o valor real do negócio. Por fim, salientaram que a escritura pública é documento oficial, possuindo presunção de veracidade, não tendo esta a mesma serventia de um contrato particular de compra e venda que foi devidamente impugnado.

Ao julgar o REsp, o Relator, Ministro Luis Felipe Salomão, observou que havia um contrato de arrendamento rural firmado entre as partes, em plena vigência, quando ocorreu a alienação do imóvel a terceiros, com desrespeito ao direito de preferência dos arrendatários que não foram devidamente notificados, surgindo a pretensão à adjudicação compulsória. Apontou, ainda, que o art. 92 do Estatuto da Terra e o art. 45 do Decreto nº 59.566/1966 conferem expressamente o direito de preferência, legal e real, outorgado ao arrendatário como garantia do uso da terra explorada por ele, sendo exclusivo do preferente em adquirir o imóvel arrendado, em igualdade de condições e sendo uma forma de restrição ao direito de propriedade do arrendador.

Quanto ao preço, o Relator entendeu que a interpretação sistemática e teleológica do comando legal leva à conclusão de que o melhor norte para definição do preço é aquele consignado na escritura pública de compra e venda registrada no Registro de Imóveis. De acordo com o Relator, a própria Lei estabelece como marco legal para o exercício do direito de preferência a data da transcrição da escritura pública no registro de imóveis, ou seja, confere ao arrendatário o prazo de 6 (seis) meses para depositar o preço constante do ato de alienação do imóvel a que teve conhecimento por meio da transcrição no cartório imobiliário.

O § 4º do art. 92 do Estatuto da Terra preceitua que o arrendatário tem o direito de depositar o preço, dentro do prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de venda realizada a terceiros, no Registro de Imóveis, caso não seja notificado legalmente para se manifestar quanto à preferência e depois adjudicar para si o imóvel.

Não raro, o arrendador e o terceiro, para burlarem a lei, firmam escritura pública de compra e venda em cartório distinto daquele em que o imóvel é registrado, e não registram a venda. Neste caso, o arrendatário, sabedor desse fato, deve notificar o arrendador quanto a seu direito de preferência, mesmo que a compra e venda ainda não esteja registrada, até porque os fraudadores poderão aguardar o término do contrato de arrendamento para registrar a compra e venda, prejudicando, assim, o arrendatário em seu direito de preferência.

Portanto, o valor a ser depositado para pagamento da compra do imóvel, quando já escriturado, sempre será o valor consignado na escritura.

O preço a ser depositado pelo arrendatário na ação corresponde ao valor atualizado monetariamente, estabelecido como o valor da venda na escritura. A correção é necessária em face da inflação que ocorre no Brasil, ainda que no momento ela seja mínima, mas outrora já foi galopante. Outrossim, a correção nada mais é do que a reposição do valor da moeda, não caracterizando qualquer adicional, devendo ainda ser acrescida de despesas de contrato e impostos que o arrendatário deveria pagar no caso da compra.

A prova do depósito do preço para a adjudicação do bem é condição de procedibilidade da ação, o que implica a inépcia da inicial.

19. PACTO DE PREFERÊNCIA

Apesar de a preferência ser legal, sendo o arrendamento um contrato e aplicando-se a ele as normas de direito comum, as partes, então, também podem convencionar o pacto de preferência, que é um pacto adjeto ao contrato de arrendamento rural. Até porque, segundo o brocardo latino quod abundat non nocet: o que abunda não prejudica (CC, arts. 513 a 520).

CONCLUSÃO

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Notas

[1] SILVA, De Plácido e. Vocabulário Jurídico. Rio de Janeiro: Forense, 1990. v. I a IV, p. 421.

[2] OPTIZ, Oswaldo e OPTIZ, Silvia C.B. Contratos de Direito Agrário, 5ª Edição rev. e atual., Porto Alegre: Síntese, 2000, p. 56.

[3] GALLI, Gabriel Cardoso. Direito de preferência do arrendatário de imóvel rural em caso de venda judicial. In http://bernardojorge.adv.br/direito-de-preferencia-do-arrendatario-de-imovel-rural-em-caso-de-venda-judicial/, acessado em 3-1-2018.

[4] LUZ, Tobias Marini de Salles. A abrangência do termo alienação no direito de preferência do contrato de arrendamento rural. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 21, n. 4843, 4 out. 2016. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/51631>. Acesso em: 3 jan. 2018.

[5] OPTZ, Oswaldo; OPTZ, Silvia C.B. Curso Completo de Direito Agrário. Op. Cit. p. 286.

[6] PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil: contratos, declaração unilateral de vontade, responsabilidade civil, v. III, 12ª Ed. rev. e atual. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 38.

[7] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: contrato e atos unilaterais de vontade, v. III. 3ª Ed. rev. e atual. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 52.

[8] FERRETO, Vilson. Contratos Agrários: Aspectos Polêmicos. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 153.

[9] BORGES, Paulo Torminn. Institutos básicos do Direito Agrário. São Paulo: Saraiva, 1998. p. 99.

[10] DEMETRIO, Nelson. Doutrina e prática do direito agrário. São Paulo: Pró-livro, 1980, p. 180.

[11] DEMETRIO, Nelson. Op. Cit., p. 178. “E como decorre do preceito legal, tem o arrendatário preferência na aquisição da área que arrenda, unicamente, mas não pode exercer o direito de preferência sobre a totalidade do imóvel, consequência que lhe é vedada sobre área que não arrenda, embora integrante do mesmo imóvel que é objeto do arrendamento, a Lei nº não lhe deferiu para a área remanescente, qualquer direito exclusivista de preferência”.

[12] Idem, p. 178.

[13] Idem, p. 171.

[14] ZENUN, Augusto Elias Jorge. O direito agrário e sua dinâmica: comentários, legislação e formulários. 2. ed. São Paulo: Leud, 1986, p. 317.

[15] DEMETRIO, Nelson. Op. cit., p. 173.

[16] Idem, p. 173: Carlos MAXIMILIANO escreve a respeito de eventuais antinomias entre a Lei e o respectivo regulamento: “– É possível distinguir a Lei do regulamento, desde o momento em que se note que a Lei tem por objeto declarar o direito, ao passo que o regulamento tem por objeto desenvolvê-lo e adaptá-lo à sua aplicação. Por isso, a atribuição de direitos ou a imposição de obrigações generalidades dos cidadãos é objeto da exclusiva competência da lei” (Comentários à Constituição Brasileira, p. 341). Nesse pensamento, ensina PONTES DE MIRANDA: “Onde se estabelecem, alteram, ou extinguem direitos, não há regulamentos, – há abuso de poder regulamentar, invasão da competência do Poder Legislativo. O regulamento não é mais do que auxiliar das leis, auxiliar que só pretende, não raro, o lugar delas, mas em que possa, com tal desenvoltura, justificar-se e lograr que o elevem à categoria de lei´” (Comentários à Constituição de 46, t. III, 4. ed., p. 121). Ocorridas eventuais antinomias entre a Lei e seu regulamento, afastando-se este da lei, é inconstitucional, cumprindo o Poder Judiciário dizê-lo, como precípua decorrência do judicial control, impondo o restabelecimento do equilíbrio hierárquico das leis. O regulamento discricionário quanto aos meios a proferir, tem, entretanto, natural limite, porque lhe cabe a ação de se conduzir à exata e fiel execução da lei, sem alterá-la, porque a isto cometeria grave abuso. A regra a conciliar a esse respeito, uma aparente ingerência discricionária do Poder Executivo na órbita de ação do legiferante, é a de que concede o regulamento, direito de opção do arrendatário em escolher a adjudicação do imóvel alienado, sem a devida notificação prévia, ou haver indenização por perdas e danos, derivada do descumprimento à obrigação legal, fundada nos efeitos da obrigação, como direito exclusivo. A coerência desta razão se fundamenta no fato de que o direito de preferência está, primacialmente, atendendo de forma exclusiva o corolário emanado da norma protetiva, de facultar o acesso à terra, como seu proprietário, o arrendatário que nela vem cultivando, em caráter funcional permanente, porque, em contrário, estaria patenteada a ingerência de um poder na competência exclusiva de outro, com considerável prejuízo ao princípio hierárquico das leis. Essa forma de ser considerada opção entre o direito à adjudicação ou reparação em perdas e danos pela infringência do preceito do preceito, é a mais aceita pelas doutrinas versadas da matéria e de nossa jurisprudência convergente ao assunto.

[17] ZENUN, Augusto. Op. Cit. p. 317.

[18] Recurso especial. Arrendamento de imóvel rural. Estatuto da Terra, art. 92, § 4º. Ação de preempção. Requisitos. Depósito do preço. Condição de procedibilidade da ação. 1. O art. 92, § 4º, da Lei nº 4.504/64 submete o exercício do direito de preferência do arrendatário de imóvel rural não notificado a dois requisitos, o depósito do preço e que a a ação seja ajuizada no prazo de seis meses a contar do registro da alienação no cartório imobiliário. 2. A prova do depósito do preço para adjudicação do bem, na petição inicial, é condição de procedibilidade da ação. (STJ – 3ª T. – REsp. 824.023/MS – Rel. Min. Sidnei Beneti – j. em 18.05.2010 – DJ 18.06.2010).

[19] OPTIZ, Oswaldo; OPTIZ, Silvia C. B. Op. Cit., p. 139.

Autor

Helena Maria Bezerra Ramos

Bacharel em Direito pela UFMT; Desembargadora do TJ/MT; Professora do ICEC/Cuiabá (UNIP) e Mestre em direito civil pela PUC/SP.

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Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

RAMOS, Helena Maria Bezerra. Preempção ou preferência do arrendatário no caso de venda do imóvel rural arrendado. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 23, n. 5314, 18 jan. 2018. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/63503. Acesso em: 20 abr. 2024.

Preempção ou preferência do arrendatário no caso de venda do imóvel rural arrendado