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A venda casada em contratos imobiliários do Sistema Financeiro de Habitação

A venda casada em contratos imobiliários do Sistema Financeiro de Habitação

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Reflete-se sobre a prática ilícita da venda casada nos contratos imobiliários do SFH, bastante corriqueira no Brasil e vedada pela legislaçao consumerista.

1. INTRODUÇÃO

Desde que foi reformulada a política habitacional no Brasil, com o Programa Minha Casa Minha Vida, dentre outras estratégias voltadas para o fomento da venda de imóveis financiados, ocorreu uma expansão significativa da venda de imóveis através do financiamento imobiliário. Mas, juntamente à expansão da venda de imóveis financiados, observou-se também um aumento quase que na mesma proporção de seguros habitacionais, viabilizada pela instituição financeira mutuante e com seguradora por ela indicada.

Essa conduta é expressamente proibida, por força do artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), pois configura prática abusiva, em razão da onerosidade excessiva do contrato para a parte que está adquirindo o do abuso do direito. Nesse diapasão, o objetivo geral da presente pesquisa é o de demonstrar a ocorrência do fenômeno venda casada no Sistema Financeiro de Habitação (STH), pois há evidências que os mutuários estão sendo levados a adquirir o imóvel concomitante com o seguro habitacional pela instituição financeira responsável pelo financiamento. Isso é denominado pela legislação e doutrina como venda casada.

Quanto aos objetivos específicos buscou-se: fazer uma análise sobre o Sistema Financeiro de Habitação, com foco para os contratos de financiamento imobiliário; conceituar venda casada; comentar sobre a vedação à venda casada na legislação brasileira; descrever os efeitos jurídicos da venda casada para o mutuário e os bancos que incorrem nesta prática. Como a venda casada é uma prática ilegal, configurando crime nas relações de consumo, nos contratos de financiamento imobiliário do Sistema Financeiro de Habitação essa prática é recorrente? Quais os meios legais para prevenir e combater a venda casada? O artigo tem por finalidade responder a essas questões, por meio da pesquisa bibliografia na doutrina, jurisprudência e legislação. Inicialmente, levantou-se a hipótese de que o sonho da casa própria é algo almejado por muitos brasileiros, que nos últimos anos, em razão das mudanças ocorridas na política habitacional, tem buscado a sua realização, através do financiamento imobiliário.

No entanto, tem sido prática recorrente a imposição aos mutuários do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) a contratação de seguros habitacional com a instituição financeira mutuante ou com seguradora por ela indicada. Isso caracteriza a venda casada, uma conduta ilícita e vedada pelo art. 39 do CDC, por configurar prática abusiva. A escolha do tema se justifica pelo interesse pessoal em analisar este fenômeno no Sistema Financeiro de Habitação (SFH) no Brasil, visando a chamar a atenção dos operadores de direito para essa prática ilegal e para a necessidade de realizar estudos nessa área do direito.

Para a realização da pesquisa referente ao tema em epígrafe, a proposta é a realização de uma pesquisa bibliográfica, nos seguintes moldes: quanto ao tipo de pesquisa, revisão sistemática da bibliografia, no qual foi feito o uso de fontes primárias e secundárias, conjuntamente com o levantamento na jurisprudência, para uma melhor compreensão do tema, sendo que isso abarcou a utilização de artigos jurídicos, doutrinas, revistas jurídicas, jurisprudências; quanto ao método da abordagem adotou-se o método dedutivo, baseado na construção doutrinária e legislativa, acerca do assunto (LAKATOS; MARCONI, 2003).


2. O SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO E O SEGURO HABITACIONAL

Há décadas, o Brasil convive com o problema de déficit habitacional, sobretudo nos grandes e médios centros urbanos. As falhas no planejamento urbano, em que pese na criação e implantação de políticas de fomento a habitação levaram ao acirramento do problema nas décadas de 1980 a 1990 (FRANÇA, 2015). Problema esse que se tornou mais agudo com a extinção do Banco Nacional de Habitação (BNH) entre o período de 1986-2003 e pela falta de continuidade de investimentos no setor habitacional, especialmente para a população de baixa renda.

A omissão do governo federal em fomentar vultosos investimentos no setor habitacional e, também, a elaboração e implementação de políticas habitacionais fragmentadas revelaram-se inadequadas para o enfrentamento do déficit habitacional e, em certa medida, contribuíram para a expansão urbana periférica e a informalidade urbana (FRANÇA, 2015, p.03). Para favorecer o aquecimento da economia e solucionar o problema da casa própria no Brasil, nos últimos anos o Governo Federal fez mudanças significativas na política habitacional do país.

Exemplo mais recente disso foi à criação do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), concebido para promover o acesso da população brasileira à casa própria, notadamente a de baixa renda, sendo um programa abrangente e de cunho social. Grosso modo, este programa prevê formas diferenciadas de financiamento do imóvel das famílias que necessitam de moradia, tanto na cidade quanto no campo. A renda familiar e o valor da unidade habitacional são as principais variáveis levadas em conta na aquisição da casa própria. Além de possibilitar à família de baixa renda o acesso à casa própria, o programa também tem sido fonte importante na geração de emprego e renda, tendo vista o número expressivo de imóveis já construídos e distribuídos as famílias que se cadastraram no programa.

A esse respeito: O programa “Minha Casa Minha Vida”, do governo federal é segundo informação obtida junto ao site da Caixa Econômica Federal: é um programa do governo federal que tem transformado o sonho da casa própria em realidade para muitas famílias brasileiras. Em geral, o Programa acontece em parceria com estados, municípios, empresas e entidades sem fins lucrativos (GUNGLINCK, 2013, p.09). Esse programa, que foi instituído no Governo de Lula (2013/2010), é tido como um dos mais importantes em termos de abrangência e magnitude no que tange ao fomento da politica habitacional do Brasil. Ainda em vigor nos dias hodiernos, representa a alternativa mais viável da população de baixa renda em adquirir seu imóvel. Mas, a configuração de um novo sistema de habitação trouxe em seu bojo a expansão da venda casada.

Na verdade, se for feita uma análise sobre as vendas nos mais diversos segmentos econômicos do país como, por exemplo, o setor de eletrodomésticos, será possível deparar com essa prática ilegal de forma corriqueira na economia capitalista (ZAPATER; CRUZ, 2015). Por outro lado, o seguro habitacional é uma obrigação em relação ao Sistema Financeiro de Habitação. No entanto, o mutuário não é obrigado a contratá-lo junto à mesma instituição em que este fez o financiamento do imóvel, até porque isso pode caracterizar a venda casada, se houver uma obrigação nesse sentido. Tal entendimento está expresso uma decisão proferida pela 3º Turma do Superior Tribunal Justiça (STJ) que manteve a decisão de venda casada em relação à compra de imóvel e seguro de um mutuário de um mesmo agente do Sistema Nacional de Habitação.

Esse seguro tem por finalidade fornecer algumas garantias para o mutuário e para a instituição que está promovendo o financiamento do imóvel. Para o mutuário, garante aos seus familiares que estes permaneçam no imóvel se o mutuário que contratou o seguro for a óbito ou fica inválido permanentemente. Para a instituição Financeira que concedeu o financiamento, garante a quitação da dívida. Todos os imóveis financiados pelo SFH obrigatoriamente precisam de seguro, sem o qual o financiamento não se realiza.

No ordenamento Jurídico brasileiro, a Circular SUSEP n° 111, de 3 de dezembro de 1999, é o documento legal que dispõe sobre as condições, normas e rotinas acerca do seguro para o financiamento nacional de habitação. Embora exista de fato a obrigatoriedade, a Súmula nº 473 do determina que o mutuário do STJ não pode ser compelido a contratar seguro habitacional obrigatório com a instituição financeira mutuante ou ainda, com a seguradora por ela indicada. Há diversas jurisprudências nesse sentido, valendo citar, a título de exemplificação, a seguinte decisão do Superior Tribunal de Justiça: PROCESSUAL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. SFH. APLICAÇÃO DO CDC. SEGURO HABITACIONAL CLÁUSULA QUE OBRIGA A CONTRATAÇÃO DA SEGURADORA ESCOLHIDA PELO AGENTE FINANCEIRO. AFASTAMENTO DA IMPOSIÇÃO. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. I - Já não se discute a incidência do CDC nos contratos relacionados com o SFH (REsp 493.354/Menezes Direito, REsp 436.815/Nancy Andrighi, Ag 538.990/Sálvio). II - Correta a decisão que não conhece do recurso, na parcela em que não se impugna especificamente o fundamento legal utilizado pelo Tribunal de origem, para afastar cláusula contratual que obriga o mutuário do SFH a contratar a seguradora escolhida pelo agente financeiro. (REsp 876837/MG, 3ª Turma, Rel. Min. Humberto Gomes De Barros, DJe 14/12/2007.)

Assim, pela Súmula 473 do STJ, não há obrigação do mutuário contratar o seguro habitacional pela mesma instituição financeira que este adquiriu o imóvel. Na hipótese disso ocorrer estará caracterizada a venda casada, que será explicada a seguir.


3. A VENDA CASADA: CONCEITO E EVOLUÇÃO

Há diversos conceitos acerca do instituto venda casada. Para o Programa de Proteção e Defesa do Consumidor (PROCOM), órgão responsável em mediar os conflitos entre os consumidores e os fornecedores de produtos e serviços, a venda casada é uma conduta ilícita, na verdade um crime contra o consumidor e que pode ser entendido como o ato de obrigar o consumidor a adquirir um produto na compra de outro. Segundo apontamentos de Ferreira (2006) a venda casada é uma prática comercial que tem por finalidade condicionar a venda de um produto ou serviço a outro.

Ou seja, a intenção do consumidor é adquirir um produto ou serviço, mas acaba levando outro devido ao poder de convencimento ou “manipulação” do fornecedor nesse sentido. Isso é bastante comum, sobretudo em relação aos produtos e/ou serviços que estão em baixa no mercado. Nas muitas pesquisas que tratam da venda casada, é perceptível que, com o progresso industrial e econômico observado nas últimas décadas, ou melhor, com a evolução do capitalismo ocorreu um favorecimento da venda casada.

Mas ainda existem outros elementos que colaboraram para que isso se tornasse um verdadeiro fenômeno na era contemporânea que é a melhoria de renda e facilidade na aquisição do crédito da população (BORGES, 2011). Com isso, as pessoas passam a ter um maior ímpeto em realizar os seus sonhos de consumo e isso acabou tendo reflexos em práticas abusivas, como é o caso das vendas casadas. Nesse sentido, a facilidade de crédito é apontada como uma das principais causas do aumento das vendas casadas nos últimos anos e abrange todos os setores da economia, com destaque para o sistema financeiro, eletrodomésticos e o setor imobiliário. O problema em relação à venda casada está na probabilidade do endividamento do consumidor.

Esse, em diversos casos de venda casada, acaba se vendo obrigado a adquirir um produto e/ou serviço a mais, sem tem condições financeiras para arcar com os custos desta nova aquisição. Esse é um dos fatores que levou o legislador pátrio a considerar a venda casada como uma prática abusiva. Além disso, na sociedade do consumo, nem sempre o consumidor consegue resistir a todos os apelos dos fabricantes e isso aliado às facilidades de crédito pode levar a um consumo desenfreado. A vedação a venda casada é uma maneira que o legislador encontrou de minimizar este problema (BORGES, 2011).


4. A VEDAÇÃO DA VENDA CASADA NO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR (CDC)

O Código de Defesa do Consumidor (CDC), criado por lei infraconstitucional em 1990, e a legislação que regulamenta as relações de consumo no ordenamento jurídico brasileiro. A promulgação deste diploma legal teve por finalidade maior cumprir preceitos da Constituição Federal de 1988, uma vez que o legislador constituinte, frente a constatação da hipossuficiente histórica do consumidor, achou por bem dar tutela efetiva aos seus direitos que sempre ficaram relegados à segundo plano nas relações de consumo. O CDC é tido como um microssistema de normas e regras que orientam a conduta nas relações de consumo, abarcando o consumidor, os fornecedores e/ou fabricantes, de uma forma geral. Tais normas tem incidência sobre qualquer tipo de contrato que envolver as relações de consumo.

Nesse diapasão, ao elaborar as regras contidas no CDC, o legislador pátrio buscou ser o mais amplo possível de tal forma que estabeleceu vedações a diversas condutas, sendo que uma delas diz respeito às práticas abusivas, pois entendeu acertadamente que o fornecedor de produto e/ou serviço, também entendido como fabricante ou industrial, enfim, que produz e comercializa bens e serviços, nem sempre age de forma correta diante dos reiterados casos de abuso do consumidor. Tanto é verdade que: É sabido que os fornecedores praticam diariamente diversos atos que lesam os consumidores e atribuem, na maior parte das vezes, a culpa na economia, competitividade do mercado entre outras alegações das quais camuflam tais práticas levando o consumidor a erro e, na maior parte das vezes acarretam prejuízos ao seu patrimônio (MENGUE, 2015, p.01).

Em vista deste comportamento, foi enumerado, na seção IV do CDC, as condutas que o legislador pátrio considera como pratica abusiva. Nesse sentido, entende-se como prática abusiva, em ternos de definição, qualquer das condutas enumeradas no artigo 39 do CDC e que são vedadas expressamente, já que as mesmas representam abuso da boa fé do consumidor. Inclusive, a doutrina leciona que as práticas abusivas configuram na esfera contratual um abuso do direito e da boa fé do consumidor, e isso se caracteriza quando o fornecedor e/ou fabricante age em desconformidade com os padrões de boa conduta e mercadológicos que se espera das empresas deles de um modo geral (MENGUE, 2015, p.02).

Para Tarturce (2012), a pratica abusiva é aquela conduta ou ato que não respeita o espírito da lei que rege o consumo e que, em termos comparativos destoam dos padrões normais de mercado que comumente são adotados pelos fabricantes e/ou fornecedores que seguem as normas corretas na realização de seus negócios. Tais práticas estão relacionadas abaixo e a venda casada é uma delas:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

I - condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos; (Grifo nosso).

II - recusar atendimento às demandas dos consumidores, na exata medida de suas disponibilidades de estoque, e, ainda, de conformidade com os usos e costumes;

III - enviar ou entregar ao consumidor, sem solicitação prévia, qualquer produto, ou fornecer qualquer serviço;

IV - prevalecer-se da fraqueza ou ignorância do consumidor, tendo em vista sua idade, saúde, conhecimento ou condição social, para impingir-lhe seus produtos ou serviços;

V - exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva; VI - executar serviços sem a prévia elaboração de orçamento e autorização expressa do consumidor, ressalvadas as decorrentes de práticas anteriores entre as partes;

VII - repassar informação depreciativa, referente a ato praticado pelo consumidor no exercício de seus direitos;

VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas expedidas pelos órgãos oficiais competentes ou, se normas específicas não existirem, pela Associação Brasileira de Normas Técnicas ou outra entidade credenciada pelo Conselho Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial (Conmetro);

IX - recusar a venda de bens ou a prestação de serviços, diretamente a quem se disponha a adquiri-los mediante pronto pagamento, ressalvados os casos de intermediação regulados em leis especiais;

X - elevar sem justa causa o preço de produtos ou serviços.

XII - deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério.

XIII - aplicar fórmula ou índice de reajuste diverso do legal ou contratualmente estabelecido.

XIV - permitir o ingresso em estabelecimentos comerciais ou de serviços de um número maior de consumidores que o fixado pela autoridade administrativa como máximo.

Parágrafo único. Os serviços prestados e os produtos remetidos ou entregues ao consumidor, na hipótese prevista no inciso III, equiparam-se às amostras grátis, inexistindo obrigação de pagamento (BRASIL, CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR).

Do rol estabelecido no artigo 39 e que configura a prática abusiva está a venda casada. Dessa forma, quando isso ocorre nas relações de consumo, estará caracterizada a prática abusiva, que é vedada pelo CDC por estar enquadrada como um ato ilícito. Sendo ato ilícito e não admitido em lei está sujeito às sanções estabelecidas por esse diploma legal. Essas sanções estão discriminadas no artigo 56 do CDC, abrangendo a aplicação de multa, proibição de fabricação do produto; suspensão do produto ou serviço; interdição local ou parcial; imposição de contrapropaganda; cassação da licença da atividade etc. Além de estar sujeito à aplicabilidade das sanções previstas no artigo 56 do CDC, ainda existem outras que são passiveis de aplicação, sendo que no âmbito do direito civil quem efetua a venda casada pode responder por danos morais e materiais, uma vez configurada a responsabilidade civil.

No CDC, a reparação deverá ocorrer de forma integral, conforme estabelecido no artigo 6º, inciso VII do CDC. O dano moral e material é um dos efeitos da venda casada e no sentido de comprovar essa assertiva, abaixo é apresentada a sentença proferida pelo Egrégio Tribunal de Justiça do Paraná, no qual prevaleceu o entendimento de ter havido venda casada na análise do caso concreto, que resultou no dano moral.

RECURSO INONIMADO. AÇÃO DE REPRETIÇÃO DE INDEBÍTO C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO CONDICIONADA A ABERTURA DE CONTRA CORRENTE. TARIFAS E PACOTES DE SERVIÇOS. VENDA CASADA CONFIGURADA. NEGATIVA DE ENCERRAMENTO DE CONTA CORRENTE. PROTOCOLO DE ATENDIMENTO. VEROSSIMILHANÇA. INVERSÃO DO ÕNUS DA PROVA. INEXIOSTÊNCIA DE PROVA AO CONTRÁRIO. Recurso do réu conhecido e desprovido. Diante do exposto, resolve esta Turma Recursal, por unanimidade de votos, Conhecer e negar provimento ao recurso 1 (Banco), e conhecer e dar parcial provimento ao recurso 2 (autor) nos exatos termos do vot (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0016255- 31.2014.8.16.0031/0 - Guarapuava - Rel.: Rafael Luis Brasileiro Kanayama - - J. 14.12.2015) (TJ-PR - RI: 001625531201481600310 PR 0016255- 31.2014.8.16.0031/0 (Acórdão), Relator: Rafael Luis Brasileiro Kanayama, Data de Julgamento: 14/12/2015, 2ª Turma Recursal, Data de Publicação: 14/12/2015) Em outra sentença, prevaleceu o entendimento de ter ocorrido o dano material e moral em conjunto, na decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo. Ação de indenização por dano moral e material – bem móvel – conjunto estofado – garantia estendida e contrato de seguro com cartão de crédito requeridos – venda casada – obus da fornecedora em provar que o consumidor tinha ciência do que estava contratando – devolução da quantia indevidamente cobrada – danos morais evidenciados – sucumbência integral da ré – apelação provida em parte (TJ –SP- APL 51442620098260038 SP 0005144-26.2009.8.26.0038. Relator Eros Piceli). Oportuno mencionar que o artigo 6º do CDC que trata dos direitos básicos do consumidor, reforça a proteção contra as práticas abusivas, além de, como dito, dispor sobre a responsabilização integral, facilitando, ainda, o acesso do consumidor à justiça para fazer valer os seus direitos. Art. 6º. São direitos básicos do consumidor: V - a proteção contra a publicidade enganosa e abusiva, métodos comerciais coercitivos ou desleais, bem como contra práticas e cláusulas abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e serviços; VI - a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e difusos; VII - o acesso aos órgãos judiciários e administrativos com vistas à prevenção ou reparação de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos ou difusos, assegurada a proteção Jurídica, administrativa e técnica aos necessitados (BRASIL, CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR).

Como se percebe, o CDC busca de todas as formas proteger o consumidor, tanto que elencou um rol de condutas que considera ser prática abusiva em relação ao consumidor. Para alguns operadores do direito, o rol em comento não é exaustivo, ou seja, pode ser utilizada uma interpretação extensiva, caso uma prática abusiva não esteja contemplada no artigo 39. Alguns operadores de direito, dentre os quais Ferreira (2006), explica que o CDC é o Direito Penal do Consumidor, pois através dele busca-se punir os crimes nas relações de consumo. Nesse sentido, no polo desta relação tem-se o sujeito ativo, que é o fornecedor e o sujeito passivo, que é o consumidor.

O objetivo do referido diploma legal, segundo a autora é o de proteger patrimonialmente e diretamente a relação de consumo, o consumidor, enfim a coletividade. Com efeito, essa correta essa linha de argumentação, pois o mais prejudicado em relação às condutas que fogem do padrão da legalidade são os consumidores. Práticas abusivas como a venda casada é rotina nas relações de consumo e o CDC, nesse sentido, tenta mitigar isso através de instrumentos legais para prevenir e punir os fabricantes que incorrem em práticas abusivas (BORGES, 2011).


5. EFEITOS JURÍDICOS DA VENDA CASADA NOS IMÓVEIS FINANCIADOS

Conforme sublinhado anteriormente, em relação aos imóveis financiados existe a obrigatoriedade de se fazer o seguro de imóveis. Já foi explicada a finalidade dessa obrigatoriedade, no entanto nunca é demais reforçar o porque da existência do seguro: O seguro habitacional foi um dos meios encontrados pelo legislador para garantir as operações originárias do SFH, visando a atender a política habitacional e a incentivar a aquisição da casa própria. A apólice colabora para com a viabilização dos empréstimos, reduzindo os riscos inerentes ao repasse de recursos aos mutuários. Diante dessa exigência da lei, tornou-se habitual que, na celebração do contrato de financiamento habitacional, as instituições financeiras imponham ao mutuário um seguro administrado por elas próprias ou por empresa pertencente ao seu grupo econômico (MELLO, 2014, p. 83).

Assim, é possível constatar que existe, de um lado, a imposição da obrigatoriedade do seguro e, de outro o artigo 39, inciso I do CDC. Não bastasse isso ainda existe a Súmula 473 do STJ, cuja determinação e que não há obrigação do mutuário contratar o seguro habitacional pela mesma instituição financeira que este adquiriu o imóvel. Diante de posicionamentos diferentes como fica essa questão na prática? Qual o posicionamento que deve preponderar? Para responder a essa questão recorreu-se aos ensinamentos de Mello (2014), que em seus escritos afirmar que apesar da obrigatoriedade, qualquer tentativa da instituição financeira em obrigar o mutuário a fazer o seguro com ela ou com outra empresa indicada pela mesma, estará configurado à pratica abusiva nos moldes estabelecidos pelo CDC.

Eis o entendimento do autor supracitado: Ocorre que, a despeito da aquisição do seguro ser fator determinante para o financiamento habitacional, a lei NÃO determina que a apólice deva ser necessariamente contratada frente ao próprio mutuante ou seguradora por ele indicada. Além de inexistir previsão legal a justificar essa vinculação, tal procedimento caracteriza a denominada “venda casada”, expressamente vedada pelo art. 39, I, do CDC, que condena qualquer tentativa do fornecedor de se beneficiar de sua superioridade econômica ou técnica para estipular condições negociais desfavoráveis ao consumidor, cerceando-lhe a liberdade de escolha. Tem-se, pois, que a abusividade da conduta resulta da imposição de uma condição negocial desproporcional e injustificada que só encontra suporte na superioridade econômica da fornecedora, qual seja, condicionar a concessão do financiamento à contratação de seguro com a própria empresa concedente do crédito ou outra empresa por ela indicada (MELLO, 2014, p. 86).

Com esse esclarecimento, pode-se inferir que a venda casada no financiamento de imóvel habitacional, tem como efeito jurídico a aplicabilidade das disposições contidas no CDC, inclusive no que diz respeito às sanções aplicáveis Há ainda a sanção penal, já que se trata de uma conduta criminosa. Essa sanção está prevista no artigo 5º, inciso II da Lei 8.137/90 o qual estabelece a pena de detenção aos infratores, que pode variar de dois a 5 anos, bem como o pagamento de multa. Há diversas denúncias de venda casada em relação aos bancos no financiamento imobiliário. Uma dessas é a do Ministério Público Federal, feita pela Procuradoria da República em São José dos Campos (SP) face à Caixa Econômica Federal pela prática reiterada de venda casada.

O Inquérito Civil nº 1.34.014.000267/2011-75 buscou apurar os fatos através da denúncia de um consumidor mutuário à Procuradoria da República, sendo que, no decorrer da investigação foi constatado que, de fato, a Caixa Econômica Federal, através de seus agentes, adotam práticas contrárias a legislação, ao condicionar de forma dissimulada, a liberação do financiamento imobiliário ao seguro ou outros produtos oferecidos pela instituição em comento. Em um dos trechos da denúncia: No decorrer das apurações do referido IC, chegaram ao conhecimento do Parquet diversas outras irregularidades/ilegalidades cometidas pela CEF, por meio de declarações de consumidores ouvidos nesta Procuradoria da República e de diversas reclamações feitas ao PROCON de São José dos Campos, sendo constatado que a empresa pública, em suma, condiciona (as vezes de forma dissimulada) a liberação de financiamento imobiliário à aquisição de outros serviços e produtos da instituição financeira, caracterizando-se, em tese, a odiosa prática de “venda casada” (art. 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor), ou induz o consumidor , de forma direta ou sutil, a acreditar que haverá dificuldades na aprovação do crédito se não houver a contratação dos produtos que lhe são impostos (MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL PROCURADORIA DA REPÚBLICA NO MUNICÍPIO DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS).

Conforme a dita denúncia, a instituição se aproveita da ignorância e do desconhecimento da legislação por parte dos mutuários. Além disso, não fornece ao usuário as informações necessárias quanto ao financiamento e o seguro, impondo-lhe, na verdade a obrigatoriedade de adquirir outros produtos para eu o financiamento do imóvel saia mais rápido. Além do seguro, que de fato é obrigatório, outra prática corriqueira dos bancos que trabalham com financiamento imobiliário é a imposição de abertura de conta corrente e de outros produtos bancários.

Segundo informa a denúncia, o resultado disso é diversos aborrecimentos e prejuízos para os mutuários. Inclusive isso aumenta o endividamento dos mutuários junto aos bancos devido à cobrança de taxas em relação a esses produtos. Foi constatado, ainda, à prática de má fé dos funcionários dos bancos através da inserção de documentos de outros produtos em relação a documentação relativa ao financiamento do imóvel. Na ação civil pública proposta pelo Ministério Público Federal, restou evidenciado o dano moral coletivo, nos moldes propostos pelo art. 186 e 187 do Código Civil. A seção a seguir tenta demonstrar o posicionamento dos tribunais superiores em relação a essa matéria.


6. JURISPRUDÊNCIA

Na jurisprudência foi possível verificar a existência de várias decisões contemplando a venda casada de financiamento de imóvel e seguro do mesmo. Nessa seção, serão apresentadas e comentadas algumas delas. A primeira, proferida pelo Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais, assim determinou:

AÇÃO REVISIONAL - CONTRATO DE FINANCIAMENTO - SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO - PRESTAÇÕES - ÍNDICE DE REAJUSTE - TAXA REFERENCIAL - SUBSTITUIÇÃO - INPC - TABELA PRICE - JUROS COMPOSTO - ILEGALIDADE - AMORTIZAÇÃO - SALDO DEVEDOR - SEGURO HABITACIONAL - VENDA CASADA. Enquadrando-se as partes como fornecedores e consumidores, tal relação jurídica deve ser regida pelo microssistema consumerista, que possibilita a modificação e a revisão de cláusulas contratuais, quando forem excessivamente onerosas ao consumidor. Sendo a taxa referencial o custo médio de captação de numerário no mercado financeiro, não pode ser utilizado como índice de correção monetária, já que não mede a real desvalorização da moeda, devendo ser substituído, para a apuração das prestações e do saldo devedor, pelo INPC. Como a tabela Price trabalha com juros compostos, sendo estes componentes da própria prestação, possibilitam o anatocismo. Além de violar o princípio da transparência. Devendo, assim, ser afastada, para calcular a amortização, do saldo devedor. Quando da celebração do contrato de financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação, a instituição bancária, retira a liberdade do consumidor de contratar, impondo a contratação do seguro habitacional, por seu intermédio, realiza uma pratica abusiva, denominada de venda casada, sendo tal cláusula nula de pleno direito (Processo 20000004128910001 MG 2000000412891-0001, publicação 07/02/2004, Relator Batista Franco). A análise do conteúdo do julgado acima deixa evidente o entendimento dos magistrados em relação a constatação de ter ocorrido venda casada no negócio envolvendo a aquisição de um imóvel pelo Sistema Nacional de Habitação. Seguindo as disposições do CDC, os magistrados tornaram o contrato nulo de pleno direito em relação a esse caso. Em sentença mais recente, proferida pelo Tribunal Regional de 2º Região, a decisão foi a que se segue: CIVIL. SFH. SEGURO RESIDENCIAL E SEGURO HABITACIONAL. VENDA CASADA. DANOS MORAIS. O simples fato de terem sido contratados, na mesma data, o financiamento habitacional, com estipulação de seguro obrigatório por imposição de lei, e contrato de seguro residencial, com cobertura de riscos diversa, não autoriza a presunção de que houve venda casada, mormente quando não há previsão contratual impondo a aquisição de outros produtos ou serviços. Entretanto, diante do conjunto a sentença acolheu o pedido de devolução em dobro dos valores pagos a título de seguro residencial e a Ré não recorreu. Incabível, porém, acrescentar condenação por danos morais, nem sequer concretamente especificados, e ausente situação apta a configurá-los. Apelação desprovida (AC 200851010000182, Sexta Turma Especializada, Relator: Guilherme Couto, publicação 31/01/2014).

Pelo teor do acórdão, percebe-se que o entendimento foi pela não caracterização do dano moral em relação a possibilidade de ter ocorrido venda casada no financiamento de habitação em conjunto com seguro. Pelo fato de este ser obrigatório no contrato de seguro residencial, prevaleceu o entendimento de que no caso em testilha não houve qualquer sinal de obrigatoriedade por parte do agente que promoveu a venda, mas sim a aplicabilidade da Lei.


7. CONSIDERAÇÕES FINAIS

A sociedade atual tem como característica marcante o consumo desenfreado devido ao acesso mais fácil ao crédito e a toda uma cultura voltada para a compra de bens e serviços e, no anseio de realizar os sonhos, muitas pessoas acabam se endividando ao se envolverem em práticas abusivas que o CDC veda, como é o caso da venda casada, a primeira prática abusiva contida no artigo 34 do referido diploma legal.

O foco da presente pesquisa foi analisar a venda casa no financiamento de imóvel habitacional. Há controvérsia jurídica e doutrinária sobre essa questão porque o seguro habitacional por lei é obrigatório. Se é obrigatório, à primeira vista, não há problema de o banco que intermediou o financiamento fazer o seguro ou indicar ao mutuário uma empresa que faça o seguro do imóvel.

Com efeito, ao fazer o financiamento, o mutuário também precisa fazer o seguro, até porque isso visa a proteger as partes, ou seja, o mutuário e a sua família e o banco que intermediou o financiamento. Mas, a partir do momento em que existe uma imposição para a aquisição do produto, ou mesmo de abertura de conta no banco, por exemplo, estará caracterizada a venda casada. No Brasil, diversos bancos condicionam a obtenção do financiamento do imóvel à aquisição de outros produtos, como seguro, abertura de conta, aplicações etc. Até mesmo os bancos públicos incorrem nessa conduta abusiva que tem como resultado prejuízos para os mutuários devido ao aumento da taxa de endividamento.

No ordenamento jurídico brasileiro, a venda casada é uma prática abusiva, portanto um ato ilícito sujeito às sanções estabelecidas no próprio Código, ou seja, no artigo 56. Além disso, o fabricante e/ou fornecedor pode responder por danos morais decorrentes da venda casada se essa causou dano ao consumidor. Pelo fato de as entidades bancárias se aproveitarem da ignorância e do sonho dos mutuários em adquirir a casa própria, a saída para minimizar a ocorrência da venda casada é a informação e a conscientização dos consumidores sobre o que significa a venda casada e suas implicações jurídicas para quem a pratica.

Outra questão é a fiscalização dos órgãos competentes em relação a isso, inclusive alteração na legislação, pois a exigência obrigatória dos seguros em relação aos imóveis financiados facilita a ocorrência do fenômeno abusivo.


BIBLIOGRÁFIA

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Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

CRISTINA, Daiane. A venda casada em contratos imobiliários do Sistema Financeiro de Habitação. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 24, n. 5971, 6 nov. 2019. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/67173. Acesso em: 12 nov. 2019.