Princípio da prioridade no sistema registral imobiliário

Publicado em 09/2021. Elaborado em 09/2021.

Fazemos uma incursão sobre o princípio da prioridade no sistema registral imobiliário, usado para aferir a legitimidade temporal na transferência da titularidade imobiliária.

1. Princípio prior tempore potior in jure. 2. Embasamento Legal. 3. Jurisprudência. 4. Conclusões. 5. Bibliografia

“Depois? Depois o café esfria, depois a prioridade muda, depois o encanto se perde, depois o cedo fica tarde, depois a saudade passa. Depois tanta coisa muda. Não deixe nada pra depois, porque na espera do depois, você pode perder os melhores momentos, as melhores experiências, e os melhores e mais sinceros sentimentos.” – Autoria Desconhecida

“Matar o tempo mata oportunidades.” The Executive Speechwriter Newsletter

1. Princípio Prior Tempore Potior in Iure.

O tempo exerce influência considerável no mundo jurídico. Um dos importantes aspectos que o tempo exerce sobre o direito é o relativo à prioridade. Significa dizer que aqueles que adotam tempestivamente as medidas jurídicas pertinentes para a defesa de seus direitos, ações, pretensões, exceções e interesses recebe proteção da Lei.

A prescrição, a decadência, a preclusão ou o não-atendimento ao ônus que a Lei impõe ao interessado são exemplos do que se acaba de dizer. Aliás, é conhecido o brocardo oriundo do direito romano de que dormientibus non sucurrit jus, isto é, o direito na acode aos que dormem, vendo seus direitos perecerem ao deixar a vida passar em branco.

Sobre o elemento temporal e sua importância para a composição de diversos fatos jurídicos lato sensu, não custa rememorar os ensinamentos de Marcos Bernardes de Mello, para quem acertadamente entende que:

“O tempo cronológico tem considerável importância no mundo do direito. A duração dos efeitos jurídicos, a perda e a aquisição dos direitos dependem, muitas vezes, de seu transcurso.”

“O tempo em si não pode ser fato jurídico, porque é de outra dimensão. Mas o seu transcurso integra com muita frequência suportes fácticos: na usucapião, na prescrição, na mora, por exemplo. Também as relações temporais entre os fatos que compõem o suporte fáctico. A contemporaneidade ou a sucessividade na formação do suporte fáctico, quando previstas expressamente pela norma, hão de ser consideradas elementos de suficiência para a configuração do fato jurídico respectivo.”

“Os acontecimentos, por serem fatos positivos, têm existência espacial e temporal (o fato acontece em determinado local, a certa hora) ou apenas temporal (uma certa data), definida. Diferentemente, os estados fácticos (como ser surdo-mudo) envolvem situações de permanência, no tempo, resultante de acontecimentos. Do mesmo modo os estados jurídicos, com a particularidade de que estes são efeitos de fatos jurídicos: ser incapaz é estado decorrente do fato jurídico da menoridade, p. ex.”[1]

O princípio[2] da prioridade, ou prior tempore potior jure, é a aplicação da defesa àquele que agiu tempestivamente para resguardo de sua esfera jurídica.

Em sua portentosa obra Tratado de Direito Privado, Francisco Cavalcanti Pontes de Miranda, quanto ao princípio em comento, ensina:

“[...] Pode dar-se que, a respeito da mesma coisa, existam dois ou mais direitos, pretensões, ações, ou exceções; ou a respeito do mesmo patrimônio, ou de prestação que se exaure (=o devedor só a pode efetuar uma vez), concorram, divergindo, exercício de dois ou mais direitos. Se é possível o exercício pleno de todos, ou se não é possível, ou se os exercícios deles não se chocam uns com os outros, porque se enfileiram, hierarquicamente, de jeito a que uns precedam aos outros e nenhum deles fique no mesmo grau que outro, depende da natureza, e da extensão dos direitos. Ao choque é que se chama, impropriamente, colisão de direitos. Se há colisão de direitos, ou prevalece o principio da prevenção, segundo o qual o que vem depois somente fica com o que resta, ou o princípio da igual sorte, segundo o qual todos sofrem com a colisão. A técnica legislativa ora usa um, ora outro princípio; e constitui problema particular saber-se, em cada espécie, qual o princípio que, de lege ferenda e de lege lata, incide. Em cada espécie, não em cada caso. Mas é fácil chegar-se a alguma classificação, partindo-se do exame das espécies em que se há de atender ao princípio da prevenção. As leis mesmas, na concepção das categorias jurídicas, graduam-nas. A respeito de direitos reais, no princípio da prevenção entra, como enunciado menos geral, nele contido, o princípio da prioridade em tempo: *Prior tempore, potior iure. Tratando-se de direitos de crédito, o sistema jurídico brasileiro às vezes excetua o princípio da igual sorte, no enunciado do princípio da par condicio creditorum, que é, no direito material, o que vem em primeiro plano. (Aqui, não entramos no estudo dos dois princípios em direito processual, cf. nossos Comentários ao Código de Processo Civil, VI, 457-461).”[3] [Os destaques foram acrescidos].

Lavrada a escritura pública, assinada a carta de arrematação do bem posto em almoeda[4] ou praticado qualquer ato jurídico que tenha previsão de acesso ao registro imobiliário para fins de alienação, é do registro do ato na matrícula do imóvel que faz nascer o direito real, não possuindo o ato jurídico antecedente potência para realizar a transferência/alienação imobiliária. O único questionamento que a doutrina suscita, em contraponto ao princípio da prioridade, é o decorrente da usucapião, que tem feição meramente declaratória e imdepende, pois, do registro para fins de constituição do direito imobiliário.

Orlando Gomes ensina:

"Sem transcrição, não se adquire 'inter vivos' a propriedade de bem imóvel. É seu principal modo de aquisição. Não basta o título translativo. Preciso é que seja registrado. Do contrário, não opera a transferência, a que, simplesmente, serve de causa. Assim é nos sistemas jurídicos, como o nosso, que não reconhecem força translativa aos contratos. Neles, o negócio jurídico, que tenha a função econômica de transferir o domínio, produz tão-somente, a obrigação a transferir.”[5]

Em outro tomo de sua obra e referindo-se à prioridade temporal na aquisição da propriedade imobiliária mediante registro, continua o mestre das Alagoas:

“PRINCÍPIO DA PRIORIDADE. - (e) Segundo o princípio da prioridade (Prioritätsprinzip), quem primeiro obtém transcrição ou inscrição passa à frente dos outros e o mesmo ocorre com os direitos sobre o imóvel. Apenas, a segunda ou posterior transcrição não se faz, - donde a prioridade exclusiva; ao passo que, a propósito dos direitos reais, rege a prioridade escalada, segundo as datas.”[6]

Assim, por exemplo, quando duas ou mais pessoas recebem outorga, por títulos contraditórios[7], de direitos imobiliários, terá resguardada e garantida a aquisição da propriedade imobiliária aquele que primeiro registrar a escritura pública na matrícula imobiliária. Luiz Guilherme Loureiro ressalta:

“De acordo com o princípio da prioridade, o título apresentado em primeiro lugar no Registro assegura a preferência na aquisição do direito real respectivo. Havendo, pois, concurso de direitos reais sobre o mesmo imóvel, prevalece aquele cujo título foi anteriormente protocolado no Serviço de Registro de Imóveis.A nossa ordem legal consagra o aforismo “primeiro no tempo, melhor no direito” (prior tempore potior jure). Tal regra é consagrada no art. 186 da Lei 6.015/1973: o número de ordem decorrente do protocolo determina a prioridade do título e esta, a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente. Da mesma forma, estabelece o art. 1.493, parágrafo único, do Código Civil que o número de ordem determina a prioridade, e esta, a preferência entre as hipotecas.”[8]

É que a propriedade imobiliária, na forma do artigo 1245 do Código Civil preceitua que o que transmite a propriedade não é a escritura pública, e sim o seu registro no álbum imobiliário.

Inteligência similar pode ser estendida à eventual arrematação de imóvel por pessoas diversas em diferentes hastas públicas determinadas por juízos diferentes; não serão os autos de arrematação que conferirão o direito aquele que arrematou o bem, ainda que melhores classificados no tempo, mas, sim, o registro da Carta de Arrematação no respectivo Cartório de Registro de Imóveis. O direito socorrerá àquele que primeiro registrar a carta de arrematação na matrícula do imóvel, chave para a transferência legal da propriedade imobiliária.

Nesse contexto, comentando a prioridade decorrente dos atos de registro imobiliário, Afrânio de Carvalho, estudioso dos Registros Públicos, dispara a seguinte lição:

"O princípio da prioridade significa que, num concurso de direitos reais sobre um imóvel, estes não ocupam todos o mesmo posto, mas se graduam ou classificam por uma relação de precedência fundada na ordem cronológica do seu aparecimento: prior tempore potior jure. Conforme o tempo em que surgirem, os direitos tomam posição no registro, prevalecendo os anteriormente estabelecidos sobre os que vierem depois" Registro de Imóveis. 4ª Edição. Rio de Janeiro/RJ : Editora Forense, 1998, p. 181.

Fazendo referência a outro fragmento da clássica obra de Afrânio de Carvalho, o magistrado James Eduardo Oliveira ensina:

"Quando o conflito se dá entre dois adquirentes, que receberam a outorga dos direitos de um mesmo alienante, em títulos diferentes, prevalece, dentre os dois títulos, aquele que primeiro se apresentou ao registro e aí se inscreveu. Como, por hipótese, ambos são sujeitos a inscrição, está claro que quem promove a formalidade em primeiro lugar ganha preferência sobre o outro. Essa primazia se alça quer o conflito se dê entre dois direitos de propriedade quer entre um direito de propriedade e um direito real limitado, outorgados pelo mesmo alienante, desde que incidam sobre o mesmo imóvel. Não é a preeminência do direito, mas a precedência da apresentação que importa para fixar a prioridade (AFRÂNIO DE CARVALHO, Registro de Imóveis, Forense, 1976, p. 194-195)."[9]

Mais uma vez James Eduardo Oliveira enfrenta a questão e, com acerto, leciona:

“Se eventualmente o vendedor aliena novamente o imóvel antes do registro da primeira escritura de compra e venda, o adquirente que registra o título de aquisição considera-se proprietário perfeito, ao comprador inicial restando apenas ações de natureza pessoal contra o alienante.”[10]

Não restam dúvidas, pois, de que a transferência da propriedade imobiliária ocorrerá aquele que primeiro registrar o ato translativo na matrícula do imóvel, quando da ocorrência de direitos contraditórios e excludentes. É a aplicação do brocardo dormientibus non sucurrit jus retratando as consequências do princípio da prioridade.

A 8ª Câmara do Primeiro Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, quando do julgamento da Apelação Cível 472.797-5, decidiu que a Carta de Arrematação registrada deve prevalecer sobre arrematação anterior não levada a registro.

Consta do acórdão do processo referido que propriedade do imóvel deve ser definida a partir da precedência do registro do título de aquisição enquanto a precedência do registro da Carta de Arrematação – título de aquisição – como apta a definir a legitimidade na alienação da propriedade imobiliária.

2. Embasamento Legal.

O princípio da prioridade no registro da aquisição imobiliária encontra previsão em vários preceitos de Lei, dentre os quais a Lei de Registros Públicos, que faz as seguinte menções à preferência nos artigos 12, 146, 147, 151, 186, 191 e 192, conforme os seguintes preceitos normativos:

“Art. 12. Nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu lançamento do Protocolo com o respectivo número de ordem, nos casos em que da precedência decorra prioridade de direitos para o apresentante.”

“Art. 146. Apresentado o título ou documento para registro ou averbação, serão anotados, no protocolo, a data de sua apresentação, sob o número de ordem que se seguir imediatamente, a natureza do instrumento, a espécie de lançamento a fazer (registro integral ou resumido, ou averbação), o nome do apresentante, reproduzindo-se as declarações relativas ao número de ordem, à data, e à espécie de lançamento a fazer no corpo do título, do documento ou do papel. (Renumerado do art. 147 pela Lei nº 6.216, de 1975).”

“Art. 147. Protocolado o título ou documento, far-se-á, em seguida, no livro respectivo, o lançamento, (registro integral ou resumido, ou averbação), e, concluído este, declarar-se-á no corpo do título, documento ou papel, o número de ordem e a data do procedimento no livro competente, rubricando o oficial ou os servidores referidos no art. 142, § 1º, esta declaração e as demais folhas do título, do documento ou do papel. (Renumerado do art. 148 pela Lei nº 6.216, de 1975).”

“Art. 151. O lançamento dos registros e das averbações nos livros respectivos será feito, também seguidamente, na ordem de prioridade do seu apontamento no protocolo, quando não for obstado por ordem de autoridade judiciária competente, ou por dúvida superveniente; neste caso, seguir-se-ão os registros ou averbações dos imediatos, sem prejuízo da data autenticada pelo competente apontamento. (Renumerado do art. 152 pela Lei nº 6.216, de 1975).”

“Art. 186 - O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente. (Renumerado do art. 187 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).”

“Art. 191 - Prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil. (Renumerado do art. 192 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).”

“Art. 192 - O disposto nos arts. 190 e 191 não se aplica às escrituras públicas, da mesma data e apresentadas no mesmo dia, que determinem, taxativamente, a hora da sua lavratura, prevalecendo, para efeito de prioridade, a que foi lavrada em primeiro lugar. (Renumerado do artigo 192 parágrafo único pela Lei nº 6.216, de 1975).”

O artigo 247 da Lei de Registros Públicos dispõe que serão averbados na matrícula imobiliária a declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista na Lei. A doutrina, amparada em entendimentos dos órgãos superiores do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, dentre eles capitaneados pelo ilustre Desembargador Francisco Eduardo Loureiro, ressalta que não cabe ao registrador levantar a indisponibilidade para permitir acesso dos títulos judiciais – como as partilhas em separações e divórcios – constituídos em data precedente à da averbação da indisponibilidade, haja vista que o que importa é a situação jurídica existente ao tempo do registro.[11]

O Código Civil preceitua em seus artigos 1227, 1245, 1246 e 1247:

“Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.”

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1 ^oEnquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2 ^oEnquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.”

Dois outros comentários devem ser realizados.

O primeiro é o de que o Estatuto do Idoso (Lei 10741, de 1º de outubro de 2003), ao preceituar que a garantia de prioridade de atendimento aos idosos inclui “atendimento preferencial imediato e individualizado junto aos órgãos públicos e privados prestadores de serviços à população” (inciso I, do parágrafo único do artigo 3º) e que dentre “os idosos, é assegurada prioridade especial aos maiores de oitenta anos, atendendo-se suas necessidades sempre preferencialmente em relação aos demais idosos” não garante, por si só, prioridade temporal na prenotaçãono registro de títulos contraditórios na aquisição imobiliária. Deve ser aferida a data de recebimento do título translativo no livro protocolo. Singela apresentação dos títulos registráveis para fins de cálculo de custas/emolumentos pelo Cartório de Registro de Imóveis, por outro lado, não garante a prioridade, pois não se trata de prenotação.

Em primeiro lugar, porque a Lei de Registros Públicos é específica e deve prevalecer em relação ao Estatuto do Idoso no que diz respeito à aferição temporal de prioridade para fins de aquisição da propriedade imobiliária.

Em segundo lugar, porque garantir-se ao idoso prioridade para fins de registro imobiliário seria medida desproporcional, irrazoável e padece de inconstitucionalidade, pois afrontaria não apenas o devido processo legal (artigo 5º, inciso LIV e LV), mas também o direito à propriedade imobiliária e à segurança jurídica[12], tão caras ao ordenamento jurídico.

A segunda observação necessária diz respeito à eventual alegação de prioridade ou preferência, no concurso de credores, quanto aos interesses, direitos, ações, pretensões e exceções fazendárias e que dependam de registro público para surtirem efeitos.

Com efeito, conquanto o princípio da prioridade seja distinto do princípio da preferência, quanto ao último resta deixar pontuado que não foi considerada como uma legítima interpretação constitucional a previsão contida nos artigos 187 do Código Tributário Nacional e 29 da Lei de Execuções Fiscais[13], no sentido de que a União Federal possua qualquer tipo de preferência entre as pessoas jurídicas de direito público na busca do recebimento de créditos tributários. Resta superado, portanto, o entendimento do Supremo Tribunal Federal sobre a inteligência contida na Súmula 563, a qual restou cancelada em decorrência do julgamento[14] da Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental 357.

3. Jurisprudência.

Sobre a temática tratada no presente artigo, foram localizados os seguintes precedentes sobre o princípio da prioridade no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo:

“DJ – 3006271-83.2013.8.26.0562 – SANTOS - REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – PRETENSÃO DE REGISTRO DE CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO E INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONSTITUIÇÃO DE HIPOTECA CEDULAR VINCULADO A OUTRA CÉDULA DE CRÉDITO BANCÁRIO – EXISTÊNCIA DE TÍTULO PRENOTADO ANTERIORMENTE, EM RELAÇÃO AO QUAL HOUVE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA – NECESSIDADE DE SE AGUARDAR O JULGAMENTO DEFINITIVO, EM OBSERVÂNCIA AO PRINCÍPIO DA PRIORIDADE – RECURSO NÃO PROVIDO.”

“1013804-24.2014.8.26.0100 – SÃO PAULO - REGISTRO DE IMÓVEIS – DÚVIDA – CARTA DE ADJUDICAÇÃO – RECUSA DE REGISTRO – TITULARIDADE DO BEM MODIFICADA EM RAZÃO DE REGISTRO ANTERIOR DE CARTA DE ARREMATAÇÃO – IRRELEVÂNCIA, EM RAZÃO DO PRINCÍPIO DA PRIORIDADE, DO FATO DE A ADJUDICAÇÃO TER OCORRIDO ANTES DA ARREMATAÇÃO - NECESSIDADE DE PRÉVIO CANCELAMENTO DO REGISTRO, O QUE É ADMITIDO PELOS APELANTES - IRRESIGNAÇÃO PARCIAL CONFIGURADA – DÚVIDA PREJUDICADA – RECURSO NÃO CONHECIDO.”

“DJ-44.027-0/5 - Auriflama - Registro de Imóveis - Dúvida inversa - Falta do título original e de prenotação - Prioridade - Recurso não conhecido.”

“DJ-41.660-0/1 - Campinas - Registro de Imóveis - Dúvida - Pretensão de registrar Carta de Adjudicação que teve por objeto a venda em hasta pública de bem de sócio de sociedade por cotas de responsabilidade limitada, quando a execução estava aparelhada contra a sociedade, com base em título judicial - recusa fundada na ofensa ao princípio da continuidade, porque o imóvel não está registrado em nome da executada, de cuja sociedade o titular do domínio tabular faria parte - decisão que desconsiderasse a personalidade jurídica da sociedade executada não demonstrada nos autos - o patrimônio social não se confunde com o do sócio e só responde por execução proposta contra a sociedade se ficar sujeitado por força de expressa decisão judicial transitada em julgado - recorrente que no recurso concorda com o motivo da recusa e providencia o aditamento da Carta de Adjudicação, que foi juntado aos autos depois do recurso interposto - impossibilidade de cumprimento de exigência no curso da dúvida, porque neste caso haveria indevida prorrogação do prazo da prioridade, o que viria em detrimento dos interesses de apresentante título contraditório, que, no caso, aliás, está noticiado nos autos – dúvida prejudicada.”

“DJ-44.561-0/1 - Brotas - Registro de Imóveis - Dúvida – Inobservância do procedimento legal - Falta de prenotação - Prioridade - Recurso não conhecido.”

“DJ-24.587-0/5-01 – ITU – Registro de Imóveis – Dúvida – Embargos de declaração – Inviabilidade da juntada de documentos novos no curso do procedimento, ainda que digam respeito a exigência que não constava da nota devolutiva inicial – Necessidade de evitar a prorrogação indevida da prenotação e conseqüente prioridade – Embargos rejeitados.”

“DJ-25.441-0/5 – SOROCABA - Registro de Imóveis – Dúvida – Registro da existência d ação judicial – Descabimento – Prioridade – Questão da competência da Corregedoria Geral – Recurso negado.”

“DJ - 72.513-0/3 – ITÁPOLIS - REGISTRO DE IMÓVEIS - Direito de acrescer nos termos do art. 1.178, par. ún. do Código Civil. Falta de dissenso, diante da concordância da apelante nas razões de apelação. Dúvida prejudicada. Impossibilidade de julgamento do mérito a ponto de comprometer o princípio da prioridade. Apelação não conhecida.”

“DJ - 74.960-0/7 – VOTUPORANGA - REGISTRO DE IMÓVEIS - Dúvida. Princípio da prioridade. Escritura pública de compra e venda de parte ideal correspondente a 13/14 do imóvel. Recepção, porém, antes, no serviço imobiliário, de compromisso de compra e venda irretratável, irrevogável e quitado relativo a uma parte ideal de 1/7 pertencente a um dos co-vendedores. Princípio da prioridade. Irrelevância da data em que se aperfeiçoaram tais negócios jurídicos e da forma de seus instrumentos. Inadmissibilidade do registro da escritura pública de venda e compra apenas no tocante à parte ideal compromissada à venda.”

“DJ - 76.810-0/8 – CAPITAL - REGISTRO DE IMÓVEIS - Processo de dúvida. Recusa no registro de formal de partilha em razão de várias exigências formuladas pelo registrador. Concordância expressa da interessada com duas delas. Dúvida prejudicada. Impossibilidade de julgamento do mérito a ponto de comprometer o princípio da prioridade. Apelação não conhecida.”

“DJ - 205-6/8 – CAPITAL - Registro de Imóveis. Dúvida. Recusa do registro de escritura de compra e venda. Atendimento de parte das exigências formuladas pelo registrador. Dúvida prejudicada. Impossibilidade de julgamento do mérito de forma a comprometer o princípio da prioridade. Apelação não provida.”

“DJ - 214-6/9 - SÃO VICENTE - Registro de Imóveis. Dúvida. Recusa do registro de carta de sentença. Atendimento de parte das exigências formuladas pelo registrador. Impossibilidade de julgamento do mérito de forma a comprometer o princípio da prioridade. Recurso não provido.”

“DJ-199-6/9 – PALMEIRA D’OESTE - Registro de Imóveis - Dúvida julgada procedente - Escritura de compra e venda de parte a ser desmembrada de imóvel rural - Bloqueio da matrícula decorrente de decisão judicial fundada no poder geral de cautela e em que não especificado o título que se pretende atingir - Princípio da prioridade - Escritura prenotada em primeiro lugar - Impedimento para o registro, porém, decorrente da não comprovação do recolhimento do ITR, como previsto no artigo 21 da Lei nº 9.393/96 - Recurso não provido.”

“DJ - 363-6/8 - SÃO VICENTE - Registro de Imóveis. Dúvida. Recusa do registro de carta de adjudicação. Concordância com uma das exigências formuladas pelo registrador. Impossibilidade de julgamento do mérito de forma a comprometer o princípio da prioridade. Condomínio especial como adquirente - Ausência de personalidade jurídica - Viabilidade da aquisição pela aplicação do artigo 63, § 3º da Lei 4591/64 - Necessidade, entretanto, da anuência dos condôminos em assembléia geral. Dúvida prejudicada. Recurso não provido.”

“DJ - 689-6/5 – BIRIGUI - Registro de Imóveis. Dúvida inversamente suscitada. Duplicidade de títulos, que se apresentam contraditórios e excludentes, acerca da transferência do direito real de propriedade sobre o mesmo imóvel. Prioridade do título que tem numeração mais baixa no Protocolo. Inafastabilidade do exame pelo oficial registrador. Recurso improvido para manter a negativa ao registro.”

“REGISTRO DE IMÓVEIS – Escritura pública de distrato de compra e venda que foi outorgada, ao apelante, no curso do procedimento de dúvida – Não cabimento, porque a recusa relativa a essa escritura deve ser objeto de apreciação em procedimento próprio e porque seu acesso ao registro depende da observação da ordem de prioridade decorrente do respectivo número de protocolo – Impossibilidade, ademais, de recebimento do novo documento como complementação ou alteração da carta de sentença porque a dúvida é destinada à verificação da registrabilidade do título protocolado pelo Oficial de Registro de Imóveis, não admitida sua alteração, para a finalidade específica de registro, perante o Juiz Corregedor Permanente.”

“DJ - 1.140-6/8 – GARÇA - REGISTRO DE IMÓVEIS – Qualificação de título judicial – Carta de arrematação – Imóvel arrematado que não pertence mais, em sua totalidade, ao executado – Parte da área, anteriormente, arrematada e adjudicada, conforme registros já concretizados – Irrelevância da alegação de que a arrematação geradora do título ora apresentado foi efetuada antes das demais – Prevalência dos registros primeiramente realizados – Incidência dos princípios da inscrição, da prioridade (anterioridade) e da continuidade – Exigência, outrossim, de apresentação de Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e de prova de pagamento do Imposto Territorial Rural (ITR) dos últimos cinco anos – Recusa procedente – Recurso não provido.”

“DJ - 1.205-6/5 – CAMPINAS - REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Negado registro de escritura de doação – Ordem de arrecadação expedida em ação de falência em que deferida a desconsideração da personalidade jurídica da falida – Decisão de caráter jurisdicional que não pode ser alterada no âmbito administrativo – Questões de fundo invocadas pelo apelante que só podem ser apreciadas pela autoridade judiciária da qual emanou a ordem de arrecadação – Mandado averbado depois de vencido o prazo de prenotação da escritura de doação devolvida com exigências – Prioridade que é determinada pela prenotação, enquanto vigente, e não pela data de elaboração do título – Recurso não provido.”

Sobre o princípio da preferência quanto ao concurso de credores, veja-se a jurisprudência:

“PROCESSO CIVIL. DIREITO DE PREFERÊNCIA. CONCURSO DE CREDORES. ARRESTO. REGISTRO ANTERIOR À PENHORA SOBRE IMÓVEL. PREVALÊNCIA DA DATA DO ARRESTO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1- Independente da natureza assumida, seja o arresto cautelar ou incidental (CPC, art. 813 e ss.), seja o arresto executivo, igualmente denominado "pré-penhora" (CPC, art. 653), aplicam-se, sem distinção, as disposições relativas à penhora, a teor do que prevê o art. 821 do CPC. 2- Tal qual a penhora, o arresto tem por efeito tornar inalienável o bem constrito, não suscitando dúvida sobre o interesse do credor diligente que, pelo fruto da alienação judicial do imóvel, pretende ver seu crédito assegurado. 3- Inexistindo título legal à preferência, a anterioridade do arresto há de conferir ao credor previdente, que primeiramente levou a efeito o ato de constrição do bem, primazia sobre a penhora posteriormente efetuada. Precedentes do STJ. 4- No caso, além de a medida cautelar de arresto anteceder a penhora do imóvel, a recorrida promoveu-lhe o respectivo registro em data igualmente anterior à penhora, o que mantêm hígido o efeito erga omnes da medida. 5- Agravo regimental a que se nega provimento.” STJ, 4ª Turma, AgRgREsp 902.536/RS, Relatora: Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 27/3/2012, DJe 11/4/2012.

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. SUPOSTA OFENSA AO ARTIGO 535 DO CPC. INEXISTÊNCIA DE VÍCIO NO ACÓRDÃO RECORRIDO. PREFERÊNCIA DO CRÉDITO TRABALHISTA AO TRIBUTÁRIO. EXECUÇÃO CONTRA DEVEDOR SOLVENTE. PRECEDENTES. SÚMULA 83/STJ. 1. Não havendo no acórdão recorrido omissão, obscuridade ou contradição, não fica caracterizada ofensa ao art. 535 do CPC. 2. A jurisprudência do STJ se firmou no sentido que a preferência dos créditos trabalhistas sobre os créditos tributários, prevista no art. 186, do CTN, não se limita ao concurso universal de credores, em razão de insolvência civil ou falência, aplicando-se, da mesma forma, aos casos de execução contra devedor solvente, independentemente de penhora na respectiva execução. Manutenção do óbice da Súmula 83/STJ. 3. Agravo regimental não provido.” STJ, 2ª Turma, AgRgREsp 1.438.771/AL, Relator: Ministro Mauro Campbell Marques, julgado em 18/12/2014, DJe 19/12/2014.

"PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CRÉDITO DE NATUREZA TRABALHISTA. PREFERÊNCIA SOBRE PENHORA ANTERIOR, LEVADA A EFEITO EM EXECUÇÃO AJUIZADA POR TERCEIRO. EXEGESE DOS ARTS. 711 DO CPC E 186 DO CTN. LEVANTAMENTO CONDICIONADO A EXECUÇÃO APARELHADA PELO PRÓPRIO CREDOR. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Nos termos do art. 711 do CPC, "concorrendo vários credores, o dinheiro ser-lhes-á distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas prelações; não havendo título legal à preferência, receberá em primeiro lugar o credor que promoveu a execução, cabendo aos demais concorrentes direito sobre a importância restante, observada a anterioridade de cada penhora", dispositivo que consagra a máxima jurídica segundo a qual o primeiro no tempo tem preferência no direito - prior in tempore, potior in iure. Ressalva foi feita, todavia, à existência de título legal à preferência, o que vale dizer que o produto da arrematação deve ser distribuído com observância da anterioridade das penhoras (título de preferência decorrente de direito processual) se inexistir preferência fundada em direito material (como, por exemplo, hipoteca ou o crédito trabalhista). 2. Por outro lado, o art. 186 do CTN proclama que o crédito de natureza fiscal não está sujeito a concurso de credores, razão por que os créditos de natureza trabalhista, que sobressaem em relação àqueles, por lógica, não estarão. Ressalte-se que nem o art. 711 do CPC nem o art. 186 do CTN restringem o exercício do direito de preferência de crédito trabalhista ao âmbito de processo falimentar ou de insolvência civil, motivo pelo qual a exegese mais acertada dos mencionados artigos é aquela que os aplica também às execuções individuais contra devedor solvente. 3. Não obstante, o credor cujo título egressa da legislação trabalhista, para receber tal crédito, não é dispensável o aparelhamento da respectiva execução. Não há razão, lógica ou jurídica, para ser dispensada a execução própria simplesmente pelo fato de já haver outra ajuizada por terceiros. Do ponto de vista do executado, tal solução conduz à redução dos meios de defesa que lhe são disponíveis se de execução autônoma se tratasse. Em face do exeqüente, poderá opor-lhe embargos à execução. Não poderá fazê-lo, no entanto, em relação ao credor que simplesmente habilita seu crédito na execução alheia, circunstância que testilha com a lógica do sistema processual. Porém, exigir pluralidade de penhoras para o exercício do direito de preferência reduz, significativamente, a finalidade do instituto - que é garantir a solvência de créditos cuja relevância social sobeja aos demais -, assemelhando-se o credor com privilégio legal aos outros desprovidos de tal atributo. Portanto, mostra-se imperiosa uma solução intermediária: garante-se o direito de preferência do credor apenas reservando-lhe o produto da penhora, ou parte deste, levada a efeito em execução de terceiros, condicionando o seu levantamento a execução futura aparelhada pelo próprio credor. Assim, ficam assegurados, por outro lado, todos os meios de defesa disponíveis ao executado. 4. Recurso especial conhecido e provido." STJ, 4ª Turma, REsp 280.871/SP, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, julgado em 5/2/2009, DJe 23/3/2009.

"RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. ARREMATAÇÃO EM EXECUÇÃO ALHEIA POR CRÉDITO TRABALHISTA. POSSIBILIDADE. ART. 186 DO CTN. PREVALÊNCIA DO CRÉDITO TRABALHISTA MESMO QUE GARANTIDO POR PENHORA POSTERIOR À DO CRÉDITO HIPOTECÁRIO. [...] 3 - Em que pese a previsão legal insculpida no art. 711 do CPC, segundo a qual a primeira penhora no tempo tem preferência no direito - prior in tempore, potior in iure, havendo a existência de título privilegiado, fundada em direito material, este prevalecerá. Precedentes. 4 - O credor que possui bem penhorado para garantir a execução trabalhista, pode arrematar este mesmo bem, em execução movida por terceiros contra o mesmo executado, por gozar de crédito privilegiado, incidindo, assim, o art. 690, § 2º. 5 - Ordem concedida." STJ, 3ª Turma, RMS 20.386/PR, Relator: Ministro Paulo Furtado (Desembargador Convocado do TJBA), julgado em 19/5/2009, DJe 3/6/2009.

“AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL. OFENSA AO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. EXECUÇÃO. PENHORA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ANTERIORIDADE DA PENHORA. AVERBAÇÃO. NATUREZA DESSE ATO. DECISÃO AGRAVADA. MANUTENÇÃO. 1.- Embora rejeitando os embargos de declaração, o acórdão recorrido examinou, motivadamente, todas as questões pertinentes, logo, não há que se falar em ofensa ao art. 535 do Código de Processo Civil. 2.- No processo de execução, recaindo mais de uma penhora sobre o mesmo bem, terá preferência no recebimento do numerário apurado com a sua arrematação, o credor que em primeiro lugar houver realizado a penhora, salvo se incidente outro título legal de preferência. Aplicação do brocardo prior tempore, potior iure. 3.- Quando incidente sobre bens imóveis, deve-se proceder a averbação da penhora no Registro de Imóveis a fim de dar publicidade à constrição realizada e gerar presunção absoluta de seu conhecimento em relação a terceiros. 4.- Tal providência não constitui requisito integrativo do ato de penhora e, portanto, não interfere na questão relativa à preferência temporal das penhoras realizadas que, para esse efeito, contam-se a partir da data da expedição do respectivo termo de penhora. 5. - Agravo Regimental improvido.” STJ, 3ª Turma, AgRgREsp 1195540/RS, Relator: Ministro Sidnei Beneti, julgado em 9/8/2011, DJe 22/8/2011.

“PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. PENHORA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ANTERIORIDADE DA PENHORA. AVERBAÇÃO. NATUREZA DESSE ATO. I - No processo de execução, recaindo mais de uma penhora sobre o mesmo bem, terá preferência no recebimento do numerário apurado com a sua arrematação, o credor que em primeiro lugar houver realizado a penhora, salvo se incidente outro título legal de preferência. Aplicação do brocardo prior tempore, potior iure. II - Quando incidente sobre bens imóveis, deve-se proceder a averbação da penhora no Registro de Imóveis a fim de dar publicidade à constrição realizada e gerar presunção absoluta de seu conhecimento em relação a terceiros. III - Tal providência não constitui requisito integrativo do ato de penhora e, portanto, não interfere na questão relativa à preferência temporal das penhoras realizadas que, para esse efeito, contam-se a partir da data da expedição do respectivo termo de penhora. IV - Recurso Especial improvido.” STJ, 3ª Turma, REsp 829.980/SP, Relator: Ministro Sidnei Beneti, DJe 18/6/2010.

“CIVIL E PROCESSUAL - CONCURSO DE CREDORES - PREFERÊNCIA. I - A preferência no concurso de credores e feita em função da anterioridade da penhora, e o registro subsequente desta não tem o condão de alterar o direito de preferência, destinada a gerar a presunção da ciência de terceiro em favor dos exequentes.” STJ, 3ª Turma, REsp 31.475/RN, Relator: Ministro Waldemar Zveiter, DJ 30/8/1993.

“PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. CONCURSO PARTICULAR. CREDORES QUIROGRAFÁRIOS. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO CREDOR QUE PRIMEIRO PENHOROU. CPC, ARTS. 612 E 711. RECURSO PROVIDO. I- Sem embargo das imprecisões da lei, com suporte em exegese sistemática adota-se o entendimento que, no concurso particular entre credores quirografários, tem preferência aquele que primeiro penhorou. II- O registro da penhora subseqüente não tem o condão de alterar o direito de preferência, destinada que é a gerar a presunção da ciência de terceiros em favor dos exequentes.” STJ, 4ª Turma, REsp 2.258/RS, Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 14/12/1992.

“PENHORA - PREFERÊNCIA. A preferência resultante da penhora, tendo por pressuposto apenas a prioridade com que efetuada, não e atingida por lei posterior determinando o registro.” STJ, 3ª Turma, AgRgAg 75.859/PR, Relator: Ministro Eduardo Ribeiro, DJ 16/10/1995.

“PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO. PENHORA. DIREITO DE PREFERÊNCIA. ANTERIORIDADE DA PENHORA. AVERBAÇÃO. NATUREZA DESSE ATO. I - No processo de execução, recaindo mais de uma penhora sobre o mesmo bem, terá preferência no recebimento do numerário apurado com a sua arrematação, o credor que em primeiro lugar houver realizado a penhora, salvo se incidente outro título legal de preferência. Aplicação do brocardo prior tempore, potior iure. II - Quando incidente sobre bens imóveis, deve-se proceder a averbação da penhora no Registro de Imóveis a fim de dar publicidade à constrição realizada e gerar presunção absoluta de seu conhecimento em relação a terceiros. III - Tal providência não constitui requisito integrativo do ato de penhora e, portanto, não interfere na questão relativa à preferência temporal das penhoras realizadas que, para esse efeito, contam-se a partir da data da expedição do respectivo termo de penhora. IV - Recurso Especial improvido.” STJ, 3ª Turma, REsp 829.980/SP, Relator: Ministro Sidnei Beneti, julgado em 1/6/2010, DJe 18/6/2010.

“AGRAVO REGIMENTAL. EXECUÇÃO. PENHORA DE IMÓVEL HIPOTECADO POR DIFERENTE CREDOR. PREFERÊNCIA DO CREDOR HIPOTECÁRIO, QUE NÃO FOI INTIMADO DA HASTA PÚBLICA. NULIDADE DA ARREMATAÇÃO. I - Conforme a regra geral (CPC, art. 711), o primeiro no tempo tem preferência no direito - prior in tempore, potior in iure -. Ressalva foi feita, todavia, à existência de título legal à preferência, o que vale dizer que o produto da arrematação só deve ser distribuído com observância da anterioridade das penhoras (título de preferência decorrente de direito processual) se inexistir preferência fundada em direito material (como a decorrente de hipoteca ou crédito trabalhista). II - Desse modo, o credor hipotecário, embora não tenha proposto ação de execução, pode exercer sua preferência nos autos de execução ajuizada por terceiro, uma vez que não é possível sobrepor uma preferência de direito processual a uma de direito material. III - No caso em análise, a prevalência do direito de preferência do Banco Bandeirantes decorre da sua condição de credor hipotecário, independentemente da propositura de processo executivo, razão pela qual não faz sentido que, a despeito de ter assegurada a preferência de seu crédito, seja mantida a higidez da alienação promovida pelo Banco do Brasil, ora agravante, em relação ao devedor hipotecante e a terceiros, sendo acertada, pois, a conclusão do Acórdão recorrido que, ante a ausência de intimação pessoal do credor hipotecário, deliberou pela nulidade da arrematação. IV - Agravo Regimental improvido.” STJ, 3ª Turma, AgRgEDclREsp 775.723/SP, Relator: Ministro Sidnei Beneti, julgado em 20/5/2010, DJe 9/6/2010.

“CIVIL. CRÉDITO HIPOTECÁRIO. PREFERÊNCIA. O credor hipotecário, embora não tenha ajuizado execução, pode manifestar a sua preferência nos autos de execução proposta por terceiro. Não é possível sobrepor uma preferência processual a uma preferência de direito material. O processo existe para que o direito material se concretize. Recurso especial conhecido e provido.” STJ, REsp 159.930/SP, Relator: Ministro Ari Pargendler, DJ 16/6/2003).

“DIREITO CIVIL. CREDOR HIPOTECÁRIO. PREFERÊNCIA. PENHORA DO BEM HIPOTECADO POR CREDOR DIFERENTE. ARREMATAÇÃO. PREFERÊNCIA RECONHECIDA AO CREDOR HIPOTECÁRIO. RECURSO PROVIDO. I – Na linha da jurisprudência desta Corte, a preferência do credor hipotecário independe de sua iniciativa na execução ou na penhora. II – A arrematação de imóvel gravado de hipoteca garante ao credor hipotecário a preferência no recebimento de seu crédito em relação ao exequente.” STJ, REsp 162.464/SP, Relator: Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 11/6/2001.

“AGRAVO REGIMENTAL. CONFLITO DE COMPETÊNCIA. TÍTULO DE CRÉDITO. WARRANT. ABSTRAÇÃO. AUTONOMIA. OBRIGAÇÕES INDEPENDENTES. PAGAMENTO. CAMBIAL. ENDOSSATÁRIO. AUSÊNCIA DE CONEXÃO. AUSÊNCIA IDENTIDADE DE PARTES E DE OBJETO. SUSCITANTE NÃO É PARTE. CONFLITO NÃO CONHECIDO. AGRAVO REGIMENTAL NÃO PROVIDO. 1. O título de crédito, como truísmo, apresenta características distintas e dissociáveis do negócio jurídico que lhe deu causa, vale dizer, cartularidade, autonomia, literalidade, independência, abstração e tipicidade. Consequentemente, o crédito pecuniário pode ser executado por si só, independentemente de qualquer outro negócio jurídico subjacente, em razão da autonomia de que dispõe. 2. Cuidando-se de obrigações independentes, o devedor não pode escusar-se de dar cumprimento ao título, invocando, em relação ao portador, questões pessoais decorrentes da relação originária. Isso tanto é mais latente quando se trata de tentativa de pagamento da cambial movida pelo endossatário. 3. In casu, inexiste conexão entre as causas demandadas em Cuiabá e São Paulo, pois, diante da autonomia dos títulos de crédito no direito cambiário, as causae petendi nos feitos daquelas localidades tornam-se completamente diversas, máxime por não estarem caracterizadas, na hipótese, a identidade de partes, nem tampouco, a alegada identidade de objetos. 4. O concurso sobre bens penhorados ou sequestrados não desloca a competência, ante o óbvio de que, se fizesse, nenhum proveito haveria para a solução do concurso, porque a regra a seguir não é a da prevenção, mas, agora, a do prior in tempore potior in iure. 5. Nos termos do disposto no artigo 118, do Código de Processo Civil, o conflito será suscitado ao Presidente do Tribunal pelo Juiz, por ofício, ou pela parte e pelo Ministério Público, por petição. Verifica-se que o ora agravante, suscitante no presente conflito, não é parte na lide. Conflito não conhecido. Agravo não provido.” STJ, 2ª Seção, AgRgCC 98.188/MT, Relator: Ministro Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador Convocado do TJAP), julgado em 10/2/2010, DJe 23/2/2010.

“RECURSO ORDINÁRIO EM MANDADO DE SEGURANÇA. ARREMATAÇÃO EM EXECUÇÃO ALHEIA POR CRÉDITO TRABALHISTA. POSSIBILIDADE. ART. 186 DO CTN. PREVALÊNCIA DO CRÉDITO TRABALHISTA MESMO QUE GARANTIDO POR PENHORA POSTERIOR À DO CRÉDITO HIPOTECÁRIO. 1 - Em homenagem ao Princípio da Efetividade, é pacífico na doutrina a possibilidade de se arrematar bem em execução alheia, conforme inúmeros precedentes que envolvem credores hipotecários. 2 - O art. 186 do CTN proclama que o crédito de natureza fiscal não está sujeito a concurso de credores, razão por que os créditos de natureza trabalhista, que sobressaem em relação àqueles, por lógica, não estarão. Precedentes. 3 - Em que pese a previsão legal insculpida no art. 711 do CPC, segundo a qual a primeira penhora no tempo tem preferência no direito - prior in tempore, potior in iure, havendo a existência de título privilegiado, fundada em direito material, este prevalecerá. Precedentes. 4 - O credor que possui bem penhorado para garantir a execução trabalhista, pode arrematar este mesmo bem, em execução movida por terceiros contra o mesmo executado, por gozar de crédito privilegiado, incidindo, assim, o art. 690, § 2º. 5 - Ordem concedida.” STJ, 3ª Turma, RMS 20.386/PR, Relator: Ministro Paulo Furtado (Desembargador Convocado do TJBA), julgado em 19/5/2009, DJe 3/6/2009.

“PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CRÉDITO DE NATUREZA TRABALHISTA. PREFERÊNCIA SOBRE PENHORA ANTERIOR, LEVADA A EFEITO EM EXECUÇÃO AJUIZADA POR TERCEIRO. EXEGESE DOS ARTS. 711 DO CPC E 186 DO CTN. LEVANTAMENTO CONDICIONADO A EXECUÇÃO APARELHADA PELO PRÓPRIO CREDOR. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO. 1. Nos termos do art. 711 do CPC, "concorrendo vários credores, o dinheiro ser-lhes-á distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas prelações; não havendo título legal à preferência, receberá em primeiro lugar o credor que promoveu a execução, cabendo aos demais concorrentes direito sobre a importância restante, observada a anterioridade de cada penhora", dispositivo que consagra a máxima jurídica segundo a qual o primeiro no tempo tem preferência no direito - prior in tempore, potior in iure. Ressalva foi feita, todavia, à existência de título legal à preferência, o que vale dizer que o produto da arrematação deve ser distribuído com observância da anterioridade das penhoras (título de preferência decorrente de direito processual) se inexistir preferência fundada em direito material (como, por exemplo, hipoteca ou o crédito trabalhista). 2. Por outro lado, o art. 186 do CTN proclama que o crédito de natureza fiscal não está sujeito a concurso de credores, razão por que os créditos de natureza trabalhista, que sobressaem em relação àqueles, por lógica, não estarão. Ressalte-se que nem o art. 711 do CPC nem o art. 186 do CTN restringem o exercício do direito de preferência de crédito trabalhista ao âmbito de processo falimentar ou de insolvência civil, motivo pelo qual a exegese mais acertada dos mencionados artigos é aquela que os aplica também às execuções individuais contra devedor solvente. 3. Não obstante, o credor cujo título egressa da legislação trabalhista, para receber tal crédito, não é dispensável o aparelhamento da respectiva execução. Não há razão, lógica ou jurídica, para ser dispensada a execução própria simplesmente pelo fato de já haver outra ajuizada por terceiros. Do ponto de vista do executado, tal solução conduz à redução dos meios de defesa que lhe são disponíveis se de execução autônoma se tratasse. Em face do exeqüente, poderá opor-lhe embargos à execução. Não poderá fazê-lo, no entanto, em relação ao credor que simplesmente habilita seu crédito na execução alheia, circunstância que testilha com a lógica do sistema processual. Porém, exigir pluralidade de penhoras para o exercício do direito de preferência reduz, significativamente, a finalidade do instituto - que é garantir a solvência de créditos cuja relevância social sobeja aos demais -, assemelhando-se o credor com privilégio legal aos outros desprovidos de tal atributo. Portanto, mostra-se imperiosa uma solução intermediária: garante-se o direito de preferência do credor apenas reservando-lhe o produto da penhora, ou parte deste, levada a efeito em execução de terceiros, condicionando o seu levantamento a execução futura aparelhada pelo próprio credor. Assim, ficam assegurados, por outro lado, todos os meios de defesa disponíveis ao executado. 4. Recurso especial conhecido e provido.” STJ, 4ª Turma, REsp 280.871/SP, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, julgado em 5/2/2009, DJe 23/3/2009.

“PROCESSUAL CIVIL. COOPERATIVA. EXECUÇÃO POR TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PEDIDO DE TERCEIRO (SINDICATO) PARA EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA SOBRE A ARREMATAÇÃO. RECONHECIMENTO. CPC, ART. 711. I. No bojo de execução extrajudicial em fase de arrematação, é possível a terceiro, detentor de crédito trabalhista, postular o reconhecimento de seu direito preferencial independentemente de penhora. II. Precedentes do STJ. III. Recurso especial conhecido e provido.” STJ, 4ª Turma, REsp 258.017/SP, Relator: Ministro Aldir Passarinho Júnior, julgado em 29/6/2006, DJ 28/8/2006, p. 292.

“EXECUÇÃO SINGULAR. CONCURSO. PREFERÊNCIA. TÍTULO. PENHORA ANTERIOR. CPC. Art. 711. - A preferência do credor que intervém na execução contra devedor comum, não pressupõe declaração de insolvência. - O Art. 711 do CPC não exige que o credor preferencial efetue penhora sobre o bem objeto da execução. - O crédito trabalhista prefere o hipotecário.” STJ, 3ª Turma, REsp 293.788/SP, Relator: Ministro Humberto Gomes de Barros, julgado em 22/2/2005, DJ 14/3/2005, p. 318.

“DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. MULTIPLICIDADE DE PENHORAS. ORDEM DE PREFERÊNCIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. NÃO EQUIPARAÇÃO A CRÉDITO TRABALHISTA. TEMA 637. ART. 24 DA LEI 8.906/94. INAPLICABILIDADE. DECISÃO MANTIDA. 1 - Nos termos do art. 908 do Código de Processo Civil, "Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências". 2 - É certo que, consoante a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, havendo pluralidade de credores, o crédito trabalhista possui preferência sobre os de outra natureza, independentemente da ordem cronológica de registro das respectivas penhoras. Entretanto, a despeito de ostentarem natureza alimentar, nos termos do art. 85, § 14, do CPC, os créditos decorrentes de honorários advocatícios não gozam da mesma prioridade em ordem de penhora que os créditos trabalhistas, devendo respeitar a ordem cronológica entre as penhoras levadas a efeito nos autos, na forma do § 2º do art. 908 do CPC (prior in tempore, prior in jure). 3 - No julgamento do Recurso Especial Repetitivo nº 1.152.218/RS (Tema 637), ocorrido em 07/05/2014, o Superior Tribunal de Justiça fixou a tese de que os créditos resultantes de honorários advocatícios possuem natureza alimentar e equiparam-se aos créditos trabalhistas especificamente para fins de habilitação em processo de falência. Igualmente, o art. 24 da Lei 8.906/94 (Estatuto da OAB) dispõe que "A decisão judicial que fixar ou arbitrar honorários e o contrato escrito que os estipular são títulos executivos e constituem crédito privilegiado na falência, concordata, concurso de credores, insolvência civil e liquidação extrajudicial", o que não é o caso dos autos. Agravo de Instrumento desprovido. Maioria.” TJDFT, 5ª Turma Cível, Acórdão 1297837, Processo 07040229320208070000, Relator: Desembargador Hector Valverde, Relator Designado:Desembargador Ângelo Passareli, Julgamento: 4/11/2020, DJE: 17/11/2020.

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO POR INSTRUMENTO. IMPUGNAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL HIPOTECADO. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. ALIENAÇÃO A TERCEIROS. ILEGITIMIDADE. ARTIGO 18 DO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO. RECURSO IMPROVIDO. 1. Agravo por instrumento, com pedido liminar, interposto contra decisão que, nos autos do cumprimento de sentença, rejeitou a impugnação e manteve a penhora sobre o imóvel hipotecado. 1.1. A agravante sustenta que a penhora sobre o imóvel objeto da impugnação não é eficaz, porque, além de se tratar de bem hipotecado à Caixa Econômica Federal, a unidade imobiliária sobre a qual recaiu a constrição foi comercializada a terceiros, e, por esse fato, a decisão agravada viola o disposto no artigo 862, § 3º, do CPC. 2. A hipoteca estabelece ônus real sobre o imóvel hipotecado que o vincula ao cumprimento da obrigação garantida, porém não induz à sua inalienabilidade, segundo se depreende dos artigos 1.419 e 1.476 do Código Civil. 2.1. Convém destacar que a existência de hipoteca não é fator impeditivo da alienação judicial do bem, desde que o credor hipotecário seja cientificado com antecedência (arts. 799, I e 889, V, do Código de Processo Civil). 2.2. Assim, verifica-se que o ordenamento jurídico pátrio admite a possibilidade de efetuar-se penhora sobre bem hipotecado. 2.3. Precedente do STJ "[...] Conforme a regra geral (CPC, art. 711), o primeiro no tempo tem preferência no direito - prior in tempore, potior in iure. Ressalva foi feita, todavia, à existência de título legal à preferência, o que vale dizer que o produto da arrematação só deve ser distribuído com observância da anterioridade das penhoras (título de preferência decorrente de direito processual) se inexistir preferência fundada em direito material (como a decorrente de hipoteca ou crédito trabalhista). Desse modo, o credor hipotecário, embora não tenha proposto ação de execução, pode exercer sua preferência nos autos de execução ajuizada por terceiro, uma vez que não é possível sobrepor uma preferência de direito processual a uma de direito material". (3ª Turma, Ag.Rg. nos EDcl. no REsp. nº 775.723/SP, rel. Min. Sidnei Beneti, DJe de 9/6/2010). 3. Precedente da Casa. "(...) A penhora incidente sobre imóvel hipotecado está prevista no ordenamento processual, tanto a legislação revogada (art. 615, II, do CPC/1973) quanto no atual Código de Processo Civil (art. 799, I, CPC/2015), imputando, contudo, ao exeqüente a obrigação de promover a intimação do credor hipotecário. [...]". (20160020196942AGI, Relator: Leila Arlanch 2ª Turma Cível, DJE: 02/09/2016). 4. No caso, quanto à alegada impenhorabilidade em razão de os bens terem sido alienados a terceiros não subsiste legitimidade à recorrente para sustentar a irregularidade da constrição, ex vi da disposição do artigo 18 do CPC, ou seja, "ninguém poderá pleitear direito alheio em nome próprio, salvo quando autorizado pelo ordenamento jurídico". 5. Nego provimento ao recurso.” TJDFT, 2ª Turma Cível, Acórdão 1078331, Processo 07159738920178070000, Relator: Desembargador João Egmont, Julgamento: 28/2/2018, DJE: 8/3/2018.

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO POR INSTRUMENTO. IMPUGNAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL HIPOTECADO. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. RECURSO IMPROVIDO. 1. Agravo por instrumento, com pedido liminar, interposto contra decisão que, nos autos do cumprimento de sentença, rejeitou a impugnação e manteve a penhora sobre o imóvel hipotecado. 2. A hipoteca estabelece ônus real sobre o imóvel hipotecado que o vincula ao cumprimento da obrigação garantida, porém não induz à sua inalienabilidade, segundo se depreende dos artigos 1.419 e 1.476 do Código Civil. 2.1. Convém destacar que a existência de hipoteca não é fator impeditivo da alienação judicial do bem, desde que o credor hipotecário seja cientificado com antecedência (arts. 799, I e 889, V, do Código de Processo Civil). 2.2. Assim, verifica-se que o ordenamento jurídico pátrio admite a possibilidade de efetuar-se penhora sobre bem hipotecado. 2.3. Precedente do STJ "[...] Conforme a regra geral (CPC, art. 711), o primeiro no tempo tem preferência no direito - prior in tempore, potior in iure. Ressalva foi feita, todavia, à existência de título legal à preferência, o que vale dizer que o produto da arrematação só deve ser distribuído com observância da anterioridade das penhoras (título de preferência decorrente de direito processual) se inexistir preferência fundada em direito material (como a decorrente de hipoteca ou crédito trabalhista). Desse modo, o credor hipotecário, embora não tenha proposto ação de execução, pode exercer sua preferência nos autos de execução ajuizada por terceiro, uma vez que não é possível sobrepor uma preferência de direito processual a uma de direito material". (3ª Turma, Ag.Rg. nos EDcl. no REsp. nº 775.723/SP, rel. Min. Sidnei Beneti, DJe de 9/6/2010) 3. Precedente da Casa. "[...] Conforme a regra geral (CPC, art. 711), o primeiro no tempo tem preferência no direito - prior in tempore, potior in iure. Ressalva foi feita, todavia, à existência de título legal à preferência, o que vale dizer que o produto da arrematação só deve ser distribuído com observância da anterioridade das penhoras (título de preferência decorrente de direito processual) se inexistir preferência fundada em direito material (como a decorrente de hipoteca ou crédito trabalhista). Desse modo, o credor hipotecário, embora não tenha proposto ação de execução, pode exercer sua preferência nos autos de execução ajuizada por terceiro, uma vez que não é possível sobrepor uma preferência de direito processual a uma de direito material". (AgRg nos EDcl no REsp 775.723/SP, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 09/06/2010). 2.4 Precedente da Casa. "(...) A penhora incidente sobre imóvel hipotecado está prevista no ordenamento processual, tanto a legislação revogada (art. 615, II, do CPC/1973) quanto no atual Código de Processo Civil (art. 799, I, CPC/2015), imputando, contudo, ao exeqüente a obrigação de promover a intimação do credor hipotecário. [...]". (2ª Turma Cível, AGI nº 2016.00.2.019694-2, relª. Desª. Leila Arlanch, DJe de 2/9/2016). 4. No caso, além de não existir irregularidade na constrição, o Juízo a quo já determinou a intimação da credora hipotecária sobre o gravame. 3.1. ao demais, a penhora, em 2º grau, assegura os direitos de aquisição caso ocorra o adimplemento da hipoteca. 3.2. Caso seja necessária a hasta, a parte exequente, beneficiária da penhora, fará jus ao eventual saldo do produto da arrematação, respeitado o crédito hipotecado. 5. Recurso conhecido e improvido.” TJDFT, 2ª Turma Cível, Acórdão 1039732, Processo 07053055920178070000, Relator: Desembargador João Egmont, Julgamento: 16/8/2017, DJE: 23/8/2017.

“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPUGNAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. PENHORA DE IMÓVEL HIPOTECADO. POSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO. RECURSO IMPROVIDO. 1. Agravo de instrumento, com pedido liminar, interposto contra decisão que, nos autos do cumprimento de sentença, rejeitou a impugnação e manteve a penhora sobre o imóvel hipotecado. 2. A hipoteca estabelece ônus real sobre o imóvel hipotecado que o vincula ao cumprimento da obrigação garantida, porém não induz à sua inalienabilidade, segundo se depreende dos artigos 1.419 e 1.476 do Código Civil. 2.1. Convém destacar que a existência de hipoteca não é fator impeditivo da alienação judicial do bem, desde que o credor hipotecário seja cientificado com antecedência (arts. 799, I e 889, V, do Código de Processo Civil). 2.2. Assim, verifica-se que o ordenamento jurídico pátrio admite a possibilidade de efetuar-se penhora sobre bem hipotecado. 2.3. Precedente do STJ "[...] Conforme a regra geral (CPC, art. 711), o primeiro no tempo tem preferência no direito - prior in tempore, potior in iure. Ressalva foi feita, todavia, à existência de título legal à preferência, o que vale dizer que o produto da arrematação só deve ser distribuído com observância da anterioridade das penhoras (título de preferência decorrente de direito processual) se inexistir preferência fundada em direito material (como a decorrente de hipoteca ou crédito trabalhista). Desse modo, o credor hipotecário, embora não tenha proposto ação de execução, pode exercer sua preferência nos autos de execução ajuizada por terceiro, uma vez que não é possível sobrepor uma preferência de direito processual a uma de direito material". (AgRg nos EDcl no REsp 775.723/SP, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 09/06/2010). 2.4 Precedente da Casa. "[...] Conforme a regra geral (CPC, art. 711), o primeiro no tempo tem preferência no direito - prior in tempore, potior in iure. Ressalva foi feita, todavia, à existência de título legal à preferência, o que vale dizer que o produto da arrematação só deve ser distribuído com observância da anterioridade das penhoras (título de preferência decorrente de direito processual) se inexistir preferência fundada em direito material (como a decorrente de hipoteca ou crédito trabalhista). Desse modo, o credor hipotecário, embora não tenha proposto ação de execução, pode exercer sua preferência nos autos de execução ajuizada por terceiro, uma vez que não é possível sobrepor uma preferência de direito processual a uma de direito material". (AgRg nos EDcl no REsp 775.723/SP, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, DJe 09/06/2010). 2.4 Precedente da Casa. "(...) A penhora incidente sobre imóvel hipotecado está prevista no ordenamento processual, tanto a legislação revogada (art. 615, II, do CPC/1973) quanto no atual Código de Processo Civil (art. 799, I, CPC/2015), imputando, contudo, ao exeqüente a obrigação de promover a intimação do credor hipotecário. (...)."(20160020196942AGI, Relator: Leila Arlanch 2ª Turma Cível, DJE: 02/09/2016). 3. No caso, além de não existir irregularidade na constrição, o Juízo a quo já determinou a intimação da credora hipotecária sobre o gravame. 3.1. Conforme exposto no decisum, a penhora, em 2º grau, assegura os direitos de aquisição caso ocorra o adimplemento da hipoteca. 3.2. Caso seja necessária a hasta, a exeqüente, beneficiária da penhora, fará jus ao eventual saldo do produto da arrematação, respeitado o crédito hipotecado. 4. Agravo de instrumento improvido.” TJDFT, 2ª Turma Cível, Acórdão 996777, Processo 20160020418415, Relator: Desembargador João Egmont, Julgamento: 15/2/2017, DJE: 23/2/2017.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. PENHORAS PREEXISTENTES. PREFERÊNCIAS. TAXAS CONDOMINIAIS E CRÉDITO DE NATUREZA TRABALHISTA. PREFERÊNCIA DE DIREITO PROCESSUAL VERSUS PREFERÊNCIA DE DIREITO MATERIAL. 1. Cediço que, "I - Conforme a regra geral (CPC, art. 711), o primeiro no tempo tem preferência no direito - prior in tempore, potior in iure - Ressalva foi feita, todavia, à existência de título legal à preferência, o que vale dizer que o produto da arrematação só deve ser distribuído com observância da anterioridade das penhoras (título de preferência decorrente de direito processual) se inexistir preferência fundada em direito material (como a decorrente de hipoteca ou crédito trabalhista). (...)" (AgRg nos EDcl no REsp 775.723/SP, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 20/05/2010, DJe 09/06/2010). 2. A despeito da penhora precedente realizada pelo juízo da justiça trabalhista, o que já garantiria o direito de preferência, vale ressaltar que os créditos trabalhistas preferem a todos os outros independentemente de penhora na respectiva execução. 3. Agravo não provido.” TJDFT, 3ª Turma Cível, Acórdão 952439, Processo 20160020027056, Relator: Desembargador Flávio Rostirola, Julgamento: 29/6/2016, DJE: 8/7/2016.

“PROCESSO CIVIL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. PREFERÊNCIA DA HIPOTECA SOBRE A PENHORA. PREFERÊNCIA DO CRÉDITO DE CONDOMÍNIO SOBRE CRÉDITO HIPOTECÁRIO. ARREMATAÇÃO. EXTINÇÃO DA HIPOTECA. DÍVIDA REMANESCENTE. OBRIGAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR. EDITAL DE PRAÇA SEM RESSALVAS. DÍVIDA CONDOMINIAL. ARREMATANTE. NÃO ATRIBUIÇÃO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. 1. Cediço que, "I - Conforme a regra geral (CPC, art. 711), o primeiro no tempo tem preferência no direito - prior in tempore, potior in iure - Ressalva foi feita, todavia, à existência de título legal à preferência, o que vale dizer que o produto da arrematação só deve ser distribuído com observância da anterioridade das penhoras (título de preferência decorrente de direito processual) se inexistir preferência fundada em direito material (como a decorrente de hipoteca ou crédito trabalhista). II - Desse modo, o credor hipotecário, embora não tenha proposto ação de execução, pode exercer sua preferência nos autos de execução ajuizada por terceiro, uma vez que não é possível sobrepor uma preferência de direito processual a uma de direito material. (...)" (AgRg nos EDcl no REsp 775.723/SP, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 20/05/2010, DJe 09/06/2010). 2. No caso vertente, existia, sobre as noticiadas penhoras, a preferência da garantia real, qual seja, a hipoteca. Ademais, a credora hipotecária figurava também como credora da execução, atentando-se, ainda, para um terceiro fator: a preferência do crédito de condomínio, também, credor, sobre o crédito hipotecário, nos moldes da Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça. 3. A arrematação extingue a hipoteca, nos termos do artigo 1499, VI, do Código Civil, pois o valor da venda judicial substitui o bem, objeto da garantia. 4. Se, mesmo com a arrematação do bem, remanescer débito, o devedor obriga-se pessoalmente pela dívida, nos termos do artigo 1430 do Código Civil. Em outras palavras, a responsabilidade do devedor pelo remanescente da dívida subsiste, caso o produto da excussão do bem não baste para solução integral da obrigação. 5. Na linha da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "(...) em não havendo ressalvas no edital de praça, não pode ser atribuída ao arrematante a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais anteriores à alienação judicial.8. Recurso especial conhecido em parte e, nessa parte, provido. (REsp 865.462/RJ, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 28/02/2012, DJe 08/03/2012). 6. Cediço que, para a condenação na multa por litigância de má fé, sua imposição deve ser motivada. Na esteira do que já decidiu o colendo Superior Tribunal de Justiça, o reconhecimento da litigância de má-fé depende de que a outra parte comprove haver sofrido dano processual, o que não foi demonstrado in casu. 7. Agravo não provido.” TJDFT, 3ª Turma Cível, Acórdão 924485, Processo 20150020319783, Relator: Desembargador Flávio Rostirola, Julgamento: 2/3/2016, DJE: 7/3/2016.

“EMBARGOS À ARREMATAÇÃO - PEDIDO DE ANULAÇÃO DO LEILÃO - DUPLICIDADE DE PENHORA SOBRE O MESMO BEM - PREÇO VIL. 1 - Admite-se que a penhora recaia sobre um mesmo bem quando diversos os credores, resolvendo-se pela regra prior tempore, portior jure (art. 613 do CPC). 2 - A vileza do preço deve ser comprovada através comparação com o preço de mercado e o estado dos objetos penhorados à época do leilão. 3 - Recurso improvido.” TJDFT, 5ª Turma Cível, Acórdão 110001, APC 48868/98, Relatora: Desembargadora Vera Andrighi, Revisor: Desembargador Romão Cícero, Julgamento: 3/9/1998, DJU SEÇÃO 3: 18/11/1998, p. 64.

“APELAÇÃO CÍVEL - EXECUÇÃO FISCAL - IPTU - EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE - ILEGITIMIDADE PASSIVA - MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA - CABIMENTO - IMÓVEL GERADOR DO TRIBUTO - PARTILHA REALIZADA EM DIVÓRCIO - TRANSMISSÃO DA PROPRIEDADE - NÃO COMPROVADA - LEGITIMIDADE DO PROPRIETÁRIO - RECURSO PROVIDO - PROSSEGUIMENTO DO FEITO EXECUTIVO. - A legitimidade ad causam é matéria de ordem pública e passível de comprovação mediante prova documental pré-constituída, sendo a exceção de pré-executividade a via adequada.- Nos termos do art. 1245, §1º do Código Civil, a transferência de propriedade somente se efetiva com o registro do título translativo no Cartório do Registro de Imóveis. - Ausente a comprovação da efetiva transmissão à ex-esposa do imóvel gerador dos débitos de IPTU objeto da execução e, consequentemente, demonstrada a condição de proprietário do excipiente à época dos fatos geradores do tributo, impõe-se a reforma da sentença recorrida, para reconhecer legitimidade ad causam do executado, determinando-se o prosseguimento do feito executivo.” TJMG, 6ª Câmara Cível, Apelação Cível 1.0000.21.107458-8/001, Relatora: Desembargadora Yeda Athias, julgamento em 17/08/2021, publicação da súmula em 23/08/2021.

“EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE - PROPRIEDADE DO IMÓVEL GERADOR DO CRÉDITO TRIBUTÁRIO - TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE - REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO REGISTRO DE IMÓVEIS - ARTIGO 1.245 DO CÓDIGO CIVIL - SENTENÇA JUDICIAL DE DIVÓRCIO - PARTILHA DE BENS - PROLAÇÃO POSTERIOR AOS EXERCÍCIOS EM QUE OCORRERAM OS FATOS GERADORES DOS CRÉDITOS EXEQUENDOS - RECURSO PROVIDO. - A transmissão da propriedade de bens imóveis somente ocorre com a transcrição do título de transferência no registro competente. - Comprovada a condição de proprietário do sujeito passivo do IPTU, manifesta a sua legitimidade passiva para responder à execução fiscal fundada em tributos incidentes sobre aquele.” TJMG, 8ª Câmara Cível, Apelação Cível 1.0024.10.700630-6/001, Relator: Desembargador Alyrio Ramos, julgamento em 29/1/2015, publicação da súmula em 9/2/2015.

“EMBARGOS INFRINGENTES - DIREITO TRIBUTÁRIO - EXECUÇÃO FISCAL - EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE - PARTILHA DE IMÓVEL REALIZADA EM AÇÃO DE SEPARAÇÃO JUDICIAL LITIGIOSA - AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA TRANSFERÊNCIA DO BEM NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS - POSSIBILIDADE DE O PROPRIETÁRIO REGISTRADO DO BEM FIGURAR NO POLO PASSIVO DO FEITO. EMBARGOS INFRINGENTES NÃO ACOLHIDOS. Não há dúvidas de que o acordo homologado pelo juiz produz efeitos imediatos entre as partes. Entretanto, até que o registro da transferência da propriedade seja efetivado no CRI, não é oponível a terceiros, especialmente no que tange às obrigações tributárias, conforme redação do art. 123 do Código Tributário Nacional. Tanto o possuidor do imóvel quanto o seu proprietário podem ser considerados contribuintes responsáveis pelo pagamento de IPTU e partes legítimas para figurar no feito, cabendo à Fazenda Pública do Município de Belo Horizonte decidir contra quem deseja mover a ação executiva.” TJMG, 8ª Câmara Cível, Embargos Infringentes 1.0024.12.713666-1/002, Relator: Desembargador Carlos Roberto de Faria, julgamento em 5/5/2016, publicação da súmula em 16/5/2016.

“APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO FISCAL - IPTU - IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO TRIBUTÁRIO - PARTILHA REALIZADA EM AÇÃO DE SEPARAÇÃO JUDICIAL - AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO NO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEL - LEGIMIDADE PASSIVA - EXISTÊNCIA. É com a transcrição da transferência do bem imóvel no Registro de Imóveis que se efetiva a sua propriedade, nos termos do artigo 1245 do CC/2002. Enquanto o registro da transferência não for efetivado, esta não pode ser oponível a terceiros, ou seja, somente produz efeitos entre as partes (Desa. Ângela de Lourdes Rodrigues). V.V.: - A sentença que homologa a partilha de bens, nos autos da ação de separação consensual, surte imediatos efeitos, pelo que a falta do seu registro no Cartório de Registro de Imóveis não constitui óbice para o reconhecimento do domínio exclusivo do imóvel exercido por um dos ex-cônjuges. Precedentes Superior Tribunal de Justiça. - Denota-se viável a substituição da certidão da divida ativa, até decisão de primeira instância, para correção de erro material, ressalvada a impossibilidade, quando a pretensão da Fazenda Publica for a alteração do sujeito passivo da obrigação tributária. Inteligência da Súmula 392, do Superior Tribunal de Justiça. - Neste contexto, se a partilha do imóvel ocorreu antes da data da constituição definitiva do crédito tributário revela-se impossível a substituição da certidão da dívida ativa para que nela conste o nome da varoa, a qual foi aquinhoada com a partilha do imóvel gerador do débito tributário. - Logo, se na data do lançamento do crédito tributário, o varão não ostentava a qualidade de proprietário ou possuidor do aludido imóvel, revela-se a sua ilegitimidade para figurar no pólo passivo da ação de execução e responder pelo pagamento do crédito tributário (Des. Paulo Balbino).” TJMG, 8ª Câmara Cível, Apelação Cível 1.0024.12.713666-1/001, Relatora: Desembargador Paulo Balbino, julgamento em 29/10/2015, publicação da súmula em 9/11/2015.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO TRIBUTÁRIO. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. IMPOSTO PREDIAL TERRITORIAL URBANO (IPTU). LEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO. RECONHECIMENTO. ARTIGO 1245 DO CÓDIGO CIVIL. RECURSO DESPROVIDO. - O art. 1.245 do Código Civil dispõe que a propriedade somente se transfere com a devida alteração no Registro de Imóveis. - Verificada na certidão do registro do imóvel o litigante como proprietário do bem, muito antes da ocorrência do fato gerador, deve ser ratificada sua legitimidade para figurar no polo passivo da execução fiscal.” TJMG, 5ª Câmara Cível, Agravo de Instrumento-Cv 1.0024.17.443179-1/001, Relator: Desembargador Moacyr Lobato, julgamento em 29/7/2021, publicação da súmula em 29/7/2021.

“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ANULATÓRIA DE DOAÇÃO REALIZADA ENTRE ASCENDENTE E DESCEDENTE. ALEGAÇÃO DE PROPRIEDADE EMBASADA EM DOCUMENTO PARTICULAR DE TERMO DE CONFISSÃO DE SOCIEDADE DE FATO. PROPRIEDADE INEXISTENTE. ART. 1245 DO CÓDIGO CIVIL. PLEITO DE DESCONSTITUIÇÃO DE SOCIEDADE DE FATO E ALIENAÇÃO DO BEM DOADO. DECADÊNCIA BIENAL. ART. 179 DO CÓDIGO CIVIL. CONSTATAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. - Ordinariamente, a propriedade de bem imóvel é comprovada através do registro do título translativo no cartório de registro de imóveis (artigo 1245, do Código Civil). - O mero compromisso de constituição de sociedade de fato, por si só, não detém o condão de atrair copropriedade de bem imóvel a duas ou mais pessoas. - O direito de terceiro ver declarado nula a doação realizada por ascendente à descendente decai no prazo bienal previsto no artigo 179 do Código Civil. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e do eg. Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais - Constatado que a parte deixou escoar prazo bem superior ao previsto na legislação civil vigente, necessário é declarar caduco o direito de ver anulada a doação realizada entre os requeridos.” TJMG, 9ª Câmara Cível, Apelação Cível 1.0672.12.021367-9/001, Relator: Desembargador Luiz Artur Hilário, julgamento em 18/8/2020, publicação da súmula em 24/8/2020.

“PEDIDO DE ALVARÁ JUDICIAL - RETIFICAÇÃO DE ESCRITURA - NECESSIDADE DE ABERTURA DE INVENTÁRIO - PROPRIEDADE NÃO TRANSFERIDA. Se a escritura de compra e venda não for registrada, os alienantes continuam proprietários do imóvel. Aplicação do §1º do artigo 1245 do Código Civil de 2002. Recurso a que se nega provimento.” TJMG, 3ª Câmara Cível, Apelação Cível 1.0610.04.009086-8/001, Relator: Desembargador Kildare Carvalho, julgamento em 8/9/2005, publicação da súmula em 23/9/2005.

“EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO - ADMISSIBILIDADE - LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM - REFORMA DA SENTENÇA APELADA. - Provado o casamento, quando se dá a comunicação do bem, legítima é a parte postulante, que se documenta para o pedido inicial com sentença de divórcio, onde há a partilha, criando o condomínio sobre o imóvel indivisível. (Juiz Mauro soares de Freitas). - Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis - Inteligência do artigo 1245 da Lei 10.406/2002. (Juiz Sebastião Pereira de Souza). - A Lei de Registros Públicos impõe a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade - previsão contida no artigo 172 da Lei 6.015/73. (Juiz Sebastião Pereira de Souza). V.v. - A pertinência subjetiva da ação especificamente quanto às pretensões adstritas à divisão, transferência ou extinção da titularidade da propriedade em comum, ordinariamente denominada de condomínio, restringe-se, exclusivamente, aos consortes do bem indiviso, nos moldes dos artigos 623 do Código Civil, persistindo, ainda, determinação legal própria para a possibilidade de venda do bem indivisível e distribuição do seu preço, em conformidade com as quotas respectivas de cada co-proprietário - inteligência do artigo 632 do Estatuto Civil.” TJMG, Apelação Cível 2.0000.00.418960-4/000, Relator: Desembargador Sebastião Pereira de Souza, julgamento em 12/3/2004, publicação da súmula em 1/4/2004.

“EMBARGOS À EXECUÇÃO FISCAL - IPTU - CDA - AUSÊNCIA DE NULIDADE - INSCRIÇÃO REGULAR - COBRANÇA - CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO - REGISTRO - -CARTÓRIO IMOBILIÁRIO - MRV ENGENHARIA - LEGITMIDADE. É regular a dívida inscrita com observância dos requisitos insertos no art. 2º, §5º da LEF e art. 202 do CTN. Nos termos do art. 1245, do novel Código Civil, transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, pois o contrato, a titulo oneroso ou gratuito, apenas produz efeitos pessoais ou obrigacionais. Não obstante a previsão do art. 34, do CTN, que diz: contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou o seu possuidor, é de se notar que, o simples compromisso particular de compra e venda não exclui promitente vendedor como obrigado tributário, assim como a existência de possuidor apto a ser considerado contribuinte do IPTU também não exclui o titular do domínio da responsabilidade fiscal. Assim, não demonstrada a transferência do domínio do imóvel gerador da obrigação tributaria ao promitente comprador, permanece o promitente vendedor como legitimado passiva.” TJMG, 5ª Câmara Cível, Apelação Cível 1.0024.08.100763-5/001, Relator: Desembargador Mauro Soares de Freitas, julgamento em 25/3/2010, publicação da súmula em 16/4/2010.

“AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - PENHORA - ALEGAÇÃO DE ILEGALIDADE - BEM PERTENCENTE AO PATRIMÔNIO DA EMPRESA EXECUTADA - TRANSFERÊNCIA DO DOMÍNIO NÃO REALIZADA EM CONFORMIDADE COM A LEI - AUSÊNCIA DE REGISTRO EM CARTÓRIO. MANUTENÇÃO DA AUTORIZAÇÃO DA PENHORA. Dispõe o art. 1245, § 1º, do Código Civil que ""enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel"". Entende-se que, além do título de domínio formal, que no caso seria o contrato de promessa de compra-e-venda, é necessário que se proceda à transcrição no registro imobiliário, momento solene em que se transfere definitivamente o domínio.” TJMG, 12ª Câmara Cível, Agravo de Instrumento 1.0024.08.056710-0/001, Relator: Desembargador Domingos Coelho, julgamento em 15/10/2008, publicação da súmula em 3/11/2008.

“EMBARGOS À EXECUÇÃO - PENHORA - AUSÊNCIA DE REGISTRO DO TÍTULO - GARANTIA INEXISTENTE - EMBARGOS REJEITADOS - RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I - Consoante a regra inscrita no art. 1245 do Código Civil, a transferência de propriedade de bens imóveis se dá mediante registro do título no Cartório. II - O contrato de promessa de compra e venda não é suficiente para comprovar a propriedade e, de conseqüência, segurar o Juízo no caso de Embargos à Execução. III - Ausente a prova da propriedade dos bens imóveis indicados à penhora na Execução, os Embargos devem ser rejeitados. IV - Recurso conhecido e não provido.” TJMG, 15ª Câmara Cível, Apelação Cível 1.0024.05.633269-5/001, Relator: Desembargador Bitencourt Marcondes, julgamento em 1/3/2007, publicação da súmula em 27/3/2007.

“APELAÇÃO - AÇÃO DE COBRANÇA - TAXAS CONDOMINIAIS - PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA - TRANSFERÊNCIA - REGISTRO. A transferência da propriedade imobiliária, no Direito Brasileiro, somente se aperfeiçoa com o registro do ato no cartório de registro imobiliário, conforme regra do art. 1245 Código Civil de 2002.” TJMG, 17ª Câmara Cível, Apelação Cível 1.0024.04.422085-3/001, Relator: Desembargador Lucas Pereira, julgamento em 31/8/2006, publicação da súmula em 28/9/2006.

4. Conclusões

O princípio da prioridade é de importância ímpar para o sistema de registro imobiliário, pois é a partir dele que, na análise de títulos contraditórios submetidos a registro, o registrador terá a segurança jurídica necessária para, sob o aspecto temporal, efetivar a transferência da titularidade da propriedade imobiliária àquele que estiver melhor posicionado no tempo.

5. Bibliografia

CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis. 4ª Edição. Rio de Janeiro/RJ : Editora Forense, 1998.

GOMES, Orlando, Direitos Reais. 10ª Edição. Rio de Janeiro/RJ : Editora Forense, 1992.

LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos. 3ª edição. São Paulo/SP : Editora Gen Método, 2012.

MELLO, Marcos Bernardes de. Teoria do Fato Jurídico - Plano de Existência. 7ª Edição, atualizada. São Paulo/SP : Editora Saraiva, 1995.

OLIVEIRA, James Eduardo. Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência. Rio de Janeiro/RJ : Editora Forense, 2009.

PASSOS, Josué Modesto. A Arrematação no Registro de Imóveis. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais, 2014.

PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. Tomo II. Bens. Fatos Jurídicos. 4ª Edição. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais, 1983.

_____. Tratado de Direito Privado. Tomo V. Parte Geral: Eficácia Jurídica. Determinações Inexas e Anexas. Direitos. Pretensões. Ações. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais, 1983.

_____. Tratado de Direito Privado. Tomo XI. Parte Especial: Direito das Coisas. Aquisição da Propriedade Imobiliária. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais, 1983.

[1] MELLO, Marcos Bernardes de. Teoria do Fato Jurídico - Plano de Existência. 7ª Edição, atualizada. São Paulo/SP : Editora Saraiva, 1995, p. 43.

[2] Rafael Valim, quanto ao ponto princípios, assevera: “O tema dos princípios não é novo, e já foi objeto de inúmeras investigações, dos mais variados matizes, tendo há muito se desfeito a noção legalista segundo a qual os princípios serviriam tão-somente como fontes subsidiárias, meras "válvulas de segurança" destinadas a garantir o "reinado absoluto da lei". Dentro dessa concepção, de que é exemplo o art. 4º da Lei de Introdução ao Código Civil brasileiro, os então denominados "princípios gerais de Direito" seriam induzidos das leis e a estas se subordinariam, atuando apenas na colmatação de lacunas. Curioso observar que, de acordo com essa vetusta concepção legalista, a assimilação dos princípios implicaria uma renúncia à segurança jurídica - e, por essa razão, deveriam ser rechaçados. Hoje, entretanto, assentado sobre bases sólidas o fenômeno da principialização do Direito, fulgura como um dos principais princípios jurídicos, se não o principal, justamente o da segurança jurídica.” VALIM, Rafael. O Princípio da Segurança Jurídica no Direito Administrativo Brasileiro. São Paulo/SP : Malheiros Editores, 2010, pp. 35-36.

[3] PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. Tomo II. Bens. Fatos Jurídicos. 4ª Edição. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais, 1983, pp. 290-291. No § 518, 4, há abordagem quanto ao falso princípio da prioridade dos direitos constituídos: PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. Tomo V. Parte Geral: Eficácia Jurídica. Determinações Inexas e Anexas. Direitos. Pretensões. Ações. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais, 1983.

[4] “Se a arrematação constitui somente um titulus, qual é, então, o modus acquirendi, tratando-se de imóvel? O modo é a inscrição no registro de imóveis (CC/2002, art. 1.245, caput; CC/1916, arts. 532, III, 533 e 856, II) ou, antes do CC/1916, a tradição. Nesse sentido, Ramalho explica que "o verdadeiro domínio só se transmite ao arrematante depois do pagamento do preço e da tradição e imissão da posse, ou quase posse". Velho assevera que o arrematante só adquire o domínio depois de tomar posse, para o que precisa da carta de arrematação, e esclarece que a transcrição prevista na Lei 1.237/1864 só se prestava para fazer prova contra terceiros. Segundo Pontes de Miranda, "as arrematações e adjudicações em hasta pública (praça de juízo, ou leilão), se referentes a imóveis, têm de ser transcritas para que a transmissão da propriedade se dê", porque "a transcrição dos títulos de transferência é que é modo de adquirir a propriedade imobiliária, não a carta de arrematação ou a carta de adjudicação". Têm a mesma opinião, na doutrina mais moderna, Assis e Theodoro Júnior.” PASSOS, Josué Modesto. A Arrematação no Registro de Imóveis. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais, 2014, p. 104.

[5] GOMES, Orlando, Direitos Reais. 10ª Edição. Rio de Janeiro/RJ : Editora Forense, 1992, p. 132.

[6] PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de Direito Privado. Tomo XI. Parte Especial: Direito das Coisas. Aquisição da Propriedade Imobiliária. 4ª Edição. São Paulo/SP : Editora Revista dos Tribunais, 1983, p. 266.

[7] “Títulos contraditórios são aqueles que dizem respeito ao mesmo imóvel. Tais títulos podem se referir a direitos reais excludentes ou não excludentes. São exemplos de títulos excludentes duas escrituras de venda do mesmo imóvel, a adquirentes diversos. Salvo na hipótese de condomínio, um imóvel não pode pertencer a duas pessoas diversas.São direitos reais contraditórios, mas não excludentes, duas ou mais hipotecas ou apropriedade e um direito real limitado sobre o mesmo imóvel.” LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos. 3ª edição. São Paulo/SP : Editora Gen Método, 2012, p. 254.

[8] LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos. 3ª edição. São Paulo/SP : Editora Gen Método, 2012, p. 253.

[9] Apud OLIVEIRA, James Eduardo. Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência. Rio de Janeiro/RJ : Editora Forense, 2009, p. 904.

[10] OLIVEIRA, James Eduardo. Código Civil Comentado: Doutrina e Jurisprudência. Rio de Janeiro/RJ : Editora Forense, 2009, p. 901.

[11] LOUREIRO, Francisco Eduardo Lei de Registros Públicos Comentada. 2ª Edição. Rio de Janeiro/RJ : Editora Gen Forense, pp. 1291-1292.

[12] Consoante o Superior Tribunal de Justiça: “Consoante cediço, a segurança jurídica é princípio basilar na salvaguarda da pacificidade e estabilidade das relações jurídicas, por isso que não é despiciendo que a segurança jurídica seja a base fundamental do Estado de Direito, elevada ao altiplano axiológico. Sob esse enfoque e na mesma trilha de pensamento, J. J. Gomes Canoltilho: “Na actual sociedade de risco cresce a necessidade de actos provisórios e actos precários a fim de a administração poder reagir à alteração das situações fáticas e reorientar a prossecução do interesse público segundo os novos conhecimentos técnicos e científicos. Isto tem de articular-se com salvaguarda de outros princípios constitucionais, entre os quais se conta a proteção da confiança, a segurança jurídica, a boa-fé dos administrados e os direitos fundamentais”. (José Joaquim Gomes Canotilho, Direito constitucional e Teoria da Constituição. Ed. Almedina: Coimbra, 4ª edição)” STJ, 1ª Turma, REsp 658.130/SP, Relator: Ministro Luiz Fux, julgado em 5/9/2006, DJ 28/9/2006, p. 195.

[13] CTN: “Art. 187. A cobrança judicial do crédito tributário não é sujeita a concurso de credores ou habilitação em falência, recuperação judicial, concordata, inventário ou arrolamento. Parágrafo único. O concurso de preferência somente se verifica entre pessoas jurídicas de direito público, na seguinte ordem: I - União; II - Estados, Distrito Federal e Territórios, conjuntamente e pró rata; III - Municípios, conjuntamente e pró rata.” Lei 6.830/80: “Art. 29 - A cobrança judicial da Dívida Ativa da Fazenda Pública não é sujeita a concurso de credores ou habilitação em falência, concordata, liquidação, inventário ou arrolamento. Parágrafo Único - O concurso de preferência somente se verifica entre pessoas jurídicas de direito público, na seguinte ordem: I - União e suas autarquias; II - Estados, Distrito Federal e Territórios e suas autarquias, conjuntamente e pro rata; III - Municípios e suas autarquias, conjuntamente e pro rata.”

[14] A referida Súmula 563/STF, cancelada com o julgamento da ADPF 357 tinha a seguinte redação: “O concurso de preferência a que se refere o parágrafo único do art. 187 do Código Tributário Nacional é compatível com o disposto no art. 9º, I, da Constituição Federal.”

Autor

Horácio Eduardo Gomes Vale

Advogado Público em Brasília (DF).

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Como citar este texto (NBR 6023:2018 ABNT)

VALE, Horácio Eduardo Gomes. Princípio da prioridade no sistema registral imobiliário. Revista Jus Navigandi, ISSN 1518-4862, Teresina, ano 26, n. 6663, 28 set. 2021. Disponível em: https://jus.com.br/artigos/93034. Acesso em: 26 abr. 2024.

Princípio da prioridade no sistema registral imobiliário