A responsabilidade do incorporador na construção civil

5.   Responsabilidade do incorporador pelos vícios estruturais, hidráulicos e elétricos após a entrega da obra (vícios ocultos e vícios aparentes)

Como dito e ressaltado de maneira contundente em linhas anteriores, incide sobre a relação entre incorporador e adquirente o Código de Defesa do Consumidor. Não obstante, ainda foi ressaltado que o incorporador responde, solidariamente com o construtor, pelos vícios de construção aquilatados no imóvel alienado.

Sendo assim, resta evidenciado que o incorporador responde não apenas pela segurança e solidez da obra, mas também pelos vícios provenientes da má-execução e da péssima qualidade da construção, sendo tal, inclusive, o principal foco dos litígios entre incorporadores e adquirentes.

Neste sentido, CAVALIERI FILHO^[10] dispõe que “no momento da entrega, a obra está aparentemente perfeita; tempos depois, entretanto, começam a aparecer infiltrações, vazamento, rachaduras, defeitos nas instalações hidráulicas, elétricas, etc”.

Pois bem. Em sendo certo que o incorporador, bem como o construtor, respondem solidariamente pelos vícios aparentes e ocultos provenientes da má-execução da obra, quais os prazos para averiguação de tais defeitos, bem como para sua reclamação pelos adquirentes das unidades?

   Tal pergunta deve ser respondida em consonância com o Código de Defesa do Consumidor, que assim expõe em seu artigo 26:

Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:

I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis;

II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.

§ 1° Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.

(...)

§ 3° Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito. [houve grifo].

Fica claro de uma análise do mencionado artigo que, em se tratando de vícios aparentes (aqueles de fácil constatação como, por exemplo, um cano não revestido no banheiro, ou uma rachadura na parede de um quarto logo após a entrega), por se tratar o bem imóvel de um produto durável, o direito do consumidor reclamar perante o fornecedor acerca de tal defeito decai em noventa dias, contados da entrega da unidade.

Cabe lembrar que, após a reclamação efetuada, o adquirente ainda possui o prazo prescricional de cinco anos (art. 27, CDC), para a interposição da ação reparatória competente em face do incorporador e/ou do construtor.

Já quanto aos vícios ocultos (aqueles que vão surgindo ao longo de meses ou anos após o recebimento da obra, como infiltrações, vazamentos e fissuras), estes podem ser reclamados pelo consumidor/adquirente no prazo de noventa dias a contar de sua verificação.

Note-se que o Código de Defesa do Consumidor não expõe um período máximo para verificação dos vícios ocultos, como faz o Código Civil em seu artigo 445, §1º, que delimitava em um ano o prazo para constatação de vícios ocultos em imóveis.

Isto porque, conforme anteriormente ressaltado, o CDC visa à proteção do consumidor (no caso, do adquirente), possibilitando-lhe o exercício de seu direito de ação dentro de um prazo razoável (durabilidade razoável do prédio), sem limitar tal exercício a um período definido que, obviamente, poderia não ser suficiente para a constatação do defeito (como, por exemplo, uma infiltração que só é percebida após um ano e três meses da entrega da obra).

Sendo assim, não há exagero algum em se afirmar que ao adquirente da unidade autônoma é assegurado o livre exercício do direito de reclamação pelo vício oculto, desde que este seja constatado dentro de um período equivalente à razoável durabilidade (durabilidade esperada – “vida útil”) da edificação.

No sentido do aqui afirmado, é perene a doutrina de CLÁUDIA LIMA MARQUES:

Se o vício é oculto, porque se manifesta somente com o uso, experimentação do produto ou porque se evidenciará muito tempo após a tradição, o limite temporal da garantia legal está em aberto, seu termo inicial, segundo o §3º do art. 26 é a descoberta do vício. Somente a partir da descoberta do vício (talvez meses ou anos após o contrato) é que passarão a correr os 30 ou 90 dias. Será, então, a nova garantia eterna? Não, os bens de consumo possuem uma durabilidade determinada. É a chamada vida útil do produto. Se se trata de videocassete, sua vida útil seria de 8 anos, aproximadamente (omissis).^[11]

Ainda neste sentido, CAVALIERI FILHO faz apontamento não apenas sobre a constatação do vício oculto, mas também quanto à prova da proveniência do defeito: se da construção ou do uso em si, conforme o tempo de “vida útil” esperado para o produto:

Em princípio, quanto mais distante estiver o produto ou serviço do final da sua vida útil, maior será a possibilidade de se tratar de um vício de qualidade. Se o bem é novo ou recém-adquirido, pode-se, até, falar em presunção relativa da anterioridade do vício. Em resumo: quando o bem for novo, haverá uma presunção relativa de que o vício é de origem, podendo o ônus da prova ser invertido pelo juiz; quando o bem não for novo, deve-se atentar para a vida útil do produto ou serviço, e a prova da anterioridade do vício deve ser feita mediante perícia.^[12]

O enunciado pelo doutrinador acima vai ao encontro do que afirmamos anteriormente: sendo a obra nova, existe a presunção de que o vício oculto revelado seja proveniente da má-qualidade da construção, sendo então efetivado pelo juiz a inversão do ônus da prova, competindo ao incorporador comprovar que o vício verificado é proveniente da utilização ou do desgaste natural da edificação, e não da construção. Por outro lado, em se tratando de obra entregue há longa data, tal presunção inexiste, de forma que o juiz sempre deverá determinar a realização de perícia a fim de verificar se o vício constatado é realmente proveniente da construção, ou, ao contrário, do uso e desgaste natural dos elementos da edificação. Em tal circunstância, portanto, não ocorre a inversão do ônus probatório.

Podemos abstrair daqui, outrossim, aquilo que já fora afirmado anteriormente: a responsabilidade do incorporador pelos vícios ocultos não é presumida absolutamente – ou seja, sempre dependerá de prova, seja esta requerida pelo adquirente, ou pelo próprio incorporador quando houver a inversão do ônus da prova.

Daí a conclusão inequívoca de que cada caso poderá apresentar especificidades de forma a diferenciá-lo de outras hipóteses semelhantes. Por exemplo, em uma obra nova, entregue pelo incorporador há dois anos aos adquirentes, ocorre a rachadura de um cano, fazendo com que vários litros de água se infiltrem pelas paredes de uma unidade, compelindo o adquirente a trocar os azulejos que revestem tal parede. Pode ser vislumbrada aqui uma presunção relativa de que tal rachadura seja proveniente da má-colocação do cano, uma vez que as tubulações internas possuem uma vida útil mínima igual ou superior a 4 anos (conforme NBR/ABNT n.º 15.575), de forma que o juízo competente efetua a inversão do ônus da prova, compelindo o incorporador a comprovar que o defeito na construção inexiste.

Através de prova pericial, o laudo comprova que a rachadura apenas veio a ocorrer em virtude do superaquecimento do cano, resultante do fato de ter o inquilino do imóvel deixado o aquecedor a gás ligado durante muitas horas sem abrir a torneira para que a água pudesse ser aquecida. Logo, a culpa é exclusiva da vítima, restando afastada a responsabilidade do incorporador.

Ante a tal hipótese, fica visível que qualquer presunção absoluta de que o vício oculto revelado seja proveniente da má-execução ou da má-qualidade dos materiais empregados na obra seria contrária ao direito, motivo pelo qual tais alegações sempre dependerão de prova.

Em resumo: o incorporador e o construtor respondem de maneira solidária pelos vícios aparentes e pelos vícios ocultos relacionados à execução da empreitada, sendo que, quanto aos primeiros, o prazo para reclamação pelo adquirente é de noventa dias contados da entrega do imóvel; enquanto pelos segundos (vícios ocultos) o prazo para reclamação também será de noventa dias contados da data do aparecimento do vício, sendo tal data estimada sobre a vida útil mínima esperada para o elemento/componente/sistema.

Quanto à vida útil mínima para cada elemento da edificação, a NBR/ABNT n.º 15.575/2013 (que entrou em vigor em 19/07/2013) estipula, em seu item 14.2.1 a seguinte tabela:

A mesma Norma Técnica elenca, em seu item 14.2.3, o critério de que “O edifício e seus sistemas devem apresentar durabilidade compatível com a Vida Útil de Projeto VUP preestabelecida em 14.2.1”.

Assim, ao formular o projeto da edificação, e bem assim o manual de uso, operação e manutenção (Manual do Proprietário), o projetista/incorporador deve indicar de pronto os parâmetros de vida útil e as necessárias manutenções a serem realizadas nos sistemas e elementos da edificação pelos adquirentes, a fim de que a vida útil dos mesmos seja mantida pelo período assinalado. Portanto, quem define a VUP (Vida Útil de Projeto) deve também estabelecer quais ações de manutenção deverão ser realizadas, para garantir que seja atingida.

Veja-se o que a mesma NBR colaciona em seu anexo C, de grande valia para o presente parecer:

A VU (Vida Útil) pode ser normalmente prolongada através de ações de manutenção. (...). Quem define a VUP deve também estabelecer as ações de manutenção que devem ser realizadas para garantir o atendimento à VUP. É necessário salientar a importância da realização integral das ações de manutenção pelo usuário, sem o que se corre o risco de a VUP não ser atingida. Por exemplo, um revestimento de fachada em argamassa pintado pode ser projetado para uma VUP de 25 anos, desde que a pintura seja refeita a cada 5 anos, no máximo. Se o usuário não realizar a manutenção prevista, a VU real do revestimento pode ser seriamente comprometida. Por consequência, as eventuais patologias resultantes podem ter origem no uso inadequado e não em uma construção falha. [houve grifo].

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Diante de tal exposição, resta evidenciada a importância da estipulação não apenas de uma VUP razoável pelo incorporador, mas também – e principalmente – de critérios de manutenção suficientes à conservação de tal vida útil, uma vez que, descumpridas as recomendações de manutenção estipuladas no “manual do proprietário”, eventuais defeitos que surjam no prazo de vida útil podem ser atribuídos à inadequação do uso pelo adquirente, afastando, por consequência, a responsabilidade do incorporador.

Isto porque, como mencionado em linhas anteriores, incidem quanto aos vícios aparentes e ocultos também as excludentes de responsabilidade já tipificadas, a saber: caso fortuito ou força maior; fato de terceiro; e culpa exclusiva da vítima (como ocorre no caso de descumprimento do manual do proprietário, quanto à manutenção dos sistemas da edificação).

Sendo assim, resta devidamente exposta a responsabilidade genérica do incorporador pelos vícios aparentes e ocultos relativos a componentes, elementos e sistemas da edificação, sendo o prazo para reclamação quanto aos primeiros (aparentes) de noventa dias, contados da entrega da obra, e quanto aos segundos (ocultos) de noventa dias, contados do aparecimento do vício, desde que dentro da Vida Útil estipulada para o determinado componente, sob pena de decaimento do direito dos adquirentes quanto a tal reclamação. Neste caso, a responsabilidade do incorporador pode ser afastada pelas três excludentes, quais sejam: caso fortuito ou força maior; fato de terceiro; e culpa exclusiva da vítima (esta última em caso de não serem observadas as recomendações expostas no manual do proprietário). 

6. Tabelas da NBR/ABNT n.º 15.575/2013 acerca da Vida Útil dos componentes, elementos e sistemas da edificação

Para encerrar o presente parecer, e com o fito de auxiliar a requerente na elaboração de eventual manual do proprietário para obras futuras, cumpre trazer à baila as tabelas elencadas no Anexo C da NBR/ABNT n.º 15.575/2013, no que concerne ao estabelecimento da vida útil de projeto dos mais variados elementos e componentes da edificação.

Cumpre salientar, apenas como observação, que tal NBR não se aplica para as seguintes circunstâncias:

a) Obras já concluídas quando da entrada em vigor da Norma (19/07/2013);

b) Obras em andamento na data da entrada em vigor da Norma;

c) Projetos protocolados junto aos órgãos competentes até a data da entrada em vigor da Norma;

d) Obras de reforma;

e) Retrofit de edifícios;

f) Edificações provisórias.

Observadas tais exceções, colacionemos agora as tabelas atinentes à Vida Útil: 

Tabela C.1 – Efeito das falhas no desempenho

Tabela C.2 – Categoria de Vida Útil de Projeto para partes do edifício

Tabela C.3 – Custo de manutenção e reposição ao longo da vida útil

Ante a tais tabelas, foi elaborada a Tabela C.4, que enuncia a VUP estimada (em %), conforme os parâmetros das tabelas C.1, C.2 e C.3.

Tabela C.4 – Critérios para o estabelecimento da VUP das partes do edifício

Em seguida, a mesma NBR faz a exposição exemplificada de diversas VUP para componentes, elementos e sistemas de edificação, as quais podem ser usadas como referencial pela incorporadora requerente em futuros manuais de proprietários:

Tabela C.6 – Exemplos de VUP aplicando os conceitos deste Anexo

Corroborando os elementos de Vida Útil e os prazos de garantia, restarão plenamente atendidos os requisitos da citada norma, resultando em presunção de regularidade em favor da incorporadora, razão pela qual sua observância se mostra salutar.